ЖКХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ как третья гражданская, часть 2/3, частично
проблемы :
1. Главное нарушение прав граждан законодателей - отмена приватизации с января 2007 года, частично исправил Конституционный суд РФ.
2. Второе нарушение Конституции РФ - введение в Жилищном Кодексе РФ (ст.5) в нарушение Конституции РФ (ст.72) третьего правотворческого уровня-помимо РФ-ии, и ее субъектов, наделенных соответствующим правами Конституцией, отнести к правотворческим субъектам, уполномоченным регулировать общественные жилищные отношения, и муниципальные образования. Но чем это грозит нам, гражданам? А тем, что теперь орган местного самоуправления будет определять в каждом поселении порядок предоставления жилых помещений из муниципального специализированного (по сути - общественного) жилищного фонда.
[читать далее в Руском Вопросе]
И теперь не государство, а каждый отдельный муниципалитет будет устанавливать в каждом муниципальном образовании собственные критерии малоимущих граждан и соответственно государственные гарантии на жилище. Если мы жители одного государства, то почему государственные гарантии на получение жилья у нас должны быть разными? Ведь это нарушает установленный Конституцией РФ принцип равенства прав граждан.
3. Проблема нарушение прав граждан - отказ государства от обязательств предоставить жилье гражданам, состоявшим в очередях десятки лет. Жилищный кодекс РФ столкнул две принципиально разные системы обеспечения жильем граждан из общественных жилищных фондов: с одной стороны - в целом сохранил прежнюю очередность на получение жилого помещения публичных фондов, лишь слегка ее, модифицировав. С другой стороны - параллельно ввел новую систему предоставления жилья в соответствии с материальным положением граждан (малообеспеченным).
При всем при этом возможности обеспечения граждан жилыми помещениями ЖК РФ сузил до границ муниципального жилищного фонда соответствующей территории и передав решение жилищной проблемы только на усмотрение органов местного самоуправления.
Тем самым государство «освободилось» от хлопотной функции обеспечения жильем широких слоев населения. С такой глобальной задачей муниципальные образования сами по себе, очевидно, не справляются, и справиться не могут.
Реформа системы удовлетворения жилищных прав граждан, гарантированных статьей 40 Конституции РФ, не должна быть способом ограничения и тем более умаления этих прав, если отсутствуют основания, указанные в части 3 статьи 55 Конституции РФ. В противном случае нарушается требование части 2 той же ст. 55 Конституции РФ, запрещающей издавать законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. Словом, законодателю Конституция РФ предоставляет право двигаться вперед, не утрачивая достигнутого, и тем более не нарушая конституционных прав граждан.
Между тем статья 49 Жилищного кодекса РФ распорядилась описанной выше конституционной нормой очень своеобразно: органы местного самоуправления обеспечивают жилыми помещениями только малоимущих, нуждающихся в жилье, и только из муниципального жилищного фонда, а Российское государство …«свободно» от соответствующих обязательств перед ними.
Но при этом государство продолжает сохранять и наращивать государственный жилищный фонд под определенные неограниченные цели - предоставление жилых помещений лицам, занимающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности федеральных государственных служащих, военнослужащих
и т. п. Исключение составили категории граждан, названные в Федеральном законе от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ.
Стремительный уход государства от обязанностей по финансированию строительства жилья в прежних объемах не был сбалансирован
с материальными возможностями граждан и органов местного самоуправления участвовать в жилищном строительстве,
и является фактором, который еще долго будет крайне негативно влиять на общество.
4. Четвертая проблема Жилищного Кодекса - проблемы воспроизводства жилищного фонда в РФ-ии.
По оценкам Центра перспективного планирования - в Москве 80% приватизированных квартир принадлежат малоимущим гражданам, которые не способны построить себе новое жилище.
Когда же доставшаяся им квартира придет к полному износу,
а у некоторых собственников это время настает уже сейчас,
то для большинства других - он «не за горами» Жилищный кодекс
не дает ответа, куда этим гражданам переселяться. Проблема переселения граждан усугубляется еще одним «советским» приобретением. Как известно в советское время, стремясь быстро решить жилищную проблему, государство развернуло широкомасштабную программу панельного домостроения. Специфика панельных пятиэтажек такова, что срок их службы составляет 40 лет,
в отличие от кирпичных домов, для которых этот срок не менее 100 лет. И чем дальше, тем проблема переселения граждан из аварийных домов будет все больше и больше обостряться. Жилищный Кодекс РФ ограничился лишь общими фразами, что бремя содержания жилья возложено на их собственников.
Эксплуатация и ремонт многоквартирного дома не могут быть пущены на самотек, это грозит непредсказуемыми последствиями для безопасности и самой жизни проживающих в нем граждан.
