Что будет с рынком недвижимости в 2015 году
Рынок недвижимости и строительная отрасль являются значимыми секторами экономики. Конец нынешнего года ознаменовался повышением ипотечных ставок и ростом цен в жилых комплексах. Эксперты рассказали, какие тенденции на рынке жилой и коммерческой недвижимости будут наблюдаться в следующем году.
Ольга Шакалова, коммерческий директор компании «Ведис Групп»
Надо отметить, что 2014 год для рынка новостроек оказался достаточно удачным: нестабильность на финансовом рынке и геополитическая ситуация в сочетании с санкционным давлением привели к тому, что граждане бросились вкладывать деньги в понятный и стабильный актив - квадратные метры. Завершение 2014 года с повышением ключевой банковской ставки оказалось довольно жестким для рынка, но не неожиданным. Еще в начале года было понятно, что ситуация будет непростой, и рынок постепенно готовился к худшему.
Пока довольно сложно делать долгосрочные прогнозы на 2015 год, но уже сейчас можно выделить несколько ключевых позиций, которые будут определять жизнь рынка новостроек:
1. Повышение ключевой ставки до 17% приведет к тому, что привлечение банковского финансирования для развития девелоперских проектов станет невыгодным. В этой ситуации девелоперы, у которых недостаточно собственных средств, скорее всего, уйдут из этого бизнеса. Круг участников сократится процентов на 60-70, и первую скрипку здесь будут играть девелоперы строящие на собственные средства. Соответственно, на ближайшие годы уменьшится и количество, и масштаб выводимых на рынок новостроек. Еще одной особенностью рынка, с учетом всех выше перечисленных нюансов, станет и то, что количество новостроек, в которые будет иметь смысл инвестировать останутся считанные единицы.
2. Сокращение предложения при прогнозируемом уровне инфляции в 15% приведет к росту рублевых цен в диапазоне от 10 до 15%. В то же время, в долларовом эквиваленте цены снизятся как минимум на 30% из-за колебаний валютного курса.
3. Спрос, во многом зависящий от ипотечных возможностей, сократится на 50-60%. Повышение ключевой ставки неизбежно приведет к повышению ипотечной ставки, что уже произошло - даже лидер ипотечного «демпинга» Сбербанк повысил ипотечную ставку до 16%. В результате доля покупок с привлечением ипотеки, по нашим прогнозам (если государство не вмешается в процесс) сократится с 60 докризисных процентов до 15-20%.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Аналитики прогнозируют усугубление проблем в российской экономике в первой половине 2015 года и новую фазу развития - стабилизацию и подъем - в последующие месяцы. На этом фоне рынок первичной недвижимости ближнего Подмосковья будет эволюционировать по схожей схеме и выйдет на новый виток развития к концу года.
Рынок в целом
Текущая экономическая неопределенность не позволяет точно спрогнозировать показатели рынка жилой недвижимости Подмосковья в 2015 году, но аналитики берут за основу стабильно-позитивный сценарий развития событий, а именно стабилизацию курсов валют, снижение ключевой ставки ЦБ и рост цен на нефть во втором полугодии 2015 года. При выполнении перечисленных условий, рынок первичного жилья ближнего Подмосковья в 2015 году не будет испытывать серьезных потрясений, однако неизбежен рост числа «замороженных» проектов и срывов сроков строительства жилья в области в первые месяцы года. Кроме того, продолжится и усилится процесс вытеснения с рынка мелких застройщиков.
Спрос
По прогнозам экспертов, в 2015 году покупатели продолжат проявлять активность на рынке новостроек Подмосковья. Причем если в первом полугодии доля покупателей-инвесторов продолжит превалировать (сейчас она составляет свыше 50%), то во втором можно ожидать возвращения на рынок конечных потребителей, то есть людей, приобретающих недвижимость с целью личного пользования.
Предложение
Девелоперы, в противовес покупателям, в 2015 году сократят объемы своей деятельности на областном рынке жилья. Связано это не с затуханием спроса - напротив, за МКАД еще в течение пяти лет можно возводить жилье в таких же объемах, как сегодня, и все это будет поглощено. Падение активности строителей будет обусловлено снижением доступности финансирования: увеличение ключевой ставки до 17% годовых говорит само за себя. Очевидно, что бизнесу будет особенно непросто в первой половине 2015 года.
Цены
Разнонаправленная динамика цен на рынке первичного жилья Московской области в будущем году сохранится: в качественных проектах рост цен, обусловленный, в основном, ростом строительной готовности объектов или дальнейшей девальвацией рубля, составит 1-2% в месяц, в некачественных проектах возможно зеркальное или же более существенное снижение стоимости «квадрата», что будет негативным образом влиять на среднерыночные показатели.
