(no subject)
Аркадий Кац:
«Ни один значимый проект, тем более Мастерплан целого миллионного города, не будет двигаться без экономического интереса, выгоды для его участников.»
----------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• К словам «экономический интерес» стоит добавить рациональность и целесообразность акторов нашего городского сообщества. ( Комментарий - А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«Попробуем с этой точки посмотреть на один из ключевых аспектов нашего документа - типологию жилищного строительства. Она подробнейшим образом описана на стр. 338-388 Мастерплана (раздел 3.7. Стратегия кварталов). Если кратко, то две картинки характеризуют суть предлагаемых решений:
Высокоплотная квартальная застройка периметрами 70-80 метров, фасады домов образуют границы кварталов, пространство внутри периметра является частным для жильцов резиденции, средняя этажность (базовая высота - 20 метров или 6 этажей).»
---------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Сплошная «Периметральная застройка» для проектировщиков будет не очень простой задачей:
• Возникнут трудности с инсоляцией, значит, придется постоянно открывать кварталы с южной стороны, что в свою очередь не даст возможности «садить площади» на земельный участок, будет рушить оформление кварталов;
• А если все-таки удается «запечатать» квартал по периметру, то такая «крепость» рождает оппозицию в городском пространстве, где внутренний двор и улица создают конфликт видимого и закрытого, где исчезает прозрачность городского ландшафта, которая так необходима для северного города. (Комментарий - А.М.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«Казалось бы - новое качество жилья, городской среды, потребители туда потянутся и застройщики должны идти наперегонки. Однако, пока не так.
Отчасти, потому что объективно Застройщики не имеют отработанных технологий, проектных решений, подтвержденной коммерческой эффективности по новым типологиям жилья.»
---------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• В истории советской архитектуры предостаточно материалов по проектам планировки территорий, в том числе и кварталов. Кварталы в Закамске:
• ул. Кировоградская - ул. Астраханская - ул. Закамская - ул.Оборонщиков;
• ул. Кировоградская - ул.Астраханская - ул. Закамская - ул. Нахимова;
• Могу еще кварталов двадцать, только в Кировском районе привести примеров, которые можно отнести к градостроительной рецептуре Мастер-плана, но есть принципиальное различие - это размер самого квартала, он не 75х75, а 200 х200. И вот почему. Если сделать его меньше, и при этом со всех сторон закрыть, то там становится тесно и темно. И такой пример в Кировском районе есть - это 195-ти квартирный дом. Можете побывать там, и это даже при том, что он имеет одну свободную от застройки сторону -на Юг. Дело в том, что в нашем регионе с октября по апрель угол солнцестояния слишком низок для попадания в нижние этажи здания, в летний период такой проблемы нет, но сезон «осень - зима - весна» заставляет проектировщиков понижать этажи при близком расположении зданий, или просто ставить их на достаточном расстоянии. (Комментарий - А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«Однако, это меньшая часть проблемы, и она решается - через реализацию пилотных проектов. По ДКЖ (5 гА, Боровая\Энгельса - Папанинцев\Локомотивная) официально аукцион будет объявлен во вторник 15 ноября, постановление городской администрации уже подписано. Будет запущен к весне и 179-ый квартал (Куйбышева\Компрос - Революции\Г.Успенского). Можно было б включаться активно в эту работу, формировать заделы в новых территориях, но…
Основная проблема, представляется мне, в другом. Сначала цифры. В городе Перми выдано разрешений на строительство 129 домов общей площадью 1.420.545 кв.м. (из них 86 домов этажностью от 16 до 27) и ещё более 200 градпланов земельных участков (предшествует получению разрешения на строительство) на высотки общей площадью ещё 2.5-3.3 млн. м.кв. (оценочно; метраж появится уже после разработки проектов).
Ну, во-первых, будем смотреть на жизнь позитивно и заметим одну очень важную вещь: при сохранении сегодняшних темпов сдачи жилья город обеспечен заделами лет на 10! А во-вторых, становится понятной инертность девелоперов и застройщиков - площадки на рынке есть, в них произведены и отвлечены из оборота инвестиции (покупка, расселение, изыскания), взяты кредиты.»
------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• «Позитивно смотреть на жизнь» вряд ли получится, и вот почему:
• Есть федеральные программы по жилищному строительству, а у этих программ есть свои целевые показатели, и если внимательно прочитать планы того же Минрегиона по Пермскому краю (Таблица данных ввода жилья по субъектам РФ на 2011-2020гг.), то картина получается не совсем радужная.
