Чем хороша долгосрочная ипотека и плоха краткосрочная в цифрах

[shmidt_pro]

Это продолжение статьи. Первая часть тут.
Давайте перейдем к цифрам

Возьмем за базу реальные условия по ипотеке. Это один известный банк. Условия такие: кредит на 5 лет и на 20 лет суммой в 2 млн. рублей (пересчет на любую другую сумму простой, надо все умножать на соответствующий коэффициент, для 6 млн все будет в 3 раза больше).



Вся разница на начальном этапе в основном только в том, как быстро от вас требуется погашать кредит. Ставка по кредиту чуть ниже, но различие не очень велико.

В длинной ипотеке вы имеет выбор - погашать ли досрочно или направить деньги куда-то еще. С короткой ипотекой выбора у вас нет.

Обычно людей страшно пугает сумма переплаты. Переплата - это не очень экономический термин. Это довольно бытовое понятие, которое некорректно применять для долгих кредитов.

Как я уже писал в прошлой статье  на таких сроках начинает иметь значение инфляция и факторы долгосрочного риска. Давайте посчитаем, как повлияет на нашу переплату 10% инфляция (с которой мы жили почти все 2000-е годы).

Для расчета влияния инфляции мы должны сделать хитрое действие - дисконтирование. Что такое инфляция на бытовом уровне? Упрощенно это общий рост цен. Или, что почти эквивалентно - это общие снижение стоимости денег. Наш долг номинирован в фиксированных рублях, значит его стоимость так же будет снижаться каждый год. Тогда как нам посчитать, каким же будет наш платеж в текущих рублях через 10 лет? Если каждый год у нас деньги дешевеют на 10%, то (смотрите статью про сложные проценты) тогда на 10-ый год наш платеж будет составлять 1/(1+0,1)^10 = 1/(1,1*1,1*1,1*1,1*1,1*1,1*1,1*1,1*1,1*1,1 (10 Раз) = 0,385  долю от текущего платежа, или в 2,6 раза меньше.  Если мы применим эту формулу к каждому ежемесячному платежу, то мы сможем посчитать, как будет обесцениваться каждый наш платеж.

Для 20-ти летнего платежа масштаб обесценения будет огромен, в текущих рублях переплата составит 539 тысяч рублей, а не 3,8 млн как если мы будем считать без учета обесценения.

Для 5-ти летнего кредита, эффект будет слабее, с учетом этого эффекта переплата будет 166 тысяч рублей.

Таким образом, реальная разница между эти двумя кредитами это 373 тысячи рублей.

Короткий кредит действительно дешевле, чем длинный по общим суммам. Но почти в 2 раза более крупный ежемесячный платеж - это значительно больший риск. Стоит ли защита от этого риска 373 тысячи? Каждый решает сам. Но не стоит забывать, что обладая более длинной ипотекой, вы всегда можете погасить ее досрочно, тем самым получив все выгоды, без риска.

Так же повторюсь, что если вы имеет краткосрочные кредиты по более высоким ставкам (смотрите уроки), то не имеет никакого смысла пытаться гасить ипотеку в первую очередь.

Посетите TOP100 блогов по финансовой тематике