Ипотека
Спрос на кредитные инструменты останется высоким в январе 2015 года, до фиксации новых повышенных ипотечных ставок банками. Как минимум в первом полугодии можно прогнозировать резкое снижение доступности кредитов: при ключевой ставке ЦБ на уровне 17% банки будут вынуждены увеличивать стоимость и сокращать объемы выдачи займов. Возможно введение дополнительных ограничений для заемщиков и снижение числа упрощенных схем кредитования. При сохранении ключевой ставки на текущем уровне в течение длительного периода времени ипотеке потребуется государственная поддержка.
Компания RRG. Рынок коммерческой недвижимости в 2015 году
Отечественный рынок коммерческой недвижимости сегодня настолько зависим от влияния внешних факторов, что определить вектор его развития в ближайшие месяцы практически невозможно. Однако можно выделить несколько тенденций, которые, с большой степенью вероятности, проявятся в будущем году.
По мнению экспертов компании RRG, как минимум в первые месяцы года существенное влияние на рынок недвижимости в целом продолжат оказывать санкции, введенные в отношении России, экономический спад, валютные колебания и общая неопределенность и непонимание ситуации. На этом фоне будет неуклонно расти уровень уязвимости всех сегментов рынка.
Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости останется крайне низкой: у инвесторов сегодня нет однозначного понимания, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, и на какие уровни доходности необходимо ориентироваться. Поэтому многие из них берут паузу, откладывая принятие решений до лучших времен. При этом есть пласт активных инвесторов, которые ищут возможность купить объекты с существенной скидкой на «низком» рынке. Такая картина сохранится в начале 2015 года.
Спрос на аренду объектов коммерческой недвижимости будет неуклонно падать в первом квартале года. «Существенная доля компаний-арендаторов может приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, ряд компаний вообще закроется, что, естественно, приведет к продолжающемуся падению спроса на качественные офисы, склады и торговые помещения», - говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Ожидать появления новых проектов в 2015 году особо также не приходится. Эксперты полагают, что ключевым трендом 2015 года на рынке коммерческой недвижимости станет стремление всех участников к оптимизации затрат на существование и развитие.
***
Становится понятно, что легким 2015 год не будет ни для кого. Тем не менее текущий кризис, помимо очевидных неприятностей, принесет нам и пользу, запустив механизм очищения и оздоровления рынка недвижимости. Также не стоит забывать, что жизнь циклична, и текущий цикл финансовых и политических потрясений рано или поздно закончится, сменившись новой фазой роста.
Ольга Шакалова, коммерческий директор компании «Ведис Групп»
Надо отметить, что 2014 год для рынка новостроек оказался достаточно удачным: нестабильность на финансовом рынке и геополитическая ситуация в сочетании с санкционным давлением привели к тому, что граждане бросились вкладывать деньги в понятный и стабильный актив - квадратные метры. Завершение 2014 года с повышением ключевой банковской ставки оказалось довольно жестким для рынка, но не неожиданным. Еще в начале года было понятно, что ситуация будет непростой, и рынок постепенно готовился к худшему.
Пока довольно сложно делать долгосрочные прогнозы на 2015 год, но уже сейчас можно выделить несколько ключевых позиций, которые будут определять жизнь рынка новостроек:
1. Повышение ключевой ставки до 17% приведет к тому, что привлечение банковского финансирования для развития девелоперских проектов станет невыгодным. В этой ситуации девелоперы, у которых недостаточно собственных средств, скорее всего, уйдут из этого бизнеса. Круг участников сократится процентов на 60-70, и первую скрипку здесь будут играть девелоперы строящие на собственные средства. Соответственно, на ближайшие годы уменьшится и количество, и масштаб выводимых на рынок новостроек. Еще одной особенностью рынка, с учетом всех выше перечисленных нюансов, станет и то, что количество новостроек, в которые будет иметь смысл инвестировать останутся считанные единицы.
2. Сокращение предложения при прогнозируемом уровне инфляции в 15% приведет к росту рублевых цен в диапазоне от 10 до 15%. В то же время, в долларовом эквиваленте цены снизятся как минимум на 30% из-за колебаний валютного курса.
3. Спрос, во многом зависящий от ипотечных возможностей, сократится на 50-60%. Повышение ключевой ставки неизбежно приведет к повышению ипотечной ставки, что уже произошло - даже лидер ипотечного «демпинга» Сбербанк повысил ипотечную ставку до 16%. В результате доля покупок с привлечением ипотеки, по нашим прогнозам (если государство не вмешается в процесс) сократится с 60 докризисных процентов до 15-20%.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Аналитики прогнозируют усугубление проблем в российской экономике в первой половине 2015 года и новую фазу развития - стабилизацию и подъем - в последующие месяцы. На этом фоне рынок первичной недвижимости ближнего Подмосковья будет эволюционировать по схожей схеме и выйдет на новый виток развития к концу года.
