О расселении с субсидиями, или Бойся чиновников, дары приносящих
2012 год
Эта сделка прошла совсем недавно, зимой-весной 2012 года. Клиенты пришли ко мне из ЖЖ. Летом 2011 я получила письмо от одного из читателей моего блога (Леша, привет!). Он спрашивал, не возьмусь ли я за расселение коммуналки, в которой живет его мать. Отчего ж не взяться? Конечно, если это расселение реально. Время коммуналок прошло, и найти покупателя очень и очень непросто, но иногда возможно. Надо только все правильно просчитать.
Я поехала смотреть квартиру и разговаривать с жильцами. Квартира была прекрасной. Трехкомнатная сталинка с отличной планировкой в Московском районе, к тому же недалеко от метро - всегда востребованный товар. Только вот беда - квартира, хотя и была очень чистой, требовала тотального ремонта и находилась на первом этаже. Под магазин ее не продашь - место недостаточно проходное.
А под жилье покупателя искать можно долго - бедному 80 метров такой красоты не по карману, да и ремонт не осилить, а богатый на первый этаж не поедет. Кто купит эту квартиру? Представитель среднего класса, у которого недостаточно денег на более высокий этаж, но хочется жить в дорогом доме и на большой площади. Привлечь такого покупателя можно только низкой ценой.
В данном случае ситуация позволяла снизить сумму до минимума. Во-первых, собственников было всего двое - молодой мужчина (назовем его Максимом) и Анна Сергеевна - приятная женщина лет 50-ти, мама Алексея, написавшего мне письмо. Почему так важно количество собственников? Важно не оно, а количество семей. Из малонаселенных коммуналок жильцы хотят выехать в отдельные квартиры. Если в трехкомнатной коммуналке живет три семьи, то для расселения нужно покупать три однокомнатных. Денег на это, как правило, не хватает. Если семей две, и одна из них занимает две комнаты, то покупать приходится уже не три, а два встречных варианта - двухкомнатную квартиру и однокомнатную. Сумма получается гораздо меньше.
В этой сталинке так и было. При этом жильцы занимали очень разумную позицию: Анну Сергеевну устраивала стандартная двушка на севере Петербурга, поближе к сыну и внуку, а Максим, живший в одиннадцатиметровой комнате, был согласен на пригород. Он понимал, что его комната на квартиру в городе никак не тянет.
Кроме того, у жильцов был заключен договор с администрацией на получение субсидий. На этом нужно остановиться подробнее. Что такое субсидия? Это деньги, безвозмездно выдаваемые гражданам властями города для улучшения их, граждан, жилищных условий. Выдача субсидий обставляется некоторым количеством условий. Например, все собственники должны быть зарегистрированы на территории Петербурга не менее 10 лет.
Существуют разные виды субсидий. Их выдают молодым и многодетным семьям, а также жильцам коммунальных квартир. До этого у меня было две сделки с субсидиями - я покупала квартиру клиенту с военной ипотекой и военной же субсидией (ее выдает министерство обороны молодым офицерам), была сделка с субсидией для молодых семей, но расселений такого рода я не проводила. Ну, не боги горшки обжигают. Как говорил Бонапарт, главное - это ввязаться в драку, а там будет видно.
Для начала я выяснила размер сумм, которые должны были получить жильцы этой квартиры. Максим получал 296010 рублей. Мама дорогая! При стоимости квадратного метра в Петербурге, приблизительно равной 100000 рублей, это добавляло дополнительные 3 метра. Не густо.
На метрах Анны Сергеевны был прописан сын и внук. Им полагалось 484380 рублей на троих. И пяти метров на эти деньги не купить. Но, тем не менее, цену квартиры можно снизить, повысив вероятность расселения.
При этом получить деньги можно было, только продав квартиру целиком - по частям субсидию было не вытащить. Причем варианты должны были быть одобрены жилищным комитетом. И вот тут я просто потеряла дар речи.
