Детские сады по ставке 1 рубль за квадратный метр. Инвестиции в Москву.
У меня давно была идея сделать отдельный пост и поделиться опытом взаимодействия власти и бизнеса. В этой статье я хочу рассказать про инвестиции в Москву на примере детских дошкольных учреждений и раскрыть часть трудностей, с которыми придется столкнуться, но нельзя предугадать заранее. В марте 2014 года я выиграл пять тендеров на право заключения долгосрочной аренды нежилых зданий под дошкольную образовательную деятельность в Москве (в рамках постановления Правительства Москвы от 11.03.2013№ 145-ПП) . Стоит отметить, что у меня уже был успешный опыт руководства детскими садами в Химках. Так вот, суть тендера заключается том, что инвестор за собственные деньги реставрирует заброшенное здание 1960-х годов постройки, взамен государство дает инвестору право пользоваться бесплатно отреставрированным зданием 49 лет. Подробнее об условиях можно почитать на ds.tender.mos.ru. Мысль отличная. Хочу забежать вперед и сказать, что не смотря на возникающие трудности, ДИГМ и Депаратмент Москвы по конкурентной политике делали все в интересах инвесторов. Например, я знаю случаи, когда инвесторы не платили первоначальные платежи несколько месяцев, ДИГМ не расторгал договоры по собственной инициативе, хотя мог. Предложение для инвесторов хорошее, но есть много всяких подвохов.
Сколько нужно вложитьПредугадать практически невозможно. Один из моих знакомых инвесторов отреставрировал здание 850 кв.метров и смог перейти на бесплатную аренду здания всего за пять месяцев. Инвестиции в ремонт здания составили чуть более 20 млн рублей.
Приведу пример моего здания на Шебашевском проезде. Как выяснилось позднее, к зданию не подходит ни одна коммуникация. Суммарная стоимость подключения к коммуникациям составила 9 миллионов рублей. Только в одном здании. Помимо этого, срок подключения к воде по официальному договору с водоканалом - 18 месяцев. Хочу отметить, что пока инвестор не завершил ремонт, он платите большую сумму городу. Т.е. можно закончить ремонт за 6 месяцев, но из-за какого-нибдь водоканала сидеть еще год, ждать пока подключат. И нужно учитывать, что помимо водоканала есть МОЭК, МОЭСК, Мосводосток и т.п. Сумма инвестиций в здание на Шебашевском приближается к 100 миллионам рублей. Коммуникации решают все. Помимо денег, коммуникации очень много отнимают людских ресурсов, т.е. надо куда-то бегать, сдавать проекты, переделывать и т.п.
Лучше снести здание и построить новое, чем пытаться отремонтировать староеХочу обратить внимание вот на что. Инвестору передается здание 60х годов постройки, которое не эксплуатировалось более 10 лет и не было должным образом законсервировано. Более того, здание построено по СНИПам и пр. требованиям 60х годов. Сейчас эти требования ни один пожарный не пропустит. Из-за неправильной консервации здания, многие стены, перекрытия и пр. части здания деформированы без возможности их восстановления, либо с очень дорогим восстановлением. Помимо этого, в качестве вишенки к проекту мне достались обитатели этих заброшенных зданий. А это бомжи, наркоманы, трупы (!!!). Т.е. я выиграл тендер, прихожу посмотреть на собственное здание, а меня встречают обитатели старинного замка. И вместо хлеба с солью в голову бьет адючий запах бомжатинки. У них там целая иерархия, т.е. со мной выходил разговаривать их главный, который разрешил мне пользоваться частью здания, но с определенными условиями. Условия я не стал дослушивать, вызвал специально обученных сотрудников полиции и выглал бомжей.
Вобщем с точки зрения здравого смысла, финансовой выгоды: проще и дешевле снести здание и построить новое, чем пытаться отремонтировать старое. Вот несколько фоток как выглядили здания до меня.
На сколько выгодно инвестирвать в этот проект?
Как я уже отмечал - сумма, которую инвестор вложит ремонт здания равна 20 миллионов рублей +-100 миллионов. Т.е. неизвестна. Помимо этого, бизнес в образовательной сфере ооочень медленно набирает обороты - детские сады даже при нулевой аренде не будут иметь прибыли как минимум в течение года после открытия. Самая изюминка вот в чем: если ребенок получит какую-либо травму или отравится, даже если это произошло не в детском саду, инвестор (в зависимости от желания родителей) моментально превращается в преступника. По моим подсчетам инвестор вернет вложенные деньги через 10 лет. Я когда-то решил для себя написать бизнес-план. Если у кого-то будет желание, могу выложить. Период в 10 лет - не самый интересный интервал для инвестора, чтобы увидеть свои деньги вновь, плюс очень высокие риски в образовательной сфере. Поэтому скажу так: проект на любителя, есть более интересные проекты для вложений с меньшими рисками. Мой вывод подкрепляется тем, что в 3х аукционах из 5 я был единственным участником, в двух других я стал победителем из двух участников.
