О деурбанизации Украины. Детализация.
Некоторые нюансы в обсуждении процесса деурбанизации Украины навели на мысль, что мысль воспринята не совсем корректно.
Для начала - Украина не является банановой республикой и никогда ей являться не будет.
[Spoiler (click to open)]
Потому что "банановые республики" в контексте урбанизации характеризуются следущим:
- во-первых, там тепло
- во-вторых, там существует гигантский демографический "навес" молодого поколения, преимущественно в провинции
- в-третих, уровень жизни в провинции весьма низок, иногда на грани физического голода, что связанно с нехваткой ресурсов на существующую популяцию, уровнем образования и инфраструктуры и кучей других причин.
И первое, и второе, и третье приводит к тому, что в банановых республиках демографическое давление выталкивает кучу молодняка из провинции в города, где города прирастают весьма живописными трущобами. Жизнь в которых имеет привлекательность только по сравнению с альтернативой реального голода где-то в провинции. Столицы в этом смысле отличаются от других городов только более эпическими размерами трущобных районов и количеством проживающего в этих трущобах населения.
Если говорить об Украине, то ситуация абсолютно противоположна, и драйверы деурбанизании будут вести не столько к трущобизации по примеру банановых республик, а именно к деурбанизации, которая будет очень похожа на будущую постиндустриальную деурбанизанию других стран и регионов планеты.
Чтоб не было дальшейшего непонимания, рассмотрим это подробнее.
Демографический "обрыв".
Для начала картинка демографической пирамиды на начало 2014 года(кликабельно):
Как мы видим, на этой картинке рисуется четкий обрыв, начиная с возраста 28 лет и до возраста 13 лет.
Сейчас это 30 и 15 лет.
Через 5 лет это будет обрыв с 35 лет до 20 лет.
Это "обрыв" падения спроса на покупку/аренду жилья.
Другими словами, если смертность сейчас (и еще пару-тройку десятилетий) составляет около 600-650 тысяч в год (жилье освобождается), то на рынок покупки/аренды жилья будет выходить только немногим более 300 тысяч. Плюс новое, построенное жилье в разных регионах.
Кроме того, рассматриваемый "обрыв" будет гораздо более резким, учитывая тот пылесос, работу которого сейчас включили страны Восточной Европы по вывозу украинского молодняка.
У них ведь такой же самый "обрыв", и связанные с ними проблемы, которые они хотят уменьшить.
Как ни крути, выброса на рынок свободного жилья, каждый год приблизительно на миллион человек - не избежать.
Несомненным образом, этот "медвежий" фактор будет оказывать огромное влияние на рынок недвижимости, обваливая цены на квартиры и аренду. Работая триггером для деурбанизационных процессов.
Последнее предложение может вызвать возражение, дескать, наоборот, падение цен вызовет более мощный приток жителей в города, поэтому присмотримся к этому еще более детально.
Качество vs стоимость.
Износ городской инфраструктуры в Украине близится к 80%.
Чем это может грозить - можно было видеть на примере недавней эпидемии в Измаиле. Случившейся из-за износа системы водоснабжения и канализации. Грубо говоря, износ водоснабжение и эпидемии - это слова синонимы.
Но и другие системы городского жизнеобеспечения не менее критичны. Энергоснабжение, теплоснабжение, городской транспорт и т.д.
Не забываем яд с горящей львовской свалки и ее близнецов по всем городам Украины.
"Погашение" городского района при забортной температуре в минус 20C очень опасно. Порвет все коммуникации до состояния непригодности жилья. Да и без погашения - низкое давление (чтоб трубы не порвать) и 10C в квартире - не очень комфортно.
Или сгоревшая от перегруза древняя подстанция, не расчитанная на кучу бойлеров и бытовой техники, опять же в мороз - это катастрофа.
И т.д. и т.п.
Чтобы этого всего избежать - нужны бешеные деньги. Только на ремонт систем водоснабжения и канализации по всей Украине требуется срочно вложить 80 миллиардов евро. Или приблизительно по $4000 с каждого украинца работоспособного возраста.
Только на воду с канализацией. Не считая всего остального.
Кроме как из кармана самих горожан - денег взять неоткуда!!!
