Российский рентополис: почему победил человейник. Что делать?
Ранее:
1. Анализ ситуации
2. Выводы
3. Прогнозы
Цель моего разбора - описать ситуацию таким образом, чтобы появилась возможность ставить цели управления по отношению к сложившейся ситуации. Может показаться, что я себе противоречу, т.к. в начале утверждаю, что невозможно «запретить» стихийное формирование трущобного пояса вокруг нескольких рентополисов. Запретить действительно нельзя. А ставить цели управления - можно. Капитан в бурном море и не помышляет о том, чтобы запретить бурю. Но, с учётом ситуации, он ставит цели управления своим судном. И, несмотря на мощь океана, он тоже очень многое может - по отношению к своему объекту управления. И в этом случае стихия начинает работать на его цели. Итак, что делать?
Микрорайон «Перспективный» в Ставрополе
Прежде всего назвать вещи своими именами. Нужно перестать называть стихийный рост «агломерированием». У нас не агломерирование, а негативный процесс стягивания населения в трущобные пояса рентополисов. Нужно перестать связывать этот процесс с урбанизацией. Наоборот, рост трущобного пояса поглощает истинные малые города. Это процесс «трущобизации». Поэтому одна из моих целей - ввести этот термин в оборот. Понятно, что лоббисты продолжат отгламуривать эти процессы, но должно быть и альтернативное видение ситуации.
Необходимо на законодательном уровне предусмотреть, чтобы до начала строительства у каждого многоквартирного дома был определён домовладелец - собственник дома как целостного объекта. Для масс, которые уже привыкли на стадии котлована давать застройщику деньги «на кирпичи», может ничего не измениться. Человек, если хочет, становится формальным собственником квартиры. Можно позаимствовать опыт Китая и законодательно предусмотреть ещё одну опцию, когда человек покупает право аренды на жизненный цикл дома. Ни первый, ни второй вариант никак не ограничивают его право владения, распоряжения, продажи собственности или аренды.
Проработка правовых нюансов и деталей - это следующий шаг, сейчас речь идёт о смене принципов. Некоторые эксперты уверены, что ситуацию изменит только полный запрет схемы ДДУ (договоров долевого участия), а оставить можно только кооперативы, или иную схему с предварительным формированием собственника - кондоминиума до начала строительства. Я считаю, что запретить что-то в ситуации массового процесса невозможно. Но необходимо подвести итоги эксперимента, который проводили последние 30 лет, чтобы проверить гипотезу: можно ли из нескольких сотен собственников квартир сформировать коллективного субъекта - собственника дома? - Проверили и выяснили: нельзя. Не только из нескольких сотен, но даже из нескольких десятков не удалось. Всё равно получается масса собственников квартир, которые не складываются в коллективного субъекта - в собственника дома. Коллектив - это, как минимум, целевое и ценностное единство. А, как уже отмечено, в человейнике на одной площадке оказываются люди с перпендикулярными целями и даже из разных культурных миров.
Как предусмотреть, чтобы у каждого дома были домовладельцы? Как сделать так, чтобы они не сбегали? Ведь человейники, как целостные объекты недвижимой собственности, никому не нужны. - У меня нет готовых ответов. Это проблемы, по которым нужно вести поиск. Я делаю только первый шаг по переориентации внимания с «более лучших проектов» на управленческую проблематику. Начать можно с жилья, строительство которого финансируется из бюджета. Это миллиарды. Но город тоже не хочет брать на себя обязанности домовладельца, как это в подобных случаях происходит во всём мире. Может быть начать с того, чтобы заставить операторов городского бюджета ставить социальные цели на новую застройку, привязав их ответственностью домовладельца?
Необходимо дифференцировать градостроительную политику по отношению к разным запросам. Запрос на формирование «мест входа мигрантов» никуда не денется и его не ликвидировать никакими архитектурными проектами. Так как от городских администраторов не зависит уменьшение влияния рентной экономики на социально-пространственные процессы, то примем процесс стягивания мигрантов в рентополисы за фактор непреодолимой силы. Но есть смысл выработать разные градостроительные политики по отношению к разным типам мигрантов. Этого не сделать без знания о городе. Традиционно такое знание даёт социология. Однако её следует переориентировать с исследований «чего хочет Москва?» на вопросы «что должен делать городской управленец и политик по отношению к разным городским группам?» То есть нам нужен аналог Чикагской школы социологии, которая работала бы на управленческие проблемы, а не на манипулятивные запросы административного аппарата. Нужны не стратегии городского развития, а стратегии развития деятельности городского управления.
