Как лечить кошмары новоселов?

[dvorsovet]

Гладков Дмитрий

(руководитель проекта www.DvorSovet.ru)

Так получилось, что за последние пять лет мне пришлось поочередно иметь дело с двумя квартирами в Московских новостройках. Инвестирование, финансирование и строительство, недострой и обманутых дольщиков оставляю за рамками этой статьи и хочу рассказать о, том какие кошмары начинаются у собственников после того, как они получает «ключи» от только что построенной квартиры.

Ремонт

Квартира приобретенная за миллионы рублей представляет из себя просто каменную конуру, в которой кроме картонных дверей и дешевых окон, ничего нет. Поиск бригады строителей большой проблемы не представляет. Вы можете обратиться в столичную строительную фирму или сколотить бригаду самостоятельно - в любом случае в квартире у вас будут работать гастарбайтеры из республик бывшего СССР. Только в первом случае вы будете иметь дело с хамоватым московским прорабом и платить в два раза больше, а во втором случае вам необходимо будет вникать в вопросы внутренней иерархии ваших постоянно меняющихся сотрудников  и углубляться в детали миграционного законодательства. Как уже было сказано, это неприятная, но решаемая задача, без каких-либо специальных знаний.

Согласования

Задачей более высокого уровня является получение  различных согласований: на оборудование квартиры электрикой, на перенос унитаза, на снос/возведение стен, на установку кондиционера, пожарной сигнализации и т.д. Решить задачу собственными силами, все равно, что попытаться отремонтировать плазменный телевизор. Вы видите перед собой черную коробку, которая неизвестно каким образом работает, и понимаете, что без «специального» человека не обойтись. Специалист, а тем более хороший, стоит денег. Но зато задача получения согласованных планов, эскизов, размещений и т.д. гарантированно решается в течение 2-3 месяцев. Работа специалиста приводит как минимум к 20% увеличению сметы на ремонт квартиры.

Управляющая компания

Следующей по сложности задачей является налаживание отношений с компанией, которая управляет вашим домом. Такая компания чаще всего достается вам по наследству вместе с построенным домом. Она, как правило, является близко аффилированной с застройщиком. Знакомство с этой организацией начинается с самого первого посещения квартиры. Вы обнаружите, что в подъезд вас не пускают охранники, нанятые управляющей компанией, пока последняя не даст разрешения. Разрешение последует только после того, как вы заключите с ней договор (наймете ее на обслуживание Вас) и заплатите за услуги. Впрочем, охранники, вам тут же намекнут, что можно договориться на месте, не дожидаясь понедельника, пока офис управляющей компании не начнет работать. После того как вы миновали охрану, вы обнаружите, что на ваш 20 этаж вам придется подниматься пешком, поскольку лифты «нельзя включать пока в доме не поселяться 50% жильцов». И опять вам прозрачно намекнут, что лифтер Вася может пойти Вам навстречу…. После такого посещения квартиры ремонт вам уже кажется просто каким-то фантастически-неосуществимым мероприятием. Жаловаться в управляющую компанию на все поборы и препоны можно, но эффекта не имеет - проверено на собственном опыте. Вероятно, весь менеджмент управляющей компании с этого кормится. Дальше больше. Вам постоянно нужно получать пропуска на ваших строителей. Пропуска выдаются только при наличии нотариальных копий паспортов, эмиграционных карт, регистрационных документов и т.д. Иногда могут попросить лицензию на строительную деятельность. Естественно, что в документах всегда находится изъян, но на него могут закрыть глаза, сами понимаете, при определенных обстоятельствах…. Если пропуска не меняются, на новые каждую неделю, то вам повезло. Несмотря на наличие пропусков, всяких миграционных карт, регистрации строителей, будьте готовы, что вам позвонят посреди ночи из милиции и сообщат, что ваши строители работали ночью, или громко выпивали или подрались, или, что все их миграционные документы поддельные, и их всех посадили в камеру для выяснения обстоятельств и вам нужно срочно выбирать - либо приостановить ремонт, либо «решать» проблему. Профилактикой этой ситуации может оказаться предварительная «договоренность» с охраной дома и/или участковым, которые вовремя предупредят об облаве или на месте утихомирят веселых строителей.

Доставка стройматериалов, вывоз мусора, временное подключение воды, электричества, отопления, канализации в квартире - все это представляет отдельную проблему, которую нужно будет решать с управляющей компанией. В моем случае последовало запрещение поднимать стройматериалы на грузовом лифте - чтобы не «убить его». Затем мне сообщили, что по «договоренности» его тайно могут включать. Также тайно его включали и для остальных собственников.

