Квартирный вопрос. Часть 1. Выбор квартиры
В самом начале поста о квартирном вопросе следует развеять главный миф о процессе покупки квартиры в новостройке с привлечением заемных средств (в просторечии - «взять ипотеку»). Вопреки сложившимся представлениям, этот процесс - несложный. Он громоздкий, затратный по времени, изнурительный и даже выматывающий, но ничего принципиально сложного в нём нет. Гораздо больше нюансов и подводных камней в покупке недвижимости на вторичном рынке, рассказа о котором здесь не будет по причине отсутствия соответствующего личного опыта.
Как ни удивительно, самое трудное в этом процессе - это вовсе не взаимодействие с нотариусами, риэлторскими агентствами и банками. Самое трудное - это выбор подходящего объекта для жизни.
Сначала надо принять принципиальное решение: новостройка или вторичка. Лично для меня очевидно главное преимущество новостройки - если не углубляться в детали, за одни и те же деньги можно купить либо просторную квартиру в новостройке на этапе строительства, либо микроскопическую квартиру в блочном доме с потолками в 2,4 метра на вторичном рынке. При этом точно так же очевидно, что для жизни в новостройке, особенно в первые два года, нужны крепкие нервы и философское отношение к соседским перфораторам и строительному мусору.
Далее начинается сам выбор, при котором нужно учесть огромное количество параметров, которых хотелось бы видеть в «идеальном жилье» и несколько раз огорчиться, поняв, что за «идеальное жилье» на юго-западе Москвы придется расплачиваться около тридцати лет, отдавая за него больше половины ежемесячного дохода. Несколько раз закрыть все сайты о недвижимости и, отчаявшись, решить, что придется до конца жизни менять разнообразные съемные квартиры (потому что они большие, светлые, с хорошим ремонтом и с хорошим расположением). Затем убедить себя, что «для начала» всё-таки можно рассмотреть вариант в Замкадье (потому что собственное имущество, стабильность, фиксированный платеж, минимальная вероятность того, что кто-либо выкинет вас с вещами на улицу), а через несколько лет, повысив уровень дохода и располагая уже имеющимся активом, вероятно, вернуться к реализации проекта «идеального жилья».
Потом надо выбрать более-менее удобный для жизни город в Подмосковье, отсеяв заведомо проигрышные варианты вроде Балашихи или Люберец. В идеале для этого надо в воскресенье объехать все рассматриваемые города, погулять там, ознакомиться с инфраструктурой, проследить за местными жителями, прислушаться к своим ощущениям. Для меня этот пункт оказался довольно простым, потому что в свое время по работе я побывал во всех городах ближайшего Подмосковья, понимал, что там к чему и осознавал, где я готов был бы жить, а где - ни при каких обстоятельствах.
Наконец, надо накопить деньги на первоначальный взнос, исходя из примерных цен на подходящие квартиры в выбранных городах, а также из соображения, что банки гораздо охотнее дают ипотечные кредиты по нормальным для России ставкам, если сумма взноса - хотя бы 20% от стоимости жилья. Иногда встречаются более выгодные акции, типа сбербанковской «12-12-12» (о ней чуть позже).
И уже после этого, когда деньги накоплены, начинается активное изучение и анализ всех сайтов застройщиков и сотрудничающих с ними агентств недвижимости. Здесь важно не полениться и тщательно изучить действительно все возможные предложения в отфильтрованных городах, а в идеале - изучить вообще все доступные для поиска подмосковные предложения новостроек, чтобы еще лучше разобраться в ценообразовании и ориентироваться в подмосковном рынке недвижимости «с закрытыми глазами». Сейчас затрудняюсь сказать, сколько их всего (по ощущениям, около двухсот, могу ошибаться), но в любом случае на такую аналитическую работу надо заложить хотя бы 7-8 часов чистого времени.
Некоторые объекты не понравятся сразу, по причинам, которые лежат на поверхности: район типа «каменные джунгли», отсутствие железнодорожной станции в шаговой доступности, плохая экологическая обстановка, неприятный внешний вид домов (это индивидуальный фактор, например, я уже писал, что не люблю дома из рыжего кирпича). Некоторые отпадут по итогам изучения отзывов жильцов: плохое качество строительства, большие риски задержек при вводе домов в эксплуатацию, огромные линии электропередач, проходящие прямо через жилой микрорайон, жуткие тарифы управляющей компании, неблагоприятное соседство, проблемы с машиноместами.
Главное преимущество подобного детального анализа - в том, что «на выходе» останется два-три наиболее подходящих объекта и не будет необходимости тратить время на просмотр десятков стоящихся домов и отбиваться от приятных и улыбчивых агентов. Нет ничего лучше, чем приезжать на объект полностью подкованным, зная о нём всю информацию: по практике, при таком раскладе из разговора с продавцом напрочь исчезает элемент «впаривания».
