Жилищный вопрос. Эпизод IV
ЖИЛИЩНЫЙ ВОПРОС И ЛОГИКА ЕГО РЕШЕНИЯ.
ЭПИЗОД IV. ТРАНСФОРМАЦИЯ «КВАРТИРЫ» В ХХ ВЕКЕ.
Говоренкова Татьяна Михайловна - (директор Центра "Муниципалитет")
Жуков Алексей Иванович - создатель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, член Клуба муниципальных деятелей.
Савин Дмитрий Анатольевич - соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, Председатель Московской организации общероссийской общественной организации "Российская Христианско-Демократическая перспектива"
Чуев Александр Викторович - заместитель Председатель Комитета по делам общественных объединений и религиозных организаций Государственной Думы РФ, Председатель общероссийской общественной организации «Российская Христианско-Демократическая перспектива».
«Квартира у меня, как видишь, холостая, для одного: зала, гостиная, столовая, кабинет, еще рабочий кабинет, гардеробная да туалетная - лишней комнаты нет».
И.А.Гончаров «Обыкновенная история»[1]
Часть 1
1. Дом или квартира?
Если европеец или американец говорит, что у него есть дом, то это значит, что у него действительно есть дом. Если русский человек говорит, что у него есть дом, в большинстве случаев это значит, что у него есть квартира в многоквартирном доме, а то и комната в коммуналке - то есть просто крыша над головой. Такое различие отражает не только разное качество жилья, а прямое смешение понятий: ведь герой Ивана Александровича Гончарова не называет свою «холостую» квартиру домом, как назвал бы свою избу любой крестьянин. Даже роскошная квартира - это квартира, а самая бедная изба - все-таки дом.
До сих пор эталоном жилья в Европе и США, особенно жилья семейного, является индивидуальный дом, в то время как эталоном жилья в СССР являлась квартира в многоквартирном доме. Как уже отмечалось в эпизоде III, это стало результатом сознательной политики государства, основанной на подозрительном отношении к индивидуалисту как к частнику, а к частнику как к врагу. Даже в сельской местности многоквартирные дома в несколько этажей стали распространенным явлением. Это советское наследие сохраняется в России до наших дней, хотя в послереформенные годы в России началось строительство коттеджей. До сих пор в индивидуальных домах в России живут или самые богатые, или самые бедные наши сограждане точно также как в сказке Д.Толкиена в норах жили или самые бедные, или самые богатые хоббиты[2].
Поэтому приватизация жилья в России свелась к приватизации квартир (к которым в дальнейшем были добавлены и комнаты в коммунальных квартирах), индивидуальные дома и так в подавляющем большинстве находились в собственности граждан. Однако приватизация столь специфического объекта как квартира, фактически являющегося не отдельным объектом недвижимости, а его частью[3], породила проблемы, которые безуспешно пытались разрешить сначала с помощью Федерального закона "О товариществах собственников жилья", а теперь столь же безуспешно пытаются разрешить с помощью нового Жилищного кодекса.
Главными вдохновителями этих попыток были специалисты по странам Европы и США, которые вполне справедливо отмечали, что частная собственность на квартиры в многоквартирных домах существует во многих странах мира, возникающие же в жилищной сфере проблемы русский народ благодаря своему богатырскому здоровью разрешит без труда: ведь что русскому здорово, то немцу смерть. Однако в русском фольклоре эта пословица встречается и в иной формулировке - «что немцу здорово, то русскому смерть», то есть выражает не безудержное русское хвастовство, а свойственное русскому уму трезвое понимание, что любое хорошее дело надо соразмерять с местными условиями и традициями.
Действительно, ряд процессов, приведших к возникновению понятия собственности на квартиру в многоквартирном доме, шли в СССР и на Западе параллельно. Однако еще раз напомним, что опыт решения жилищного вопроса в России с октября 1917 года до начала 1990-ых годов кардинально отличается от опыта стран Запада. Говоря словами В.О.Ключевского, «Россия, если и не понимала хода дел на Западе, как должно, то его следствия испытывала на себе иногда сильнее, чем было нужно»[4].
Как дом в девятнадцатом - двадцатом веках, так и квартира в двадцатом веке действительно претерпели серьезные трансформации, приведшие к появлению «новых реалий». Дом как узловая проблема жилищного вопроса есть объект весьма многосторонний, однако в советской литературе после тридцатых годов он исключительно с технической точки зрения, и, более того, с архитектурно-строительной точки зрения. Это не удивительно, так как в СССР любое творчество граждан ограничивалось технической стороной вопроса - монополия на высшие истины принадлежала правящей партии. Однако даже проблема эксплуатации дома под давлением Стройкомплекса, назначенного ответственным за решение жилищного вопроса, отступила на задний план. «Направляя значительную долю общественных фондов на дальнейшее развитие жилищного строительства, Коммунистическая партия и Советское правительство претворяет в жизнь задачу в течение ближайшего времени разрешить жилищную проблему»[5].
Однако жилищный вопрос есть вопрос социальный, и как любой социальный вопрос он многосторонен: дом есть предмет и экономического, и правового, и финансового изучения, он есть также некоторая организационная система, наконец, он встроен в городское хозяйство (если дом городской) и тесно связан с земельным вопросом. Эти различные аспекты дома взаимно влияли как друг на друга, так и на вопросы технического устройства дома, вызывая к жизни необходимые технические решения, и наоборот, сами модифицировались в связи с развитием техники. Только при некоем целостном понимании этой взаимосвязи можно понять трансформацию квартиры, те запросы, на которые отвечала эта трансформация, и те проблемы, которые оной порождались.
2. Эволюция дома[6].
