Сказка про белого бычка, или Как я продавала участок (1)
Я как-то писала, что моя самая долгая сделка, если считать от начала работы с квартирой и до передачи покупателю свидетельства о собственности и ключей, длилась два с половиной года.
Так вот, неделю назад я завершила продажу объекта, с которым пришлось работать пять с половиной лет. Объектом этим был земельный участок. Не работаю я с землей, уклоняюсь как могу, но иногда звезды встают так, что отказаться невозможно.
Расскажу с самого начала, по порядку. Есть у меня знакомый, постоянно живущий за границей, в солнечной Италии. Там у него роскошный дом с бассейном и видом на Средиземное море, успешный строительный бизнес, связи в деловых кругах и вообще все хорошо. Красавица-жена, трое детей, собака и хомячок. В России остался отец, который до сих пор, несмотря на свой солидный возраст, состоит на государевой службе, причем в крупных чинах.
С этой семьей (назовем знакомого Лешей, а папу - Николаем Андреевичем) я знакома больше 10 лет. Ко мне они пришли от... своего агента. Женщина, с которой работал Леша, ушла из недвижимости, а в ответ на вопрос, к кому же ему теперь обращаться, дала мой телефон. Оказывается, мы с ней пересекались в какой-то квартирной цепи. Я так и не вспомнила ни эту женщину, ни эту цепь, но круги по воде идут, даже если ты не помнишь камень, ушедший на дно.
Так я стала работать с Лешей. Правда, работа началась не сразу. Как-то приехав ненадолго в Петербург, он позвонил с просьбой оценить его квартиру. Вернее, две квартиры, которые он объединил в одну, не утруждая себя согласованием перепланировки. Квартиры я оценила, и на этом наше общение заглохло на два с лишним года.
Потом Леша постучал в скайп и сообщил, что квартиры пора продавать. Ну что ж, это моя работа. Правда, сначала я заставила вернуть стены в исходное положение и сделать все как было, а только потом собрала документы и благополучно эту недвижимость продала.
Через год от Леши пришли его друзья. Было продано еще две квартиры и офисное здание стоимостью в миллион долларов. Теперь вы понимаете, что этому человеку я была обязана, и отказать, когда он попросил заняться его земельным участком, просто не смогла. Совесть не позволила, хотя здравый смысл вопил изо всех сил и требовал отказаться.
Потому что с первого взгляда на участки и документы на них стало понятно, что ни быстро, ни просто ничего не будет, а будет одна большая долгоиграющая жопа.
- Откуда это у тебя? - с недоумением спросила я Лешу. - Зачем ты это купил?
История оказалась весьма поучительной. За пару лет до описываемых событий с Лешей связался его друг детства, ныне директор строительной компании, работающей в Ленобласти. Друг предложил Леше поучаствовать в совместном проекте.
Вот, есть чудесный земельный участок, и совсем недорогой. Надо его выкупить, очень быстро построить на нем хорошенькие коттеджики среднего размера (метров по 170-200) и продать, а вырученную прибыль разделить пополам.
Предполагалось, что деньги в покупку участка и стройку будет вкладывать богатенький Леша, а строить - фирма его друга.
Леша приехал смотреть землю. Участок находился во Всеволожском районе, в двух шагах от Невы. Выезд из города в этом направлении внушал оптимизм. Прямо у КАДа стоит красивый поселок под названием Новосаратовка. Земля в этом месте стОит больших денег.
Чуть дальше - Невский лесопарк. В нем еще один поселок, где цена на землю не существует, потому что участков всего 15, и желающих что-либо там продать просто нет. Охраняемый периметр с видеокамерами, идеально вычищенные дорожки, безупречно подстриженные кусты и лужайки - рай для не просто богатых, а очень богатых людей.
Так в чем же проблема с участками Леши, если они находились в таком замечательном месте, спросите вы? Проблема в том, что находились они не в лесопарке, а на добрый десяток километров дальше. После лесопарка вдоль трассы идут какие-то заброшенные поля с оврагами, с покосившимися домишками и сараями, облезлые ангары и полуразвалившиеся здания непонятного назначения. Все уныло, грязно, запущено.
Справа течет Нева, близость к ней повышает привлекательность, а, следовательно, и цену участков. Но Лешины будущие угодья находились слева от трассы, выходя на улочку поселка, растянувшуюся от заросшего тиной карьера до территории автобазы с ржавыми тракторами, стоящими на вечном приколе.
