Зельдинская концепция «зависимости» оценщика
Статью публикует издание Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 47(733) 2012-11-26, c.16.
В ней можно прочитать и о концепции "зависимости" оценщика, и о противоположных мнениях, и даже о том, почему в питере делать экспертизы отчетов выгоднее.
Концепция зависимости оценщика достаточно серьезно обсуждалась на страницах апрайзера.
Диагностика оценочной кармы
«Круглый стол», проходивший в рамках ежегодной конференции «НП», по накалу страстей напоминал врачебный консилиум у постели сложного больного. Под внешней корректностью кипели нешуточные страсти. Оценочная отрасль явно нездорова, но чтобы выписать правильный рецепт, сначала нужно поставить точный диагноз.
Михаил Зельдин:
- Скандалы вокруг оценки приводят к появлению в обществе неуважения к профессии оценщика. Оценочная деятельность последнее время притормозила в своем развитии. Причина: профессиональная, обоснованная оценка сейчас фактически не востребована. Отсюда -- разброд и шатания в оценочном сообществе, ситуация в Национальном совете, демпинг.
Сегодня, по замыслу законодателя, оценщик формально должен быть абсолютно независимым человеком, который определяет единственно верную оценку рыночной стоимости.
Но оценка - творческий процесс, а не следование жестко детализированному алгоритму. А в условиях информационно закрытого российского рынка, я бы сказал, вдвойне творческий процесс. Кроме того, оценщику платит заказчик. И, полагаю, не наберется и 1% компаний, которые могут честно сказать, что они всегда абсолютно независимы от пожеланий заказчика. Кстати, учет интересов заказчика актуален не только для России - полагаю, кризис 2008 года с обрушением высокорейтинговых бумаг это очень наглядно показал.
Пожелания заказчика, с одной стороны, и невозможность нахождения абсолютно точного, «идеального» результата оценки, с другой, - это и есть основная причина перекосов на рынке.
Фактически оценщик является адвокатом, а процессуально его назначают судьей. Это лицемерная позиция, причем очевидная всем. Оценщики хотят иметь престижную профессию, про которую можно было бы рассказывать детям, интересную работу, достаточно высокий доход. А что можно сказать о престиже профессии, построенной на лицемерии?
Все заказчики оценки имеют собственные интересы. Иногда (и даже нередко) формально декларируемые интересы заказчика не совпадают с фактическими интересами его представителя. Отсюда и возникает коррупция. Поэтому нужна прозрачность позиций и процедур, понимание того, в чьих интересах делается оценка. Это важно и для регулятора-государства (ему необходимо доверие к системе оценки), и для потребителей оценочных услуг. Это то, к чему нужно стремиться.
Что можно предложить?
В законодательстве и в стандартах должно быть четко прописано, что оценка проводится с учетом интереса заказчика. А в договоре с оценщиком (и, соответственно, в отчете) явно указывается, в чем этот интерес заключается (оценка с позиции продавца или с позиции покупателя). Может быть еще равновесная (нейтральная, третейская) оценка. То есть для читателя отчета становится прозрачным то, с какой позиции проводилась оценка.
Из этого естественно вытекает состязательность оценки. Если вторая сторона возможной сделки не согласна с результатом, она может привлечь другого («своего») оценщика или эксперта, защищающего ее позицию. Если обеспечить открытость «состязания», то большего и не нужно.
Читать полностью здесь.
В ней можно прочитать и о концепции "зависимости" оценщика, и о противоположных мнениях, и даже о том, почему в питере делать экспертизы отчетов выгоднее.
Концепция зависимости оценщика достаточно серьезно обсуждалась на страницах апрайзера.
Диагностика оценочной кармы
«Круглый стол», проходивший в рамках ежегодной конференции «НП», по накалу страстей напоминал врачебный консилиум у постели сложного больного. Под внешней корректностью кипели нешуточные страсти. Оценочная отрасль явно нездорова, но чтобы выписать правильный рецепт, сначала нужно поставить точный диагноз.
Михаил Зельдин:
- Скандалы вокруг оценки приводят к появлению в обществе неуважения к профессии оценщика. Оценочная деятельность последнее время притормозила в своем развитии. Причина: профессиональная, обоснованная оценка сейчас фактически не востребована. Отсюда -- разброд и шатания в оценочном сообществе, ситуация в Национальном совете, демпинг.
Сегодня, по замыслу законодателя, оценщик формально должен быть абсолютно независимым человеком, который определяет единственно верную оценку рыночной стоимости.
Но оценка - творческий процесс, а не следование жестко детализированному алгоритму. А в условиях информационно закрытого российского рынка, я бы сказал, вдвойне творческий процесс. Кроме того, оценщику платит заказчик. И, полагаю, не наберется и 1% компаний, которые могут честно сказать, что они всегда абсолютно независимы от пожеланий заказчика. Кстати, учет интересов заказчика актуален не только для России - полагаю, кризис 2008 года с обрушением высокорейтинговых бумаг это очень наглядно показал.
Пожелания заказчика, с одной стороны, и невозможность нахождения абсолютно точного, «идеального» результата оценки, с другой, - это и есть основная причина перекосов на рынке.
Фактически оценщик является адвокатом, а процессуально его назначают судьей. Это лицемерная позиция, причем очевидная всем. Оценщики хотят иметь престижную профессию, про которую можно было бы рассказывать детям, интересную работу, достаточно высокий доход. А что можно сказать о престиже профессии, построенной на лицемерии?
Все заказчики оценки имеют собственные интересы. Иногда (и даже нередко) формально декларируемые интересы заказчика не совпадают с фактическими интересами его представителя. Отсюда и возникает коррупция. Поэтому нужна прозрачность позиций и процедур, понимание того, в чьих интересах делается оценка. Это важно и для регулятора-государства (ему необходимо доверие к системе оценки), и для потребителей оценочных услуг. Это то, к чему нужно стремиться.
Что можно предложить?
В законодательстве и в стандартах должно быть четко прописано, что оценка проводится с учетом интереса заказчика. А в договоре с оценщиком (и, соответственно, в отчете) явно указывается, в чем этот интерес заключается (оценка с позиции продавца или с позиции покупателя). Может быть еще равновесная (нейтральная, третейская) оценка. То есть для читателя отчета становится прозрачным то, с какой позиции проводилась оценка.
Из этого естественно вытекает состязательность оценки. Если вторая сторона возможной сделки не согласна с результатом, она может привлечь другого («своего») оценщика или эксперта, защищающего ее позицию. Если обеспечить открытость «состязания», то большего и не нужно.
Читать полностью здесь.