Если при получении ипотеки в коммерческом банке вы СНАЧАЛА сдаете пакет документов на покупаемое жилье, получаете одобрение и проводите сделку, то в этом случае мы должны были провести сделку, зарегистрировать собственность на жильцов коммуналки, а ПОТОМ чиновники решали, выдадут ли они субсидии, или купленная жилплощадь их чем-то не устраивает.
Почему? Где тут логика? Что делать, если сделка прошла, а они откажут? Кто придумал такие условия? Это было настоящим издевательством над гражданами. Но деваться нам было некуда.
Обсудив цену с собственниками, я выставила квартиру в продажу. Цена, конечно, была максимальной - в начале нужно избавить жильцов от иллюзий. Все продавцы хотят продать свою недвижимость как можно дороже, все покупатели - купить как можно дешевле. Это закон природы, с которым не стоит бороться. Надо просто подождать, и продавцы сами увидят, что покупатели вовсе не летят, как мухи на мед, на их квадратные метры.
К зиме продать квартиру так и не удалось. Время стало поджимать - договор о выделении субсидии подписывается на один год. Если за этот год квартиру не расселят, все справки, необходимые для его заключения, придется собирать снова. Цену снизили, и звонков сразу стало больше.
И вот - о радость! - покупатель нашелся. Николай - молодой человек, начинающий бизнесмен, пришел на просмотр со своей подругой. Им понравилось все, особенно цена. Правда, оказалось, что наличных денег у них мало, но зато есть однокомнатная квартира, которую нужно продать. Все договоры были подписаны, сталинку я с рекламы сняла, а однокомнатную выставила в продажу.
Покупатель нашелся быстро, но, узнав, что на хвосте у нас висит расселение, поставил условие: он купит квартиру, если ее продадут в прямой продаже, не дожидаясь, пока освободится сталинка.
Не успела я открыть рот, как Николай неожиданно сказал:
- Я согласен. Все равно придется снимать квартиру, пока в сталинке будет делаться ремонт. Месяцем больше, месяцем меньше я буду в ней жить, роли не играет.
Это, конечно, упрощало схему сделки, но значительно увеличивало мою ответственность. А если расселение развалится? Квартира Николая будет уже продана, где он будет жить? В общем, мосты за моей спиной были сожжены. Я не имела права на неудачу.
Пора было искать варианты для Анны Сергеевны и Максима. Обычно работа начинается с подбора самого трудного варианта. В этой квартире им была встречная покупка Максима. Денег на него приходилось катастрофически мало, а он мечтал о… загородном доме.
- Знаете, Татьяна Владимировна, - говорил он, мечтательно прищуривая глаза. - Я ведь сам деревенский, и для меня земля - это все. Когда я смотрю на домики в пригородах, даже самые убогие, каждый раз думаю: тут живут небожители. Какие счастливые люди! Давайте искать дом, а?
Дом - товар штучный. Искать его можно долго, особенно если учесть, что далеко от города Максим ничего покупать не будет - он работает в Петербурге и будет ездить на работу каждый день, а денег у нас очень мало.
Я села изучать памятку, которую выдавали всем получателям субсидий. Черным по белому там было написано:
«Социальная выплата может быть использована:
- на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, жилого дома;
- на приобретение комнаты в коммунальной квартире, приобретаемой в дополнение к комнатам, занимаемым в данной квартире, если в результате квартира становится отдельной;
- на долевое участие в строительстве жилого дома, квартиры, при условии выполнения работ по строительству в объеме не менее 70%...»
Возможность приобретения дома была указана в первой же строчке. Но, как говорится, дьявол кроется в деталях.
- Максим, а есть телефон инспектора, который с вами работает по выдаче субсидий? С кем-то можно проконсультироваться?