• Например, в 2011г. Пермский край должен построить 835 тыс. м2, в 2012 г. - 899 тыс. м2, в 2013г. - 923 тыс. м2, в 2014г. - 1 120 тыс. м2, в 2015г. - 1 298 тыс. м2, в 2016г. - 1 500 тыс. м2, в 2017г. - 1 590 тыс. м2, в 2018г. - 1 890 тыс. м2, в 2019г. - 2 200 тыс. м2, в 2020г. - 2 702 тыс. м2. Итого в период с 2011 по 2020 гг. (то есть за 10 лет) должно быть построено 14 миллионов 957 тысяч м2 жилья!!! Из них на г.Пермь должно приходиться не менее 50 процентов построенного! Из расчета 1м2 на одного жителя ( это базовый показатель Минрегиона). А Вы говорите, о каком то «заделе на 10 лет»! Нам строить и строить!
• Про «инертность Застройщиков», можно сказать следующее:
• Застройщики видят, что та модель развития города Перми, предложенная в Генеральном плане, основанная на идеологии Мастер-плана, мягко скажем не совсем «оптимальная» для развития жилищного строительства. На примере того же Закамска, где функциональная зона СТН-Е зона удаленных городских центров должна застраиваться преимущественно жилыми домами не более 4- х этажей, и это при отсутствии свободных площадок для застройки, то есть на месте существующих домов с перспективами расселения жилья. Кто же будет в этом участвовать?
• В центральных районах города, тоже ситуация аховая! Вы ждете Застройщиков, которые придут с деньгами для освоения «Пилотных проектов». Но в России финансирование жилищного строительства происходит не на «длинные» деньги инвесторов, которые в принципе на этот рынок не приходят, по состоянию на сегодняшний день нет примеров, когда целый квартал был бы построен только за счет денежных средств инвестора, а уже после ввода в эксплуатацию начинались продажи квартир. Таких примеров нет нигде в РФ. Дома, отдельно стоящие, так строят, а кварталы - нет! Если инвестор привлекает «длинные» деньги, то стоимость привлечения будет перекладываться на потребителя, а это примерно удорожание на 10 -12 процентов в год, если реализация проекта будет три года, то цена м2 повышается минимум на 30-40 процентов, только в части стоимости капитала. И это очень скромные прогнозы.
• Один из выводов, который делают Застройщики, что строить кварталами, значит, в большем объеме привлекать деньги инвесторов, а для этого условия от властей должны быть не такими сложными, как в Перми. В чем сложность? Да, в ограничении этажности, и дело не только в том, что с малой этажностью обеспечить посадку необходимого для рентабельности количества площадей сложнее, чем при сочетании высотного и среднеэтажного строительства. Есть еще одно очень важное обстоятельство, о чем не говорят адепты Мастер-плана - это какой получится продукт, какими получаются квартиры в результате малоэтажного проектирования кварталов. Например, господин Головин постоянно утверждает, что общее количество площадей может быть одинаковым и при малоэтажной, и при высотной застройке, допустим, что это так. Даже согласимся с той версией, что при малоэтажном строительстве удастся обеспечить большее количество жилой и другой полезной площади, чем при высотной. Но как это скажется на квартирах? Можно с уверенностью сказать, что не лучшим образом, и вот почему:
• Ну, во-первых, то, что было показано в качестве примерных материалов по размещению квартир, в зданиях при таком планировании, сразу обозначает одну существенную проблему, а именно, общая площадь квартир получается очень большой. И решить эту проблему без уменьшения общей площади здания, то есть уменьшить площади квартир и не уменьшить площадь здания не получится! А уменьшать общие площади квартир придется! И это уже связано с покупательской способностью потребителя. А если вы уменьшаете площадь посадки зданий, то вам требуется больше земли.
• Статистика против Мастер-плана. Средняя цена сделки на рынке недвижимости около 2млн. - 2млн. 500 тыс. рублей. Средняя продажная цена на квартиры, которые будут проектироваться в Мастер-плановской концепции будут от 3 млн. рублей. Кто их будет покупать? 5 процентов населения Перми? ( Комментарий - А.М.)
