Рост цен на жилье при падающем спросе: что не так с рынком?

[imed3]

Прочитанный текст будет выглядеть приятней, если в его завершение вы оставите комментарий. Наше настроение улучшится если мы получим от вас какие-то переводы. Нельзя сказать, что мы как-то особенно следим за публикациями в тг - каналах, однако кое-что любопытное иногда умудряемся находить и там. И вот в частности существует такой канал с простым именем «Дмитриев» и вот значит есть там у них такой с позволения сказать «эксперт», который в частности рассуждает о вопросах, связанных с жилищным рынком. Ну и прогнозы там строит, суждения высказывает. Ну и вот скажите, что можно ожидать от человека с фамилией Голубовский - это какой-то птицоид, наверное, или нет? Вот скажем, комментирует он в конце прошлого года цены на жилье и утверждает, что мол резко двигаться не будут. Тактически это видно и проверить уже сегодня можно вполне. И про ипотеку, и про его политические прогнозы. Но можно оценить качество их аналитики и по-другому. Для этого мы предлагаем свой как всегда, наверное, для многих неожиданный взгляд на реальное не только развитие, но и состояние рынка жилья в России. Попробуем поговорить о механизмах и показать, как это реально, а не на словах доморощенных «экспертов» с птичьими фамилиями работает, кто на этом зарабатывает, кто выигрывает, а кто в проигравших. Так на наш взгляд будет даже попросту интересней. Прогноз о том, что «цены вырастут» можно и без «голубовских» давать. Вырастут. К бабке не ходи. Но вот почему? Работает ли рынок жилья в России? А если работает, то есть ли в этом какие то общие закономерности, ли какие то особенности? Отметим прежде всего, что сами по себе рыночные механизмы работают как и обычные. А вот то как на это влияет условно назовем это госзаказ… То есть мы видим и баланс цен, и баланс даже спроса - предложения, но все происходит особенно последние годы настолько странно что даже удивительно. Итак на российском рынке жилья фиксируется преудивительнейшая тенденция: при снижении спроса и росте предложения цены продолжают неудержимо расти. Как это может быть? Есть ли тут какое-то противоречие или все происходит согласно рыночным законам, скорректированным на некую пока неизвестную (хотя почему же?) нам величину? И что это тогда за величина? Итак что мы видим? Что должно быть в классической схеме? Ну например - рост цен снижает спрос. Тут это именно так и происходит. Но падающий спрос никак не стимулирует снижение предложения. Наоборот. И как мы видим есть еще одна «обратная» картина - растущий спрос должен стимулировать падение цен, чего опять же не происходит. Что же мешает, что влияет на эти закономерности столь странным образом? Напомним: в истории страны в 21 веке было два периода резкого роста цен на жилье: 2005 - 2010 годы и с 20 по настоящее время. То есть странным образом этот рост «колебался» вокруг «периодов войн», что уже дает некий намек на источник этой аномалии. Но не будем спешить. Обратим внимание: эти периоды совпадают с нацпроектами по жилью, первый из которых начался в 2005 и действовал до 2012 года, второй, который был запущен в 2019 году. Оба нацпроекта как мы уже знаем запускали рост цен на жилье, снижая его доступность. Чья же рука и как всем этим управляла. Посмотрим на более свежих данных. В 2019 году было запрещено долевое строительство из-за чего с рынка ушло около четверти всех застройщиков и рынок был окончательно картелирован для ликвидации конкуренции. Застройщикам и банкам, их кредитующим был представлен нацпроект с параметрами в виде резкого увеличения (причем ежегодного) объемов строительства жилья, а административная нагрузка на застройщиков при этом была снижена. То есть именно государство создало условия «строй не хочу». И даже не так! Пункты про ввод метража были, а вот ни одного пункта требований, касающегося цен или какой-то доступности, не было обозначено. Кроме общих слов. Реально руки застройщикам развязали и по сути приказали строить жилье как можно больше и с каждым годом все в больших объемах. В 20 году начался ковид: сбой поставок, простои, привели к росту цен. Это привело к падению спроса. То есть абсолютная рыночная логика. Но тут вмешалось то самое «но» с котором мы и начали наш разговор: процент нераспроданного жилья в новостройках стал расти. 2020 год стал рекордом, но перед застройщиками стоит плановая задача строить большие объемы, а квартир покупают все меньше. Что тут диктует рынок? Как обойти эту засаду? Мы полагаем что в стоимость новостроек… стали закладывать стоимость нераспроданного прошлого жилья. Не это ли и запускает каждый раз данный самоподдерживающийся механизм роста цен?
Подскажите.

Поддержать наш блог,
imed3, вы можете в любое время переводом по актуальным динамически изменяемым реквизитам опубликованным в конце этого текста.