Предоставление имущественного вычета при покупке жилья супругами
Супруги имеют возможность приобрести жилую недвижимость, оформив ее в общую долевую или совместную собственность. Порядок предоставления имущественного налогового вычета напрямую зависит от того, как оформлено право собственности и от содержания брачного договора между супругами.
Приобретение жилья супругами в общую долевую собственность
При покупке имущества в общую долевую собственность доля каждого сособственника четко определена и прописана в свидетельстве о регистрации права собственности. Таким образом, имущественный вычет, предоставляется в соответствии с размером доли каждого из супругов (Письмо Минфина России от 21.06.2012г. № 03-04-05/5-756). Причем один из супругов теряет право отказаться от своей доли при получении вычета в пользу другого супруга. Если один супруг реализовал свое право на вычет ранее, то его часть имущественного вычета при покупке квартиры или дома в общую долевую собственность утрачивается. Например, супруги приобрели квартиру, стоимостью 4 000 000 рублей. Один из супругов уже использовал свое право на вычет при покупке жилья. Если квартира оформляется в общую долевую собственность (доля каждого супруга составляет 50%) то вычет будет предоставлен только одному супругу в размере его доли. Но так как максимальный размер вычета ограничен суммой 2 000 000 рублей, то семья при покупке такой квартиры сможет вернуть только 130 000 рублей ((2 000 000/2)X13%).
При покупке супругами жилой недвижимости с привлечением ипотечного кредитования, вычет по процентам распределяется между ними так же, как и основной вычет в соответствии с долями супругов (Письмо Минфина России от 01.09.2010г. № 03-04-05/6-512). Причем не имеет значения, на кого именно оформлена ипотека. Например, при покупке квартиры супругами в долевую собственность (доля каждого - 50%) ипотечный кредит оформляется полностью на мужа. Размер уплаченных процентов за все время выплаты кредита составляет 1 000 000 рублей. Каждый из супругов может получить имущественный вычет в размере 13% от суммы выплаченных процентов - 130 000 рублей. Если жена официально не работает, то вернуть часть уплаченных по ипотеке процентов семья сможет только в размере 130 000 рублей (доля работающего мужа). На кого именно из супругов оформлен ипотечный кредит и платежные документы по его уплате, при оформлении вычета значения не имеет.
Приобретение жилья супругами в общую совместную собственность
Все имущество, приобретенное супругами во время брака, признается их общей совместной собственностью (ст. 33, 34 СК РФ). При этом абсолютно никакого значения не имеет, кто из супругов непосредственно оплачивал покупки, в том числе и жилую недвижимость. Считается, что оба они участвовали в таких расходах, даже если один из супругов вообще не имел дохода (п. 2 ст. 34 СК РФ). Соответственно, при покупке квартиры или дома оба супруга получают право на имущественный налоговый вычет. По общему правилу вычет предоставляется в равных долях, но, в то же время, супруги имеют право распределить его по своему усмотрению. Предоставив заявление о распределении долей, подписанное обоими супругами, вычет будет оформлен в соответствии с пожеланиями супругов (Письмо Минфина России от 10.09.2012г. № 03-04-05/7-1099). Причем, доля одного из них может составлять вплоть до 100% (то есть один супруг имеет возможность полностью отказаться от своего права на вычет в пользу второго супруга). Например, при покупке квартиры, стоимостью более 2 000 000 рублей в общую совместную собственность, муж может оформить 100% максимального вычета - 260 000 рублей (2 000 000X13%), а жена - 0%.
Единственное, на что стоит обратить внимание - изменить порядок предоставления вычета в будущем не получится (Письмо Минфина России от 07.09.2012г. № 03-04-05/7-1090). Заявление на распределение вычета подается только один раз. То есть, если муж, на которого оформлен вычет в полном объеме перестанет официально работать, нельзя будет переоформить его остаток на жену.