------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«А поскольку без экономического интереса Застройщиков … далее см. абзац 1 - получается замкнутый круг? Как не занимаясь искусственным бюджетным стимулированием создать экономический самовоспроизводящийся механизм реализации Мастерплана ? Готового ответа нет, есть несколько принципов.
1. конечный выбор за потребителем, жителем. Будет новое качество жизни, стандарт городской среды привлекательным по доступной для покупателей цене - будут реализовываться новые проекты. Останется основным заказчиком государство через сертификаты, ведомственные программы с критериями сроков сдачи и цены - будет преобладать комплексное освоение территорий типовой застройкой. По большому счету, это вызов всей нашей региональной политике - смогут ли край, город через развитие университетов, инноваций, проектов в сфере культуры, развитие общественных пространств удержать и привлечь новые ресурсы - человеческие, интеллектуальные, инвестиционные, дающие новое качество спроса на городскую среду, в т.ч. жилье.»
-----------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Спрос на жилье определяется не только желанием купить квартиру в новом Мастер - плановском проекте, где все красиво и изумительно, наверное, много людей хотели бы жить в периметральной малоэтажной застройке с благоустроенными дворами-садами с фонтанчиками и тд. Но спрос, в основном, определяется наличием денег у покупателя, а статистика показывает, что у Пермского среднего и массового покупателя денег хватает, что бы совершать сделки по цене от 1 млн. 300 тыс. до 2 млн. 900 тыс. рублей, формируя среднюю цену сделки в диапазоне от 2 млн. до 2 млн. 500 тыс. рублей. И это не значит, что потребитель не хочет жить в квартирах с большей площадью или в более престижном районе, или в более современном доме! Это значит, что у людей нет денег! У тех людей, для которых Правительство РФ в лице Минрегиона составило целевые показатели ввода жилья в Пермском крае - нет денег! Да, так банально - нет денег!
• Есть еще один замечательный пример, который важен для понимания, почему отсутствие реальных планов городских властей на увеличение объемов строительства, будет отрицательно сказываться на экономическом положении города в целом. Рассмотрим пример того, как принимается решение о покупке квартиры среднестатистическим городским покупателем:
• Первое, что делает каждый - это оценивает цену предложений на рынке тех объектов, которые интересуют потребителя.
• Второе, происходит оценка своих финансовых возможностей. Детально оценивается разрыв в цене между стоимостью существующего жилья и приобретаемым объектом. Поскольку в 90 % сделок - это сделки связанные с улучшением жилищных условий, кода продается имеющаяся квартира или комната и путем доплаты приобретается новое жилье, такой разрыв в среднем составляет от 300 до 600 тыс. рублей.
• Третье, принимается решение о приобретении или отказе от приобретения новой квартиры, а происходит это в основном при увеличении разрыва в цене между старой и новой квартирой.
• Вывод печален. Отказ от покупки по причине отсутствия доступных предложений, как правило, ведет простой трате сбережений покупателей. И если деньги направленные на приобретение жилья - это деньги, вкладываемые в экономику России, поскольку строительство новых объектов почти полностью ведется из отечественных материалов, то деньги, потраченные на потребительском рынке товаров не первой необходимости - это средства направленные в китайскую экономику. (Комментарий - А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«2.необходимо максимальное развитие конкуренции в сфере градостроительства - между проектировщиками, архитекторами и, конечно, девелоперами, застройщиками.»
-----------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Такая конкуренция возможна там, где для этих хозяйствующих субъектов есть рынок. А в Перми рынок с каждым годом съеживается. (Комментарий - А.М.)
----------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«3.возможно, главное: основная идея Мастерплана, идея развития города на одном берегу, должна высвободить значительный общественный ресурс - через сокращение потребности инвестиций в освоение новых территорий. Не надо на правом берегу Камы, в в районах Ивы -3 и 4, Вышки - Восток, Бахаревки и т.п. строить новые инженерные сети, дороги, социальную инфраструктуру, а потом всё это ещё и содержать. Высвободившиеся средства можно и нужно направлять на реновацию изрядно подветшавших территорий сложившейся застройки. Прежде всего капремонт жилья, приведение в нормативное состояние детских садов, реконструкцию общественных пространств- парков и скверов, дорог - и уже в соответствии с тем же Мастерпланом.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Идея развития города на одном Левом берегу, пожалуй, самая безумная и самая вредная для Перми в целом. С этой идеей должны бороться горожане всеми доступными законными методами. Реализация этой идеи убьет не только Правобережную часть города, но и весь город в целом.
