Жилищный вопрос. Эпизод V
ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС И ЛОГИКА ЕГО РЕШЕНИЯ.
ЭПИЗОД V. АМОРТИЗАЦИЯ ЖИЛОГО ФОНДА.
Говоренкова Татьяна Михайловна - (директор Центра "Муниципалитет")
Жуков Алексей Иванович - создатель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, член Клуба муниципальных деятелей.
Савин Дмитрий Анатольевич - соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, Председатель Московской организации общероссийской общественной организации "Российская Христианско-Демократическая перспектива"
Чуев Александр Викторович - заместитель Председатель Комитета по делам общественных объединений и религиозных организаций Государственной Думы РФ, Председатель общероссийской общественной организации «Российская Христианско-Демократическая перспектива».
Все течет, все меняется...
Гераклит Эфесский
Часть 1
Строго говоря, дом начинает разрушаться уже в момент строительства, и к тому моменту, когда завершаются верхние этажи здания, строение уже утрачивает некоторую часть первоначально заложенных в него свойств. Особенно важной проблема разрушения здания в ходе строительства становится в случае так называемого долгостроя, когда здание долгое время находится в полузаконченном состоянии, претерпевая все превратности судьбы.
Однако для того, чтобы не вдаваться в такие тонкие детали, будем считать, что здание начинает разрушаться (бухгалтерски) после окончания строительства. Уже в тот момент, когда дом выходит из рук строителя и переходит к эксплуатирующему его лицу, он нуждается в:
- ремонте, в том числе капитальном, так как своевременное проведение ремонта есть необходимое условие того, что здание прослужит весь отведенный ему срок (ремонт не продлевает срок службы, а препятствует его сокращению);
- амортизации, то есть накоплении отчислений, компенсирующих износ здания[1].
1. Амортизация как политэкономическая категория [2].
Амортизация есть перенесение стоимости орудий производства на продукцию. По мере того, как орудие изнашивается и стоимость его уменьшается, последняя переходит на продукцию и входит как часть ее себестоимости[3]. То же относится и к дому.
Иногда встречается утверждение, что амортизация должна обеспечить строительство нового дома взамен амортизированного, исчерпавшего свой срок жизни. На самом деле это далеко не так: не всегда амортизация достаточна для строительства нового дома, так как он может быть и дороже, и дешевле старого, поэтому могут или потребоваться дополнительные вложения (собственные средства нового собственника или заемный капитал), или образоваться избыток капитала.
Цель амортизации - сохранение основного капитала в постоянном размере, то есть основной капитал плюс амортизационный фонд есть постоянная величина.
В применении к жилому дому это означает два возможных варианта:
1. Дом путем использования амортизационного фонда время от времени подвергается восстановлению, при этом стоимость его снова возрастает, а амортизационный фонд соответственно уменьшается. Такие случаи нередки в Западной Европе, где каменные здания[4] существуют уже несколько столетий и благодаря современной технике реставрации могут существовать практически неограниченное время.
2. Дом исчерпывает свой срок жизни, тем более что старение дома бывает не только физическим, но и моральным. Новое поколение не желает удовольствоваться теми жилищными условиями, которые вполне удовлетворяли их родителей. В этом случае дом должен быть снесен (что может потребовать расходов), а его обломки проданы (при возможности). После этого на руках собственника должна оказаться сумма, равная первоначальной стоимости дома. Конечно, сумма эта может оказаться и больше, и меньше, но в любом случае при вычислении дохода необходимо вычесть полную сумму амортизации, иначе доход будет рассчитан ошибочно.
Конечно, существуют не только заброшенные дома, но и целые заброшенные поселения, причем даже в богатых и экономически развивающихся странах. При всей схожести заброшенные дома бывают двух типов - трущобы, то есть дома, городские районы и целые поселения, в которых живут бедняки, нередко вселившиеся самовольно[5] (каким является Гарлем) и действительно вымершие дома и поселки. И то, и другое является ненормальной ситуацией, но в разной мере. Если трущобы выполняют определенные социальные и экономические функции, и существуют и в процветающих городах[6], то вымершие дома и поселения есть признак серьезной социальной деградации территории. Для нормальной же ситуации полный жизненный цикл дома завершается сносом, так как земельный участок должен быть освобожден для нового строительства.
Этот земельный участок может также принадлежать собственнику дома, а может быть предоставлен ему на другом праве, например, праве застройки[7]. Собственник снесенного дома может построить новый дом (который может обойтись дороже или дешевле) на этом или ином участке, вложить средства в другое предприятие, вообще использовать их в соответствии со своими нуждами, но амортизация обеспечила ему возвращение затраченного капитала.
2. Амортизация в России до 1917 года.
До октября 1917 года Россия развивалась в условиях многоукладной собственности и рыночных отношений, поэтому ответственность за проведение амортизационных отчислений и их эффективное использование возлагалось на собственников. До 1917 года Закон не устанавливал никакого особого вида помещения амортизационных накоплений. Конечно, никто не препятствовал их помещению в банки или государственные ценные бумаги, но процент по ним был ниже предпринимательской прибыли, поэтому предприниматели (в том числе и занимающиеся жилищным бизнесом) обычно помещали их в обороты своих предприятий или вкладывали в развитие дела. Помещение амортизационных накоплений в оборотах предприятий не мешало их использованию по назначению, так как изъятие средств из оборота легко осуществимо. Кроме того, был легко доступен кредит.
Министерство финансов Российской Империи смотрело на оценку имущества в инвентарной описи лишь как на признак для установления поимущественного обложения, и потому устанавливало лишь максимальные суммы списания.
Так, Закон о промысловом налоге[8] гласила: «Статья 470. Чистою прибылью, подлежащею платежу процентного сбора с прибыли, считается разность, исчисленная по отчету предприятия за истекший операционный год, между суммою валового дохода и нижеследующими действительными из него расходами и отчислениями за тот же год:..