Правда, в начале улочки за массивным каменным забором стояла новенькая усадьба с огромным домом и многочисленными надворными постройками, но на этом привлекательность места и заканчивалась. Дорожное покрытие улочки было разбито в хлам. Приезжая позже на просмотры на своем внедорожнике, я сбрасывала скорость до скорости пешехода, опасаясь оставить в очередной колдобине глушитель, а то и мост.
Продаваемые участки примыкали одной стороной к усадьбе, противоположной - к оврагу, у которого улица поворачивала и выходила на трассу. На другой стороне улицы тянулся ряд частных домов постройки середины прошлого века. Покосившиеся заборы, забитые хламом подворья, горы гнилых досок и старых покрышек у въездов…
С четвертой стороны будущие владения граничили с непонятной территорией. На ней под навесами лежали стройматериалы: доски, брус, каменные блоки и все такое. Между навесов стояла строительная техника: экскаваторы, грейдеры, грузовики и автокраны.
- А тут что за стройбаза? - удивился Леша.
- Это тоже земля со статусом ИЖС, - кинулся объяснять друг детства наперебой со своим агентом. - Техника стоит незаконно, владелец должен ее убрать. Ты не беспокойся, скоро всего этого здесь не будет.
И что, кто-то захочет в таком окружении жить? - сомневался Леша.
Конечно, захочет, - уговаривал друг детства.
И уговорил. Решив, что друг всяко в местных реалиях понимает больше и обманывать не будет, Леша согласился. Оставив деньги и доверенность на покупку, он улетел к теплому Средиземному морю, жене, детям, собаке и хомячку. Да и его заграничный бизнес требовал непрерывного присмотра.
После покупки участков вылезла одна осложняющая ситуацию деталь: в районе не было свободных электрических мощностей. От слова "совсем". А как строить коттеджи, если потом их не к чему будет подключать?
Был задействован папин административный ресурс. Электричество появилось, но не даром. По договору с Облэнерго Леша финансировал строительство подстанции рядом с будущей стройкой и подведение к ней мощностей с установкой столбов. 20 киловатт на участок обошлись Леше по 40000 рублей каждый. Каждый киловатт, а не участок. Участков было три.
Стройка началась бойко, но тут грянул 2008 год. С кризисом, прыжками курса доллара и прочими неприятными неожиданностями в коммерческой жизни.
Фирма друга детства (как и сотни других строительных компаний) попала в трудное положение. Но у нее, в отличие от других, был финансовый гейзер, бивший из Лешиного кармана. Соблазн оказался непреодолимым, и деньги стали сначала потихоньку, а потом все быстрее изыматься из строительства коттеджа на совсем другие нужды. Стройка встала.
Обещанные «построим быстренько, буквально за три месяца» превратились сначала в полгода, потом в год. Прилетевший в Петербург Леша вместо готового к эксплуатации новенького коттеджа с удивлением обнаружил коробку недостроенного дома, кое-как подготовленную под чистовую отделку. При этом ни разводки сетей внутри дома, ни канализации сделано не было.
Тут-то он мне и позвонил.
- Надо забрать документы у застройщика и продать все как есть к чертовой матери, - мрачно сказал Леша. Больше ни копейки вкладывать не хочу.
Я поехала за документами. Друг детства со мной общаться не захотел, перенаправив к своему секретарю. Документы мне были выданы под расписку, в которой был аккуратно перечислены все бумажки, включая самые незначительные.
Изучала я их уже дома. Оказалось, что полностью в собственности был только один участок из трех - тот, на котором стоял коттедж. Два остальных состояли из двух частей каждый: 8 соток в собственности, 4 - в долгосрочной аренде. Ни по одному участку не было сделано межевания, то есть границы между ними проходили непонятно где. Как продавать землю? Что говорить покупателям?
Я кинулась звонить Леше.
Ну да, часть земли в аренде, согласился Леша. А что, это проблема? Друг детства сказал, что приватизировать ее - раз плюнуть. Межевания нет? Нут так участки одинакового размера, поделить на три равные части, и вся недолга. От такой наивности оставалось только выть стонать.
Для тех, кто не в теме, поясню. Межевание проводится геодезическими организациями, имеющими лицензию на проведение такого рода работ. Делается это следующим образом: при нарезке земли в кадастровом деле указываются координаты межевых точек. Землемеры получают эти координаты в Земельном комитете и выносят их на местность, привязываясь к так называемым геодезическим (реперным) точкам - постоянным меткам, координаты которых заведомо известны. Вынесенные на местность межевые точки обычно помечаются кусками арматуры, окрашенными в красный цвет или обвязанные красной лентой, и сдаются собственнику (или арендатору) под охрану.