Что такое жилой дом, находящийся в центре жилищной проблемы, кажется достаточно ясным. Однако, жилой дом - вещь вовсе не такая простая. В ходе человеческой истории он постоянно изменялся.
Первое направление изменений человеческого жилья касается его физической структуры. Менялся материал строения, его конструкция, этажность здания, эстетика постройки. Это обстоятельство хорошо прослеживается в архитектуроведческой и строительной литературе и иллюстрируется личным опытом каждого при знакомстве с реальными "историческими" городами. Дома деревянные, глинобитные, каменные, кирпичные, в современном мире бетонные. Дома каркасные, в том числе фахверковые, сборные, монолитные. Дома коттеджи и дома многоэтажные (дома-казармы). Их распространенность и выбор - следствие экономичности строительства. Их преобладание - результат традиций и быта народов, плотности расселения и уровня экономического и социального развития.
Так, для нас совершенно очевидно, что дом есть недвижимость. Однако многие тысячелетия это было совсем не так - многочисленные варварские Правды (своды законов) начала нашей эры относят к недвижимости исключительно землю, потому что дома передвигались на колесах. Даже в тех случаях, когда своих колес у них уже не было, они легко разбирались на части и перевозились на новое место, а ведь именно невозможность перемещения без несоразмерного ущерба является согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации признаком недвижимых вещей[7]. Свойство вещей движимых сохранили до сих пор русские избы и многие другие деревянные дома, которые могут быть разобраны и перенесены на новое место. Кстати, это их свойство осознавалось в старом Жилищном Кодексе, в отличие от нового Жилищного Кодекса[8].
В последние десятилетия, как ни странно, появилась тенденция к возрождению «дома на колесах», дома как вещи движимой: во многих странах становятся популярными, приближаясь по уровню комфорта к обычным зданиям. Возможно, мы стоим на пороге нового изменения представления о доме[9].
Еще один распространенный в наши «продвинутые времена» миф - миф о том, что только современная строительная техника и современные строительные материалы позволили строить высотные строения. Пирамида Хеопса, сооруженная в 27 веке (!) до Рождества Христова, достигает высоты 146.6 метров, пирамиды меньших размеров широко распространены как в Старом[10], так и в Новом Свете[11]. Прочность на сжатие камня, использовавшегося для постройки таких сооружений, вполне достаточна для того, чтобы построить здание высотой до 7 километров (проблема не в прочности строительного материала, а в устойчивости конструкции), и даже зиккураты в Междуречье Тигра и Евфрата, построенные из необожженного кирпича-сырца, достигали значительной высоты. Возможности средневековых строителей по возведению высотных зданий демонстрируют Собор Парижской Богоматери и Кельнский Собор.
Конечно, такие здания являлись исключениями, но уже здания в пять этажей римские строители умели строить[12] и строили в Риме и ряде крупных городов, однако более высокие дома не строились. И в средневековых городах, стесненных крепостными стенами, дома редко достигают высоты в пять этажей (типичный дом - три этажа). Конечно, древние и средневековые строители не умели теоретически рассчитывать прочность конструкций, но добавить еще несколько этажей к уже существующим строениям их практический опыт вполне позволял.
Почему же это не было сделано? Потому что без сложной системы обеспечения жизнедеятельности и эксплуатации здания, которую создал XIX - XX век, жить в таком доме было бы практически невозможно, а дома строятся не для строителей, а для жителей. Одно дело - подниматься на высоту в сто метров для наблюдения за звездами или благочестивых молитв, а другое - весь день таскать на такую высоту воду ведрами. Античная техника не использовала иных источников энергии, кроме силы человека и животных, и в очень ограниченной мере движущей силы воды и ветра, что отражало крайнее презрение античного мира к ручному и техническому труду. Паровая машина Герона Александрийского так и осталась игрушкой, а без постоянно действующих механизмов, без серьезного энергетического обеспечения существование современного высотного дома невозможно (далее мы подробно коснемся этого вопроса).
Второе направление эволюции дома связано с его расположением в городе. Первоначально дом представлял собой автономную единицу, и располагался исключительно из соображений удобства хозяина. Некоторые народы селились поселениями, другие предпочитали хуторскую систему расселения.
Город, с его ограниченной территорией, предъявил к дому дополнительные требования, он должен был вписываться в уличную систему, отвечать определенным требованиями (в первую очередь противопожарным). В засечных оборонительных городах России дома ставились по сложным правилам Юстинианова Кодекса. В отсутствии современных средств связи и сообщения размещение дома требовало, чтобы из каждого дома, "сидя у окна", можно было видеть появление врага, храм и дворец владыки. В плане такая постановка выглядела нерегулярно, что позже породило легенду о хаотичности древнерусских городов.
Однако до XIX века дом остается автономной единицей. Потеря домом свой абсолютной автономности, включение его в систему городских коммунальных сетей связана с требованиями санитарии и опасностью эпидемий, ставящих предел дальнейшему расширению городов в XIX веке. Первым с этой проблемой столкнулся Лондон как крупнейший город-порт мира, что вызвало к жизни создание первой канализации и принудительное подключение к ней домов. Далее дома стали в подключаться к другим городским инфраструктурам (водопровод, газопровод, электроснабжение, телефонная сеть и.т.д.), усложнились требования к конструкции и свойствам домов, и современный многоэтажный городской дом уже немыслим без этих сетей, опутавших его как могучее дерево опутано в джунглях лианами. Таким образом, в ходе эволюции дом (по крайней мере городской) стал менее автономен: «полноценное использование здания все в большей степени определяется инженерным благоустройством»[13]. Однако этот процесс вызвал к жизни другой процесс, приведший в конце концов к появлению квартиры как предмета собственности.