При покупке квартиры или дома в кредит, вычет на проценты за пользование ипотекой будет распределяться в тех же долях, которые выбрали супруги при оформлении основного вычета (Письмо Минфина России от 25.08.2011г. № 03-04-05/7-897, Письмо ФНС России от 26.04.2011г. № КЕ-3-3/1487@). Например, супруги приобретают в собственность квартиру с помощью ипотеки. Ипотечный кредит полностью оформлен на жену, а имущественный вычет - на мужа. Несмотря на то, кто именно платит по кредиту, вычет на проценты будет предоставлен только мужу. Таким образом, сначала он реализует основной вычет, и только потом сможет получать вычет по процентам. Жена, не смотря на то, что является единственным заемщиком по договору ипотечного кредитования, оформить вычет на проценты не имеет права.
Приобретение жилья в собственность одного из супругов
Все имущество, приобретенное в браке при отсутствии брачного договора, признается общей совместной собственностью супругов. Соответственно, имущественный вычет при покупке жилой недвижимости может быть распределен даже в том случае, когда квартира или дом оформляются только на одного из супругов (Письмо Минфина России от 06.07.2011г. № 03-04-05/5-485). Таким образом, при покупке жилья в собственность одного супруга вычет может быть оформлен:
· Полностью на того супруга, на имя которого приобретена недвижимость. Заявление о распределении вычета не требуется.
· Частями или полностью на второго супруга (не являющегося непосредственным покупателем жилья) в соответствии с поданным в налоговые органы заявлением. То есть, муж может получить в полном объеме имущественный вычет при покупке квартиры женой.
Если имущественный налоговый вычет при покупке жилья распределяется в долях - 100% и 0% (то есть полностью на одного из супругов), второй супруг в будущем при приобретении другого жилья имеет право воспользоваться вычетом, несмотря на то, что он уже использовал «нулевой вычет» (Письмо ФНС России от 15.01.2013г. № ЕД-3-3/50@). Таким образом, оформление вычета только на одного из супругов становится еще более привлекательным. Ведь фактически, одна семья получает право воспользоваться вычетом дважды. Но вот только при покупке квартиры или дома, если один из супругов уже реализовал свое право на вычет, получение вычета вторым супругом полном объеме не до конца регламентировано. Существует два основных подхода:
· Один из супругов может получить не более половины начисленного или максимального вычета (то есть не более 1 000 000 рублей). Считается, что раз один из супругов уже использовал свое право на вычет, то он не может участвовать в распределении вычета (например, Письмо Минфина России от 20.12.2011 № 03-04-05/5-1071).
· Супруги имеют право на распределение вычета при оформлении 100% на того супруга, который еще не реализовал возможность использования вычета. Считается, что получение вычета в размере 0% не является использованием вычета и не запрещено НК РФ (например, Письмо ФНС России от 26.04.2011г. № КЕ-3-3/1487@, Письмо УФНС России по г. Москве от 03.05.2012г. № 20-14/39321).
Таким образом, позиции Минфина и ФНС России в настоящее время противоречат друг другу. В этом случае стоит попробовать подать документы на предоставление вычета в полном объеме. При получении возможного отказа от налоговых органов можно уменьшить размер заявленного вычета до половины либо обжаловать (в том числе и в судебном порядке) свое право на вычет.
Приобретение жилья в общую собственность с детьми
Покупка родителями жилой недвижимости в общую собственность с детьми позволяет им воспользоваться вычетом и по долям детей (Постановление КС РФ от 13.03.2008г. № 5-П, Письмо Минфина России от 05.07.2012г. № 03-04-05/5-845). Увеличить свою долю имущественного вычета могут как оба родителя, так и один из них. Причем решение о распределении вычета супруги могут принимать самостоятельно. Использовать вычет ребенка родители могут и в том случае, если квартира или дом приобретаются в собственность не только семьи, но и третьих лиц. Например, при покупке квартиры в собственность со следующим распределением долей: 1/3 отцу, 1/3 несовершеннолетнему сыну, 1/3 брату отца, отец имеет право оформить вычет в размере 2/3 (за себя и сына) от стоимости квартиры, но не более 2/3 от 2 000 000 рублей. Реализация родителями права на вычет за детей не лишает в будущем, уже подросших детей при покупке жилой недвижимости самостоятельно оформить имущественный налоговый вычет.