Что день грядущий нам готовит, или Чего ждать от цен на недвижимость
Недавно позвонил один знакомый. Начал с главного: скажи ему немедленно, когда упадут цены на квартиры.
- С чего ты взял, что они упадут? - удивляюсь я.
- Мне уже пять человек сказало, что цены будут падать!
На это я могла ответить только одно: если он дружит с ясновидящими, то пусть у них и спрашивает, когда квартиры подешевеют и на сколько. А я не экстрасенс и не гадалка. Я просто риелтор.
Но на самом деле множество моих знакомых задавали мне этот вопрос в последнее время, хотя и не в такой форме, как этот бесцеремонный молодой человек. И я им отвечала. Давайте подумаем вместе.
Чем определяется цена метра на рынке недвижимости? Платежеспособным спросом. Сам-то спрос есть всегда, но не всегда есть деньги.
Что сейчас происходит на вторичном рынке? Значительная часть сделок до нынешнего кризиса проходила с использованием ипотеки. Но когда учетная ставка Центробанка стала 20%, а ипотеку выдавали по 23%, рынок встал. Какой нормальный человек возьмет деньги под такой процент?
Сейчас учетная ставка стала быстро падать, а ипотека дешеветь. Но ипотечный кредит берут не на несколько месяцев, а на много лет. Если раньше у народа была хоть какая-то иллюзия стабильности и уверенность в светлом будущем, то сейчас ситуация в экономике совершенно непонятна.
Санкции там, разрыв технологических цепочек и все такое. Что будет через полгода, неясно даже крутым специалистам по производству и инвестициям. То ли все наладится благодаря локализации и поставкам через третьи страны, то ли опять исчезнет все вплоть до туалетной бумаги. Сколько человек останется без работы?
Поэтому даже после возвращения ипотечной ставки к привычным 9-11% желающих рискнуть и влезть в многолетнюю финансовую кабалу станет меньше.
Это реакция со стороны покупателей. Со стороны продавцов на вторичном рынке после начала спецоперации тоже ничего позитивного не наблюдалось. Ну продашь ты сегодня квартиру, и что с этими деньгами делать? Помните, что тогда творилось?На фондовой бирже шторм и землетрясение, курс рубля рухнул в пропасть. Валюту не купить и уж тем более не вывезти из страны. Во что вкладывать освободившиеся деньги? Непонятно.
Уж лучше переждать, посмотреть, куда кривая вывезет. И пережидали. Только у меня в конце февраля - начале марта клиенты сняли с продажи пять объектов. А уж сколько их было снято всего на рынке, не сосчитать.
Итого мы получили две противоположные тенденции. Уменьшение предложения обычно ведет к повышению цены, уменьшение спроса - к понижению. Чему будет равна итоговая сумма, вычислить невозможно: вторичный рынок формируют сотни тысяч частных лиц, продающих и покупающих недвижимость. Сговор между ними в принципе невозможен.
И что же, спросите вы, нельзя сделать вообще никакой прогноз? Какой-то, конечно, можно. Давайте посмотрим, как рынок недвижимости переживал предыдущие кризисы.
Вот данные портала ЕМЛС по изменению цены метра в Санкт-Петербурге:
Кризисные 2005 год, 2008, 2014-2015 - везде с лагом примерно в 2-3 месяца следовало снижение цены метра, а после некоторого периода рост восстанавливался. Причем значительным снижение было только в 2008. Что позволяет думать, что сейчас поведение рынка будет отличаться?
Думаю, что не будет. Конечно, спецоперация - фактор, которого не было в предыдущие периоды. Но все кризисы отличаются друг от друга, а динамика рынка схожа. Отличается лишь глубина падений цены.
Поскольку в 2020-2021 годах рынок перегрелся (и пока остается перегретым) благодаря дешевым ипотечным деньгам, которые государство раздавало населению в качестве послековидных плюшек, можно предположить что снижение будет заметным, тысяч на 25-35 за метр. А потом все равно рост продолжится.
Но это все лишь предположения. Мы живем в эпоху перемен, которых еще не было в мировой истории. Так что просчитать что-либо невозможно, можно лишь верить в тот или иной весьма приблизительный прогноз.