3. Инженерно-технические предпосылки трансформация квартиры.
Трансформация квартиры есть проблема не только, и даже не столько инженерно-техническая, сколько социальная, и понять ее, исходя исключительно из инженерно-технических решений, привнесенных XX веком, невозможно. Напротив, многие эти технические решения были вызваны к жизни социальными потребностями нового общества[14]. Однако и пренебрегать этими инженерно-техническими решениями не следует.
Что же в конце ХIХ - ХХ веках привело к качественным изменениям, что определило направления совершенствования конструкции здания и сформировало представление о благоустроенных квартирах? Немного о стартовых условиях, о том, как был устроен жилой дом до конца ХIХ века.
С самого начала неотъемлемым элементом жилища являются печь и очаг для приготовления пищи. С ними связаны дымоходы, трубочисты, пожары, а также вентиляция посещений. Без нормально работающих дымоходов невозможно затопить печь. Еще в древнем городе Риме, где каменных печей не использовали, металлические жаровни были основной причиной пожаров. Для приготовления пищи также использовались дровяные печи, поэтому на кухни обслуживали большое число комнат. Состоятельные семьи нанимали кухарок и оплачивали истопников. Дровяное отопление имело влияние не только на вентиляцию, но и на конструкцию здания и планировку этажей. Большие квартиры имели два входа и две внутренние зоны - парадную и хозяйственную. В зданиях было два типа подъездов - парадный и "черный". Парадный подъезд позже стал - просто «парадной». По черному ходу приносились дрова, вода, выносился мусор и отходы. Им пользовались наемные лица - прислуга.
В подвале хранились дрова (а затем уголь), а по этой причине они были посещаемы. Нельзя сказать, что они были ухожены, но определенный порядок там был. Чердаки жилых домов использовались для сушки белья, тоже посещались жителями и не закрывались. Сушить белье в жилом помещении при печном отоплении было невозможно.
Эту планировку и конструкцию здания того времени необходимо дополнить (в обратном смысле - убрать привычное) второй немаловажной деталью - в домах не было канализации и водопровода.
Городской водопровод, известный со времен древнего Рима, и в начале XIX века заканчивался у городских фонтанов и водоразборных колонок. Он пришел в дома значительно позже и только вместе с канализацией, заняв в нем свое достойное место. Именно изобретение не только ватерклозета, но одновременное обеспечение фильтрации и обеззараживания питьевой воды, а также очистки сточных вод, появление мощных электрических насосов, а значит и широкое использование электрической энергии, создает современный водопровод и канализацию.
В городах начала XIX века не было системы канализации, зато по ночам по городу двигались ассенизационные обозы. Дома были приспособлены к таким условиям. Во дворах были оборудованы общие уборные с выгребными ямами. Для обеспечения высокого уровня гигиены человека не сразу были найдены привычные технические решения. Сколько чистой воды в дом приносилось, столько же и должно было быть удалено грязной воды. Черный ход использовался и для этого. Рукомойник с клапаном и тот пришел в дома не так уж давно. Поэтому в городах были общественные бани. Все это было привычно, отдельное жилое помещение не было полностью изолировано.
Освещение улиц (хотя подробное обсуждение этого вопроса и не входит в предмет настоящей работы) тоже весьма отличалось от современного. Воровство всех типов топлива (масло, керосин и т.п.) для уличных фонарей всегда было проблемой. Поэтому, когда научились на газовых заводах вырабатывать светильный (болотный) газ, пригодный для освещения, была создана система газового освещения. С газового завода светильный газ подавался по трубопроводу в уличные фонари. Через некоторое время оказалось, что газ можно подавать в дома и использовать не только для освещения, но и для приготовления пищи. По этой причине появляются бытовые газовые приборы, которые постепенно вытесняют с кухонь дровяные (угольные) печи. Однако в конце XIX - начале XX использовался в основном еще не природный газ (не существовало газопроводов), а газ, вырабатываемый на газовых заводах, поэтому для отопления использовались дрова, а затем уголь.
Поэтому жилой дом был более открытым внутри, так как в больших квартирах, обычно коммунальных, люди были знакомы и могли заходить по различным надобностям, радостным и грустным поводам. При этом и дворы были другими. Для детей было много мест для общения и игр.
Эта открытость имела, как говорят военные, необходимое прикрытие. В доме был другой, чем сейчас, дворник. Дежурный дворник был в белом фартуке, с метлой и со свистком, он следил за порядком и чистотой, а поздно вечером закрывал на ночь двери парадных входа, а также ворота во двор. Это не только охрана, как сейчас, дворник поддерживал чистоту, поливал кусты, смывал пыль с асфальта водой из шланга.
Жилые помещения были и в подвалах, полуподвалах, на первых этажах, которые естественно ценились меньше, чем бельэтаж. Верхние этажи и мансарды, тоже имели свою цену и находили свой контингент жителей. В конструкции здания это отражалось на геометрических размерах - высота потолка, размеры комнат, количество окон и их размеры, на каждом этаже могли быть различными.
ХХ век - век техники - изменил жилой дом. В этом участвовали технические, организационные и социально-политические факторы. Реализация достижений техники, политические потрясения и архитектурно-планировочные решения в реальной жизни оказались переплетенными.
Из-за того, что дрова сменяет уголь, а не газ, которого хватало для кухонь, но было явно недостаточно для отопления, угольная копоть становится на некоторое время атрибутом и недостатком городской жизни. Это качество системы отопления приводит к созданию крупных тепловых станций с высокими трубами и системами пылеулавливания, что действительно помогает очистить воздух города на период, пока в него не вторгается огромное число автомобилей.