2) на поддержание предприятия в исправности:…
в) на погашение первоначальной стоимости принадлежащего предприятию имущества, впредь до полного погашения оной, в размере: для каменных и металлических строений и сооружений и для металлических судов, а в горных предприятиях - для земель, из недр коих добываются ископаемые богатства, для шахт, штолен, основных штреков и квершлагов - не свыше пяти процентов, а для деревянных строений и судов , для машин и прочих орудий производства, и вообще для живого и мертвого инвентаря - не свыше десяти процентов их стоимости. Отчисление на погашение движимого и недвижимого имущества золото- и платино- промышленных предприятий допускается в размере не свыше одной десятой части его стоимости».
Право вычитать суммы на амортизацию имущества по законам Российской Империи из суммы налогов распространялась не только на предпринимателей (плательщиков промыслового налога). Так, Положение о государственном подоходном налоге, принятое в 1916 году, гласит:
«26. Исключению из означенных к статье 19 получений подлежат:
…3) ежегодные, соответствующие среднему годовому обветшанию и обесценению, отчисления на погашение стоимости: а) недвижимого и движимого имущества…»[9]
В 1913 году амортизационный капитал в промышленности России составлял 38.9% к основному капиталу[10], достигая в химической промышленности 44.1%, бумажно-полиграфической промышленности 46.7%, в текстильной промышленности - 66.7%, то есть превосходил резервные и облигационные капиталы вместе взятые[11].
Те же самые принципы действовали и в жилищном бизнесе. Хозяин доходного дома, первоначально вложивший свои и заемные средства в возведение здания, в течении его эксплуатации должен был рассчитывать на то, что доходы покроют текущие затраты, позволят рассчитаться с долгами по кредитам и ипотеке, и обеспечат некоторый доход, обеспечивающий стартовые условия для создания нового здания (возможно и на новом месте).
Именно на полный срок жизни дома и был рассчитан русский закон о праве застройки, установивший порядок возведения и эксплуатации строений, расположенных на чужой земле[12]. Кстати, в наши дни заканчивается срок действия права застройки, установленный законом от 1912 года (99 лет) для солидных доходных домов Москвы, Санкт-Петербурга и других городов. Наступает время, когда потомки первых хозяев этих домов должны были бы готовиться к новому этапу - обновлению городской среды новой эпохи.
3. Дискуссия об амортизации 1923-1924 годов. Амортизация жилого фонда.
Военный коммунизм был связан с отказом от товарных отношений, от всего, что связано со стоимостью, в том числе и от понятия амортизации. Более того, любая попытка накапливать амортизационные отчисления была обречена на провал из-за развала денежной системы страны и громадной инфляции. Ранее накопленные амортизационные отчисления, как находившиеся в обороте, так и в банках и государственных ценных бумагах либо обесценились, либо были вообще аннулированы. Поэтому важным уроком для нас является дискуссия по проблемам амортизации в СССР периода начала НЭПа, когда после нескольких лет разрухи и господства безденежный отношений страна начала возвращаться к рыночной экономике и стабильной денежной единице.
Понятие амортизации возникает уже в самом начале НЭПа, вместе с восстановлением оплаты услуг коммунальных предприятий в инструкции ГУКХ от 12 мая 1922 года об исчислении тарифов и порядке взимания платы за пользование водопроводом и канализацией, и инструкции ГУКХ от 7 мая 1922 года о тарифах. Министерство финансов Российской Империи смотрело на амортизацию исключительно с точки зрения взимания налогов и потому устанавливало лишь максимальные суммы списания. Советская власть смотрели на амортизацию не как сторонний наблюдатель, заинтересованный исключительно в налоговых платежах, а как собственник или, по крайней мере, его представитель[13], отсюда и многие особенности амортизационной политики 20-ых годов.
Если в отношении коммунальных предприятий амортизация проводилась в жизнь уже с 1922 - 1923 годов, то в отношении жилых строений ситуация была хуже. Причин такого отставания в решении проблемы несколько.
Ситуация с разрушением предприятий была более очевидной. Разрушенные предприятия полностью или частично прекращали производство, и дефицит столь необходимой продукции вынуждал к принятию решений. Такие решения легче было объяснить гражданам, измученным дефицитом всего и вся, проще реализовать на практике - то есть сменить руководителя предприятия или дать ему строгий выговор.
В жилищной сфере ситуация сложилась иная. Дома разрушались, но разрушались постепенно, и даже в сильно запущенных домах зачастую еще можно было жить (пусть и без всяких удобств, о чем знают современные городские скваттеры). Да, нужно было накапливать амортизационные отчисления, но ведь амортизация есть перенесение изношенной стоимости на стоимость продукции - то есть в применении к жилому дому повышение квартплаты. А мера эта была мало популярной среди тех, кто еще несколько лет назад улучшил свои жилищные условия: ведь жилье дали, а дареному коню в зубы не смотрят. Ждут, когда подарят следующего. Зачем заботиться о сохранности полученного жилья, власть своя, даст и еще, а иначе зачем революцию делали? За деньги и при царе можно было квартиру снять.
Новые жильцы не имели опыта самостоятельного владения городским жильем. Подавляющее большинство многоквартирных домов в Москве и Санкт-Петербурге (а именно на них пришлось основное разрушение жилья в период военного коммунизма) было доходными домами. Жилищные кооперативы, в которых жильцы и собственники совпадали (пусть и в коллективной форме), были редкостью. Так, в 1900 году в Санкт-Петербурге на 1 домовладельца приходилось в среднем 18 квартир с 130 жильцами[14]. В столицах существовали и собственные дома, но это были или особняки, принадлежащие богатым людям, или небольшие домики небогатых купцов, мещан, ремесленников, квалифицированных рабочих, предназначенные для проживания одной семьи. Именно отсутствие навыков самостоятельного жилищного хозяйствования и стало психологическим препятствием на пути правильной эксплуатации жилья. В губернских городах в наем сдавалось в среднем 2/3 жилья, а в уездных - всего ¼[15], поэтому и разрушения там оказались намного меньше.
