214
Закон № 214-ФЗ, вышедший в 2005 г., одним своим появлением вывел большую часть компаний, работающих на первичном рынке жилья, за пределы правового поля. Сегодня компании, работающие на основании закона о долевом участии в строительстве, указывают это в своей рекламе. По-видимому, факт работы на основании закона № 214-ФЗ стал конкурентным преимуществом.
С другой стороны, применяя закон № 214-ФЗ, застройщики экономически ставят себя в менее выгодное положение, нежели те, кто его обходят. Можно ли поставить участников рынка в равные условия, исключив возможности обхода закона? Чем компании могут компенсировать невозможность привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство? Можно ли защищать дольщиков, создавая внебюджетные фонды для достройки проблемных объектов или обязывая строителей страховать риск нарушения сроков?
Руководитель компании ЛЭК Павел Андреев рассказал о практике применения 214-ФЗ: "С 2009 года в СМИ ведется активная пропаганда 214-ФЗ как гаранта надежности для дольщика. При этом о недостатках закона, к сожалению, умалчивается. Работа по 214-ФЗ обладает массой минусов, а главную задачу - обезопасить покупателей квартир - всё равно не решает. Договор долевого участия не страхует покупателя от банкротства компании или остановки строительства.
При этом закон создает массу проблем для строителей - начиная со сроков регистрации договоров и работы по созданию огромного перечня запрашиваемых документов, и заканчивая вероятностью недружественных шагов со стороны конкурентов.
Несовершенство закона, как по сути, так и по механизмам его исполнения привело к тому, что способов его обхода существует множество. Единственное, что тут можно предпринять - сделать так, чтобы закон помогал строить, а не мешал. Пусть хотя бы регистрация договоров стала занимать несколько дней, а не месяцев, и строители уже станут более лояльно относиться к закону.
Что касается экономических аспектов применения 214-ФЗ, все строительные компании ищут решения, как эту проблему преодолеть. Система кредитования для этого не приспособлена. Ведь банки тоже готовы кредитовать только после того, как компания получит разрешение на строительство, да и то не сразу. В такой ситуации компания ЛЭК, как и другие застройщики, ищет другие варианты и источники финансирования. Отличной альтернативой договорам долевого участия, лишённой их минусов, но полностью соответствующей 214-ФЗ и всему российскому законодательству, стала продажа строящихся квартир через создание ЖСК. Это объединение граждан, у которых есть одна общая цель - построить жилье.
Строительство ведет застройщик, а члены кооператива становятся инвесторами. Они могут выбирать и затем переизбирать руководство кооператива и контролировать процесс строительства. Контроль - это вообще одно из преимуществ ЖСК. Пайщики имеют доступ ко всей документации, включая договоры с подрядчиками и субподрядчиками, они знают, кто, куда и как расходует средства - это служит дополнительной гарантией надежности проекта.
Создание внебюджетного фонда для помощи обманутым дольщикам представляется мне сомнительным мероприятием. Если он будет создаваться за счёт застройщиков, я против такой инициативы. Помочь такой фонд сможет только мелким компаниям, и только если проблемы возникнут у одной-двух из них. А наполнение фонда будет осуществляться силами крупных участников рынка. Которым, кстати, в трудной ситуации такой фонд помочь не сможет - просто денег не хватит. В итоге за вывеской окажется личный интерес создателей-управленцев такого фонда.
А вот реальное страхование рисков дольщиков - совсем другое дело. Помимо основной функции - снижения рисков дольщиков, такое страхование подтверждает доверие страхового сообщества к строительной компании, а значит, повышает доверие к ней в целом.
Поэтому в конце прошлого года альянс компании ЛЭК и «НДВ СПб», эксклюзивного продавца квартир ЛЭКа, стал предлагать покупателям застраховать риски, связанные с невыполнением обязательств по строительству объекта недвижимости, банкротством застройщика, причинением убытков вследствие «двойных продаж». На мой взгляд, это один из эффективнейших методов решения проблем на строительном рынке."
С другой стороны, применяя закон № 214-ФЗ, застройщики экономически ставят себя в менее выгодное положение, нежели те, кто его обходят. Можно ли поставить участников рынка в равные условия, исключив возможности обхода закона? Чем компании могут компенсировать невозможность привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство? Можно ли защищать дольщиков, создавая внебюджетные фонды для достройки проблемных объектов или обязывая строителей страховать риск нарушения сроков?
Руководитель компании ЛЭК Павел Андреев рассказал о практике применения 214-ФЗ: "С 2009 года в СМИ ведется активная пропаганда 214-ФЗ как гаранта надежности для дольщика. При этом о недостатках закона, к сожалению, умалчивается. Работа по 214-ФЗ обладает массой минусов, а главную задачу - обезопасить покупателей квартир - всё равно не решает. Договор долевого участия не страхует покупателя от банкротства компании или остановки строительства.
При этом закон создает массу проблем для строителей - начиная со сроков регистрации договоров и работы по созданию огромного перечня запрашиваемых документов, и заканчивая вероятностью недружественных шагов со стороны конкурентов.
Несовершенство закона, как по сути, так и по механизмам его исполнения привело к тому, что способов его обхода существует множество. Единственное, что тут можно предпринять - сделать так, чтобы закон помогал строить, а не мешал. Пусть хотя бы регистрация договоров стала занимать несколько дней, а не месяцев, и строители уже станут более лояльно относиться к закону.
Что касается экономических аспектов применения 214-ФЗ, все строительные компании ищут решения, как эту проблему преодолеть. Система кредитования для этого не приспособлена. Ведь банки тоже готовы кредитовать только после того, как компания получит разрешение на строительство, да и то не сразу. В такой ситуации компания ЛЭК, как и другие застройщики, ищет другие варианты и источники финансирования. Отличной альтернативой договорам долевого участия, лишённой их минусов, но полностью соответствующей 214-ФЗ и всему российскому законодательству, стала продажа строящихся квартир через создание ЖСК. Это объединение граждан, у которых есть одна общая цель - построить жилье.
Строительство ведет застройщик, а члены кооператива становятся инвесторами. Они могут выбирать и затем переизбирать руководство кооператива и контролировать процесс строительства. Контроль - это вообще одно из преимуществ ЖСК. Пайщики имеют доступ ко всей документации, включая договоры с подрядчиками и субподрядчиками, они знают, кто, куда и как расходует средства - это служит дополнительной гарантией надежности проекта.
Создание внебюджетного фонда для помощи обманутым дольщикам представляется мне сомнительным мероприятием. Если он будет создаваться за счёт застройщиков, я против такой инициативы. Помочь такой фонд сможет только мелким компаниям, и только если проблемы возникнут у одной-двух из них. А наполнение фонда будет осуществляться силами крупных участников рынка. Которым, кстати, в трудной ситуации такой фонд помочь не сможет - просто денег не хватит. В итоге за вывеской окажется личный интерес создателей-управленцев такого фонда.
А вот реальное страхование рисков дольщиков - совсем другое дело. Помимо основной функции - снижения рисков дольщиков, такое страхование подтверждает доверие страхового сообщества к строительной компании, а значит, повышает доверие к ней в целом.
Поэтому в конце прошлого года альянс компании ЛЭК и «НДВ СПб», эксклюзивного продавца квартир ЛЭКа, стал предлагать покупателям застраховать риски, связанные с невыполнением обязательств по строительству объекта недвижимости, банкротством застройщика, причинением убытков вследствие «двойных продаж». На мой взгляд, это один из эффективнейших методов решения проблем на строительном рынке."