О покупке квартир, продаваемых по доверенности
Возможность выдать доверенность делает нашу жизнь проще. Мало ли что в этой жизни случается. Человек может заболеть, уехать в командировку в другой регион, да просто может быть занят. А дела ждать могут не всегда. Тут доверенность и выручает.
Правда, по доверенности сделать можно не все. Нельзя вступить в брак (развестись - можно), заключить брачный контракт, взять ипотечный кредит, завещать имущество доверителя, подписать договор ренты с пожизненным содержанием, договор дарения (если в доверенности не указано конкретное имущество и конкретное одаряемое лицо), трудовой договор и совершить иные действия, имеющие так называемый личностный характер.
Продать квартиру и написать заявление в Росреестр с просьбой прекратить право собственности по доверенности можно. Так если закон разрешает, а доверенное лицо собственника приносит вам доверенность, напечатанную на защищенном номерном бланке, с подписью нотариуса и гербовой печатью, в которой прописаны полномочия продажи квартиры и получения причитающихся за нее денег, значит ли это, что никаких рисков у покупателя нет?
Еще как есть. Если продавец - нормальный порядочный человек, то все будет хорошо. Но чужая душа - потемки, а доверенность дает возможность для целого веера мошеннических действий.
1. Любую доверенность можно отменить, причем у любого нотариуса страны, не обязательно того же, который эту доверенность выдавал. Нотариус, удостоверивший распоряжение об отмене доверенности, обязан внести эти сведения в электронный реестр нотариальных действий (эта норма введена с 1 января 2017 года). Информация об отмене доверенности, а также о факте выдачи доверенности, доступна любому желающему и размещена на сайте reestr-dover.ru.
При этом доверитель, отменивший доверенность, обязан известить об этом лицо, на имя которого она была выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.В результате неисполнения этой обязанности доверитель несет весь риск неблагоприятных последствий, возникших в результате действий доверенного лица.
В отношении третьих лиц действует иное правило, а именно, если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными об этом на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.
А теперь представим, что квартиру продает группа мошенников. Вы подписываете договор купли-продажи квартиры, доверенность еще действительна. Несете документы в Росреестр, регистрируете право собственности, доверенность все еще действительна. И вечером этого дня собственник доверенность отменяет. Ничего не зная об этом, на следующий день вы выдаете деньги доверенному лицу, которое благополучно скрывается со всей суммой. И тут появляется бывший собственник. Квартиру он продал, а ничего за нее не получил. Вы выдали деньги по отмененной доверенности. Верните ему либо квартиру, либо ее полную стоимость.
Как так? А вот так. Он пытался известить лицо, получившее доверенность, о ее отмене. Но у этого лица не работал телефон. Почему? А он откуда знает? Может, в банке связь плохая, а может, телефон по закону подлости из кармана на пороге банка вытащили. Но он честно пытался, билинг это подтвердит. И телеграмму дал в гостиницу, где жило доверенное лицо. Только оно из этой гостиницы уже съехало.
Вы третье лицо и вас не предупредили об отмене? Так доверитель и не знал, кто там его квартиру покупает - Иванов, Петров или Сидоров. Ему-то все равно. А вот вы почему перед выдачей денег не проверили факт отмены доверенности? Раз не проверили, то сами и виноваты, а больше никто.
И вероятность потерять квартиру становится ну очень высокой. И при любом раскладе многолетние хождения по мукам судам вам обеспечены.
2. Кто выдал доверенность? Этого вы не знаете. Я уж не говорю о том, что вполне возможно существование "черных нотариусов", которые за долю в доходах удостоверят подпись собственника Иванова, даже если за него распишется Петров или Сидоров, и вам это проверить не удастся. А Иванов может о продаже квартиры и не знать.
Или продавец может находиться в состоянии алкогольного опьянения, а в пожилом возрасте - и вовсе в маразме. Не случайно на рынке недвижимости действует неписаное правило: банк, в ячейку которого кладутся деньги, выбирает продавец, а нотариуса - покупатель. Порядочный нотариус будет защищать ваши интересы как покупателя: при неадекватности продавца он просто откажется удостоверять сделку. А глаз у нотариусов наметанный, поверьте.
3. Полномочия доверенного лица заканчиваются в момент смерти доверителя. В случае с продавцом, живущим в другом регионе, вы не можете знать, жив ли он вообще на момент сделки. Деньги отдадите, а потом набежит толпа наследников требовать свою квартиру обратно.
В общем, думайте сами, решайте сами, но я для своих клиентов никогда и ни при каких обстоятельствах не покупаю квартиры, продающиеся по доверенности. На рынке много квартир, собственники которых в трезвом уме и твердой памяти готовы присутствовать на совершении сделки. Вот с ними и работаем.