Тем трудящиеся, которые имели свои дома в столицах, идея переселения далеко не всегда приходилась по вкусу. Так, многие рабочие Петрограда категорически отказывались переселяться в муниципализированные особняки на Невском[16]. Вместо своего домика с огородом и садом они получали комнату или две в коммунальной квартире, а до работы приходилось теперь добираться на транспорте (а это стоило денег).
Авторы вовсе не хотят сказать, что жилищные условия городской бедноты в России были хорошими или даже удовлетворительными, что размеры квартплаты не завышались домовладельцами часто сверх всякой меры, и что проблемы эти не требовали решения. Однако в России к концу XIX - началу XX века была осознана важность жилищного вопроса, и начали предприниматься меры по смягчению жилищной нужды. Конечно, эти меры не могли привести к мгновенному решению проблемы, однако даже новые власти признавали определенные улучшения[17].
Революционный путь, на который встала Россия, не привел, да и не мог привести к их решению, напротив, усугубил их. После кратковременного улучшения жилищных условий беднейшего городского населения путем перераспределения уже существующего жилья, перед страной встал грозный призрак разрухи. Количество жилья, пригодного к проживанию (не говоря уже о его качестве) катастрофически уменьшалось. Нужны были, к сожалению, непопулярные меры.
Однако на пути повышение квартплаты стояли не только психологические, но и экономические препятствия - низкие доходы подавляющего большинства населения. Поэтому Д.Шейнис предлагает следующие направления урегулирования проблемы[18]:
а) увеличение доходности строений, делающее возможным отчисление на амортизацию. Нельзя повышать квартирную плату выше платежеспособности жильцов, но посильную плату должны вносить все. Каждая социальная группа должна в своем бюджете иметь достаточную часть квартплаты, каждого нужно приучить по-хозяйски относиться к жилью и ответственно - к своему будущему.
Квартирная плата, сменившая в 1922 году бесплатное пользование жилищами периода военного коммунизма, была настолько ничтожна, что не покрывала даже расходов по собиранию ее. В 1923-1924 годах было отпущено лишь 10% суммы, необходимой для амортизации текущего износа[19].
Уже Циркуляр НКВД «О способах исчисления арендной платы за строения» 14 февраля 1924 года №65 указывает, что «амортизация должна явиться по общему правилу основой расчета арендной платы за дом». Однако большинство жильцов не в состоянии еще платить квартплату с учетом амортизации. Поэтому по отношению к амортизационным платежам должна иметь место некоторая индивидуализация. «В тех случаях, когда арендатором является коллектив рабочих («дом-коммуна»), собственным иждивением содержащий дом, может быть допущена скидка амортизационных платежей».
«В последующие годы квартирная плата постепенно повышалась, но все же еще и в 1925-1926 годах не покрывала текущих расходов по эксплуатации, не говоря уже об амортизации. Лишь новый закон о квартирной плате, введенный в РСФСР с октября 1926 года[20], устанавливает оплату жилищ на основе нормальной стоимости эксплуатации и амортизации. В этом главная особенность закона, отличающая его от предыдущих постановлений об оплате жилищ. Установленные в законе скидки с нормальной квартирной ставки, в зависимости от заработка рабочих и служащих, имеют временный характер и не затемняют основного смысла закона - установления квартирной платы по себестоимости жилища, с учетом расположения его и степени благоустройства. Закон впервые точно формулирует цель взимания повышенной платы, сверх стоимости эксплуатации, - оплата процентов на стоимость строений для нужд восстановления или расширения жилого фонда.
Новая квартирная плата даст в среднем повышение до 35%, благодаря чему осуществлено будет покрытие эксплуатационных расходов и примерно на 40% амортизации жилищ. Это означает, что имевшее место до сего времени совершенное проедание жилищного фонда частично прекращено и будут накапливаться амортизационные фонды, хотя далеко но в той степени, какая требуется для покрытия износа»[21]
б) урегулирование сдачи в аренду муниципализированных строений. Арендная плата не должна ни завышаться, ни занижаться. Арендатор должен не только содержать строение в исправности, но и амортизировать, т.е. в арендную плату должна входить и амортизация, и земельная рента, а в зависимости от строения - и проценты на затраченный строительный капитал. При установлении арендной платы надо исходить из реальной оценки строений, чтобы не переобременить арендатора.
В 1926 году декретом об оплате помещений, занимаемых учреждениями в муниципализированных домах[22], значительно повышена арендная плата с учреждений, и, главное, установлено, что ведомства обязаны включать в свои сметы расходы по оплате помещений. Этим постановлением был положен предел бесплатному пользованию муниципализированным фондом со стороны многочисленных учреждений. Плата устанавливалась в размере, дающем возможность амортизировать строения.
в) использование доходов от строений в первую очередь и главным образом на содержание и восстановление строений. Создание специальных капиталов муниципализированного жилищного фонда, формируемых за счет следующих источников:
- квартплата за помещения, эксплуатируемые коммунальными органами;
- арендная плата за строения;
- суммы, вырученные от продажи муниципализированных строений, допущенных к отчуждению;
- процентные отчисления от арендной платы за торговые помещения;
- доход от земельных участков, сдаваемых под застройку.
Для реализации этой задачи 15 марта 1926 года выходит Постановление ВЦИК и СНК РСФСР «Об образовании в городах и рабочих поселках специальных капиталов жилищного фонда». Источниками этого капитала являлись чистый доход от домов, непосредственно эксплуатируемых коммунальными органами, арендная плата за жилые строения, арендная плата за помещения, предоставленные госорганами под канцелярии и иные неторговые и непромышленные нужды, отчисления от арендной платы за торговые помещения в размере не менее 25%, суммы, вырученные за отчужденные строения.