Уход из квартиры печей и устранение потребности хранить запас дров, а затем и угля, освобождает дворы и подвалы от поленниц. В середине ХХ века они обычно не заселяются, хотя в каждом отдельном случае могло быть разное решение. В основном подвалы занимают коммуникации, которые требуется проверять, ремонтировать, которые периодически подтекают, отсыревают, греют, все вместе создает специфический микроклимат и становится символом чего-то неприятного. Там легко могут разводиться крысы, тараканы и комары. Одновременно квартиры становятся значительно более благоустроенными и более обособленными. Уходят дрова и зола, а значит, отпадает потребность в "черной лестнице". По этой причине даже в домах старой постройки за счет перепланировки этажа появляется больше отдельных квартир, а после проведения ремонта квартиры меньшей площади имеют больше удобств, а на одной кухне становится меньше хозяек.
Использование электрической энергии для освещения не только повышает комфортность жилища, но и влияет на его конструкцию. Применение процесса горения в осветительных приборах требовало большего объема воздуха в помещении и выполнения элементарных противопожарных мер. Например, требовалось достаточно большее расстояние до потолка для подвески осветительных приборов, а значит, что была необходима большая общая высота этажей.
К наиболее значительным изменениям планировки этажей здания приводит внедрение центрального (парового, водяного) отопления. Сначала появляются системы отопления отдельного здания, в которой котельная располагается в подвале или пристройке. Потом появились квартальные котельные, которые отапливали несколько зданий. Не сразу оно стало общегородским, а в большинстве стран и до сих пор не является общегородским. В отличие от СССР, гонять тепло с одного края города на ругой считается невыгодным, и сохранилось в форме систем отопления здания (группы зданий).
С появлением центрального отопления незаметно изменяется система вентиляции, хотя она остается только вытяжной. В такую систему входят не только вытяжные каналы, но форточки в окнах, а также задвижки в печах. Кроме того, при установке газовых плит, применялись регулируемые клапаны для вентиляции. При топке печей вентиляция была, по сути, принудительная и активная, но работающая периодически. Жителей не требовалось убеждать беречь тепло. Дрова стоили недешево, а выстудить помещение не трудно, если вовремя не закрыть печь.
Центральное отопление упразднило дрова, подвалы стали ненужными и заброшенными, изменилось отношение к дворникам, постепенно они исчезли, закрылись на замки чердаки, а дворы, подворотни и лестницы остались без присмотра.
Вслед за развитием водяного отопления за счет создания крупных котельных дома появляется возможность подать в дома горячую воду. Это означает переход от общественных городских бань к индивидуальным ванным. Там, где это затруднительно применяется второй массовый способ обеспечения горячей водой - установка газовых колонок. Постепенное насыщение квартир душами и ванными, стиральными машинами, т.е. индивидуальными средствами гигиены, действительно снижает потребность населения в общественных банях и прачечных, но повышает расход ресурсов. Эти технические нововведения изменяют структуру городской среды в том отношении, что идея создания домов коммун, обобществленного быта и бытового обслуживания окончательно не находит подтверждения, а квартиры становятся все более отдельными, а жизнь их обитателей все более закрытой.
Ванны в квартирах вытесняли древнейшее общественное место города - бани. Нельзя сказать, что бани всегда сближали людей, но они не разделяли их, открывали их. Общественные бани обнажали ранения и увечья, татуировки и просто людей. Человек представал в своем естестве, а общение в таком виде имело свои важные особенности. Не редкой была просьбы потереть спину. Общественные бани соответствовали общественному строю не меньше, чем праздничные демонстрации трудящихся.
Так отдельная квартира по мере повышения её благоустройства становилась все более изолированной от внешнего мира.
[1] И.А.Гончаров, «Обыкновенная история» Москва, 1949 год, стр.33
[2] «По преданию, когда-то все хоббиты рыли себе норы; они и сейчас считают, что под землей уютнее всего, но со временем им пришлось привыкать и к новым жилищам. По правде сказать, во дни Бильбо по старинке жили только самые богатые и самые бедные хоббиты. Бедняки ютились в грубых землянках, сущих норах, без окон или с одним окошком; а те, кто позажиточнее, из уважения к древнему обычаю, строили себе подземные хоромы». Д.Р.Р.Толкиен, «Хранители», Тула, 1994 год, стр.12
[3] Не зря в Гражданском Кодексе Российской Федерации право собственности на жилое помещение выделено в отдельную главу.
[4] В.О.Ключевский, «Русская история», Москва, 1993, том 2, стр.212
[5] Статья «Жилищный вопрос», Большая Советская энциклопедия, издание 3-е, том.9, 1971 год стр.217-218
[6] В задачу настоящей статьи не входит освещения столь необъятной темы, как история жилья, тем более по этой теме в СССР существовала весьма значительная литература. Авторы ограничатся лишь самыми общими сведениями.
[7] «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения», Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130, часть 1.
[8] «По желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте», Жилищный Кодекс РСФСР, статья 138
[9] Г.Д.Коуэн «Строительная наука XIX - XX вв», Москва, 1982 год, стр.322-325
[10] В.И.Авдиев «История древнего востока», Москва, 1953 год
[11] В.И.Гуляев «Древнейшие цивилизации мезоамерики», Москва, 1972 год
[12] Витрувий «Десять книг об архитектуре».
[13] Г.Д.Коуэн «Строительная наука XIX - XX вв», Москва, 1982 год, стр.325
[14] Еще раз напомним, что многие технические достижения нового времени были уже известны античности как забавные игрушки.
