Четыре совета покупателям недвижимости на Апеннинах
Вопрос для тех, кто недавно побывал в Италии: какое там сейчас самое популярное слово? Подсказка: пять букв, оканчивается на "e". Нет, не amore и даже не caffe. Самое популярное слово - vende, "продается". Во многих городах такое объявление висит на половине домов. А если объявления нет, не исключено, что дом продается все равно.
Доходит до смешного. Мы приехали в Сермонету, крошечный городок, лепящийся к замку на холме в полусотне километров от столицы. У подножия встречаем старика с костылем, он с нами здоровается, завязывается беседа. Уловив акцент, старик спрашивает: "Вы иностранцы?" - "Да".- "Откуда?" - "Из России".- "А дом купить не хотите? У нас есть несколько очень хороших".
Что купить
Большинство людей, даже знающих Италию, имеют очень приблизительное представление, какую недвижимость хотят здесь купить, теоретически или практически. Речь идет не о стоимости, так как почти везде можно купить что угодно, от конуры до палаццо, а именно о собственных приоритетах. Всех вариантов не рассмотришь, так что остановимся на типовых.
Рим. Самый красивый и интересный город в мире, где две с лишним тысячи лет лежат перед тобой как на ладони, и ты можешь переходить из II века до нашей эры в XVII, потом в X или во II, но уже эры нашей, а оттуда - в XVI. Однако жить в музее нелегко. Город перегружен туристами и неудобен в бытовом плане. В центре твое окно будет упираться в другое окно, а за продуктами придется отправляться черт знает куда. Если же осесть в современном районе, например в Eur, потеряешь ощущение, что живешь в Риме. Если все это вас не отпугивает, Рим - ваш город. К тому же пробками здесь называют то, что в Москве и Петербурге воспринимается почти как пустая дорога.
Самая маленькая квартира далеко от центра стоит от €200 тыс. Тут нужно оговориться: типового жилья в Италии почти нет, поэтому нет и понятия средней цены метра по району, а виллой может называться небольшой коттедж. Кроме того, недвижимость часто продается с обстановкой.
Хорошая недвижимость в Риме стоит ближе к €500 тыс. Большинство предложений - квартиры (впрочем, к иным прилагается сад или возможность устроить его на террасе). Попадаются и редкие частные дома. Обычно это довольно старые виллы с собственным садом. Стоимость - от €3 млн. В то же время на окраинах можно найти частные дома новой постройки, также называемые виллами, за €300 тыс.
Поскольку разброс цен непомерно велик, приведем три примера.
1. Квартира на южной окраине Рима, на полпути к морю, аэропорту, в исторической зоне Castelli Romani, в двухэтажном доме недавней постройки. Две ванные комнаты, гостиная и четыре спальни, собственный сад, гараж. Первый этаж. 110 кв. м. €199 тыс.
2. Частный дом на северной окраине Рима. Гостиная, отдельная кухня, три комнаты, терраса, две ванные, придомовая территория, гараж на две машины. 155 кв. м. €350 тыс.
3. Вилла недалеко от исторического центра, рядом с парком Villa Sciarra. Старинное трехэтажное здание в неоготическом стиле, окруженное садом на 1 тыс. кв. м (десять соток), гараж на две машины, изысканные интерьеры. Продается с обстановкой. Требуется небольшой ремонт. 600 кв. м. €7 млн.
Римское побережье. Здесь нет неземных красот, но все рядом. Это не рай, но ты всегда можешь туда съездить, и потому он тебе не наскучит. К тому же живешь на море в домике с садом. До центра Рима меньше часа езды, до аэропорта Фьюмичино - столько же. Единственное ограничение: не советуем покупать дом у самого моря, если вы не рассматриваете его в качестве летней дачи. Очень возможно, что со стен придется регулярно сдирать плесень. К тому же простыни всегда будут сырые, что в декабре не очень приятно, а, учитывая цены на отопление, еще и накладно.
Здесь имеются два региона с разными ценами. Вот предложения из коттеджных поселков в районе города Анцио.
1. Двухэтажная квартира в таунхаусе с небольшим участком. Полная изоляция от других жильцов. 2 км от моря. Общая площадь 70 кв. м. Две террасы, один балкон. €130 тыс.
2. Вилла общей площадью 300 кв. м. на трех уровнях, 11 помещений. Участок - 1 тыс. кв. м. €400тыс.
На побережье к северу от Рима цены примерно в полтора раза выше.