До этого поступления от жилищного фонда обращались в доход местного бюджета и расходовались на любые местные нужды. Теперь же эти капиталы должны тратиться только на жилищное дело, в ограниченной мере на покрытие дефицитов бюджетов домов, находящихся в непосредственной эксплуатации коммунальных органов, а в основном на восстановление домов и новое строительство.
Наконец, для эффективного управления жилым домом необходимо было восстановление домоуправления и домовладения, пока еще в арендной форме - ЖАКТов и РЖСК. А становление полноценной жилищной кооперации уже есть шаг к полноценной амортизации, которая возможна только по отношению к дому как к целому. Инструкция НКВД «По применению постановления СНК РСФСР «О мероприятиях по проведению в жизнь постановления ЦИК и СНК Союза ССР от 19 августа 1924 года о жилищной кооперации» №171 25 марта 1925 года:
«Ежегодные амортизационных платежи устанавливаются в размере не свыше 1% стоимости строений для каменных зданий и 2% стоимости для деревянных, при чем стоимость определяется с учетом изношенности строения к моменту сдачи его в аренду.
Примечание. В случае, когда на жилищно-арендное товарищество возлагается обязанность произвести капитальный ремонт в размере свыше 10% стоимости всего строения, арендная плата может быть соответственно уменьшена вплоть до полного освобождения от нее».
В 1927 году в крупных города СССР уже был проведен полноценный текущий ремонт жилых домов и в значительной мере выполнены необходимые меры по первоочередному капитальному ремонту. Конечно, до нормальной ситуации с амортизацией и ремонтом дело было еще далеко, но ситуация стала заметно выправляться.
Для того, чтобы дать представление о месте амортизации в общем бюджете домовладения, приведем (кончено, крайне приблизительный) пример для каменного дома, исходя из срока службы 100 лет[23].
Постановление ЦК РКП(б) от 17 июля 1925 года «О жилищных кооперативах» содержит и такую поистине революционную меру, как «предоставить право жилищно-арендным кооперативам выкупа в кооперативную собственность арендуемых ими муниципализированных жилищ путем зачета арендной платы в погашение стоимости дома» - то есть проведение приватизации жилья в полном смысле этого слова. Такая мера решила бы вопрос о кредите для ЖАКТов (ставших собственниками своих домов), пополнила бы поступающими платежами капиталы жилищного фонда и создала условия для полноценной амортизации и капитального ремонта.
Но судьба НЭПа была уже решена, и решена из политических соображений.
[1] Настоящая статья является составной частью планируемой главы «Дом: от рождения до смерти» книги под условным названием «Логика решения жилищного вопроса».
[2] Настоящий раздел ни в коей мере не претендует на исчерпывающее обсуждение амортизации. Так, при обсуждении авторы намеренно избегают дискуссии об амортизации в условиях инфляции, где существуют разные мнения.
[3] Ю.Х.Митлянский. Амортизация (из книги Справочник коммунального работника), Москва, 1924
[4] Правда, большинство из них является памятниками, что стимулирует их сохранение при увеличении затрат на эксплуатацию.
[5] Так называемые городские скваттеры.
[6] Вопрос о социальной роли трущоб требует отдельного рассмотрения.
[7] Говоренкова Т.М., Савин Д.А., Чуев А.В. «Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки», Недвижимость и инвестиции, № 3-4 (16-17), Москва 2003 год, стр.45-52
[8] Положение о государственном промысловом налоге, Свод законов Российской империи, том 5
[9] Собрание узаконений и распоряжений Правительства, №106, отдел первый, 28 апреля 1916 года
[10] Запасной - 18.1%, облигационный - 8.7%
[11] Ф.Радецкий. Амортизационные фонды, их помещение и использование. Сборник «Амортизация в народном хозяйстве», Москва, 1925 год, стр. 48
[12] Говоренкова Т.М., Савин Д.А., Чуев А.В. «Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки», Недвижимость и инвестиции, № 3-4 (16-17), Москва 2003 год, стр.45-52
[13] Г.О.Лапп-Старжнецкий. Основы амортизации имущества в условиях социалистического производства. . Сборник «Амортизация в народном хозяйстве», Москва, 1925 год, стр. 42
[14] Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения. Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902 год, стр.24
[15] Горсоветы и коммунальное хозяйство, под редакцией Б.Б.Веселовского и Д.И.Шейниса, Москва, 1927 год, стр.194
[16] Именно особняки, превращенные даже не в многоквартирные, а многокомнатные дома, и породили самые ужасные коммуналки. Доходный дом все-таки по своей конструкции предназначался для проживания многих семей и, даже будучи перенаселенным, сохранял некоторые свои особенности. В отличие от доходного дома, особняк предназначался для проживания одной семьи и ее прислуги, поэтому там существовала всего одна кухня, комнаты представляли собой анфиладу, поэтому разгородить их на изолированные комнаты можно было только при крайнем ухудшении условий проживания и.т.д.
[17] Гайдамович А М Жилищный вопрос и строительство в Москве, журнал Коммунальное хозяйство, Москва, 1925 №11-12 стр.39-43, №13 стр.61-65, №14-15 стр.49-59, №17 стр.59-68
[18] Д.Шейнис. Амортизация в домовом муниципальном хозяйстве. Сборник «Амортизация в народном хозяйстве», Москва, 1925 год, стр. 54
[19] Д.Шейнис. Амортизация в домовом муниципальном хозяйстве. Сборник «Амортизация в народном хозяйстве», Москва, 1925 год, стр. 54
[20] Постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г о квартирной плате и мерах к урегулированию пользования жилищами в городских поселениях.
[21] Горсоветы и коммунальное хозяйство, под редакцией Б.Б.Веселовского и Д.И.Шейниса, Москва, 1927 год, стр.186
[22] Постановление СНК РСФСР от 26 марта 1926 года об оплате помещений, занимаемых учреждениями.
[23] Горсоветы и коммунальное хозяйство, под редакцией Б.Б.Веселовского и Д.И.Шейниса, Москва, 1927 год, стр.171-173
Часть 2
ЭПИЗОД V. АМОРТИЗАЦИЯ ЖИЛОГО ФОНДА.