Часть 2
ЭПИЗОД IV. ТРАНСФОРМАЦИЯ «КВАРТИРЫ» В ХХ ВЕКЕ.
Говоренкова Татьяна Михайловна - (директор Центра "Муниципалитет")
Жуков Алексей Иванович - создатель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, член Клуба муниципальных деятелей.
Савин Дмитрий Анатольевич - соучредитель Фонда муниципальных исследований им. Т.М.Говоренковой и А.М.Якшина, Председатель Московской организации общероссийской общественной организации "Российская Христианско-Демократическая перспектива"
Чуев Александр Викторович - заместитель Председатель Комитета по делам общественных объединений и религиозных организаций Государственной Думы РФ, Председатель общероссийской общественной организации «Российская Христианско-Демократическая перспектива».
«Квартира у меня, как видишь, холостая, для одного: зала, гостиная, столовая, кабинет, еще рабочий кабинет, гардеробная да туалетная - лишней комнаты нет».
И.А.Гончаров «Обыкновенная история»[1]
Часть 1
1. Дом или квартира?
Если европеец или американец говорит, что у него есть дом, то это значит, что у него действительно есть дом. Если русский человек говорит, что у него есть дом, в большинстве случаев это значит, что у него есть квартира в многоквартирном доме, а то и комната в коммуналке - то есть просто крыша над головой. Такое различие отражает не только разное качество жилья, а прямое смешение понятий: ведь герой Ивана Александровича Гончарова не называет свою «холостую» квартиру домом, как назвал бы свою избу любой крестьянин. Даже роскошная квартира - это квартира, а самая бедная изба - все-таки дом.
До сих пор эталоном жилья в Европе и США, особенно жилья семейного, является индивидуальный дом, в то время как эталоном жилья в СССР являлась квартира в многоквартирном доме. Как уже отмечалось в эпизоде III, это стало результатом сознательной политики государства, основанной на подозрительном отношении к индивидуалисту как к частнику, а к частнику как к врагу. Даже в сельской местности многоквартирные дома в несколько этажей стали распространенным явлением. Это советское наследие сохраняется в России до наших дней, хотя в послереформенные годы в России началось строительство коттеджей. До сих пор в индивидуальных домах в России живут или самые богатые, или самые бедные наши сограждане точно также как в сказке Д.Толкиена в норах жили или самые бедные, или самые богатые хоббиты[2].
Поэтому приватизация жилья в России свелась к приватизации квартир (к которым в дальнейшем были добавлены и комнаты в коммунальных квартирах), индивидуальные дома и так в подавляющем большинстве находились в собственности граждан. Однако приватизация столь специфического объекта как квартира, фактически являющегося не отдельным объектом недвижимости, а его частью[3], породила проблемы, которые безуспешно пытались разрешить сначала с помощью Федерального закона "О товариществах собственников жилья", а теперь столь же безуспешно пытаются разрешить с помощью нового Жилищного кодекса.
Главными вдохновителями этих попыток были специалисты по странам Европы и США, которые вполне справедливо отмечали, что частная собственность на квартиры в многоквартирных домах существует во многих странах мира, возникающие же в жилищной сфере проблемы русский народ благодаря своему богатырскому здоровью разрешит без труда: ведь что русскому здорово, то немцу смерть. Однако в русском фольклоре эта пословица встречается и в иной формулировке - «что немцу здорово, то русскому смерть», то есть выражает не безудержное русское хвастовство, а свойственное русскому уму трезвое понимание, что любое хорошее дело надо соразмерять с местными условиями и традициями.
Действительно, ряд процессов, приведших к возникновению понятия собственности на квартиру в многоквартирном доме, шли в СССР и на Западе параллельно. Однако еще раз напомним, что опыт решения жилищного вопроса в России с октября 1917 года до начала 1990-ых годов кардинально отличается от опыта стран Запада. Говоря словами В.О.Ключевского, «Россия, если и не понимала хода дел на Западе, как должно, то его следствия испытывала на себе иногда сильнее, чем было нужно»[4].
Как дом в девятнадцатом - двадцатом веках, так и квартира в двадцатом веке действительно претерпели серьезные трансформации, приведшие к появлению «новых реалий». Дом как узловая проблема жилищного вопроса есть объект весьма многосторонний, однако в советской литературе после тридцатых годов он исключительно с технической точки зрения, и, более того, с архитектурно-строительной точки зрения. Это не удивительно, так как в СССР любое творчество граждан ограничивалось технической стороной вопроса - монополия на высшие истины принадлежала правящей партии. Однако даже проблема эксплуатации дома под давлением Стройкомплекса, назначенного ответственным за решение жилищного вопроса, отступила на задний план. «Направляя значительную долю общественных фондов на дальнейшее развитие жилищного строительства, Коммунистическая партия и Советское правительство претворяет в жизнь задачу в течение ближайшего времени разрешить жилищную проблему»[5].
Однако жилищный вопрос есть вопрос социальный, и как любой социальный вопрос он многосторонен: дом есть предмет и экономического, и правового, и финансового изучения, он есть также некоторая организационная система, наконец, он встроен в городское хозяйство (если дом городской) и тесно связан с земельным вопросом. Эти различные аспекты дома взаимно влияли как друг на друга, так и на вопросы технического устройства дома, вызывая к жизни необходимые технические решения, и наоборот, сами модифицировались в связи с развитием техники. Только при некоем целостном понимании этой взаимосвязи можно понять трансформацию квартиры, те запросы, на которые отвечала эта трансформация, и те проблемы, которые оной порождались.
2. Эволюция дома[6].
