СОЧИнение про СОЧИ.

[prodazhacen]

Все началось с того, что нам в почту сбросили  статью Неймана с названием в картинке, предваряющей этот текст. Российский оценщик, № 2, 2010 года.
Статью о том, что передача функций по определению базы налогообложения и проведение арбитража результатов оценки независимыми оценщиками требует создание новой системы налоговой оценки.
Так как тема поставки ценовой информации для оценки для нас является одной из самых любимых - пишем в блоге про «газеторынок», писали на апрайзере про «совесть в пятой точке», а данная тема явилась и основным стержнем упомянутой статьи, и  мы углубились в чтение. Что бы теперь написать вот это самое СОЧИнение.
Скайп задымился…
Задымление началось, после того как в методике от НСОДа «Методических рекомендациях по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов и т.д. по тексту..» вспомнилась поправка на торг в размере 85%, всколыхнувшая умы многих оценщиков и подвергшаяся активному обсуждению на форуме.
А в статье, уже фигурирует совсем другая поправка на торг: в 20%




.
Почему? - имеем мнение, что это связано с тем, что система информационно-аналитического обеспечения процесса оценки недвижимого имущества, которая рассчитывала данные для оценки убытков в Сочи хочет плавно продрейфовать в процесс оценки при введении единого налога на недвижимость. (п.4. Выводы).

Разные цели оценки, возможно, подразумевают различные скидки на торг: если из бюджета выплачивать компенсацию, то скидка на торг 85%. если бюджет пополнять, как в случае с налогами - скидка на торг 20%.

Теперь немного об основной теме - системе информационно-аналитического обеспечения процесса оценки недвижимого имущества. Это такая система, с помощью которой происходит верификация данных, т.е. получение, обработка, систематизация и анализ исходных данных о ценах сделок с недвижимым имуществом и о ценах предложений о продаже недвижимого имущества. Такая система необходима, так как всё, с чем работают оценщики является информационным мусором, а эта единая база будет управлять всеми ценами, и самое главное (!) при расчете стоимости, заполнив специальную анкету, оценщик будет получать (покупать ?) аналоги для своих расчетов из этой базы.

А если будет спор, если вдруг потребуется индивидуальная оценка, то во избежание дальнейшего спора, оценщик, проводящий индивидуальную оценку, тоже будет запрашивать данные в этой базе. Это делается для того, чтобы получить сопоставимые результаты вне зависимости от использованного метода оценки.
Дальнейшая роль оценщика в процессе работ по оценке заключается исключительно в том, что он:

-        Выезжает на объект и заполняет акт осмотра

-        Заполняет анкеты с основными характеристиками земельного участка и отдает их на проверку в РГ НСОД, откуда в отчет получает список аналогов.

-        Рассчитывает рыночную стоимость и проходит экспертизу в РГ НСОД.

-        Оформляет отчет.

Еще статья выстрелила в глаза доказательным расчетом поправок «круглого» вида. Так выявлено, что  если земельные участки находятся у берега до 1000 м, то интенсивность убывания цены составляет 5% за каждые 100 м. А для участков удаленных свыше 1000 м, то интенсивность убывания 5% за каждые 200 м. А свыше 2500 м - уже все равно.
Но это все лирика. Теперь о скрытых смыслах:

1. Создание «идеальной» базы - политически верный ход, так как для кадастровой оценки нельзя брать цены с рынка. Главное придумать, рассчитать, предложить «наиболее вероятную цену»,  по которой нормально будет оценить недвижимость для налогов, чтоб все не взвыли, подогнать под эту цифру «аналоги» и всех заставить этой базой пользоваться. В ином случае, будет такая же плохая ситуация как была при первой оценке в Сочи (еще до появления методики НСОДа), только в масштабе всей страны.

Напоминаем.При первой оценке в Сочи была куча оценщиков, каждый аналоги добывал как мог. Потом из-за того, что разные оценщики были, а и у них были разные аналоги, получилось, что объект, который объективно хуже, стоит дороже лучшего. Поднялся народный ропот, а чиновники, посмотрев, сказали, что вообще ВСЁ слишком дорого оценили.

1. Вытащить сделки из Регистрационных палат - шикарный ход по экономии бюджетных средств. По умолчанию - как ни крути, а заниженные цены в договорах купли-продажи -, единственное, во что поверит суд. В газетную строчку, от непонятно какого риэлтора, никто не поверит. «Обули» жителей долины, хотя вся Россия вроде бы ничем от них не отличается. Сдается мне, что погорельцы от лесных пожаров, получат жилье лучше, чем те же сочинцы.
2. «Круглые» поправки - психологически верный ход. Вот скажет одна тетя Мотя, а почему у меня дешевле, чем у соседки на 5%? А Нейман ей в ответ - потому что у вас на 10 м от моря дальше. И пусть тетя бегает с рулеткой, перемеряя. Такие круглые скидки, понятные всем и вся, сразу будут сглаживать возможные народные волнения. Такое дело на самотек не пускается. Отсюда и аналоги из одной базы на все случаи жизни тоже понятны: если база одна, то не будет вопросов «а почему при оценке для соседа брали другие аналоги, не как при оценке для меня?!» В общем, тут к психологии, как всегда, и политика примешивается. У автора статьи хорошо проявляются его качества: изворотливость ума, которая. Как известно, важнее изворотливости тела, и дальновидность. И денег заработает, и властям все места прикроет.
3. Сейчас в оценке по большей части оспаривают аналоги, подбор которых оказывает максимальное влияние на итоговый результат. Теперь этого не будет - ибо, если все будут оспаривать аналоги, что же тогда получится?!
4. Быть королем всех цен в России дает возможность заранее прикидывать цены, согласовывать их с кем надо, потом своим избранным дать заработать на подстановке готовых цифирек в готовые таблички с получение обговоренного результата. Да плюс подработка на экспертизе этих типа отчетов подзаработать можно.
5. Все разговоры о рыночности, и привлечении независимых оценщиков - это только ширма. К сожалению, никакой оценочной деятельности в рамках государственной кадастровой оценки земель, оценки для целей налогообложения - нет. Теперь, пожалуй, мы уверены - это исключительно ПОЛИТИКА в чистом виде. Никакой альтернативы централизованной оценке при оценке для налогообложения нет и в ближайшее время не будет. Разве что можно было придумать сразу размер налога, не заморачиваясь оценкой, но на чем же тогда заработать избранным? В такой ситуации, действительно, нужна одна база - иначе хаос будет. Другое дело, что к рыночной стоимости это не имеет никакого отношения. Речь идет исключительно о нормативной цене.
6. А с другой стороны, если бы разрешили брать цены предложений, то вы представляете,  какая бы началась сплошная вакханалия с подачей фальшивых объявлений? У нас же не могут в России риэлторов приструнить (а чем не публичная деятельность?) - цели имеются куда более хлебные.

 Вывод: Господин Нейман политически прав. Нет у нас рынка в таком объеме, чтобы оценить всю недвижимость во всей стране. Есть единственно возможный вариант - придумать цифры для базы, подведя под это «высоконаучную» основу, вот так просто наврать во всероссийском масштабе. Типа ложь во благо.

«Поздравляем Вас, гражданин, соврамши!» (М.Булгаков, «Мастер и Маргарита»)

А&M