При этом ваш мозг будет постоянно сигнализировать о том, что вы находитесь в какой-то сюрреалистической ситуации. Будучи хозяином квартиры, со-собственником дома, наймодателем для управляющей компании - вы не можете с этой компании ничего спросить, вы не можете ее уволить, вы можете только откупаться от охранников, электриков, коменданта и других представителей этой паразитирующей организации. В условиях, когда вы постоянно зависите от УК, спрашивать о заоблачных тарифах на услуги - себе дороже. Все равно заплатите и еще нарветесь на простой бригады.

Самоорганизация

Самым эффективным решением этой задачи является самоорганизация жильцов. Собрание жильцов может создать ТСЖ или Совет. ТСЖ, в свою очередь,  может уволить навязанную управляющую компанию, нанять новую или управлять домом самостоятельно. Как только жильцы берут ситуацию под собственный контроль, все кардинально меняется. Но легко сказать -  «самоорганизоваться»! А как это сделать на практике? Первая волна ремонта (40-50% собственников квартир) происходит в течение первых двух лет, и все это время в доме кроме строителей никто не живет (хотя, и им, формально, жить там запрещено). Как собрать людей, которых вы не знаете и не видите? Как осуществлять регистрацию ТСЖ, когда каждый собственник  работает да еще и  занимается ремонтом своей квартиры?

Вы также быстро обнаружите, что вы фактически не являетесь собственником квартиры, поскольку дом не сдан госкомиссии, а без этого право собственности на квартиру вам не получить? 90% новых домов в Москве не могут пройти  госприемку. Иногда просто потому что, на строительной компании висят дополнительные невыполнимые обязательства (например: в моем случае компания-инвестор должна была построить спортивный комплекс, но  правительство Москвы, которое навесило на нее это обязательство, не согласовало право аренды земли под этот комплекс; в итоге комплекса нет, обязательства инвестора не выполнены, дом не принимают, жители не могут получить право собственности и остаются абсолютно беспомощными и бесправными, поскольку стать членом ТСЖ не будучи собственником невозможно).

На решение всех вышеобозначенных проблем уходят годы. Ситуация «рассасывается» на 4-5 год, после постройки дома. Люди оформляют квартиры, заселяются, знакомятся, создают органы самоуправления, налаживают нормальную жизнь в доме и думают, что пережитый кошмар случился только с ним, по неудачному стечению обстоятельств.  Мой опыт показывает, что все вышеописанное норма и происходит в каждом новом доме

Самоуправление

Но на этом беды собственников жилья не заканчиваются. Они трансформируются в другую форму и качество, хотя и становятся менее стрессовыми. Среди этих проблем: как создать систему управления домом? Кого выбрать председателем ТСЖ? Нанимать ли управляющую компанию для дома или управлять самим? Как избавится от Председателя, превратившего ТСЖ в кормушку для себя и родни? Как заставить соседей заплатить пятилетний долг за содержание дома? Как принимать решения на собрании ТСЖ, если и второй и третий раз на нем нет кворума или хуже того, собрались одни говорливые домохозяйки? Как найти общий язык с магазинами, салонами, банками - арендующими первый этаж дома? Дарья Донцова будет отдыхать, если даже просто описывать то, как  развиваются и разрешаются вышеобозначенные вопросы.  Жители ведь тоже не сахар. Люди, сумевшие заработать в наших джунглях на новую квартиру в столице, умеют постоять за себя. Я стал свидетелем смерти коменданта, назначенного управляющей компанией, при «обживании» первого дома. Во втором доме  - умер директор управляющей компании. Оба от сердечных приступов. Председатель ТСЖ на начальном этапе держится в среднем один год. Жители жгут автомобили ненавистных управленцев, бросают им кирпичи на капоты, избивают и т.д.  Наши бурные 90-е продолжаются в сфере ЖКХ на уровне каждого дома, дачного поселка, гаражного кооператива

Любой здравомыслящий человек в такой ситуации пытается разобраться и понять, а как же все эти проблемы можно разрешить безконфликтно? Понятно, что какие то проблемы зашиты на уровне законодательства, и их не решить  на бытовом уровне или на уровне одного дома. Но тем не менее большинство проблем происходит из-за желания какой то из сторон «половить рыбку» в мутной воде разобщенности и неразберихи царящей среди собственников на первом этапе.  Универсальным средством  решения этих проблем является - общение собственников, обмен информацией, самоорганизация, объединение, способность выступить единым фронтом. В век информационных технологий лучшей площадкой для общения и объединения является интернет. Создание интернет сайта дома, на котором жители смогут обмениваться опытом и сведениями, самоорганизоваться и принять решения  - является наиболее оптимальным инструментом для решения возникающих проблем и вызовов. Но создание сайта стоит денег. Требует времени, как на создание, так и на поддержание. Очень часто у создателя возникает соблазн использовать этот ресурс к выгоде одной из сторон конфликта.

http://dvorsovet.ru - инструмент для решения проблем

Внимание Реклама! Именно с этой целью, команда собственников, хлебнувших всего вышеописанного, взялась  создать публичный интернет ресурс, который бы содержался за счет интернет рекламы и на котором любой житель смог бы создать бесплатный сайт своего дома/дачного поселка, со всем набором сервисов и функций необходимых для общения, объединения и принятия решений. И ресурс создан.