Что такое жилой дом, находящийся в центре жилищной проблемы, кажется достаточно ясным. Однако, жилой дом - вещь вовсе не такая простая. В ходе человеческой истории он постоянно изменялся.
Первое направление изменений человеческого жилья касается его физической структуры. Менялся материал строения, его конструкция, этажность здания, эстетика постройки. Это обстоятельство хорошо прослеживается в архитектуроведческой и строительной литературе и иллюстрируется личным опытом каждого при знакомстве с реальными "историческими" городами. Дома деревянные, глинобитные, каменные, кирпичные, в современном мире бетонные. Дома каркасные, в том числе фахверковые, сборные, монолитные. Дома коттеджи и дома многоэтажные (дома-казармы). Их распространенность и выбор - следствие экономичности строительства. Их преобладание - результат традиций и быта народов, плотности расселения и уровня экономического и социального развития.
Так, для нас совершенно очевидно, что дом есть недвижимость. Однако многие тысячелетия это было совсем не так - многочисленные варварские Правды (своды законов) начала нашей эры относят к недвижимости исключительно землю, потому что дома передвигались на колесах. Даже в тех случаях, когда своих колес у них уже не было, они легко разбирались на части и перевозились на новое место, а ведь именно невозможность перемещения без несоразмерного ущерба является согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации признаком недвижимых вещей[7]. Свойство вещей движимых сохранили до сих пор русские избы и многие другие деревянные дома, которые могут быть разобраны и перенесены на новое место. Кстати, это их свойство осознавалось в старом Жилищном Кодексе, в отличие от нового Жилищного Кодекса[8].
В последние десятилетия, как ни странно, появилась тенденция к возрождению «дома на колесах», дома как вещи движимой: во многих странах становятся популярными, приближаясь по уровню комфорта к обычным зданиям. Возможно, мы стоим на пороге нового изменения представления о доме[9].
Еще один распространенный в наши «продвинутые времена» миф - миф о том, что только современная строительная техника и современные строительные материалы позволили строить высотные строения. Пирамида Хеопса, сооруженная в 27 веке (!) до Рождества Христова, достигает высоты 146.6 метров, пирамиды меньших размеров широко распространены как в Старом[10], так и в Новом Свете[11]. Прочность на сжатие камня, использовавшегося для постройки таких сооружений, вполне достаточна для того, чтобы построить здание высотой до 7 километров (проблема не в прочности строительного материала, а в устойчивости конструкции), и даже зиккураты в Междуречье Тигра и Евфрата, построенные из необожженного кирпича-сырца, достигали значительной высоты. Возможности средневековых строителей по возведению высотных зданий демонстрируют Собор Парижской Богоматери и Кельнский Собор.
Конечно, такие здания являлись исключениями, но уже здания в пять этажей римские строители умели строить[12] и строили в Риме и ряде крупных городов, однако более высокие дома не строились. И в средневековых городах, стесненных крепостными стенами, дома редко достигают высоты в пять этажей (типичный дом - три этажа). Конечно, древние и средневековые строители не умели теоретически рассчитывать прочность конструкций, но добавить еще несколько этажей к уже существующим строениям их практический опыт вполне позволял.
Почему же это не было сделано? Потому что без сложной системы обеспечения жизнедеятельности и эксплуатации здания, которую создал XIX - XX век, жить в таком доме было бы практически невозможно, а дома строятся не для строителей, а для жителей. Одно дело - подниматься на высоту в сто метров для наблюдения за звездами или благочестивых молитв, а другое - весь день таскать на такую высоту воду ведрами. Античная техника не использовала иных источников энергии, кроме силы человека и животных, и в очень ограниченной мере движущей силы воды и ветра, что отражало крайнее презрение античного мира к ручному и техническому труду. Паровая машина Герона Александрийского так и осталась игрушкой, а без постоянно действующих механизмов, без серьезного энергетического обеспечения существование современного высотного дома невозможно (далее мы подробно коснемся этого вопроса).
Второе направление эволюции дома связано с его расположением в городе. Первоначально дом представлял собой автономную единицу, и располагался исключительно из соображений удобства хозяина. Некоторые народы селились поселениями, другие предпочитали хуторскую систему расселения.
Город, с его ограниченной территорией, предъявил к дому дополнительные требования, он должен был вписываться в уличную систему, отвечать определенным требованиями (в первую очередь противопожарным). В засечных оборонительных городах России дома ставились по сложным правилам Юстинианова Кодекса. В отсутствии современных средств связи и сообщения размещение дома требовало, чтобы из каждого дома, "сидя у окна", можно было видеть появление врага, храм и дворец владыки. В плане такая постановка выглядела нерегулярно, что позже породило легенду о хаотичности древнерусских городов.
Однако до XIX века дом остается автономной единицей. Потеря домом свой абсолютной автономности, включение его в систему городских коммунальных сетей связана с требованиями санитарии и опасностью эпидемий, ставящих предел дальнейшему расширению городов в XIX веке. Первым с этой проблемой столкнулся Лондон как крупнейший город-порт мира, что вызвало к жизни создание первой канализации и принудительное подключение к ней домов. Далее дома стали в подключаться к другим городским инфраструктурам (водопровод, газопровод, электроснабжение, телефонная сеть и.т.д.), усложнились требования к конструкции и свойствам домов, и современный многоэтажный городской дом уже немыслим без этих сетей, опутавших его как могучее дерево опутано в джунглях лианами. Таким образом, в ходе эволюции дом (по крайней мере городской) стал менее автономен: «полноценное использование здания все в большей степени определяется инженерным благоустройством»[13]. Однако этот процесс вызвал к жизни другой процесс, приведший в конце концов к появлению квартиры как предмета собственности.