Говоренкова Татьяна Михайловна - (директор Центра "Муниципалитет")
Жуков Алексей Иванович - создатель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, член Клуба муниципальных деятелей.
Савин Дмитрий Анатольевич - соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, Председатель Московской организации общероссийской общественной организации "Российская Христианско-Демократическая перспектива"
Чуев Александр Викторович - заместитель Председатель Комитета по делам общественных объединений и религиозных организаций Государственной Думы РФ, Председатель общероссийской общественной организации «Российская Христианско-Демократическая перспектива».
Все течет, все меняется...
Гераклит Эфесский
Часть 1
Строго говоря, дом начинает разрушаться уже в момент строительства, и к тому моменту, когда завершаются верхние этажи здания, строение уже утрачивает некоторую часть первоначально заложенных в него свойств. Особенно важной проблема разрушения здания в ходе строительства становится в случае так называемого долгостроя, когда здание долгое время находится в полузаконченном состоянии, претерпевая все превратности судьбы.
Однако для того, чтобы не вдаваться в такие тонкие детали, будем считать, что здание начинает разрушаться (бухгалтерски) после окончания строительства. Уже в тот момент, когда дом выходит из рук строителя и переходит к эксплуатирующему его лицу, он нуждается в:
- ремонте, в том числе капитальном, так как своевременное проведение ремонта есть необходимое условие того, что здание прослужит весь отведенный ему срок (ремонт не продлевает срок службы, а препятствует его сокращению);
- амортизации, то есть накоплении отчислений, компенсирующих износ здания[1].
1. Амортизация как политэкономическая категория [2].
Амортизация есть перенесение стоимости орудий производства на продукцию. По мере того, как орудие изнашивается и стоимость его уменьшается, последняя переходит на продукцию и входит как часть ее себестоимости[3]. То же относится и к дому.
Иногда встречается утверждение, что амортизация должна обеспечить строительство нового дома взамен амортизированного, исчерпавшего свой срок жизни. На самом деле это далеко не так: не всегда амортизация достаточна для строительства нового дома, так как он может быть и дороже, и дешевле старого, поэтому могут или потребоваться дополнительные вложения (собственные средства нового собственника или заемный капитал), или образоваться избыток капитала.
Цель амортизации - сохранение основного капитала в постоянном размере, то есть основной капитал плюс амортизационный фонд есть постоянная величина.
В применении к жилому дому это означает два возможных варианта:
1. Дом путем использования амортизационного фонда время от времени подвергается восстановлению, при этом стоимость его снова возрастает, а амортизационный фонд соответственно уменьшается. Такие случаи нередки в Западной Европе, где каменные здания[4] существуют уже несколько столетий и благодаря современной технике реставрации могут существовать практически неограниченное время.
2. Дом исчерпывает свой срок жизни, тем более что старение дома бывает не только физическим, но и моральным. Новое поколение не желает удовольствоваться теми жилищными условиями, которые вполне удовлетворяли их родителей. В этом случае дом должен быть снесен (что может потребовать расходов), а его обломки проданы (при возможности). После этого на руках собственника должна оказаться сумма, равная первоначальной стоимости дома. Конечно, сумма эта может оказаться и больше, и меньше, но в любом случае при вычислении дохода необходимо вычесть полную сумму амортизации, иначе доход будет рассчитан ошибочно.
Конечно, существуют не только заброшенные дома, но и целые заброшенные поселения, причем даже в богатых и экономически развивающихся странах. При всей схожести заброшенные дома бывают двух типов - трущобы, то есть дома, городские районы и целые поселения, в которых живут бедняки, нередко вселившиеся самовольно[5] (каким является Гарлем) и действительно вымершие дома и поселки. И то, и другое является ненормальной ситуацией, но в разной мере. Если трущобы выполняют определенные социальные и экономические функции, и существуют и в процветающих городах[6], то вымершие дома и поселения есть признак серьезной социальной деградации территории. Для нормальной же ситуации полный жизненный цикл дома завершается сносом, так как земельный участок должен быть освобожден для нового строительства.
Этот земельный участок может также принадлежать собственнику дома, а может быть предоставлен ему на другом праве, например, праве застройки[7]. Собственник снесенного дома может построить новый дом (который может обойтись дороже или дешевле) на этом или ином участке, вложить средства в другое предприятие, вообще использовать их в соответствии со своими нуждами, но амортизация обеспечила ему возвращение затраченного капитала.
2. Амортизация в России до 1917 года.
До октября 1917 года Россия развивалась в условиях многоукладной собственности и рыночных отношений, поэтому ответственность за проведение амортизационных отчислений и их эффективное использование возлагалось на собственников. До 1917 года Закон не устанавливал никакого особого вида помещения амортизационных накоплений. Конечно, никто не препятствовал их помещению в банки или государственные ценные бумаги, но процент по ним был ниже предпринимательской прибыли, поэтому предприниматели (в том числе и занимающиеся жилищным бизнесом) обычно помещали их в обороты своих предприятий или вкладывали в развитие дела. Помещение амортизационных накоплений в оборотах предприятий не мешало их использованию по назначению, так как изъятие средств из оборота легко осуществимо. Кроме того, был легко доступен кредит.
Министерство финансов Российской Империи смотрело на оценку имущества в инвентарной описи лишь как на признак для установления поимущественного обложения, и потому устанавливало лишь максимальные суммы списания.
Так, Закон о промысловом налоге[8] гласила: «Статья 470. Чистою прибылью, подлежащею платежу процентного сбора с прибыли, считается разность, исчисленная по отчету предприятия за истекший операционный год, между суммою валового дохода и нижеследующими действительными из него расходами и отчислениями за тот же год:..