Поэтому в ближайшие годы будет образовываться "вилка" - с одной стороны резкое снижение качества услуг, а с другой стороны - резкий рост тарифов - на ЖКХ, транспорт. и т.д. и рост налогов - на доходы, недвижимость, прочее имущество.
(Либо, без роста тарифов и налогов, просто постепенное прекращение функционирования всего, от водоснабжения до транспорта. Этот ужас мы даже не рассматриваем, в этом случае города надо сразу просто стирать ластиком с карты.)
Кроме того, износ касается и построек. По данным, озвученным украинскими властями, приблизительно у 75% всех многоэтажек (а это именно городское жилье) пропущен капремонт. А это означает либо грядущие постоянные проблемы, в виде рвущихся труб, протекающей крыши, расползающихся стен, падающих лифтов и т.д. и т.п., либо необходимость весьма дорогостоящего капремонта за счет самих жителей (!!!) этих многоэтажек.
Другими словами, будет наблюдаться резкое уменьшение привлекательности проживания в городе из-за резкого роста стоимости этого проживания и одновременного падения качества городской жизни.
Поэтому даже при падении цен на квартиры до минимальных величин, желающих платить очень много, а жить не очень комфортно - будет не очень много.
Предвижу возражения - типа, ну и хрен с ними, со старыми хрущовками/панельками в старых районах, а вот новое жилье, с индивидуальными системами, будет пользоваться спросом. И народ просто переберется туда, а не в провинцию.
Ни и постепенно старье снесут, и заменят на новое жилье и коммуникации.
Отвечаю - возможно да. Но скорее всего нет.
Потому что:
Коэффициент заполнения или сколько стоит золото.
На вопрос "сколько стоит золото" ответить достаточно легко. Быстро погуглить, найти цифру и озвучить в виде количества долларов за золото тройскую унцию. Но ответ будет неверный.
Это цена не золота, а ВЕРЫ в золото. Веры в его функцию, как средства накопления.
А у средства накопления должно быть одно обязательное свойство - его должно быть очень удобно и практически бесплатно хранить.
Попробуйте накопить пенсию в корзинках с огурцами. Они тысячу раз успеют испортиться.
Или в бочках с бензином или вареньем. Тоже не получится, пенсия уполовинится за годы, на охране этого добра.
Вот золото для накопления - идеально.
Недвижимость в Украине до последнего момента полностью отвечала функции накопления - стоимость его содержания была сверхнизкой по сравнению со стоимостью самой недвижимости. Налоги нулевые, тарифы околонулевые. Украинский коммунизм в этой сфере просто таки идеально располагал к этому. А если еще в аренду сдавать...
Поэтому спрос на недвижимость, как и цены на нее - питались именно ВЕРОЙ в функцию накопления и инвестиции.
Покупали как заначку на пенсию. Покупали для детей, которые еще в садик ходят. Покупали для сдачи в аренду. Просто покупали, потому что в банке деньги боязно держать. И т.д.
В тоже время обратного процесса, существующего в других странах - такого как переезд в менее комфортное или габаритное жилье, в случае падения доходов или выхода на пенсию - не было!!!
Поэтому в Украине на рынке недвижимости сложился удивительный пузырь - пузырь "пустого" жилья.
Одинокие бабушки спокойно живут в трехкомнатных квартирах, а доставшиеся по наследству или построенные квартирки либо стоят пустыми, либо сдаются через раз.
Несомненно, как только вера в функцию накопления исчезнет - весь этот пузырь лопнет.
Как только придется платить реальные налоги/тарифы, произойдет естественное "уплотнение", и на рынок вывалиться просто неимоверное количество жилой собственности. Не забываем еще о 6 миллионах(!!!) дач, многие из которых, при минимальных инвестициях, пригодны для жилья в зимний период, а построены они вокруг городов в самых "золотых" местах, где в развитых странах предпочитает жить средний класс.
Другими словами, при падении цен на жилье и аренду - возникнет ситуация, которая существует в развитых странах, не имеющих бурного демографического прироста: дилемма - покупать или арендовать?
В том смысле - покупать дорогое жилье в новом доме или арендовать за копейки старое жилье?
Или наоборот - арендовать дорогое жилье в новом доме или купить за копейки старую хрущевку?
В украинском варианте, в обоих случаях, выбор часто будет НЕ в пользу новых домов.