5. Очередная проблема Жилищного Кодекса - это принудительное насаждение ТСЖ и передача им в управление многоквартиных домов (МКД). Государство кинулось в другую крайность - создание товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Но как совместить эту жизненную необходимость с требованиями Конституции РФ (ст. 30)
о добровольности объединения и пребывания в нем?
Желание государства, а также органов местного самоуправления освободиться
от «несвойственных функций» в приватизированных жилых домах
и возложить их осуществление непосредственно на собственников помещений безотносительно к социальным возможностям населения победило. Государство стало навязывать их создание под прессом различных негативных последствий в случае отказа граждан.
Принудительный характер не корпоративного, некоммерческого объединения, жесткая дисциплина принятия решений общим собранием собственников помещений нарушает требования гражданского законодательства к распоряжению общим долевым имуществом, указанным в главе 16 Гражданского кодекса РФ.
Его основное требование к владению, пользованию и распоряжению домовым имуществом, составляющим общую долевую собственность, - единодушие ее участников (ст. 247 ГК РФ). То есть для принятия решений требуется общее согласие всех собственников.
Однако, для законодателя решающими оказались не интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а задача облегчения управления жилищным фондом.
Во имя этих интересов закон допускает принуждение собственников помещений, нарушая базовые принципы гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ): - свободу договора, - недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, - возможность беспрепятственно осуществлять лицом свои гражданские права. Опять, ради общего блага интересы конкретных лиц законом
не принимаются во внимание. Более того, воля «собственников» фактически подавляется законодательными технологиями, в худших традициях советской системы.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления домом с победителем конкурса независимо от того, одобряют ли они эту сделку или не одобряют.
Помимо этого, законодатель счел возможным, игнорировать экономическое состояние управляющих организаций, которые, как правило, в условиях недофинансирования бюджетами разных уровней, обременены огромной кредиторской и дебиторской задолженностью,
и являются доминирующими на рынке коммунальных услуг, имеют не очень привлекательную историю и обеспечивают выполнение работ (услуг) весьма сомнительного качества.
6. Возложение на граждан проживающих в МКД оплачивать долги несостоятельных жильцов. Содержание дома - чувствительная часть отношений собственников помещений в многоквартирном доме, затрагивающая их материальные возможности. Это граждане разного материального достатка, в числе которых более 35 млн. человек, находящихся за чертой бедности. Согласно социологическим исследованиям чуть ли не половина должников по жилищнокоммунальным услугам находятся за чертой бедности.
Выселить их всех и продать единственное жилье малоимущих за долги не позволяет Конституция РФ. И наше государство, без тени смущения, возложило решение проблемы невозвратных долгов
по жилищно-коммунальным услугам на управляющие компании
и ТСЖ. Ни материальное положение собственников помещений,
ни тяжелое положение управляющих компаний, ни новый формат экономики жилищного хозяйства при этом не принимались во внимание.
7. Переложение не исполненных государством обязательств по ремонту жилья на граждан !!! Жилищный Кодекс РФ освободил государство от обязанностей по производству капитального ремонта
\на будущее в домах, помещения которых приватизированы,
не позаботившись реструктуризировать свой долг в связи с недоремонтом жилищного фонда публичных форм собственности.
Капитальный ремонт многоквартирных домов проживающими в них гражданами , например, оплачивался с 1998 года. Причем эти деньги были целевыми и должны были быть переданы им как накопительные платежи. Но не тут-то было, и нам, гражданам, предложено вновь начать накопление на капитальные ремонты своих домов с нуля.
Переход к гражданско-правовым отношениям в управлении домами
с собственниками помещений в этих домах, послужил причиной к возникновению у них тенденции сокращать необходимые нормативные расходы на содержание, эксплуатацию МКД. Тем более пример такой
в истории был, когда будущий капитальный ремонт дома, в советский период и в новой РФ-ии практически не финансировался.
Цель экономии эти меры выполнят, но негативно повлияют на надлежащую эксплуатацию жилищного фонда.
8. Восьмая проблема - земельные участки под МКД, более менее урегулированными оказались только земельные отношения с придомовыми участками (см. ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Однако Жилищный Кодекс не предусмотрел мер и действенных механизмов реализации этого права. Теперь уже местные власти, саботируют исполнение этого закона.
Как было разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Администрации городов и поселков РФ-ии активно пользовалась этим и сдавала в аренду придомовые территории сначала МУП «Службе заказчика по ЖКУ», потом управляющим компаниям
за соответствующую плату, которую естественно оплачивали собственники и владельцы квартир. С 1997 года договоры аренды сроком более одного года подлежали регистрации в Федеральной службе регистрации недвижимости, а такая регистрация договора аренды могла быть осуществлена только после формирования земельного участка придомовой территории и постановки на кадастровый учет.