Рынок в целом
Текущая экономическая неопределенность не позволяет точно спрогнозировать показатели рынка жилой недвижимости Подмосковья в 2015 году, но аналитики берут за основу стабильно-позитивный сценарий развития событий, а именно стабилизацию курсов валют, снижение ключевой ставки ЦБ и рост цен на нефть во втором полугодии 2015 года. При выполнении перечисленных условий, рынок первичного жилья ближнего Подмосковья в 2015 году не будет испытывать серьезных потрясений, однако неизбежен рост числа «замороженных» проектов и срывов сроков строительства жилья в области в первые месяцы года. Кроме того, продолжится и усилится процесс вытеснения с рынка мелких застройщиков.
Спрос
По прогнозам экспертов, в 2015 году покупатели продолжат проявлять активность на рынке новостроек Подмосковья. Причем если в первом полугодии доля покупателей-инвесторов продолжит превалировать (сейчас она составляет свыше 50%), то во втором можно ожидать возвращения на рынок конечных потребителей, то есть людей, приобретающих недвижимость с целью личного пользования.
Предложение
Девелоперы, в противовес покупателям, в 2015 году сократят объемы своей деятельности на областном рынке жилья. Связано это не с затуханием спроса - напротив, за МКАД еще в течение пяти лет можно возводить жилье в таких же объемах, как сегодня, и все это будет поглощено. Падение активности строителей будет обусловлено снижением доступности финансирования: увеличение ключевой ставки до 17% годовых говорит само за себя. Очевидно, что бизнесу будет особенно непросто в первой половине 2015 года.
Цены
Разнонаправленная динамика цен на рынке первичного жилья Московской области в будущем году сохранится: в качественных проектах рост цен, обусловленный, в основном, ростом строительной готовности объектов или дальнейшей девальвацией рубля, составит 1-2% в месяц, в некачественных проектах возможно зеркальное или же более существенное снижение стоимости «квадрата», что будет негативным образом влиять на среднерыночные показатели.
Ипотека
Спрос на кредитные инструменты останется высоким в январе 2015 года, до фиксации новых повышенных ипотечных ставок банками. Как минимум в первом полугодии можно прогнозировать резкое снижение доступности кредитов: при ключевой ставке ЦБ на уровне 17% банки будут вынуждены увеличивать стоимость и сокращать объемы выдачи займов. Возможно введение дополнительных ограничений для заемщиков и снижение числа упрощенных схем кредитования. При сохранении ключевой ставки на текущем уровне в течение длительного периода времени ипотеке потребуется государственная поддержка.
Компания RRG. Рынок коммерческой недвижимости в 2015 году
Отечественный рынок коммерческой недвижимости сегодня настолько зависим от влияния внешних факторов, что определить вектор его развития в ближайшие месяцы практически невозможно. Однако можно выделить несколько тенденций, которые, с большой степенью вероятности, проявятся в будущем году.
По мнению экспертов компании RRG, как минимум в первые месяцы года существенное влияние на рынок недвижимости в целом продолжат оказывать санкции, введенные в отношении России, экономический спад, валютные колебания и общая неопределенность и непонимание ситуации. На этом фоне будет неуклонно расти уровень уязвимости всех сегментов рынка.
Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости останется крайне низкой: у инвесторов сегодня нет однозначного понимания, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, и на какие уровни доходности необходимо ориентироваться. Поэтому многие из них берут паузу, откладывая принятие решений до лучших времен. При этом есть пласт активных инвесторов, которые ищут возможность купить объекты с существенной скидкой на «низком» рынке. Такая картина сохранится в начале 2015 года.
Спрос на аренду объектов коммерческой недвижимости будет неуклонно падать в первом квартале года. «Существенная доля компаний-арендаторов может приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, ряд компаний вообще закроется, что, естественно, приведет к продолжающемуся падению спроса на качественные офисы, склады и торговые помещения», - говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Ожидать появления новых проектов в 2015 году особо также не приходится. Эксперты полагают, что ключевым трендом 2015 года на рынке коммерческой недвижимости станет стремление всех участников к оптимизации затрат на существование и развитие.
***
Становится понятно, что легким 2015 год не будет ни для кого. Тем не менее текущий кризис, помимо очевидных неприятностей, принесет нам и пользу, запустив механизм очищения и оздоровления рынка недвижимости. Также не стоит забывать, что жизнь циклична, и текущий цикл финансовых и политических потрясений рано или поздно закончится, сменившись новой фазой роста.