Флоренция. Один из самых красивых и самых сложных для жизни городов. Прежде всего, та Флоренция, которая Флоренция,- город очень маленький. Если Рим туристами перегружен, то для Флоренции нужное слово вообще подобрать невозможно. Вы имеете все "центровые" римские проблемы, но умноженные на два, а то и на три. Местные жители вынуждены как-то защищать свою жизнь; говорят, город - первый в мире по количеству закрытых клубов на душу населения. Да и сами флорентинцы по сравнению с другими итальянцами - люди очень закрытые. Здесь вам не все скажут и не все покажут. По крайней мере, не сразу.
Цены на жилье намного ниже, чем в Риме. В самом центре можно купить квартиру около 75 кв. м меньше чем за €200 тыс. Однако где парковать машину - сугубо ваше дело, это серьезная проблема. Рядом с домом вы ее можете поставить разве что на ногу какому-нибудь туристу.
Тоскана, Умбрия. Природа и города неописуемой красоты. Однако жить здесь бывает очень непросто. Мы одно время собирались поселиться в Перудже. Когда приехали туда, в первый день укрепились в своем решении, ошеломленные увиденным и низкими ценами, а на третий - отказались. Оставить машину и тащиться с тяжелыми сумками метров двести круто вверх - для этих мест дело обычное. Нелегкий быт может притупить чувство прекрасного, а это последнее, с чем стоит расставаться в Италии. Кстати, все сказанное относится и к большинству исторических городков в других провинциях, например в Лацио или Марке.
Сельская местность тоже необычайно хороша, но лишь для тех, кому не нужна работа, поскольку никакой работы, во всяком случае для иностранцев, нет. Виллы и дома Тосканы и Умбрии - прекрасная дача на всю жизнь. Впрочем, дачный стиль определяет и уровень развития инфраструктуры.
Дом в Умбрии - в сельской местности, в окружении виноградников, или же в центре старинного города - можно купить по цене от €60 тыс. Нет, это не руины с печной трубой посередине. Это Умбрия. За €80 тыс. можно стать владельцем большого двухэтажного старинного дома, построенного зажиточной крестьянской семьей, а в придачу обзавестись собственным виноградником или оливковой рощей.
В Тоскане цены повыше, но и здесь можно купить большой сельский дом за €100-150 тыс.
Есть еще один совершенно особый район - тосканское морское побережье. Место божественное, но крошечная дачка на самом берегу, например в Монте-Арджентарио, площадью метров сорок будет стоить далеко за €100 тыс. При этом жить там можно только летом.
Милан. Город не слишком итальянский, практически с уничтоженной культурной средой - от нее остались лишь островки. Если жить в универмаге не ваша концепция счастья, вам сюда не надо. Однако в бытовом и рабочем плане город удобен. Здесь куда меньше традиционного итальянского раздолбайства, чем в других местах. Впрочем, если вы начнете свое знакомство с Италией отсюда, вам его как раз мало не покажется. Все познается в сравнении.
В фешенебельной части города за 50-метровую квартирку запрашивают от €200 тыс. У нас сложилось впечатление, что миланцы считают свой город не только столицей Италии, но вообще пупом Земли, поэтому медленнее всех соглашаются с тем, что времена изменились. И все же в итоге соглашаются.
Курорты на озерах Комо и Гарда неподалеку от Милана. Замечательные места, но дороговатые. Кроме того, если вы покупаете жилье не только для летнего проживания, в остальное время вы найдете их несколько заброшенными. К тому же осенью и зимой здесь весьма промозгло.
На озере Гарда квартиры стоят от €100 тыс. (50 кв. м), если не у самой воды. Виллы как минимум в два с половиной раза дороже. В районе озера Комо вряд ли удастся найти квартиру дешевле €200 тыс., а виллу - дешевле €300 тыс. При этом будьте готовы, что для начала вас попытаются надуть с расстоянием объекта от озера.
Неаполь. Просто не надо. Криминализованный город.
Амальфитанское побережье. Многие итальянцы считают его самым красивым в мире, и мы не станем спорить. Несмотря на близость к Неаполю здесь нет его проблем, никакого криминала. Все очень дорого. Капри, Сорренто, Позитано, Амальфи, Равелло - все эти места слишком давно прославились, чтобы быть дешевыми. При этом крупный аэропорт находится совсем недалеко, и через несколько часов вы можете быть в любой точке мира. Единственная серьезная проблема существует на самой красивой территории - на острове Капри. В шторм вы теряете возможность добраться до материка, но это бывает не так уж часто.
Другая проблема - безжизненность этих мест вне курортного сезона. Ходить по одной и той же пустой стометровой набережной, как в Амальфи, каждый день? Не все это любят. Причем часто сталкиваются с такой особенностью, уже купив недвижимость в том или ином прибрежном городке.
