Полако! Покупка дома в культурной столице Сербии
Вот тут даже не знаю, с чего начать. Предыдущие недели прошли в каком-то тумане - я около месяца пыталась разобраться в земельном кодексе РС, легализациях и правоосновах владения землей и имуществом. Несколько раз садилась что-то писать, но каждый раз оказывалось, что закон или работает не так, как описан, или существует только на бумаге. И затеянный мной перевод Земельного Кодекса оказался делом не то, что неблагодарным - абсолютно лишенным смысла :)
Поэтому я просто расскажу, с чем столкнулась наша семья, покупая дом в Нови-Саде.
Полтора года я честно мониторила сайты с недвижимостью. Попадались неплохие варианты, при ближайшем рассмотрении оказывавшиеся немного проблемными с точки зрения денег или документов. Например, вариант в Каче за 45тысяч с торгом, 250м2, участок 10 соток. Хорошая улица, неплохой населенный пункт... Хитно и повольно! Только одна маааааленькая деталь - согласно документам, некто обладает правом плодоуживанья на эту некретнину. Это что-то типа продажи квартиры, с прописанной бабушкой. То есть некто не имеет имущественного права, но имеет право жить там до своей смерти. Здорово, правда? Или вот, тоже был классный вариант, недострой "у поступку легализации", 150м2, земля... ой, вочняк. Вочняк за пределами населенного пункта. Что-то мне подсказывает, что "поступак" легализации этого варианта может длиться вечность. А замечательный участок на капустном поле, граджевинско землиште... в државной своине! Как это? Просто - право аренды-пользования тоже можно продать и участок переоформить. Только он все равно останется в собственности города до тех пор, пока там не будет построено нечто надлежащим образом оформленое и земля не будет выкуплена в собственность по существующему алгоритму. Ну как мы нашли замечательный участок, на котором планом застройки было задумано строить школу я рассказывать не буду :)))
Пару месяцев я искала что-то сама - говорила с соседями, спрашивала случайных знакомых. Все говорили, что мой бюджет реален, очень даже хорош... Но варианты находились только на несколько десятков тысяч евро дороже :)) У меня были контакты риэлторов, помогавших моим знакомым с оформлением дома и я все-таки решилась их привлечь. Мы выбрали Павлову Татьяну(ссылок не даю :)), она более-менее известна в кругах новосаджан, т.к. занимается именно районом Нового Сада и Фрушкой. Наши знакомые сербы сказали, что на сайты попадает та недвижимость, которую не смогли пристроить через знакомых или через доверенного агента(не агенство!), поэтому мы как раз надеялись на вариант "перехватить хорошее предложение". Спасибо Татьяне, получилось именно так. Буквально через пару дней после того, как мы обсудили наши пожелания, она перезвонила нам и взволнованно сообщила, что нашла Дом. Ехали смотреть мы без особого энтузиазма, уже готовясь отказать(из телефонного разговора выяснили, что дом попадает только по бюджету и расположению намного выгоднее, чем мы хотели, но во всех остальных хотелках на первый взгляд пролетал со свистом :))). Я очень рада, что мы доверились Тане. Дом имел очень подозрительные документы и был немного запущен, что оттолкнуло других покупателей и позволило именно нам купить этот дом.
Кратко про дом:
- 6 соток участок с плодовыми деревьями.
- район Нови-Сада, не Фрушка и не пригород.
- все коммуникации городские: электричество, телефон, газ, водопровод, канализация
- одноэтажный дом, незавершена отделка. ок.120м2, 2 спальни. Есть пристроенный гараж.
Теперь самое интересное. Про документы :)
Сразу после просмотра, я решила пробить дом по кадастру(мало ли, что там уписано). И ничего не нашла. Вот вообще. Записей по этому адресу не было. Как и по номерам соседних домов. Мы сказали Татьяне, что предварительно согласны, но очень хотим проверки документов :)) Получив заветные выписки из кадастра, мы снова через явный приступ стали искать наш будущий дом. Нашли. Номер парцелы выдавал другой метраж и другой адрес. И граджевинску землю под домом, и ниву 3го класса под остальной частью парцелы. Объект не имеет дозволы за градню, не имеет дозволы за употребу. Мы сникли. Потом несколько недель(!) Таня вместе с хозяевами собирала новый пакет документов, поднимала архивы, ходила на прием к различным начальникам по кадастровым и земельным делам, и у адвоката вся новая инфа и документы изучались/проверялись и устанавливался статус всего этого богатства на сегодняшний день.
У сербов все полако. Оказалось, что предыдущие хозяева, как и еще одни предыдущие - были вполне себе законопослушны, все платили... только не относили оплаченные квитки в соответствующие учреждения :)
В результате мы имеем:
-заплаченную таксу за изменение назначения земли(! вчера узнали :))
-оплаченные коммунальные(подводы коммуникаций городских) на некий дом №3
-разрешение на строительство на 122м2 на дом №15
-проект от архитектора(для уже залитого к тому моменту фундамента)
-употребна дозвола на 122м2 и дом №15
-постановление о смене адреса с дома №15 на дом №17
-адрес в документах одного продавца записан как пригородный, а в документах(более новых) другого - как адрес в городе.
-обмеры из местного БТИ на дом №15 на 190м2(нет там столько :)) и терет, в связи с неполной уплатой коммунальных и отсутствия разрешения на эти почти 70м2. потому что в проекте архитектора не было террасы и хозяйственного подпола под ней
- И вишенка на торте - невозможность внести изменения в кадастр, потому что хозяйка вернула себе девичью фамилию :)
Когда на заверении сделки нотариус увидел все эти документы, он поинтересовался, в своем ли мы уме, существует ли этот дом и знаем ли мы, что покупаем. Сюрприз, все это происходило на сербском языке. В результате небольшого недоразумения, общение у адвоката и нотариуса происходило без участия судского переводчика. Забыли его позвать. Полако, потому что :)
Пока я занимаюсь ВНЖ, крашу стены и сажаю розы, муж занимается перезаключением коммунальных договоров и начинкой дома, бывшая хозяйка и адвокатская контора доводит до ума документы. Т.к. по договору, в течении 6ти месяцев все эта многолетняя канитель с полако в отношении документов должна завешиться. На это мы оставили расходный депозит у адвоката в размере 2.5т.евро, а из платы за дом, у бывших хозяев удержано 5тыс.евро.
Расходы на оформление составили 1500евро нашему замечательному агенту и 500евро адвокатской конторе и еще около 250евро нотару. Также мы ждем расчета за перенос прав, он рассчитывается исходя из рыночной оценочной цены и в нашем случае по различным оценкам должен быть где-то в диапазоне 1500-2500евро.
В отдельном посте напишу про подходящую недвижимость как основание для ВНЖ и краткую памятку по его оформлению(вроде не было еще)