• Городские власти вводят население в заблуждение, что, мол, развивая только один берег - Левый, удастся сэкономить на сетях, которые не надо будет строить на Правом берегу, что сократится потребность в инвестициях на освоение новых территорий.
• Это явный политический бред. Ни какого технического обоснования у таких рассуждений быть не может. Дело в том, что Пермь имеет избыточные мощности по всем основным сетям инженерно - технического обеспечения. Город планировался в советские времена на общее количество жителей = 1 млн. 300 тыс. человек. Сегодня реально в Перми проживает около 830 тыс. человек. Зачем нам новые сети? Новые сети, с новыми прокладками нам нужны только на магистральных направлениях и то не так, неэкономно , как показано в Генплане. Но то, что нам действительно необходимо, так это качественно содержать то, что имеем в наличии! Надеюсь, от этих обязанностей городские власти не откажутся!
• Строить нужно так, чтобы не тянуть километрами инженерные коммуникации, а надо выбирать площадки рядом с существующими. И как раз избыток таких коммуникаций имеется в тех районах города, где Мастер - план не видит никакого развития! Это бред! (Комментарий - А.М.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«И здесь надо прекращать обманывать себя, а мы делаем это как минимум дважды:
- формируя бюджет по фактическому поступлению, недофинансируем реальную потребность того же капремонта жилья, не закладываем реальный масштаб проблем, недооцениваем риски, как впрочем, и не закладываем развитие новых территорий - и как бы вроде от принимаемых градостроительных решений эффективность расходов бюджета не меняется - денег-то всё равно нет
-устанавливая единый по городу размер платы за подключение вне зависимости от места реализации инвестпроекта , на самом деле дотируем расширенное развитие за счет жителей сложившихся районов застройки (и неважно, центр это или Закамск, если поставки тепла, воды обеспечены сетями, насосными, ЦТП).
----------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• О развитии каких «новых территориях» идет речь? Пермь это вообще одна сплошная территория, которая требует развития. И желательно, что бы это развитие шло в русле тех капитальных вложений, которые страна вкладывала на протяжении последних 100 лет. Да, именно, 100 лет! А тогда зачем спрашивается все эти поколения людей создавали наш город? Для того чтобы приехали Голландцы и сказали: «… здесь убрать, здесь поставить, здесь забыть… и тд.» Для этого?
• Если говорить о плате за подключение к сетям инженерно технического обеспечения ( речь идет о водоснабжении и канализации), то и в этом направлении власти города в лице наших депутатов - Городской Думы создали ситуацию при которой стоимость подключения одна из самых высоких в стране.
• Программа комплексного развития, Инвестиционная программа развития коммунальной инфраструктуры, вообще построены на том, чтобы соблюдались интересы «Новогор - Прикамье» и Пермводоканала. О Застройщиках явно не подумали, а то, как объяснить факт, когда у Вас 90% финансирования всей инфраструктуры в первом варианте вышеупомянутых программ - это плата за подключение к сетям? А в чем тогда роль Монополистов, если все инвестиции будут производиться застройщиками и в конечном итоге покупателями квартир? Это можно понять, когда идет речь о коммерческих проектах, строительстве нежилых, административных зданий. Но, в итоге написанные программы все равно не работают, оказалось, что нет такого количества желающих подключаться к сетям за такие деньги, когда на типовую 16 - ти этажку приходится 25 - 30 млн. рублей платы за подключение к водо - тепло- электроснабжению.
• Отношение городских властей к «Новогору» как к сетевой организации вызывает массу вопросов:
• Почему в Программе комплексного развития «Новогора» из первоначального варианта инвестиций в 15 млд. рублей, инвестиции самого «Новогора» составляют всего 750млн? А остальное платят горожане? А сам «Новогор» вкладываться не собирается? Но ведь ему целый бизнес отдали! Может пересмотреть положения Инвестиционной программы? Деньги на развитие сетей и найдутся! (Комментарий - А.М.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
А заметим при этом, что если освободить Застройщика от инфраструктурной нагрузки в том микрорайоне, в том квартале, где потребности в развитии этой инфраструктуры нет, то Застройщик-то и даст средства для приведения этой самой территории в порядок - причем поскольку все земли в районах сложившейся застройки отмежеваны и отведены под жилые дома, то даст жителям напрямую через соглашение с ними - на капитальный ремонт домов и благоустройство внутренних дворов.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• В сложившейся застройке строить тяжело, только проводить точечную застройку. (Комментарий А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
4. поскольку общественных денег на все и сразу не хватит, именно в те территории, где частный инвестор договаривается с населением и по сути снижает финансовую нагрузку на государство, должны точечно, акцентированно приходиться бюджетные инвестиции - на поддержку того же капремонта (но уже не 95/5 как сейчас, а например 50/50), на реконструкцию дорог, школ и садов.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• С этим сложно спорить, готов подписаться! (Комментарий А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
Понимаю, какого качества работы, финансовых, инженерно-технических, организационных и правовых решений потребует такая технология от всех участников процесса, и власти прежде всего, но может именно это и есть модернизация?