- Понимаете, документы мы оформляли через Горжилобмен. Там есть инспектора, но они не выдают субсидии, а только принимают заявления. Их телефоны есть, но стоит ли им звонить? Документы на подобранные варианты нужно нести в банк, через который пойдут деньги.
Звоню в банк.
- Дом? - Удивляются девочки, - Сколько выдаем субсидии, первый раз слышим, что кто-то покупает дом.
Звоню в Горжилобмен.
- Мы не принимаем решений по выдаче. Этим занимается жилищный комитет. Но если написано, что можно, значит, можно, - неуверенно говорит инспектор.
В Жилищном комитете прием два раза в неделю по два часа. По телефону они не консультируют. Надо идти туда ногами, но времени совершенно нет - у меня идут еще три сделки. И надо ли идти? В конце концов, в памятке есть прямой ответ на этот вопрос.
Начинаем искать дом. Максим хочет жить в пригороде Павловска. За те деньги, которые у нас есть, находятся только три варианта. Едем их смотреть. Один дом расположен в прекрасном месте - вокруг хвойный лес, и на участке стоят столетние сосны. Но сам дом - ах, что за беда эти наши деревянные дома! Полы покосились и скрипят, низенькие потолочки нависают над головой, а комнаты - ну разве это комнаты? Клетушки и чуланы. Да, в дачный сезон в такой дом можно запихнуть стописят человек, но жить в нем постоянно невозможно. Нужно перестраивать все. А денег за него просили не просто много, а очень много. Этот вариант мы вычеркнули.
Второй дом находился рядом, на соседней улице. Такие же сосны на участке, такие же скрипучие полы и чуланы, но стоил он дешевле. У Максима загорелись глаза - все можно переделать со временем. Нужно брать!
И тут выясняется, что дом стоит совсем не в прямой продаже, как было указано в рекламе. Хозяевам нужна встречка - двухкомнатная квартира в соседнем поселке. Если учесть, что соседний поселок - это сплошь частный сектор, а из многоквартирных домов там только три старенькие пятиэтажки, ждать, когда кто-то захочет продать там нужную квартиру, можно очень долго. А у нас договоры, сроки и угроза развала сделки. От этого дома тоже пришлось отказаться.
Третий вариант оказался маленьким домиком, стоящим на совершенно голом участке, заросшем сорняками. Нас встретила дама, представившаяся Ольгой. Открыв дверь, она показала дом изнутри. Планировка - как в классической русской избе-пятистенке. Посередине стена, делящая дом на комнату и кухню, к которой пристроена русская печка, да холодные сени-прируб, через которые мы и вошли внутрь. Потолки оказались еще ниже, чем в двух предыдущих домах, а все полы и стены были покрыты… коврами. От красного рябило в глазах. Впрочем, света через маленькие окна проникало мало, и полумрак приглушал всю эту варварскую пышность.
- Вы хозяйка? - спросила я Ольгу.
- Нет, что вы, - махнула рукой она, - Я только помогаю продать.
- Вы агент?
- Нет, а что? Я посредник.
- А где хозяева? Они тут живут?
- Хозяйка - женщина, она живет в соседнем поселке. А здесь живет ее родственница.
- Где она сейчас?
- Все заняты. И зачем вам родственница? Она по документам не имеет к дому никакого отношения.
Владельцев от нас явно прятали. Я промолчала. Пока не понятно, понравился ли вариант клиенту, зачем задавать лишние вопросы. Правда, вопрос о схеме сделки и о том, когда возникла собственность, задавать нужно в любом случае - как в случае с предыдущим домом, это может оказаться определяющим.
Оказалось, что в собственности только дом, а земля в аренде - ее нужно будет приватизировать. Поэтому объект стоит дешево - останутся деньги на начало строительства нормального дома.
Максим принял решение быстро.
- Татьяна Владимировна, надо брать! - говорил он. - Место отличное, до города рукой подать, а дом я перестрою. Пока можно и в этом пожить - он теплый.