Потому что альтернативой постоянным и растущим платежам будет (через какое-то время или к пенсии) построить хороший домик в селе, с садом/огородом и живностью, а сэкономленные (на временном проживании в старом жилфонде) деньги вложить в золотишко или акции.
С учетом, что при такой демографии пенсий явно не будет (смотри диаграмму выше) - домик с огородом выглядит предпочтительнее.
Поэтому процесс начнется самоподдерживающийся и захватывающий как старый, так и новый жилфонд - уменьшение количества жителей (т.е. плотности населения) будет вынуждать еще сильнее повышать тарифы/налоги и/или снижать качество услуг.
И так далее, по спирали.
Но и это еще не все.
Плюшки постиндустриала.
На фоне разрухи остатков индустриального урбанизма, появление новых технологий однозначно играет за "домик в селе" или тихом райцентре.
Солнечные панели с накопителями, цены на которые валятся не по дням, а по часам.
Технологии net zero energy, технологии умных домов и прочее, на что денег хватит у любого гастарбайтера, а ездить в Польшу можно и не с Киева, а из села.
Не забываем про развитие рынка удаленных рабочих мест, где претендент со своими помидорами и курями будет по запрашиваемой зарплате выигрывать у конкурента, которому только на покушать нужно вывалить кучу денег.
Преимущество покупок через Интернет, не нужно жить на соседней улице от магазина.
И т.д. и т.п., и многое еще только появляется на рынке новых технологий, все плюшки постиндустриала будут лежать именно в плоскости распределенности всего, что однозначно будет играть на "домик в селе".
Реструктуризация экономики.
Не стоит забывать о структурной перестройке экономики.
Разваливающиеся индустриальные объекты, на которые завязаны многие системы жизнеобеспечения во многих городах.
Никто из инвесторов не будет строить им на замену ничего подобного.
Во первых потому, что на дворе уже давно не середина XX века, а во вторых основное конкурентное преимущество Украины - это сельское хозяйство.
И как показывает практика, все инвестиции последних лет идут в село.
Создавая как рабочие места, так и цивилизационные ништяки для работников - от детских садов до медицинских пунктов.
Это еще один довод в пользу движения людских масс в направлении ОТ городов.
Что будет с Киевом?
Путей скачек по граблям бесчисленное множество, поэтому можно просто оценить основные варианты.
При нормальном варианте, то есть реальной децентрализации, тоже самое, что и в других более-менее крупных городах Украины - плавная и постепенная трущобизация, деградация и депопуляция.
Можно, конечно, пойти по российским граблям, когда все ресурсы с регионов скачиваются в столицу.
Чем запускается "death spiral" - разница в уровне жизни резко растет, и вызывает более сильный приток молодежи из регионов в Москву.
Это вызывает необходимость в строительстве большего количества жилья, включая новую Москву, сверхновую Москву, мега-новую Москву и т.д. Новые дороги и развязки, линии метро и сотни километров коммуникаций, поликлинники и школы, и т.д. и т.п. и необходимость все это строить и главное - содержать, по высоким столичным ценам!
Что вызывает еще больший переток денег с регионов в столицу, и еще более высокую разницу в уровне жизни. И соответственно, еще больший поток мигрантов с регионов.
И так все дальше, по раскручивающейся спирали - больше миграция, выше затраты, выше старение и деградация регионов, все менее достаточное инвестирование денег в новые технологии и региональные инфраструктурные проекты и прочее, прочее, прочее.
И остановиться - нельзя!
Чудовище, под названием "современный мегаполис", при несоответсвии роста финансирования росту притока населения резко превращается в ужасную помойку.
Нужно еще учитывать, что в Украине нет нефтяных месторождений, которые сглаживали бы этот процесс.
И при выборе этого пути Киев сначала сожрет всю Украину, а потом резко сдохнет сам.
Сегодня Киев, а завтра - даже не Лагос, а декорации для нового Робокопа.
То есть деурбанизация произойдет вообще в брутальном режиме.
Способы приручить мегаполисное чудовище есть - это либо введение сверхжесткого налога на недвижимость, либо введение прописки с лимитой. Однако оба способа, при нынешнем уровне украинского гражданского сознания, практически однозначно грозят кровавыми бунтами, поэтому маловероятны.
Есть еще варианты массового(миллионами голов) завоза арабского или таджико-узбекского контингента, но учитывая высокий уровень националистических настроений они тоже маловероятны.