5.к слову о модернизации. Очень нужна поддержка федерального центра - политическая, нормотворческая, финансовая.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕТНАРИЙ:
• Модернизация для России дело не новое. Правда, по-разному, в разные времена Мы слышали это название, но содержание оставалось прежним. Из терминов модернизация вспомним: индустриализация, коллективизация. Из более поздних: перестройка, ускорение. Исторические итоги мы знаем. ( Комментарий - А.М.)
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
Что можно и нужно делать уже сейчас (и многое делается, к счастью!):
1. попробовать запустить проект по преобразованию на указанных выше принципах одной из территорий сформировавшейся застройки. Мастерплан дает по этому поводу некоторые рецепты и предложения - раздел 4.1., стр. 441-454. Очень аккуратно, ни шагу без понимания и согласия жителей!!! К счастью, защита от глупостей там приличная, как я уже говорил, - вся территория принадлежит жителям, отмежевана под жилые дома. Есть еще одна степень (как-то неслучайно все в мире) - я депутат гордумы от предложенной Мастерпланом территории (Крисанова/Плеханова - Ленина/Подгорная) и буду трижды осторожен. Цель проекта может звучать так: через преобразование территории, капремонт жилых домов, инвестиции в общественные и частные пространства добиться повышения качества жизни для проживающих там людей - рыночной стоимости их квартир, срока службы существующих домов и уровня благоустройства. Модернизационная повестка для власти и бизнеса должна дать людям реальное решение сегодняшних проблем.
2. В правила предоставления бюджетных средств на капремонт внести критерий , зависящий от размера внебюджетных средств: кто больше вкладывает, тот больше получает, при этом сегодняшний минимальный порог должен остаться неизменным - 5%
3. Отсмотреть внимательно производственные и инвестиционные планы ресурсоснабжающих организаций - убрать излишества, не предусмотренные Мастерпланом, снизив общую нагрузку на застройщиков, и устранить перекрестку.
4. Сделать реальную оценку незакрытых обязательств и рисков бюджета, посмотреть источники решения проблем, включая обращение к федералам.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Когда речь идет о новом строительстве, градостроительстве вообще, в случае с нашим городом - территориальном планировании, в первую очередь мы должны понимать задачи, которые Мы должны решить, принимая новый Генеральный план развития города. Основная задача сформулирована в основных положениях федерального закона - Градостроительного кодекса РФ - это «Устойчивое развитие территории», именно развитие. При этом под развитием территории понимается и в том числе такая градостроительная деятельность, которая соответствует задачам, поставленным Федеральными органами исполнительной власти, Президентом РФ, Правительством РФ. Можно со всей уверенностью сказать, что если Мы будем развивать город в соответствии с рецептами Мастер-плана, то Нам этих задач не решить никогда. ( Комментарий - А.М.)
«Ни один значимый проект, тем более Мастерплан целого миллионного города, не будет двигаться без экономического интереса, выгоды для его участников.»
----------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• К словам «экономический интерес» стоит добавить рациональность и целесообразность акторов нашего городского сообщества. ( Комментарий - А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«Попробуем с этой точки посмотреть на один из ключевых аспектов нашего документа - типологию жилищного строительства. Она подробнейшим образом описана на стр. 338-388 Мастерплана (раздел 3.7. Стратегия кварталов). Если кратко, то две картинки характеризуют суть предлагаемых решений:
Высокоплотная квартальная застройка периметрами 70-80 метров, фасады домов образуют границы кварталов, пространство внутри периметра является частным для жильцов резиденции, средняя этажность (базовая высота - 20 метров или 6 этажей).»
