Изменения в правилах землепользования и застройки
Как я уже писал, гордума утвердила изменения в правила землепользования и застройки Саратова. Очень большой вопрос как это стало возможным, ведь такие изменения должны проходить публичные слушания, причём по населению нашего города их должно было состояться минимум 9!
Решением саратовской городской думы от 6 февраля 2014 года была утверждена новая карта градостроительного зонирования Саратова, которую я уже несколько дней анализирую и могу сказать, что изменений там куда больше, чем в прошлый скандальный раз, дошедший аж до Верховного суда! Но видимо теперь можно и без публичных слушаний как угодно менять карту, тем более даже Верховный суд решил, что можно. Тем более, что слушания у нас та ещё "демократия", о чём я очень подробно писал, посещая всю серию слушаний в прошлый раз.
Поэтому приняв свершённый факт изменения, как данность попробуем разобраться в том, что мы получили для города.
Некоторые изменения в правила землепользования:
Для зоны сельскохозяйственных угодий (СХ1) теперь не разрешено использовать землю для строительства жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (было разрешено условно). То есть согласно новой редакции эти зоны теперь нельзя использовать под постоянное и временное проживание. Это хорошо.
В зонах объектов для отправления культа (ОД4) вид использования «Культовые объекты с возможностью проживания: монастыри, подворья, скиты и т.п.» с основного изменен на условный. Основным для этой зоны остался лишь использование земли под культовые объекты (без проживания).
В зоне малоэтажной жилой застройки усадебного типа (Ж4) вид использования под отдельно стоящие объекты торговли от 75 до 150 кв. м общей площади изменен с условного на основной. Это позволит предпринимателям открывать в частном секторе магазины без процедур публичных слушаний по условно-разрешённому использованию участка. Это наверное хорошо. Кроме того, теперь в зоне малоэтажной жилой застройки станет условно возможно организовать культовые объекты с возможностью проживания.
Во всех жилых зонах (Ж1-Ж5), а также в зонах общественно-деловой застройки (ОД2) и зонах перспективной общественно-деловой, учебной, научной, медицинской, спортивной застройки (ОД2.1, ОД3.1) теперь нельзя использовать под зеленые насаждения внутримикрорайонного и внутриквартального пользования. Если я правильно понял, то имеется ввиду, что под зелёные насаждения нельзя использовать ни одну зону, кроме зоны центров обслуживания рекреационных территорий (ОД5) и зоны общественно-деловой застройки специализированных центров обслуживания (учебных, медицинских, спортивных, научных). В зоне многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, а так же в промзоне использование разрешается только условно. Какой-то спорный пункт.
Были изменены и разрешенные параметры застройки для различных зон.
В зонах многоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж1), перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройки со сносом существующей (Ж1.1), среднеэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж2) - предельный коэффициент застройки для нежилых помещений увеличен с 40% до 70%, для жилых - в соответствие с таблицей этажности. Минимальный коэффициент озеленения раньше был установлен 30%, а теперь определяется градостроительными нормативами. Высота по фасадной линии застройки - теперь не регламентируется (раньше было - не выше карниза соседнего здания). Тут по-моему всё плохо. Что за градостроительные нормативы? Непонятно какой теперь процент озеленения допустим. Рассчитать коэффициент застройки по прилагаемой таблице тоже проблематично и неясно как он будет выглядеть в сравнение с теми нормами, что были, ну а про фасадную линию застройки - теперь можно не оглядываться на соседние здания и строить какие угодно высокие дома.
В зоне сложившейся малоэтажной жилой застройки усадебного типа (Ж3) - прозрачность ограждения - теперь не регламентируется (было 90%), коэффициент озеленения уменьшен с 30% до 20%. Определена и минимальная площадь участка для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства - 100 кв.м. То есть, в коттеджных посёлках и частном секторе с проставленной зоной Ж3 можно строить больше и ограждаться от внешнего мира хоть стальными щитами.
В зоне малоэтажной жилой застройки усадебного типа (Ж4) - минимальная прозрачность ограждения теперь не регламентируется (было 90%), минимальная площадь участка для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства определена как 100 кв.м.
В зоне дачных и садоводческих участков (Ж5) максимальная площадь участка уменьшена с 2000 до 1200 кв.м, параметры застройки теперь отсылают к актуализированной редакции СНиП 30-02-97* (Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения.) Туда же отсылают и параметры застройки в зоне садоводства и садово-огородных участков (СХ3).
В зоне многофункциональной общественно-деловой застройки историко-культурного центра города (ОД1) - максимальный коэффициент застройки теперь не регламентируется, прозрачность ограждения по фасадной линии установлена как 75%. То есть бизнес-центры и торговые комплексы в центре города теперь можно застраивать с плотностью до 100% на участке!
В зоне действующей и перспективной многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания (ОД2, ОД2.1) - отступ от линии застройки (красной линии) уменьшен от 3 м до 0 м, минимальная прозрачность ограждения уменьшена с 90% до 75%. То есть теперь отступать от красной линии застройки не надо! Строить можно прямо по границе участка.
*В зонах Ж1.1., Ж2, ОД1, ОД2.1, ОД3.1, ИТ-1.1 для видов разрешенного использования: «многоквартирные дома до 3 этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», «блокированные жилые дома до 3-х этажей, состоящие не более чем из 10 блоков, предназначенных для проживания одной семьи» и «жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи» разрешается только однократная реконструкция существующих объектов недвижимого имущества с увеличением площади застройки не более чем на 40% от существующей, включая холодные пристройки. Строительство новых объектов капитального строительства указанных видов запрещено.