Нужно разделить потоки, чтобы каждый тёк в свой формат жилья. Например, бюджетные потоки - в формат социального жилья и это должны быть социальные проекты. Важно понимать, что хотя это будут проекты домов, архитектурно-строительная компонента в них не должна всецело доминировать. Уже стало общим местом, что в разработку проектов нужно привлекать социологов. Но я бы расширила список необходимых профессионалов. Обязательны специалисты в области безопасности, причём самые неожиданные, например, по борьбе с наркотиками.
Какие подходы управления возможны по отношению к потокам мигрирующих с депрессивных окраин? - Необходимо признать, что жильё, ориентированное на этот поток, строится в формате «убежищ». Они по умолчанию временные, потому что даже сами мигранты рассматривают их как жильё на первое время. Поэтому проекты, предполагающие разворачивание «убежищ», должны разрабатываться в логике производственных проектов, с просчётом жизненного цикла, утилизацией и рекультивацией почвы. По отношению к этому формату вообще не надо считать логику потребления и пытаться выстроить потребительский рынок. В сфере массового производства всё-таки есть редкие исключения, не требующие создания потребительского рынка, например, производство кирзовых сапог. Все, попадающие в армию, их носят, многие даже с удовольствием. В этом секторе тоже есть конкуренция, но не предпринимательская, а производственная. Вместо торговли там сбыт.
Все участники процесса понимают, что находятся в особой ситуации, не имеющей отношения к нормальному потреблению. Примерно в такой производственно-сбытовой логике можно рассматривать строительство человейников. Строительным компаниям удалось организовать этот процесс, у них получается привлечь деньги масс - пусть строят, пусть формируют тысячи новых собственников квартир, тем более, что запретить это невозможно. Но пусть остаются домовладельцами этих домов как целостных объектов и несут за них ответственность на протяжении всего жизненного цикла, а не как сейчас - завуалировано, через свои УК и до тех пор, пока это выгодно. В общем, надо отдать должное организаторским способностям российских застройщиков, но внести в их самоотверженный труд эту небольшую коррективу. Понятно, что привязать застройщика к его детищу до конца жизненного цикла не удастся. Но, как минимум, будут созданы управленческие индикаторы ситуации.
И третий денежный поток - от псевдо-инвесторов. Сейчас они действительно псевдо, т.к. спекулятивный поток идёт в формат «убежищ». А он должен идти в формат доходных домов. Ведь только немногие профессиональные инвесторы ориентированы именно на спекулятивную игру. А большинство тех, у кого скапливается денежная масса, хотят именно стабильного дохода или защиты от инфляции. И этот поток нужно направить по назначению - в доходные дома. Именно на этом потоке начнёт развиваться предпринимательство. Инвесторы должны нести деньги не застройщику, а предпринимателю и ситуация развиваться как предпринимательский проект. На третьем потоке будет формироваться истинный потребительский рынок жилья, который во всех смыслах будет пост-индустриальным. Но в случае с предпринимательским проектом ситуация должна разворачиваться по законам этого жанра: никаких «обманутых дольщиков» появляться не должно. Рыночные бизнес-субъекты - инвестор, предприниматель, застройщик, производственники заключают договора, действуют под свою ответственность, получают доход или банкротятся.
Конечно, должны развиваться ипотечные программы, в том числе льготные. Но исключительно для покупки уже готового жилья, как это и действует во всём мире. Если банк готов кредитовать застройщика, то он должен делать это напрямую, а не маскируя его под ипотеку, перекладывая все риски на людей.
Можно ещё продолжать список того, «что делать». Однако он повисает в пустоте без ответа на вопрос: «Кому делать?». Формальный ответ: предпринимателю, управленцу и политику. Эта троица, по Максу Веберу, является субъектами развития социума. Они же - субъекты процессов, которые будут создавать сферы, вообще не связанные с обслуживанием рентной экономики. Все ответы на вопрос «что делать?» адресованы к этим субъектам. Но проблема в том, что среди представителей нашего административного аппарата или политиков по должности можно найти только прото-субъектов, готовых выходить в истинную политику и управление. Эту готовность надо программировать, в том числе общественными и экспертными дискуссиями. Мои версии того, «что делать», заведомо дефициентны и должны быть подвергнуты критике. Пока я предложила только другую «картину мира», альтернативную «само-собой разумеющемуся» и уверена в том, что именно в её рамках нужно разрабатывать программы и проекты развития сферы массового жилищного строительства.
Статья полностью:
1. Анализ ситуации
2. Выводы
3. Прогнозы
4. Что делать?
■ Елена Чернова. Интернет сайт «Строительный эксперт». 25 февраля 2022 г.