---------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Сплошная «Периметральная застройка» для проектировщиков будет не очень простой задачей:
• Возникнут трудности с инсоляцией, значит, придется постоянно открывать кварталы с южной стороны, что в свою очередь не даст возможности «садить площади» на земельный участок, будет рушить оформление кварталов;
• А если все-таки удается «запечатать» квартал по периметру, то такая «крепость» рождает оппозицию в городском пространстве, где внутренний двор и улица создают конфликт видимого и закрытого, где исчезает прозрачность городского ландшафта, которая так необходима для северного города. (Комментарий - А.М.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«Казалось бы - новое качество жилья, городской среды, потребители туда потянутся и застройщики должны идти наперегонки. Однако, пока не так.
Отчасти, потому что объективно Застройщики не имеют отработанных технологий, проектных решений, подтвержденной коммерческой эффективности по новым типологиям жилья.»
---------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• В истории советской архитектуры предостаточно материалов по проектам планировки территорий, в том числе и кварталов. Кварталы в Закамске:
• ул. Кировоградская - ул. Астраханская - ул. Закамская - ул.Оборонщиков;
• ул. Кировоградская - ул.Астраханская - ул. Закамская - ул. Нахимова;
• Могу еще кварталов двадцать, только в Кировском районе привести примеров, которые можно отнести к градостроительной рецептуре Мастер-плана, но есть принципиальное различие - это размер самого квартала, он не 75х75, а 200 х200. И вот почему. Если сделать его меньше, и при этом со всех сторон закрыть, то там становится тесно и темно. И такой пример в Кировском районе есть - это 195-ти квартирный дом. Можете побывать там, и это даже при том, что он имеет одну свободную от застройки сторону -на Юг. Дело в том, что в нашем регионе с октября по апрель угол солнцестояния слишком низок для попадания в нижние этажи здания, в летний период такой проблемы нет, но сезон «осень - зима - весна» заставляет проектировщиков понижать этажи при близком расположении зданий, или просто ставить их на достаточном расстоянии. (Комментарий - А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«Однако, это меньшая часть проблемы, и она решается - через реализацию пилотных проектов. По ДКЖ (5 гА, Боровая\Энгельса - Папанинцев\Локомотивная) официально аукцион будет объявлен во вторник 15 ноября, постановление городской администрации уже подписано. Будет запущен к весне и 179-ый квартал (Куйбышева\Компрос - Революции\Г.Успенского). Можно было б включаться активно в эту работу, формировать заделы в новых территориях, но…
Основная проблема, представляется мне, в другом. Сначала цифры. В городе Перми выдано разрешений на строительство 129 домов общей площадью 1.420.545 кв.м. (из них 86 домов этажностью от 16 до 27) и ещё более 200 градпланов земельных участков (предшествует получению разрешения на строительство) на высотки общей площадью ещё 2.5-3.3 млн. м.кв. (оценочно; метраж появится уже после разработки проектов).
Ну, во-первых, будем смотреть на жизнь позитивно и заметим одну очень важную вещь: при сохранении сегодняшних темпов сдачи жилья город обеспечен заделами лет на 10! А во-вторых, становится понятной инертность девелоперов и застройщиков - площадки на рынке есть, в них произведены и отвлечены из оборота инвестиции (покупка, расселение, изыскания), взяты кредиты.»
------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• «Позитивно смотреть на жизнь» вряд ли получится, и вот почему:
• Есть федеральные программы по жилищному строительству, а у этих программ есть свои целевые показатели, и если внимательно прочитать планы того же Минрегиона по Пермскому краю (Таблица данных ввода жилья по субъектам РФ на 2011-2020гг.), то картина получается не совсем радужная.
• Например, в 2011г. Пермский край должен построить 835 тыс. м2, в 2012 г. - 899 тыс. м2, в 2013г. - 923 тыс. м2, в 2014г. - 1 120 тыс. м2, в 2015г. - 1 298 тыс. м2, в 2016г. - 1 500 тыс. м2, в 2017г. - 1 590 тыс. м2, в 2018г. - 1 890 тыс. м2, в 2019г. - 2 200 тыс. м2, в 2020г. - 2 702 тыс. м2. Итого в период с 2011 по 2020 гг. (то есть за 10 лет) должно быть построено 14 миллионов 957 тысяч м2 жилья!!! Из них на г.Пермь должно приходиться не менее 50 процентов построенного! Из расчета 1м2 на одного жителя ( это базовый показатель Минрегиона). А Вы говорите, о каком то «заделе на 10 лет»! Нам строить и строить!