Итак, цена вопроса. Крошечная "вилла" площадью 75 кв. м в районе Marina Piccola может стоить и €1 млн, и много больше. Конечно, вы можете найти что-то и тысяч за сто - в отдаленной части острова. Но, как говорил Юлий Цезарь, лучше быть первым в галльской деревушке, чем последним в Риме. И последним на Капри, добавим мы.
Как не ошибиться
Что касается непосредственно покупки недвижимости, все не так страшно, как пугают разного рода агентства. Если не пытаться чрезмерно сэкономить, никто вас не обманет. Так как мы прошли через все это, позволим себе дать несколько советов.
Совет первый. Ни в коем случае не отходите от стандартной процедуры, кто бы вам что ни говорил. Не покупайте напрямую - только через риэлторское агентство. Впрочем, в Италии 99 объектов из 100 так и продается. Причем хозяин обычно не связан эксклюзивным контрактом с какой-то одной конторой.
Если вас начинают обманывать, например, показывая помещение 40 кв. м, уверять, что здесь все семьдесят (случай из личной практики),- уходите сразу.
Обычно же риэлтор вам скорее друг, чем враг. Самые толковые советы, как оптимизировать налоги, мы получили именно от риэлтора. Надо было видеть, с каким удовольствием он их давал и как радовался, что родина чего-то недополучит и ни один закон при этом не будет нарушен.
Налоги - тема для отдельной статьи, в Италии они сильно разнятся в зависимости от того, какую недвижимость, у каких владельцев и при каких обстоятельствах вы покупаете. Это все вам придется изучать на месте. Но есть важные моменты, о которых не помешает знать заранее.
Конкретный случай. Россияне купили небольшой дом за €147 тыс. Налоги вместе со всеми услугами составили еще €11 тыс. Однако это стало возможным только потому, что сделка была оформлена на члена семьи, который не владел другой недвижимостью нигде в мире. Если бы сделка оформлялась на собственника жилья в России, дом обошелся бы примерно на €5 тыс. дороже. Однако, чтобы подтвердить право на такую налоговую льготу, вам нужно получить вид на жительство в Италии, на что после заключения сделки дается 18 месяцев.
Совет второй. Ключевая фигура при покупке недвижимости в Италии - нотариус. Если с ним все в порядке, спите спокойно. Абсолютное большинство мошенничеств при покупке недвижимости совершается с помощью подставных нотариусов. Так что узнайте у риэлтора, какой нотариус будет регистрировать сделку, и наведите о нем справки в местной управе: существует ли он и где находится его офис.
Ни один серьезный нотариус не работает на выезде. Статус нотариуса слишком высок, чтобы куда-то выезжать. Так что сделка должна совершаться у него в офисе.
Совет третий. Найдите помощника из местных, лучше из России, давно живущего в Италии. Вообще, если вы не знаете итальянского, вам в любом случае при заключении сделки потребуется два свидетеля, знающие как русский, так и итальянский. Помощник же вам нужен, чтобы избежать ряда проблем с чиновниками. Работать они любят мало - так же, как наши. Но тут своя специфика: чиновники ничего у вас не вымогают - неприятностей им не нужно, они просто ничего не хотят делать. Поэтому здесь важно понять, когда "нет" означает "нет", а когда - что человеку просто неохота оторвать свой драгоценный зад от стула.
Снова пример из собственной практики. Для покупки недвижимости нужно получить местный ИНН - codice fiscale - в подразделении налоговой инспекции, которое именуется Agenzia delle Entrate. Нам сказали, что никаких проблем там не будет, но мы все-таки взяли с собой нашу помощницу Машу.
У входа нас встретила сурового вида регистраторша, которая наотрез отказалась направить нас к нужному чиновнику, поскольку, чтобы получить codice fiscale, нужно сначала купить недвижимость. "Но ведь без codice fiscale мы ничего не можем купить",- удивились мы. "Ничего не знаю".
И тут в дело вступила Маша. Она сказала всего несколько фраз, показавших, что она в курсе обязанностей нашей собеседницы и не отходя от кассы напишет на нее жалобу в связи с отказом их исполнять. Через секунду мы получили талон, через пять минут были на приеме, еще через пятнадцать получили нужную бумагу.
Совет четвертый. Сейчас почти во всех случаях заявленная цена отражает либо наглость продавца, либо его непонимание, как глубоко увязла в кризисе его прекрасная страна. Поэтому торгуйтесь до победного конца. Впрочем, следовать этому совету рекомендуется не только в Италии.
АЛЕКСАНДР БЕЛЕНЬКИЙ, ЛАРА ЛЕОНТЬЕВА