После проведения межевания подписывается акт согласования границ - все собственники смежных участков ставят свою подпись.
Скрыть отсутствие межевания невозможно - сведения отражаются в кадастровом паспорте, который является обязательным документом для проведения сделки.
При вынесении межевых точек на местность, где уже стоят дома и иные постройки, очень часто оказывается, что заборы (а то и постоянные сооружения) сдвинуты в границы соседского участка. Ну а чо? Участок был пустой, вот на глазок его и отгородили. И начинаются бесконечные скандалы и суды, длящиеся годами.
В этом случае ситуация осложнялась тем, что изначально участков было четыре. Один из них, дальний, если считать от построенного коттеджа, был продан кому-то другому. Кому? Неизвестно, хозяин там не появлялся много лет. На его участке тоже никаких межевых знаков не стояло.
И даже если разделить это все на равные части с помощью обычной рулетки, с задней стороной, которая граничила со стройбазой, было вообще непонятно, что делать. В натуре стройбаза отделялась от Лешиных участков канавой шириной примерно полтора метра, в которой тек ручей. Где новый собственник должен ставить забор? По эту сторону канавы? По ту? Посередине?
Геодезию надо было делать, но стоит она недешево даже по одному участку, а тут их несколько.
- Не буду платить! - бушевал Леша в скайпе. - Продавай как есть!
- Кто купит участок, границы которого неизвестны?!
- Ну вот я же купил, ищи такого же дурака!
- Да ты хоть скажи, участки в аренде находятся между дорогой и тем, что в собственности, или сзади? А может, справа или слева? Покупатель дом начнет строить, где окажется фундамент - на своей земле или арендованной?
- Представления не имею! - признавался Леша. И повторял: «Продавай как есть! В первую очередь - дом, пока его не сожгли какие-нибудь бомжи.»
Делать было нечего, я выставила в продажу коттедж и участки. Рынок недвижимости к этому времени встал, цены на землю катились вниз. Кризис есть кризис.
Покупателей было мало, а те, кто все-таки приезжал на просмотры, окидывали взглядом лачуги на другой стороне улицы, кучи строительного мусора на Лешиных участках, строительную технику на территории стройбазы и исчезали без следа.
Леша обрывал мне скайп. Не продается? Снижай цену на коттедж! Снижаю. Покупателей нет. Леша уже рычит от злости, но продолжает снижать цену.
- Я потерял уже столько денег, - говорит он мне, прищурив глаза, - что еще пара сотен тысяч погоды не сделает. Ты продай, а потом я буду разбираться с теми, кто меня в это втравил.
- Что значит «буду разбираться»?
- За такие убытки надо бы его грохнуть, - цедит Леша сквозь зубы, имея в виду друга детства.
- Леша, лихие 90-е давно закончились. Ты там в своих европах от нашей жизни, похоже, оторвался.
- Не переживай, я его пожалею. У него ребенок-инвалид, так что пусть живет. Но ответить придется.
Я не уточняю, как именно придется ответить. На следующий день снижаю цену еще раз. Покупателей нет. Сезон заканчивается.
В отличие от квартирного, рынок загородной недвижимости имеет четко выраженный сезонный характер. Первые ласточки покупатели появляются в апреле, когда сходит снег, а последние просмотры приходятся на конец июня. Потом до осени образуется мертвая зона. Новый всплеск интереса появляется в сентябре и полностью сходит на нет к середине октября. Рынок затихает до весны.
Весной все началось сначала. Редкие покупатели приходили, смотрели на окружающий пейзаж и растворялись в тумане. Прошло лето, наступила осень. Леша продолжал бушевать, но ситуацию это не улучшало. Год так и закончился ничем.
Следующей весной я поставила вопрос ребром: вокруг коттеджа надо поставить забор, чтобы при входе на участок не было видно безобразия вокруг. С таким видом с крыльца дом не продать никогда.
Собственно, с двух сторон забор уже был: со стороны усадьбы и со стороны улицы. Со стороны улицы все четыре участка были огорожены бетонным строительным забором, что не добавляло красоты объекту, но позволяло хоть как-то закрыть с территории вид на облезлые избушки, стоящие через дорогу.
Скрипя зубами, Леша дал денег, его отец нашел рабочих, и дом быстро обнесли глухим забором из профнастила. Надо ли говорить, что забор ставили на глазок? Межевание так и не было сделано.
Покупатель нашелся через месяц. Походив по дому и по участку, он все одобрил и внес аванс в агентство. Сделку провели, собственность зарегистрировали, коттедж передали по акту. Оставалось разобраться с оставшейся землей.
(окончание здесь)