Но есть приятный бонус в этом проекте - это увеличение ЧСВ инвестора до 99 уровня. Во всех муниципальных управах я стал "родненьким" и "миленьким нашим". Это не удивительно. В управе Тимирязевского района одна милая женщина показала мне папку с жалобами местных жителей. Как я уже писал, мои здания были рассадником криминала: кого-то убьют, кинут бутылкой в проходящую женщину, что-то подожгут, разбросанны использованные шприцы и т.п. Здания жили свое криминальной жизнью. Само собой, я стал неким спасителем, ведь впервые за 10 лет в здании и прилегающей территории прекратилась эта вакханалия. А когда в управе узнали, что я еще и поддерживаю чистоту на прилегающей территории, то других обращений как "родненький" и "миленький" я больше не слышал. Приятно))
Сколько нужно вложитьПредугадать практически невозможно. Один из моих знакомых инвесторов отреставрировал здание 850 кв.метров и смог перейти на бесплатную аренду здания всего за пять месяцев. Инвестиции в ремонт здания составили чуть более 20 млн рублей.
Приведу пример моего здания на Шебашевском проезде. Как выяснилось позднее, к зданию не подходит ни одна коммуникация. Суммарная стоимость подключения к коммуникациям составила 9 миллионов рублей. Только в одном здании. Помимо этого, срок подключения к воде по официальному договору с водоканалом - 18 месяцев. Хочу отметить, что пока инвестор не завершил ремонт, он платите большую сумму городу. Т.е. можно закончить ремонт за 6 месяцев, но из-за какого-нибдь водоканала сидеть еще год, ждать пока подключат. И нужно учитывать, что помимо водоканала есть МОЭК, МОЭСК, Мосводосток и т.п. Сумма инвестиций в здание на Шебашевском приближается к 100 миллионам рублей. Коммуникации решают все. Помимо денег, коммуникации очень много отнимают людских ресурсов, т.е. надо куда-то бегать, сдавать проекты, переделывать и т.п.
Лучше снести здание и построить новое, чем пытаться отремонтировать староеХочу обратить внимание вот на что. Инвестору передается здание 60х годов постройки, которое не эксплуатировалось более 10 лет и не было должным образом законсервировано. Более того, здание построено по СНИПам и пр. требованиям 60х годов. Сейчас эти требования ни один пожарный не пропустит. Из-за неправильной консервации здания, многие стены, перекрытия и пр. части здания деформированы без возможности их восстановления, либо с очень дорогим восстановлением. Помимо этого, в качестве вишенки к проекту мне достались обитатели этих заброшенных зданий. А это бомжи, наркоманы, трупы (!!!). Т.е. я выиграл тендер, прихожу посмотреть на собственное здание, а меня встречают обитатели старинного замка. И вместо хлеба с солью в голову бьет адючий запах бомжатинки. У них там целая иерархия, т.е. со мной выходил разговаривать их главный, который разрешил мне пользоваться частью здания, но с определенными условиями. Условия я не стал дослушивать, вызвал специально обученных сотрудников полиции и выглал бомжей.
Вобщем с точки зрения здравого смысла, финансовой выгоды: проще и дешевле снести здание и построить новое, чем пытаться отремонтировать старое. Вот несколько фоток как выглядили здания до меня.
На сколько выгодно инвестирвать в этот проект?
Как я уже отмечал - сумма, которую инвестор вложит ремонт здания равна 20 миллионов рублей +-100 миллионов. Т.е. неизвестна. Помимо этого, бизнес в образовательной сфере ооочень медленно набирает обороты - детские сады даже при нулевой аренде не будут иметь прибыли как минимум в течение года после открытия. Самая изюминка вот в чем: если ребенок получит какую-либо травму или отравится, даже если это произошло не в детском саду, инвестор (в зависимости от желания родителей) моментально превращается в преступника. По моим подсчетам инвестор вернет вложенные деньги через 10 лет. Я когда-то решил для себя написать бизнес-план. Если у кого-то будет желание, могу выложить. Период в 10 лет - не самый интересный интервал для инвестора, чтобы увидеть свои деньги вновь, плюс очень высокие риски в образовательной сфере. Поэтому скажу так: проект на любителя, есть более интересные проекты для вложений с меньшими рисками. Мой вывод подкрепляется тем, что в 3х аукционах из 5 я был единственным участником, в двух других я стал победителем из двух участников.
Но есть приятный бонус в этом проекте - это увеличение ЧСВ инвестора до 99 уровня. Во всех муниципальных управах я стал "родненьким" и "миленьким нашим". Это не удивительно. В управе Тимирязевского района одна милая женщина показала мне папку с жалобами местных жителей. Как я уже писал, мои здания были рассадником криминала: кого-то убьют, кинут бутылкой в проходящую женщину, что-то подожгут, разбросанны использованные шприцы и т.п. Здания жили свое криминальной жизнью. Само собой, я стал неким спасителем, ведь впервые за 10 лет в здании и прилегающей территории прекратилась эта вакханалия. А когда в управе узнали, что я еще и поддерживаю чистоту на прилегающей территории, то других обращений как "родненький" и "миленький" я больше не слышал. Приятно))