Dvorsovet.ru ( http://dvorsovet.ru ) - интернет портал, на котором можно создать бесплатный сайт для многоквартирного дома (сайт ТСЖ ), дачного поселка (сайт СНТ), гаражного комплекса с полным набором необходимых функций, эффективно осуществлять коллективное управление вашим домом, поселком, гаражным комплексом и и мониторить всю вашу недвижимость из Личного кабинета.

Базовые функции сайта вашего дома включают: общение с соседями (Форум ТСЖ); чтение сообщений от ТСЖ, управляющих; проведение заочных собраний  через интернет (заочное голосование); подача объявлений; получение справочной информации; вызов мастера и экстренных служб; «личный кабинет» с мониторингом всех объектов недвижимости владельца,  получение и оплата коммунальных счетов в «личный кабинет»; сравнение тарифов управляющих компаний.

Жильцы, ТСЖ и Управляющие имеют отдельные входы на сайт и не могут редактировать друг друга, что позволяет им высказывать независимые суждения по различным вопросам управления. ТСЖ и Управляющие имеют отдельные разделы сайта, в которых они могут размещать документы, а также объявления и уведомления для собственников.

Работу портала обеспечивают профессиональные программисты и администраторы. Правовой раздел Форума на главной странице портала поддерживает юридическая фирма.

Чтобы создать сайт вашего дома, вам всего лишь нужно вбить адрес вашего дома в поисковой строке и вы сразу попадаете на сайт своего дома. Дальше дело за вами. Приглашайте ваших соседей. Заполняйте информацию о вашем доме и общайтесь.

Портал предлагает возможность обсуждать как глобальные вопросы («потепление на планете», «партия жуликов и воров»....) на форуме портала, так и локальные вопросы на форуме вашего дома, куда кроме зарегистрированных жителей никто писать не может («чей кот гадит под моей дверью», «какая овца оставила своего авто на повороте»…).

Сайт предлагает возможность проведения заочных собраний/голосований. Система голосования тщательно продуманна привлеченной юридической фирмой и позволяет принимать абсолютно легитимные решения. Вам лишь нужно ознакомиться с нашими рекомендациями.

Наш опыт показывает, что Управляющие и Председатели используют методы индивидуального террора, когда протестующему жителю не выдают справки, накручивают счетчики и т.д. Сайт предоставляет возможность Жителям участвовать в его работе анонимно.

Анонимность также важна при запуске функции «Личный кабинет», который вы можете подключить к сайтам вашей второй квартиры, вашего гаража, вашей дачи. Личный кабинет дает вам возможность получать и оплачивать счета всех подключенных объектов недвижимости,  уведомления о собраниях, бюллетени для голосования по этим объектам. Мы не стремимся накапливать эту информацию, поскольку ее персонализация повлечет серьезные организационные затраты и ограничения. Поэтому будьте уверены, мы заинтересованы в анонимности и конфиденциальности также как и вы. Вы заводите эккаунт на свою квартиру/дачу/гараж и нам не важно под каким ником вы участвуете в работе сайта.

Мы создали для Вас кнопку «Вызов мастера» - на которую ваш управляющий может завести он-лайн вызовы всех экстренных служб (электриков, сантехников и т.д.).

Раздел «Объявления» позволяет вам дать объявление, как для жителей дома, так и для всей страны - путем публикации его на главной странице портала.

То, что вы видите в интернете сейчас, это лишь первая версия портала:

- мы работаем над тем, чтобы все бухгалтерские программы ТСЖ (а не только С1) могли сопрягаться с сайтом вашего дома и показывать в вашем личном кабинете задолженность или переплату.

- мы ищем наиболее эффективные платежные системы для вас.

- мы заведем в ваш Личный кабинет веб-камеру с вашей дачи или квартиры.

- вы будете видеть насколько эффективна ваша управляющая компания по сравнению с другими аналогичными домами.

- перед вами будет информация обо всех сервис провайдерах вашего района (заказ пиццы, ремонт замков, чистка ковров, выгул собак….).

- мы хотим вам предоставить функцию «умный дом», которая позволит контролировать датчики, органы управления и пространство ваших дач и квартир, пока вас нет.

- вы сможете произвести оценку вашей квартиры - нажатием одной кнопки.

И это только небольшая часть того, что мы будем делать. Сейчас для вас главное - получить площадку для общения с соседями и вашими управленцами. Будем благодарны за все замечания и предложения, а также за любую поддержку и сотрудничество.