Где-то так.(c)
Для начала - Украина не является банановой республикой и никогда ей являться не будет.
[Spoiler (click to open)]
Потому что "банановые республики" в контексте урбанизации характеризуются следущим:
- во-первых, там тепло
- во-вторых, там существует гигантский демографический "навес" молодого поколения, преимущественно в провинции
- в-третих, уровень жизни в провинции весьма низок, иногда на грани физического голода, что связанно с нехваткой ресурсов на существующую популяцию, уровнем образования и инфраструктуры и кучей других причин.
И первое, и второе, и третье приводит к тому, что в банановых республиках демографическое давление выталкивает кучу молодняка из провинции в города, где города прирастают весьма живописными трущобами. Жизнь в которых имеет привлекательность только по сравнению с альтернативой реального голода где-то в провинции. Столицы в этом смысле отличаются от других городов только более эпическими размерами трущобных районов и количеством проживающего в этих трущобах населения.
Если говорить об Украине, то ситуация абсолютно противоположна, и драйверы деурбанизании будут вести не столько к трущобизации по примеру банановых республик, а именно к деурбанизации, которая будет очень похожа на будущую постиндустриальную деурбанизанию других стран и регионов планеты.
Чтоб не было дальшейшего непонимания, рассмотрим это подробнее.
Демографический "обрыв".
Для начала картинка демографической пирамиды на начало 2014 года(кликабельно):
Как мы видим, на этой картинке рисуется четкий обрыв, начиная с возраста 28 лет и до возраста 13 лет.
Сейчас это 30 и 15 лет.
Через 5 лет это будет обрыв с 35 лет до 20 лет.
Это "обрыв" падения спроса на покупку/аренду жилья.
Другими словами, если смертность сейчас (и еще пару-тройку десятилетий) составляет около 600-650 тысяч в год (жилье освобождается), то на рынок покупки/аренды жилья будет выходить только немногим более 300 тысяч. Плюс новое, построенное жилье в разных регионах.
Кроме того, рассматриваемый "обрыв" будет гораздо более резким, учитывая тот пылесос, работу которого сейчас включили страны Восточной Европы по вывозу украинского молодняка.
У них ведь такой же самый "обрыв", и связанные с ними проблемы, которые они хотят уменьшить.
Как ни крути, выброса на рынок свободного жилья, каждый год приблизительно на миллион человек - не избежать.
Несомненным образом, этот "медвежий" фактор будет оказывать огромное влияние на рынок недвижимости, обваливая цены на квартиры и аренду. Работая триггером для деурбанизационных процессов.
Последнее предложение может вызвать возражение, дескать, наоборот, падение цен вызовет более мощный приток жителей в города, поэтому присмотримся к этому еще более детально.
Качество vs стоимость.
Износ городской инфраструктуры в Украине близится к 80%.
Чем это может грозить - можно было видеть на примере недавней эпидемии в Измаиле. Случившейся из-за износа системы водоснабжения и канализации. Грубо говоря, износ водоснабжение и эпидемии - это слова синонимы.
Но и другие системы городского жизнеобеспечения не менее критичны. Энергоснабжение, теплоснабжение, городской транспорт и т.д.
Не забываем яд с горящей львовской свалки и ее близнецов по всем городам Украины.
"Погашение" городского района при забортной температуре в минус 20C очень опасно. Порвет все коммуникации до состояния непригодности жилья. Да и без погашения - низкое давление (чтоб трубы не порвать) и 10C в квартире - не очень комфортно.
Или сгоревшая от перегруза древняя подстанция, не расчитанная на кучу бойлеров и бытовой техники, опять же в мороз - это катастрофа.
И т.д. и т.п.
Чтобы этого всего избежать - нужны бешеные деньги. Только на ремонт систем водоснабжения и канализации по всей Украине требуется срочно вложить 80 миллиардов евро. Или приблизительно по $4000 с каждого украинца работоспособного возраста.
Только на воду с канализацией. Не считая всего остального.
Кроме как из кармана самих горожан - денег взять неоткуда!!!
Поэтому в ближайшие годы будет образовываться "вилка" - с одной стороны резкое снижение качества услуг, а с другой стороны - резкий рост тарифов - на ЖКХ, транспорт. и т.д. и рост налогов - на доходы, недвижимость, прочее имущество.