3. Инженерно-технические предпосылки трансформация квартиры.
Трансформация квартиры есть проблема не только, и даже не столько инженерно-техническая, сколько социальная, и понять ее, исходя исключительно из инженерно-технических решений, привнесенных XX веком, невозможно. Напротив, многие эти технические решения были вызваны к жизни социальными потребностями нового общества[14]. Однако и пренебрегать этими инженерно-техническими решениями не следует.
Что же в конце ХIХ - ХХ веках привело к качественным изменениям, что определило направления совершенствования конструкции здания и сформировало представление о благоустроенных квартирах? Немного о стартовых условиях, о том, как был устроен жилой дом до конца ХIХ века.
С самого начала неотъемлемым элементом жилища являются печь и очаг для приготовления пищи. С ними связаны дымоходы, трубочисты, пожары, а также вентиляция посещений. Без нормально работающих дымоходов невозможно затопить печь. Еще в древнем городе Риме, где каменных печей не использовали, металлические жаровни были основной причиной пожаров. Для приготовления пищи также использовались дровяные печи, поэтому на кухни обслуживали большое число комнат. Состоятельные семьи нанимали кухарок и оплачивали истопников. Дровяное отопление имело влияние не только на вентиляцию, но и на конструкцию здания и планировку этажей. Большие квартиры имели два входа и две внутренние зоны - парадную и хозяйственную. В зданиях было два типа подъездов - парадный и "черный". Парадный подъезд позже стал - просто «парадной». По черному ходу приносились дрова, вода, выносился мусор и отходы. Им пользовались наемные лица - прислуга.
В подвале хранились дрова (а затем уголь), а по этой причине они были посещаемы. Нельзя сказать, что они были ухожены, но определенный порядок там был. Чердаки жилых домов использовались для сушки белья, тоже посещались жителями и не закрывались. Сушить белье в жилом помещении при печном отоплении было невозможно.
Эту планировку и конструкцию здания того времени необходимо дополнить (в обратном смысле - убрать привычное) второй немаловажной деталью - в домах не было канализации и водопровода.
Городской водопровод, известный со времен древнего Рима, и в начале XIX века заканчивался у городских фонтанов и водоразборных колонок. Он пришел в дома значительно позже и только вместе с канализацией, заняв в нем свое достойное место. Именно изобретение не только ватерклозета, но одновременное обеспечение фильтрации и обеззараживания питьевой воды, а также очистки сточных вод, появление мощных электрических насосов, а значит и широкое использование электрической энергии, создает современный водопровод и канализацию.
В городах начала XIX века не было системы канализации, зато по ночам по городу двигались ассенизационные обозы. Дома были приспособлены к таким условиям. Во дворах были оборудованы общие уборные с выгребными ямами. Для обеспечения высокого уровня гигиены человека не сразу были найдены привычные технические решения. Сколько чистой воды в дом приносилось, столько же и должно было быть удалено грязной воды. Черный ход использовался и для этого. Рукомойник с клапаном и тот пришел в дома не так уж давно. Поэтому в городах были общественные бани. Все это было привычно, отдельное жилое помещение не было полностью изолировано.
Освещение улиц (хотя подробное обсуждение этого вопроса и не входит в предмет настоящей работы) тоже весьма отличалось от современного. Воровство всех типов топлива (масло, керосин и т.п.) для уличных фонарей всегда было проблемой. Поэтому, когда научились на газовых заводах вырабатывать светильный (болотный) газ, пригодный для освещения, была создана система газового освещения. С газового завода светильный газ подавался по трубопроводу в уличные фонари. Через некоторое время оказалось, что газ можно подавать в дома и использовать не только для освещения, но и для приготовления пищи. По этой причине появляются бытовые газовые приборы, которые постепенно вытесняют с кухонь дровяные (угольные) печи. Однако в конце XIX - начале XX использовался в основном еще не природный газ (не существовало газопроводов), а газ, вырабатываемый на газовых заводах, поэтому для отопления использовались дрова, а затем уголь.
Поэтому жилой дом был более открытым внутри, так как в больших квартирах, обычно коммунальных, люди были знакомы и могли заходить по различным надобностям, радостным и грустным поводам. При этом и дворы были другими. Для детей было много мест для общения и игр.
Эта открытость имела, как говорят военные, необходимое прикрытие. В доме был другой, чем сейчас, дворник. Дежурный дворник был в белом фартуке, с метлой и со свистком, он следил за порядком и чистотой, а поздно вечером закрывал на ночь двери парадных входа, а также ворота во двор. Это не только охрана, как сейчас, дворник поддерживал чистоту, поливал кусты, смывал пыль с асфальта водой из шланга.
Жилые помещения были и в подвалах, полуподвалах, на первых этажах, которые естественно ценились меньше, чем бельэтаж. Верхние этажи и мансарды, тоже имели свою цену и находили свой контингент жителей. В конструкции здания это отражалось на геометрических размерах - высота потолка, размеры комнат, количество окон и их размеры, на каждом этаже могли быть различными.
ХХ век - век техники - изменил жилой дом. В этом участвовали технические, организационные и социально-политические факторы. Реализация достижений техники, политические потрясения и архитектурно-планировочные решения в реальной жизни оказались переплетенными.
Из-за того, что дрова сменяет уголь, а не газ, которого хватало для кухонь, но было явно недостаточно для отопления, угольная копоть становится на некоторое время атрибутом и недостатком городской жизни. Это качество системы отопления приводит к созданию крупных тепловых станций с высокими трубами и системами пылеулавливания, что действительно помогает очистить воздух города на период, пока в него не вторгается огромное число автомобилей.