• Про «инертность Застройщиков», можно сказать следующее:
• Застройщики видят, что та модель развития города Перми, предложенная в Генеральном плане, основанная на идеологии Мастер-плана, мягко скажем не совсем «оптимальная» для развития жилищного строительства. На примере того же Закамска, где функциональная зона СТН-Е зона удаленных городских центров должна застраиваться преимущественно жилыми домами не более 4- х этажей, и это при отсутствии свободных площадок для застройки, то есть на месте существующих домов с перспективами расселения жилья. Кто же будет в этом участвовать?
• В центральных районах города, тоже ситуация аховая! Вы ждете Застройщиков, которые придут с деньгами для освоения «Пилотных проектов». Но в России финансирование жилищного строительства происходит не на «длинные» деньги инвесторов, которые в принципе на этот рынок не приходят, по состоянию на сегодняшний день нет примеров, когда целый квартал был бы построен только за счет денежных средств инвестора, а уже после ввода в эксплуатацию начинались продажи квартир. Таких примеров нет нигде в РФ. Дома, отдельно стоящие, так строят, а кварталы - нет! Если инвестор привлекает «длинные» деньги, то стоимость привлечения будет перекладываться на потребителя, а это примерно удорожание на 10 -12 процентов в год, если реализация проекта будет три года, то цена м2 повышается минимум на 30-40 процентов, только в части стоимости капитала. И это очень скромные прогнозы.
• Один из выводов, который делают Застройщики, что строить кварталами, значит, в большем объеме привлекать деньги инвесторов, а для этого условия от властей должны быть не такими сложными, как в Перми. В чем сложность? Да, в ограничении этажности, и дело не только в том, что с малой этажностью обеспечить посадку необходимого для рентабельности количества площадей сложнее, чем при сочетании высотного и среднеэтажного строительства. Есть еще одно очень важное обстоятельство, о чем не говорят адепты Мастер-плана - это какой получится продукт, какими получаются квартиры в результате малоэтажного проектирования кварталов. Например, господин Головин постоянно утверждает, что общее количество площадей может быть одинаковым и при малоэтажной, и при высотной застройке, допустим, что это так. Даже согласимся с той версией, что при малоэтажном строительстве удастся обеспечить большее количество жилой и другой полезной площади, чем при высотной. Но как это скажется на квартирах? Можно с уверенностью сказать, что не лучшим образом, и вот почему:
• Ну, во-первых, то, что было показано в качестве примерных материалов по размещению квартир, в зданиях при таком планировании, сразу обозначает одну существенную проблему, а именно, общая площадь квартир получается очень большой. И решить эту проблему без уменьшения общей площади здания, то есть уменьшить площади квартир и не уменьшить площадь здания не получится! А уменьшать общие площади квартир придется! И это уже связано с покупательской способностью потребителя. А если вы уменьшаете площадь посадки зданий, то вам требуется больше земли.
• Статистика против Мастер-плана. Средняя цена сделки на рынке недвижимости около 2млн. - 2млн. 500 тыс. рублей. Средняя продажная цена на квартиры, которые будут проектироваться в Мастер-плановской концепции будут от 3 млн. рублей. Кто их будет покупать? 5 процентов населения Перми? ( Комментарий - А.М.)
------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«А поскольку без экономического интереса Застройщиков … далее см. абзац 1 - получается замкнутый круг? Как не занимаясь искусственным бюджетным стимулированием создать экономический самовоспроизводящийся механизм реализации Мастерплана ? Готового ответа нет, есть несколько принципов.
1. конечный выбор за потребителем, жителем. Будет новое качество жизни, стандарт городской среды привлекательным по доступной для покупателей цене - будут реализовываться новые проекты. Останется основным заказчиком государство через сертификаты, ведомственные программы с критериями сроков сдачи и цены - будет преобладать комплексное освоение территорий типовой застройкой. По большому счету, это вызов всей нашей региональной политике - смогут ли край, город через развитие университетов, инноваций, проектов в сфере культуры, развитие общественных пространств удержать и привлечь новые ресурсы - человеческие, интеллектуальные, инвестиционные, дающие новое качество спроса на городскую среду, в т.ч. жилье.»