***
Рассуждения о том, что первично: окончательный выбор объекта или одобрение банком заявки на ипотечный кредит, а также подробный рассказ о завершении процесса - во второй части обзора.
Как ни удивительно, самое трудное в этом процессе - это вовсе не взаимодействие с нотариусами, риэлторскими агентствами и банками. Самое трудное - это выбор подходящего объекта для жизни.
Сначала надо принять принципиальное решение: новостройка или вторичка. Лично для меня очевидно главное преимущество новостройки - если не углубляться в детали, за одни и те же деньги можно купить либо просторную квартиру в новостройке на этапе строительства, либо микроскопическую квартиру в блочном доме с потолками в 2,4 метра на вторичном рынке. При этом точно так же очевидно, что для жизни в новостройке, особенно в первые два года, нужны крепкие нервы и философское отношение к соседским перфораторам и строительному мусору.
Далее начинается сам выбор, при котором нужно учесть огромное количество параметров, которых хотелось бы видеть в «идеальном жилье» и несколько раз огорчиться, поняв, что за «идеальное жилье» на юго-западе Москвы придется расплачиваться около тридцати лет, отдавая за него больше половины ежемесячного дохода. Несколько раз закрыть все сайты о недвижимости и, отчаявшись, решить, что придется до конца жизни менять разнообразные съемные квартиры (потому что они большие, светлые, с хорошим ремонтом и с хорошим расположением). Затем убедить себя, что «для начала» всё-таки можно рассмотреть вариант в Замкадье (потому что собственное имущество, стабильность, фиксированный платеж, минимальная вероятность того, что кто-либо выкинет вас с вещами на улицу), а через несколько лет, повысив уровень дохода и располагая уже имеющимся активом, вероятно, вернуться к реализации проекта «идеального жилья».
Потом надо выбрать более-менее удобный для жизни город в Подмосковье, отсеяв заведомо проигрышные варианты вроде Балашихи или Люберец. В идеале для этого надо в воскресенье объехать все рассматриваемые города, погулять там, ознакомиться с инфраструктурой, проследить за местными жителями, прислушаться к своим ощущениям. Для меня этот пункт оказался довольно простым, потому что в свое время по работе я побывал во всех городах ближайшего Подмосковья, понимал, что там к чему и осознавал, где я готов был бы жить, а где - ни при каких обстоятельствах.
Наконец, надо накопить деньги на первоначальный взнос, исходя из примерных цен на подходящие квартиры в выбранных городах, а также из соображения, что банки гораздо охотнее дают ипотечные кредиты по нормальным для России ставкам, если сумма взноса - хотя бы 20% от стоимости жилья. Иногда встречаются более выгодные акции, типа сбербанковской «12-12-12» (о ней чуть позже).
И уже после этого, когда деньги накоплены, начинается активное изучение и анализ всех сайтов застройщиков и сотрудничающих с ними агентств недвижимости. Здесь важно не полениться и тщательно изучить действительно все возможные предложения в отфильтрованных городах, а в идеале - изучить вообще все доступные для поиска подмосковные предложения новостроек, чтобы еще лучше разобраться в ценообразовании и ориентироваться в подмосковном рынке недвижимости «с закрытыми глазами». Сейчас затрудняюсь сказать, сколько их всего (по ощущениям, около двухсот, могу ошибаться), но в любом случае на такую аналитическую работу надо заложить хотя бы 7-8 часов чистого времени.
Некоторые объекты не понравятся сразу, по причинам, которые лежат на поверхности: район типа «каменные джунгли», отсутствие железнодорожной станции в шаговой доступности, плохая экологическая обстановка, неприятный внешний вид домов (это индивидуальный фактор, например, я уже писал, что не люблю дома из рыжего кирпича). Некоторые отпадут по итогам изучения отзывов жильцов: плохое качество строительства, большие риски задержек при вводе домов в эксплуатацию, огромные линии электропередач, проходящие прямо через жилой микрорайон, жуткие тарифы управляющей компании, неблагоприятное соседство, проблемы с машиноместами.
Главное преимущество подобного детального анализа - в том, что «на выходе» останется два-три наиболее подходящих объекта и не будет необходимости тратить время на просмотр десятков стоящихся домов и отбиваться от приятных и улыбчивых агентов. Нет ничего лучше, чем приезжать на объект полностью подкованным, зная о нём всю информацию: по практике, при таком раскладе из разговора с продавцом напрочь исчезает элемент «впаривания».
***
Рассуждения о том, что первично: окончательный выбор объекта или одобрение банком заявки на ипотечный кредит, а также подробный рассказ о завершении процесса - во второй части обзора.