Уход из квартиры печей и устранение потребности хранить запас дров, а затем и угля, освобождает дворы и подвалы от поленниц. В середине ХХ века они обычно не заселяются, хотя в каждом отдельном случае могло быть разное решение. В основном подвалы занимают коммуникации, которые требуется проверять, ремонтировать, которые периодически подтекают, отсыревают, греют, все вместе создает специфический микроклимат и становится символом чего-то неприятного. Там легко могут разводиться крысы, тараканы и комары. Одновременно квартиры становятся значительно более благоустроенными и более обособленными. Уходят дрова и зола, а значит, отпадает потребность в "черной лестнице". По этой причине даже в домах старой постройки за счет перепланировки этажа появляется больше отдельных квартир, а после проведения ремонта квартиры меньшей площади имеют больше удобств, а на одной кухне становится меньше хозяек.
Использование электрической энергии для освещения не только повышает комфортность жилища, но и влияет на его конструкцию. Применение процесса горения в осветительных приборах требовало большего объема воздуха в помещении и выполнения элементарных противопожарных мер. Например, требовалось достаточно большее расстояние до потолка для подвески осветительных приборов, а значит, что была необходима большая общая высота этажей.
К наиболее значительным изменениям планировки этажей здания приводит внедрение центрального (парового, водяного) отопления. Сначала появляются системы отопления отдельного здания, в которой котельная располагается в подвале или пристройке. Потом появились квартальные котельные, которые отапливали несколько зданий. Не сразу оно стало общегородским, а в большинстве стран и до сих пор не является общегородским. В отличие от СССР, гонять тепло с одного края города на ругой считается невыгодным, и сохранилось в форме систем отопления здания (группы зданий).
С появлением центрального отопления незаметно изменяется система вентиляции, хотя она остается только вытяжной. В такую систему входят не только вытяжные каналы, но форточки в окнах, а также задвижки в печах. Кроме того, при установке газовых плит, применялись регулируемые клапаны для вентиляции. При топке печей вентиляция была, по сути, принудительная и активная, но работающая периодически. Жителей не требовалось убеждать беречь тепло. Дрова стоили недешево, а выстудить помещение не трудно, если вовремя не закрыть печь.
Центральное отопление упразднило дрова, подвалы стали ненужными и заброшенными, изменилось отношение к дворникам, постепенно они исчезли, закрылись на замки чердаки, а дворы, подворотни и лестницы остались без присмотра.
Вслед за развитием водяного отопления за счет создания крупных котельных дома появляется возможность подать в дома горячую воду. Это означает переход от общественных городских бань к индивидуальным ванным. Там, где это затруднительно применяется второй массовый способ обеспечения горячей водой - установка газовых колонок. Постепенное насыщение квартир душами и ванными, стиральными машинами, т.е. индивидуальными средствами гигиены, действительно снижает потребность населения в общественных банях и прачечных, но повышает расход ресурсов. Эти технические нововведения изменяют структуру городской среды в том отношении, что идея создания домов коммун, обобществленного быта и бытового обслуживания окончательно не находит подтверждения, а квартиры становятся все более отдельными, а жизнь их обитателей все более закрытой.
Ванны в квартирах вытесняли древнейшее общественное место города - бани. Нельзя сказать, что бани всегда сближали людей, но они не разделяли их, открывали их. Общественные бани обнажали ранения и увечья, татуировки и просто людей. Человек представал в своем естестве, а общение в таком виде имело свои важные особенности. Не редкой была просьбы потереть спину. Общественные бани соответствовали общественному строю не меньше, чем праздничные демонстрации трудящихся.
Так отдельная квартира по мере повышения её благоустройства становилась все более изолированной от внешнего мира.
[1] И.А.Гончаров, «Обыкновенная история» Москва, 1949 год, стр.33
[2] «По преданию, когда-то все хоббиты рыли себе норы; они и сейчас считают, что под землей уютнее всего, но со временем им пришлось привыкать и к новым жилищам. По правде сказать, во дни Бильбо по старинке жили только самые богатые и самые бедные хоббиты. Бедняки ютились в грубых землянках, сущих норах, без окон или с одним окошком; а те, кто позажиточнее, из уважения к древнему обычаю, строили себе подземные хоромы». Д.Р.Р.Толкиен, «Хранители», Тула, 1994 год, стр.12
[3] Не зря в Гражданском Кодексе Российской Федерации право собственности на жилое помещение выделено в отдельную главу.
[4] В.О.Ключевский, «Русская история», Москва, 1993, том 2, стр.212
[5] Статья «Жилищный вопрос», Большая Советская энциклопедия, издание 3-е, том.9, 1971 год стр.217-218
[6] В задачу настоящей статьи не входит освещения столь необъятной темы, как история жилья, тем более по этой теме в СССР существовала весьма значительная литература. Авторы ограничатся лишь самыми общими сведениями.
[7] «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения», Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130, часть 1.
[8] «По желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте», Жилищный Кодекс РСФСР, статья 138
[9] Г.Д.Коуэн «Строительная наука XIX - XX вв», Москва, 1982 год, стр.322-325
[10] В.И.Авдиев «История древнего востока», Москва, 1953 год
[11] В.И.Гуляев «Древнейшие цивилизации мезоамерики», Москва, 1972 год
[12] Витрувий «Десять книг об архитектуре».
[13] Г.Д.Коуэн «Строительная наука XIX - XX вв», Москва, 1982 год, стр.325
[14] Еще раз напомним, что многие технические достижения нового времени были уже известны античности как забавные игрушки.
Часть 2