(Либо, без роста тарифов и налогов, просто постепенное прекращение функционирования всего, от водоснабжения до транспорта. Этот ужас мы даже не рассматриваем, в этом случае города надо сразу просто стирать ластиком с карты.)
Кроме того, износ касается и построек. По данным, озвученным украинскими властями, приблизительно у 75% всех многоэтажек (а это именно городское жилье) пропущен капремонт. А это означает либо грядущие постоянные проблемы, в виде рвущихся труб, протекающей крыши, расползающихся стен, падающих лифтов и т.д. и т.п., либо необходимость весьма дорогостоящего капремонта за счет самих жителей (!!!) этих многоэтажек.
Другими словами, будет наблюдаться резкое уменьшение привлекательности проживания в городе из-за резкого роста стоимости этого проживания и одновременного падения качества городской жизни.
Поэтому даже при падении цен на квартиры до минимальных величин, желающих платить очень много, а жить не очень комфортно - будет не очень много.
Предвижу возражения - типа, ну и хрен с ними, со старыми хрущовками/панельками в старых районах, а вот новое жилье, с индивидуальными системами, будет пользоваться спросом. И народ просто переберется туда, а не в провинцию.
Ни и постепенно старье снесут, и заменят на новое жилье и коммуникации.
Отвечаю - возможно да. Но скорее всего нет.
Потому что:
Коэффициент заполнения или сколько стоит золото.
На вопрос "сколько стоит золото" ответить достаточно легко. Быстро погуглить, найти цифру и озвучить в виде количества долларов за золото тройскую унцию. Но ответ будет неверный.
Это цена не золота, а ВЕРЫ в золото. Веры в его функцию, как средства накопления.
А у средства накопления должно быть одно обязательное свойство - его должно быть очень удобно и практически бесплатно хранить.
Попробуйте накопить пенсию в корзинках с огурцами. Они тысячу раз успеют испортиться.
Или в бочках с бензином или вареньем. Тоже не получится, пенсия уполовинится за годы, на охране этого добра.
Вот золото для накопления - идеально.
Недвижимость в Украине до последнего момента полностью отвечала функции накопления - стоимость его содержания была сверхнизкой по сравнению со стоимостью самой недвижимости. Налоги нулевые, тарифы околонулевые. Украинский коммунизм в этой сфере просто таки идеально располагал к этому. А если еще в аренду сдавать...
Поэтому спрос на недвижимость, как и цены на нее - питались именно ВЕРОЙ в функцию накопления и инвестиции.
Покупали как заначку на пенсию. Покупали для детей, которые еще в садик ходят. Покупали для сдачи в аренду. Просто покупали, потому что в банке деньги боязно держать. И т.д.
В тоже время обратного процесса, существующего в других странах - такого как переезд в менее комфортное или габаритное жилье, в случае падения доходов или выхода на пенсию - не было!!!
Поэтому в Украине на рынке недвижимости сложился удивительный пузырь - пузырь "пустого" жилья.
Одинокие бабушки спокойно живут в трехкомнатных квартирах, а доставшиеся по наследству или построенные квартирки либо стоят пустыми, либо сдаются через раз.
Несомненно, как только вера в функцию накопления исчезнет - весь этот пузырь лопнет.
Как только придется платить реальные налоги/тарифы, произойдет естественное "уплотнение", и на рынок вывалиться просто неимоверное количество жилой собственности. Не забываем еще о 6 миллионах(!!!) дач, многие из которых, при минимальных инвестициях, пригодны для жилья в зимний период, а построены они вокруг городов в самых "золотых" местах, где в развитых странах предпочитает жить средний класс.
Другими словами, при падении цен на жилье и аренду - возникнет ситуация, которая существует в развитых странах, не имеющих бурного демографического прироста: дилемма - покупать или арендовать?
В том смысле - покупать дорогое жилье в новом доме или арендовать за копейки старое жилье?
Или наоборот - арендовать дорогое жилье в новом доме или купить за копейки старую хрущевку?
В украинском варианте, в обоих случаях, выбор часто будет НЕ в пользу новых домов.
Потому что альтернативой постоянным и растущим платежам будет (через какое-то время или к пенсии) построить хороший домик в селе, с садом/огородом и живностью, а сэкономленные (на временном проживании в старом жилфонде) деньги вложить в золотишко или акции.