- Максим, воды в доме нет, вся канализация - туалет модели "сортир", электричество подключено через соседей - как тут можно жить?
- Это все ерунда! Я же строитель, мне главное за землю зацепиться, - возражал клиент.
Вздохнув, я согласилась. Жить на участке ему, ему и решать. Правда, земля в аренде напрягала. Дадут под такой дом субсидию или не дадут?
Звоню в Горжилобмен.
- Земля в аренде? А дом - в собственности? - уточняет инспектор.
- В собственности.
- Ну, вы ведь покупаете дом. Ничего страшного, землю потом приватизируете, - отвечает инспектор. Правда, в ее голосе опять нотки неуверенности, но я не обращаю на это внимания. Живут-то в доме, а не на участке, и в памятке про землю не сказано ни слова.
Звоню посреднице Ольге и говорю, что мы готовы внести аванс. Куда вносить?
- Аванс отдадите мне в руки, я работаю без агентства, - сообщает Ольга и уточняет, - 50000 рублей.
- Вам? В руки? А где собственник? Кто владелец дома? Приходите в агентство с владельцем, там и поговорим.
В назначенное время мы с Максимом пришли в наш офис. Скоро появилась Ольга, причем одна. И с порога набросилась на Максима.
- Что вы себе позволяете? Зачем вы приходили в этот дом, не поставив меня в известность? Так не делается!
Я ничего не понимала. Оказалось, Максим решил показать дом своему дядьке, который жил в паре километров от этого места. Они прошлись по дороге, остановились у дома, даже не заходя на участок, и в это время на крыльцо вышла пожилая родственница хозяйки, которая и жила в доме. Оказалось, что она… цыганка. Вот чем объяснялось количество ковров в доме. Вот почему посредница прятала от нас продавцов. Общественное мнение - великая вещь, а слово «цыган» в обществе стойко ассоциируется со словами «обман» и «мошенничество».
Увидев мужчин, разглядывающих дом, она поинтересовалась, что им тут нужно. Узнав, что один из них и есть покупатель, она пригласила их в дом, а потом, когда они ушли, сообщила об этом Ольге. Та решила, что ее пытаются кинуть, купив дом напрямую у хозяев.
Выслушав обе стороны, я попыталась успокоить посредницу. Чтобы ходить по дорогам и смотреть на дома, не нужно ничьего разрешения. То, что моего клиента пригласили в дом, была не его инициатива. И мы никого не собираемся кидать, поэтому и пришли в агентство на переговоры. Только где же собственница?
В ответ Ольга вытащила из сумки доверенность на подписание любых договоров - на оказание услуг, предварительного и даже договора купли-продажи. Доверенность была датирована тем же днем.
- Собственница работает. Она выдала мне доверенность на все.
- Ольга, никто не будет покупать дом по доверенности. Она придет на нотариат?
- На нотариат придет. Но аванс получать буду я.
Боже, во что я вляпалась? Расселение еще толком не началось, а я уже вся в посредницах, цыганах и цыганских родственницах. Что ж дальше-то будет?
Максим смотрел на меня с надеждой - мечта о собственном доме, похоже, овладела им всерьез. Вздохнув, я прикинула риски и решила аванс выплатить. Но через предварительный договор - этот вид договора обязывает собственника продать объект за цену и на условиях, указанных в тексте. Даже если он передумает, в ГК есть статья о принуждении к выполнению обязательств по предварительному договору. Конечно, никто судиться с этой цыганкой не будет, но это, по крайней мере, повод для того, чтобы забрать аванс обратно, если она откажется от сделки. Предварительный договор будет подписывать Ольга, но доверенность свежая. Можно рискнуть. В конце концов, если что-то пойдет не так, закрою эту сумму из своих комиссионных. А если все будет хорошо, клиент будет счастлив.
Составив и подписав предварительный договор, я отдала деньги Ольге. Можно было начинать поиск варианта для Анны Сергеевны.
(окончание здесь)