2) на поддержание предприятия в исправности:…
в) на погашение первоначальной стоимости принадлежащего предприятию имущества, впредь до полного погашения оной, в размере: для каменных и металлических строений и сооружений и для металлических судов, а в горных предприятиях - для земель, из недр коих добываются ископаемые богатства, для шахт, штолен, основных штреков и квершлагов - не свыше пяти процентов, а для деревянных строений и судов , для машин и прочих орудий производства, и вообще для живого и мертвого инвентаря - не свыше десяти процентов их стоимости. Отчисление на погашение движимого и недвижимого имущества золото- и платино- промышленных предприятий допускается в размере не свыше одной десятой части его стоимости».
Право вычитать суммы на амортизацию имущества по законам Российской Империи из суммы налогов распространялась не только на предпринимателей (плательщиков промыслового налога). Так, Положение о государственном подоходном налоге, принятое в 1916 году, гласит:
«26. Исключению из означенных к статье 19 получений подлежат:
…3) ежегодные, соответствующие среднему годовому обветшанию и обесценению, отчисления на погашение стоимости: а) недвижимого и движимого имущества…»[9]
В 1913 году амортизационный капитал в промышленности России составлял 38.9% к основному капиталу[10], достигая в химической промышленности 44.1%, бумажно-полиграфической промышленности 46.7%, в текстильной промышленности - 66.7%, то есть превосходил резервные и облигационные капиталы вместе взятые[11].
Те же самые принципы действовали и в жилищном бизнесе. Хозяин доходного дома, первоначально вложивший свои и заемные средства в возведение здания, в течении его эксплуатации должен был рассчитывать на то, что доходы покроют текущие затраты, позволят рассчитаться с долгами по кредитам и ипотеке, и обеспечат некоторый доход, обеспечивающий стартовые условия для создания нового здания (возможно и на новом месте).
Именно на полный срок жизни дома и был рассчитан русский закон о праве застройки, установивший порядок возведения и эксплуатации строений, расположенных на чужой земле[12]. Кстати, в наши дни заканчивается срок действия права застройки, установленный законом от 1912 года (99 лет) для солидных доходных домов Москвы, Санкт-Петербурга и других городов. Наступает время, когда потомки первых хозяев этих домов должны были бы готовиться к новому этапу - обновлению городской среды новой эпохи.
3. Дискуссия об амортизации 1923-1924 годов. Амортизация жилого фонда.
Военный коммунизм был связан с отказом от товарных отношений, от всего, что связано со стоимостью, в том числе и от понятия амортизации. Более того, любая попытка накапливать амортизационные отчисления была обречена на провал из-за развала денежной системы страны и громадной инфляции. Ранее накопленные амортизационные отчисления, как находившиеся в обороте, так и в банках и государственных ценных бумагах либо обесценились, либо были вообще аннулированы. Поэтому важным уроком для нас является дискуссия по проблемам амортизации в СССР периода начала НЭПа, когда после нескольких лет разрухи и господства безденежный отношений страна начала возвращаться к рыночной экономике и стабильной денежной единице.
Понятие амортизации возникает уже в самом начале НЭПа, вместе с восстановлением оплаты услуг коммунальных предприятий в инструкции ГУКХ от 12 мая 1922 года об исчислении тарифов и порядке взимания платы за пользование водопроводом и канализацией, и инструкции ГУКХ от 7 мая 1922 года о тарифах. Министерство финансов Российской Империи смотрело на амортизацию исключительно с точки зрения взимания налогов и потому устанавливало лишь максимальные суммы списания. Советская власть смотрели на амортизацию не как сторонний наблюдатель, заинтересованный исключительно в налоговых платежах, а как собственник или, по крайней мере, его представитель[13], отсюда и многие особенности амортизационной политики 20-ых годов.
Если в отношении коммунальных предприятий амортизация проводилась в жизнь уже с 1922 - 1923 годов, то в отношении жилых строений ситуация была хуже. Причин такого отставания в решении проблемы несколько.
Ситуация с разрушением предприятий была более очевидной. Разрушенные предприятия полностью или частично прекращали производство, и дефицит столь необходимой продукции вынуждал к принятию решений. Такие решения легче было объяснить гражданам, измученным дефицитом всего и вся, проще реализовать на практике - то есть сменить руководителя предприятия или дать ему строгий выговор.
В жилищной сфере ситуация сложилась иная. Дома разрушались, но разрушались постепенно, и даже в сильно запущенных домах зачастую еще можно было жить (пусть и без всяких удобств, о чем знают современные городские скваттеры). Да, нужно было накапливать амортизационные отчисления, но ведь амортизация есть перенесение изношенной стоимости на стоимость продукции - то есть в применении к жилому дому повышение квартплаты. А мера эта была мало популярной среди тех, кто еще несколько лет назад улучшил свои жилищные условия: ведь жилье дали, а дареному коню в зубы не смотрят. Ждут, когда подарят следующего. Зачем заботиться о сохранности полученного жилья, власть своя, даст и еще, а иначе зачем революцию делали? За деньги и при царе можно было квартиру снять.
Новые жильцы не имели опыта самостоятельного владения городским жильем. Подавляющее большинство многоквартирных домов в Москве и Санкт-Петербурге (а именно на них пришлось основное разрушение жилья в период военного коммунизма) было доходными домами. Жилищные кооперативы, в которых жильцы и собственники совпадали (пусть и в коллективной форме), были редкостью. Так, в 1900 году в Санкт-Петербурге на 1 домовладельца приходилось в среднем 18 квартир с 130 жильцами[14]. В столицах существовали и собственные дома, но это были или особняки, принадлежащие богатым людям, или небольшие домики небогатых купцов, мещан, ремесленников, квалифицированных рабочих, предназначенные для проживания одной семьи. Именно отсутствие навыков самостоятельного жилищного хозяйствования и стало психологическим препятствием на пути правильной эксплуатации жилья. В губернских городах в наем сдавалось в среднем 2/3 жилья, а в уездных - всего ¼[15], поэтому и разрушения там оказались намного меньше.