В соответствии со ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ «использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю» является административным правонарушением, дела о котором уполномочены рассматривать органы Госземинспекции. Согласно ст. 4.5 КоАП РФ данное правонарушение является длящимся и считается прекращенным только с момента оформления правоустанавливающих документов на земельный участок.
Согласно п. 4 ст. 4.1 КоАП РФ «назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой административное наказание было назначено». Поэтому одновременно с составлением протокола об административном правонарушении нарушителю должно выдаваться предписание об оформлении правоустанавливающих документов на земельный участок. В случае невыполнения в установленный срок предписания Госземинспекции организация-нарушитель подлежит привлечению к административной ответственности уже по ст. 19.5 КоАП РФ, а руководителю такой организации-нарушителя грозит дисквалификация.
Таким образом, с 1997 года со вступлением в силу федерального закона о государственной регистрации недвижимости и сделок с ней все придомовые территории многоквартирных домов, сдаваемые в аренду администрацими должны были быть поставлены на кадастровый учет за счет администраций.
Но администрации этого не сделали, несмотря на наличие строгих административных санкций. Сейчас жепонуждают граждан осуществлять формирование и постановку на кадастровый учет придомовых участков за счет собственников помещений
в многоквартирном доме. При этом, она не отдает полностью все
те придомовые территории, которые ранее относились
к многоквартирному дому в качестве мест общего пользования
и обеспечивали эксплуатацию дома в соответствие с техническими
и санитарными нормами. Эти незаконно захваченные территории администрации муниципальных образований использовали для точечной уплотненной застройки, ничуть не заботясь о нарушении прав граждан, которые пользовались этими территориями как неотъемлемой частью своих многоквартирных домов.
Ни Жилищные инспекции , ни прокуратуры , ни иные надзорные инстанции не хотят вмешиваться в этот не равный спор граждан
и администраций , и делают вид, что все происходит в рамках закона.
9. Судьба инженерной коммунальной инфраструктуры поселений - вся коммунальная инфраструктура любого поселения тепловые сети, сети водопровода и канализации, сети газоснабжения принадлежали государству и еще в советское время строились как единый взаимозависимый комплекс. А теперь представим себе, что сети 10 лет не ремонтируют и не заменяют новыми и эти «свои сети» доводят их до полного износа и объявляют себя банкротами (способов много - в том числе и криминальные).
Кто и за какие средства будет восстанавливать эти сети?
А если этот развал придется на зиму?
Уголовное преследование виновников не спасет людей и не решит проблему отсутствия например газа.
Кто и как должен следить и контролировать целевое использование средств на ремонт газовых сетей ?
На этот вопрос Жилищный кодекс ответа не дает.
Что будет, если банкротство станет возможным и в тепловых сетях
и сетях водоснабжения и канализации?
Прорабатывались ли эти проблемы при подготовке Жилищного кодекса РФ до его утверждения? Очевидно, нет.
10. Принудительное навязывание гражданам оплаты
за коммунальные услуги по общедомовым счетчикам - насколько она не продумана, покажу опять же на примерах.
Совсем еще недавно чиновники не ниже уровня вице-губернатора
с весны до осени занимались подготовкой жилищного фонда к зиме. Готовились паспорта готовности на каждый многоквартирный дом, и без него энергетики не подключали дом к теплу. Почему, спросите вы, именно энергетики? А потому, что потери тепла уже были учтены
утвержденном тарифе и энергетики не хотели иметь дополнительные потери и терять дополнительно доходы. Поэтому требовали промывки систем отопления, устранения всех утечек, закрытия всех окон в подвалах и на чердаках.
Жилищный Кодекс обязал граждан иметь общедомовые счетчики - сохранение тепла, устранение утечек в домах теперь стало проблемой жильцов. Сколько бы не утекло воды и тепла в доме - все оплатят жильцы из своего кармана по общедомовому счетчику. Управляющие компании владельцам квартир также не союзники и устранять утечки вовремя, экономически не заинтересованы. Все равно граждане все по квитанциям уплатят.
Слесарь может уйти на отдых на субботу и воскресенье, а вода в подвале пусть бежит, ведь это не из его кармана деньги. А смогут ли обычные граждане также квалифицированно контролировать подготовку к зиме, как ее контролировал заместитель мэра, многочисленные специалисты жилищных управлений районных администраций и специалисты энергетических компаний. Конечно же, нет. Граждан в управляющих компаниях никто никогда не слушал и ни к каким контролям не допускал, и не будет слушать и дальше.