С учетом, что при такой демографии пенсий явно не будет (смотри диаграмму выше) - домик с огородом выглядит предпочтительнее.
Поэтому процесс начнется самоподдерживающийся и захватывающий как старый, так и новый жилфонд - уменьшение количества жителей (т.е. плотности населения) будет вынуждать еще сильнее повышать тарифы/налоги и/или снижать качество услуг.
И так далее, по спирали.
Но и это еще не все.
Плюшки постиндустриала.
На фоне разрухи остатков индустриального урбанизма, появление новых технологий однозначно играет за "домик в селе" или тихом райцентре.
Солнечные панели с накопителями, цены на которые валятся не по дням, а по часам.
Технологии net zero energy, технологии умных домов и прочее, на что денег хватит у любого гастарбайтера, а ездить в Польшу можно и не с Киева, а из села.
Не забываем про развитие рынка удаленных рабочих мест, где претендент со своими помидорами и курями будет по запрашиваемой зарплате выигрывать у конкурента, которому только на покушать нужно вывалить кучу денег.
Преимущество покупок через Интернет, не нужно жить на соседней улице от магазина.
И т.д. и т.п., и многое еще только появляется на рынке новых технологий, все плюшки постиндустриала будут лежать именно в плоскости распределенности всего, что однозначно будет играть на "домик в селе".
Реструктуризация экономики.
Не стоит забывать о структурной перестройке экономики.
Разваливающиеся индустриальные объекты, на которые завязаны многие системы жизнеобеспечения во многих городах.
Никто из инвесторов не будет строить им на замену ничего подобного.
Во первых потому, что на дворе уже давно не середина XX века, а во вторых основное конкурентное преимущество Украины - это сельское хозяйство.
И как показывает практика, все инвестиции последних лет идут в село.
Создавая как рабочие места, так и цивилизационные ништяки для работников - от детских садов до медицинских пунктов.
Это еще один довод в пользу движения людских масс в направлении ОТ городов.
Что будет с Киевом?
Путей скачек по граблям бесчисленное множество, поэтому можно просто оценить основные варианты.
При нормальном варианте, то есть реальной децентрализации, тоже самое, что и в других более-менее крупных городах Украины - плавная и постепенная трущобизация, деградация и депопуляция.
Можно, конечно, пойти по российским граблям, когда все ресурсы с регионов скачиваются в столицу.
Чем запускается "death spiral" - разница в уровне жизни резко растет, и вызывает более сильный приток молодежи из регионов в Москву.
Это вызывает необходимость в строительстве большего количества жилья, включая новую Москву, сверхновую Москву, мега-новую Москву и т.д. Новые дороги и развязки, линии метро и сотни километров коммуникаций, поликлинники и школы, и т.д. и т.п. и необходимость все это строить и главное - содержать, по высоким столичным ценам!
Что вызывает еще больший переток денег с регионов в столицу, и еще более высокую разницу в уровне жизни. И соответственно, еще больший поток мигрантов с регионов.
И так все дальше, по раскручивающейся спирали - больше миграция, выше затраты, выше старение и деградация регионов, все менее достаточное инвестирование денег в новые технологии и региональные инфраструктурные проекты и прочее, прочее, прочее.
И остановиться - нельзя!
Чудовище, под названием "современный мегаполис", при несоответсвии роста финансирования росту притока населения резко превращается в ужасную помойку.
Нужно еще учитывать, что в Украине нет нефтяных месторождений, которые сглаживали бы этот процесс.
И при выборе этого пути Киев сначала сожрет всю Украину, а потом резко сдохнет сам.
Сегодня Киев, а завтра - даже не Лагос, а декорации для нового Робокопа.
То есть деурбанизация произойдет вообще в брутальном режиме.
Способы приручить мегаполисное чудовище есть - это либо введение сверхжесткого налога на недвижимость, либо введение прописки с лимитой. Однако оба способа, при нынешнем уровне украинского гражданского сознания, практически однозначно грозят кровавыми бунтами, поэтому маловероятны.
Есть еще варианты массового(миллионами голов) завоза арабского или таджико-узбекского контингента, но учитывая высокий уровень националистических настроений они тоже маловероятны.
Где-то так.(c)