Тем трудящиеся, которые имели свои дома в столицах, идея переселения далеко не всегда приходилась по вкусу. Так, многие рабочие Петрограда категорически отказывались переселяться в муниципализированные особняки на Невском[16]. Вместо своего домика с огородом и садом они получали комнату или две в коммунальной квартире, а до работы приходилось теперь добираться на транспорте (а это стоило денег).
Авторы вовсе не хотят сказать, что жилищные условия городской бедноты в России были хорошими или даже удовлетворительными, что размеры квартплаты не завышались домовладельцами часто сверх всякой меры, и что проблемы эти не требовали решения. Однако в России к концу XIX - началу XX века была осознана важность жилищного вопроса, и начали предприниматься меры по смягчению жилищной нужды. Конечно, эти меры не могли привести к мгновенному решению проблемы, однако даже новые власти признавали определенные улучшения[17].
Революционный путь, на который встала Россия, не привел, да и не мог привести к их решению, напротив, усугубил их. После кратковременного улучшения жилищных условий беднейшего городского населения путем перераспределения уже существующего жилья, перед страной встал грозный призрак разрухи. Количество жилья, пригодного к проживанию (не говоря уже о его качестве) катастрофически уменьшалось. Нужны были, к сожалению, непопулярные меры.
Однако на пути повышение квартплаты стояли не только психологические, но и экономические препятствия - низкие доходы подавляющего большинства населения. Поэтому Д.Шейнис предлагает следующие направления урегулирования проблемы[18]:
а) увеличение доходности строений, делающее возможным отчисление на амортизацию. Нельзя повышать квартирную плату выше платежеспособности жильцов, но посильную плату должны вносить все. Каждая социальная группа должна в своем бюджете иметь достаточную часть квартплаты, каждого нужно приучить по-хозяйски относиться к жилью и ответственно - к своему будущему.
Квартирная плата, сменившая в 1922 году бесплатное пользование жилищами периода военного коммунизма, была настолько ничтожна, что не покрывала даже расходов по собиранию ее. В 1923-1924 годах было отпущено лишь 10% суммы, необходимой для амортизации текущего износа[19].
Уже Циркуляр НКВД «О способах исчисления арендной платы за строения» 14 февраля 1924 года №65 указывает, что «амортизация должна явиться по общему правилу основой расчета арендной платы за дом». Однако большинство жильцов не в состоянии еще платить квартплату с учетом амортизации. Поэтому по отношению к амортизационным платежам должна иметь место некоторая индивидуализация. «В тех случаях, когда арендатором является коллектив рабочих («дом-коммуна»), собственным иждивением содержащий дом, может быть допущена скидка амортизационных платежей».
«В последующие годы квартирная плата постепенно повышалась, но все же еще и в 1925-1926 годах не покрывала текущих расходов по эксплуатации, не говоря уже об амортизации. Лишь новый закон о квартирной плате, введенный в РСФСР с октября 1926 года[20], устанавливает оплату жилищ на основе нормальной стоимости эксплуатации и амортизации. В этом главная особенность закона, отличающая его от предыдущих постановлений об оплате жилищ. Установленные в законе скидки с нормальной квартирной ставки, в зависимости от заработка рабочих и служащих, имеют временный характер и не затемняют основного смысла закона - установления квартирной платы по себестоимости жилища, с учетом расположения его и степени благоустройства. Закон впервые точно формулирует цель взимания повышенной платы, сверх стоимости эксплуатации, - оплата процентов на стоимость строений для нужд восстановления или расширения жилого фонда.
Новая квартирная плата даст в среднем повышение до 35%, благодаря чему осуществлено будет покрытие эксплуатационных расходов и примерно на 40% амортизации жилищ. Это означает, что имевшее место до сего времени совершенное проедание жилищного фонда частично прекращено и будут накапливаться амортизационные фонды, хотя далеко но в той степени, какая требуется для покрытия износа»[21]
б) урегулирование сдачи в аренду муниципализированных строений. Арендная плата не должна ни завышаться, ни занижаться. Арендатор должен не только содержать строение в исправности, но и амортизировать, т.е. в арендную плату должна входить и амортизация, и земельная рента, а в зависимости от строения - и проценты на затраченный строительный капитал. При установлении арендной платы надо исходить из реальной оценки строений, чтобы не переобременить арендатора.
В 1926 году декретом об оплате помещений, занимаемых учреждениями в муниципализированных домах[22], значительно повышена арендная плата с учреждений, и, главное, установлено, что ведомства обязаны включать в свои сметы расходы по оплате помещений. Этим постановлением был положен предел бесплатному пользованию муниципализированным фондом со стороны многочисленных учреждений. Плата устанавливалась в размере, дающем возможность амортизировать строения.
в) использование доходов от строений в первую очередь и главным образом на содержание и восстановление строений. Создание специальных капиталов муниципализированного жилищного фонда, формируемых за счет следующих источников:
- квартплата за помещения, эксплуатируемые коммунальными органами;
- арендная плата за строения;
- суммы, вырученные от продажи муниципализированных строений, допущенных к отчуждению;
- процентные отчисления от арендной платы за торговые помещения;
- доход от земельных участков, сдаваемых под застройку.
Для реализации этой задачи 15 марта 1926 года выходит Постановление ВЦИК и СНК РСФСР «Об образовании в городах и рабочих поселках специальных капиталов жилищного фонда». Источниками этого капитала являлись чистый доход от домов, непосредственно эксплуатируемых коммунальными органами, арендная плата за жилые строения, арендная плата за помещения, предоставленные госорганами под канцелярии и иные неторговые и непромышленные нужды, отчисления от арендной платы за торговые помещения в размере не менее 25%, суммы, вырученные за отчужденные строения.
До этого поступления от жилищного фонда обращались в доход местного бюджета и расходовались на любые местные нужды. Теперь же эти капиталы должны тратиться только на жилищное дело, в ограниченной мере на покрытие дефицитов бюджетов домов, находящихся в непосредственной эксплуатации коммунальных органов, а в основном на восстановление домов и новое строительство.