Решением саратовской городской думы от 6 февраля 2014 года была утверждена новая карта градостроительного зонирования Саратова, которую я уже несколько дней анализирую и могу сказать, что изменений там куда больше, чем в прошлый скандальный раз, дошедший аж до Верховного суда! Но видимо теперь можно и без публичных слушаний как угодно менять карту, тем более даже Верховный суд решил, что можно. Тем более, что слушания у нас та ещё "демократия", о чём я очень подробно писал, посещая всю серию слушаний в прошлый раз.
Поэтому приняв свершённый факт изменения, как данность попробуем разобраться в том, что мы получили для города.
Некоторые изменения в правила землепользования:
Для зоны сельскохозяйственных угодий (СХ1) теперь не разрешено использовать землю для строительства жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (было разрешено условно). То есть согласно новой редакции эти зоны теперь нельзя использовать под постоянное и временное проживание. Это хорошо.
В зонах объектов для отправления культа (ОД4) вид использования «Культовые объекты с возможностью проживания: монастыри, подворья, скиты и т.п.» с основного изменен на условный. Основным для этой зоны остался лишь использование земли под культовые объекты (без проживания).
В зоне малоэтажной жилой застройки усадебного типа (Ж4) вид использования под отдельно стоящие объекты торговли от 75 до 150 кв. м общей площади изменен с условного на основной. Это позволит предпринимателям открывать в частном секторе магазины без процедур публичных слушаний по условно-разрешённому использованию участка. Это наверное хорошо. Кроме того, теперь в зоне малоэтажной жилой застройки станет условно возможно организовать культовые объекты с возможностью проживания.
Во всех жилых зонах (Ж1-Ж5), а также в зонах общественно-деловой застройки (ОД2) и зонах перспективной общественно-деловой, учебной, научной, медицинской, спортивной застройки (ОД2.1, ОД3.1) теперь нельзя использовать под зеленые насаждения внутримикрорайонного и внутриквартального пользования. Если я правильно понял, то имеется ввиду, что под зелёные насаждения нельзя использовать ни одну зону, кроме зоны центров обслуживания рекреационных территорий (ОД5) и зоны общественно-деловой застройки специализированных центров обслуживания (учебных, медицинских, спортивных, научных). В зоне многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки, а так же в промзоне использование разрешается только условно. Какой-то спорный пункт.
Были изменены и разрешенные параметры застройки для различных зон.
В зонах многоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж1), перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройки со сносом существующей (Ж1.1), среднеэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж2) - предельный коэффициент застройки для нежилых помещений увеличен с 40% до 70%, для жилых - в соответствие с таблицей этажности. Минимальный коэффициент озеленения раньше был установлен 30%, а теперь определяется градостроительными нормативами. Высота по фасадной линии застройки - теперь не регламентируется (раньше было - не выше карниза соседнего здания). Тут по-моему всё плохо. Что за градостроительные нормативы? Непонятно какой теперь процент озеленения допустим. Рассчитать коэффициент застройки по прилагаемой таблице тоже проблематично и неясно как он будет выглядеть в сравнение с теми нормами, что были, ну а про фасадную линию застройки - теперь можно не оглядываться на соседние здания и строить какие угодно высокие дома.
В зоне сложившейся малоэтажной жилой застройки усадебного типа (Ж3) - прозрачность ограждения - теперь не регламентируется (было 90%), коэффициент озеленения уменьшен с 30% до 20%. Определена и минимальная площадь участка для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства - 100 кв.м. То есть, в коттеджных посёлках и частном секторе с проставленной зоной Ж3 можно строить больше и ограждаться от внешнего мира хоть стальными щитами.
В зоне малоэтажной жилой застройки усадебного типа (Ж4) - минимальная прозрачность ограждения теперь не регламентируется (было 90%), минимальная площадь участка для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства определена как 100 кв.м.
В зоне дачных и садоводческих участков (Ж5) максимальная площадь участка уменьшена с 2000 до 1200 кв.м, параметры застройки теперь отсылают к актуализированной редакции СНиП 30-02-97* (Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения.) Туда же отсылают и параметры застройки в зоне садоводства и садово-огородных участков (СХ3).
В зоне многофункциональной общественно-деловой застройки историко-культурного центра города (ОД1) - максимальный коэффициент застройки теперь не регламентируется, прозрачность ограждения по фасадной линии установлена как 75%. То есть бизнес-центры и торговые комплексы в центре города теперь можно застраивать с плотностью до 100% на участке!
В зоне действующей и перспективной многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания (ОД2, ОД2.1) - отступ от линии застройки (красной линии) уменьшен от 3 м до 0 м, минимальная прозрачность ограждения уменьшена с 90% до 75%. То есть теперь отступать от красной линии застройки не надо! Строить можно прямо по границе участка.
*В зонах Ж1.1., Ж2, ОД1, ОД2.1, ОД3.1, ИТ-1.1 для видов разрешенного использования: «многоквартирные дома до 3 этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», «блокированные жилые дома до 3-х этажей, состоящие не более чем из 10 блоков, предназначенных для проживания одной семьи» и «жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи» разрешается только однократная реконструкция существующих объектов недвижимого имущества с увеличением площади застройки не более чем на 40% от существующей, включая холодные пристройки. Строительство новых объектов капитального строительства указанных видов запрещено.