Наконец, для эффективного управления жилым домом необходимо было восстановление домоуправления и домовладения, пока еще в арендной форме - ЖАКТов и РЖСК. А становление полноценной жилищной кооперации уже есть шаг к полноценной амортизации, которая возможна только по отношению к дому как к целому. Инструкция НКВД «По применению постановления СНК РСФСР «О мероприятиях по проведению в жизнь постановления ЦИК и СНК Союза ССР от 19 августа 1924 года о жилищной кооперации» №171 25 марта 1925 года:
«Ежегодные амортизационных платежи устанавливаются в размере не свыше 1% стоимости строений для каменных зданий и 2% стоимости для деревянных, при чем стоимость определяется с учетом изношенности строения к моменту сдачи его в аренду.
Примечание. В случае, когда на жилищно-арендное товарищество возлагается обязанность произвести капитальный ремонт в размере свыше 10% стоимости всего строения, арендная плата может быть соответственно уменьшена вплоть до полного освобождения от нее».
В 1927 году в крупных города СССР уже был проведен полноценный текущий ремонт жилых домов и в значительной мере выполнены необходимые меры по первоочередному капитальному ремонту. Конечно, до нормальной ситуации с амортизацией и ремонтом дело было еще далеко, но ситуация стала заметно выправляться.
Для того, чтобы дать представление о месте амортизации в общем бюджете домовладения, приведем (кончено, крайне приблизительный) пример для каменного дома, исходя из срока службы 100 лет[23].
Постановление ЦК РКП(б) от 17 июля 1925 года «О жилищных кооперативах» содержит и такую поистине революционную меру, как «предоставить право жилищно-арендным кооперативам выкупа в кооперативную собственность арендуемых ими муниципализированных жилищ путем зачета арендной платы в погашение стоимости дома» - то есть проведение приватизации жилья в полном смысле этого слова. Такая мера решила бы вопрос о кредите для ЖАКТов (ставших собственниками своих домов), пополнила бы поступающими платежами капиталы жилищного фонда и создала условия для полноценной амортизации и капитального ремонта.
Но судьба НЭПа была уже решена, и решена из политических соображений.
[1] Настоящая статья является составной частью планируемой главы «Дом: от рождения до смерти» книги под условным названием «Логика решения жилищного вопроса».
[2] Настоящий раздел ни в коей мере не претендует на исчерпывающее обсуждение амортизации. Так, при обсуждении авторы намеренно избегают дискуссии об амортизации в условиях инфляции, где существуют разные мнения.
[3] Ю.Х.Митлянский. Амортизация (из книги Справочник коммунального работника), Москва, 1924
[4] Правда, большинство из них является памятниками, что стимулирует их сохранение при увеличении затрат на эксплуатацию.
[5] Так называемые городские скваттеры.
[6] Вопрос о социальной роли трущоб требует отдельного рассмотрения.
[7] Говоренкова Т.М., Савин Д.А., Чуев А.В. «Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки», Недвижимость и инвестиции, № 3-4 (16-17), Москва 2003 год, стр.45-52
[8] Положение о государственном промысловом налоге, Свод законов Российской империи, том 5
[9] Собрание узаконений и распоряжений Правительства, №106, отдел первый, 28 апреля 1916 года
[10] Запасной - 18.1%, облигационный - 8.7%
[11] Ф.Радецкий. Амортизационные фонды, их помещение и использование. Сборник «Амортизация в народном хозяйстве», Москва, 1925 год, стр. 48
[12] Говоренкова Т.М., Савин Д.А., Чуев А.В. «Регулирование отношений между собственниками строений и собственниками земли. Право застройки», Недвижимость и инвестиции, № 3-4 (16-17), Москва 2003 год, стр.45-52
[13] Г.О.Лапп-Старжнецкий. Основы амортизации имущества в условиях социалистического производства. . Сборник «Амортизация в народном хозяйстве», Москва, 1925 год, стр. 42
[14] Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения. Выпуск I Жилищный вопрос на Западе (общая постановка) СПб, 1902 год, стр.24
[15] Горсоветы и коммунальное хозяйство, под редакцией Б.Б.Веселовского и Д.И.Шейниса, Москва, 1927 год, стр.194
[16] Именно особняки, превращенные даже не в многоквартирные, а многокомнатные дома, и породили самые ужасные коммуналки. Доходный дом все-таки по своей конструкции предназначался для проживания многих семей и, даже будучи перенаселенным, сохранял некоторые свои особенности. В отличие от доходного дома, особняк предназначался для проживания одной семьи и ее прислуги, поэтому там существовала всего одна кухня, комнаты представляли собой анфиладу, поэтому разгородить их на изолированные комнаты можно было только при крайнем ухудшении условий проживания и.т.д.
[17] Гайдамович А М Жилищный вопрос и строительство в Москве, журнал Коммунальное хозяйство, Москва, 1925 №11-12 стр.39-43, №13 стр.61-65, №14-15 стр.49-59, №17 стр.59-68
[18] Д.Шейнис. Амортизация в домовом муниципальном хозяйстве. Сборник «Амортизация в народном хозяйстве», Москва, 1925 год, стр. 54
[19] Д.Шейнис. Амортизация в домовом муниципальном хозяйстве. Сборник «Амортизация в народном хозяйстве», Москва, 1925 год, стр. 54
[20] Постановление ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г о квартирной плате и мерах к урегулированию пользования жилищами в городских поселениях.
[21] Горсоветы и коммунальное хозяйство, под редакцией Б.Б.Веселовского и Д.И.Шейниса, Москва, 1927 год, стр.186
[22] Постановление СНК РСФСР от 26 марта 1926 года об оплате помещений, занимаемых учреждениями.
[23] Горсоветы и коммунальное хозяйство, под редакцией Б.Б.Веселовского и Д.И.Шейниса, Москва, 1927 год, стр.171-173
Часть 2