-----------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Спрос на жилье определяется не только желанием купить квартиру в новом Мастер - плановском проекте, где все красиво и изумительно, наверное, много людей хотели бы жить в периметральной малоэтажной застройке с благоустроенными дворами-садами с фонтанчиками и тд. Но спрос, в основном, определяется наличием денег у покупателя, а статистика показывает, что у Пермского среднего и массового покупателя денег хватает, что бы совершать сделки по цене от 1 млн. 300 тыс. до 2 млн. 900 тыс. рублей, формируя среднюю цену сделки в диапазоне от 2 млн. до 2 млн. 500 тыс. рублей. И это не значит, что потребитель не хочет жить в квартирах с большей площадью или в более престижном районе, или в более современном доме! Это значит, что у людей нет денег! У тех людей, для которых Правительство РФ в лице Минрегиона составило целевые показатели ввода жилья в Пермском крае - нет денег! Да, так банально - нет денег!
• Есть еще один замечательный пример, который важен для понимания, почему отсутствие реальных планов городских властей на увеличение объемов строительства, будет отрицательно сказываться на экономическом положении города в целом. Рассмотрим пример того, как принимается решение о покупке квартиры среднестатистическим городским покупателем:
• Первое, что делает каждый - это оценивает цену предложений на рынке тех объектов, которые интересуют потребителя.
• Второе, происходит оценка своих финансовых возможностей. Детально оценивается разрыв в цене между стоимостью существующего жилья и приобретаемым объектом. Поскольку в 90 % сделок - это сделки связанные с улучшением жилищных условий, кода продается имеющаяся квартира или комната и путем доплаты приобретается новое жилье, такой разрыв в среднем составляет от 300 до 600 тыс. рублей.
• Третье, принимается решение о приобретении или отказе от приобретения новой квартиры, а происходит это в основном при увеличении разрыва в цене между старой и новой квартирой.
• Вывод печален. Отказ от покупки по причине отсутствия доступных предложений, как правило, ведет простой трате сбережений покупателей. И если деньги направленные на приобретение жилья - это деньги, вкладываемые в экономику России, поскольку строительство новых объектов почти полностью ведется из отечественных материалов, то деньги, потраченные на потребительском рынке товаров не первой необходимости - это средства направленные в китайскую экономику. (Комментарий - А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«2.необходимо максимальное развитие конкуренции в сфере градостроительства - между проектировщиками, архитекторами и, конечно, девелоперами, застройщиками.»
-----------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Такая конкуренция возможна там, где для этих хозяйствующих субъектов есть рынок. А в Перми рынок с каждым годом съеживается. (Комментарий - А.М.)
----------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«3.возможно, главное: основная идея Мастерплана, идея развития города на одном берегу, должна высвободить значительный общественный ресурс - через сокращение потребности инвестиций в освоение новых территорий. Не надо на правом берегу Камы, в в районах Ивы -3 и 4, Вышки - Восток, Бахаревки и т.п. строить новые инженерные сети, дороги, социальную инфраструктуру, а потом всё это ещё и содержать. Высвободившиеся средства можно и нужно направлять на реновацию изрядно подветшавших территорий сложившейся застройки. Прежде всего капремонт жилья, приведение в нормативное состояние детских садов, реконструкцию общественных пространств- парков и скверов, дорог - и уже в соответствии с тем же Мастерпланом.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Идея развития города на одном Левом берегу, пожалуй, самая безумная и самая вредная для Перми в целом. С этой идеей должны бороться горожане всеми доступными законными методами. Реализация этой идеи убьет не только Правобережную часть города, но и весь город в целом.
• Городские власти вводят население в заблуждение, что, мол, развивая только один берег - Левый, удастся сэкономить на сетях, которые не надо будет строить на Правом берегу, что сократится потребность в инвестициях на освоение новых территорий.
• Это явный политический бред. Ни какого технического обоснования у таких рассуждений быть не может. Дело в том, что Пермь имеет избыточные мощности по всем основным сетям инженерно - технического обеспечения. Город планировался в советские времена на общее количество жителей = 1 млн. 300 тыс. человек. Сегодня реально в Перми проживает около 830 тыс. человек. Зачем нам новые сети? Новые сети, с новыми прокладками нам нужны только на магистральных направлениях и то не так, неэкономно , как показано в Генплане. Но то, что нам действительно необходимо, так это качественно содержать то, что имеем в наличии! Надеюсь, от этих обязанностей городские власти не откажутся!
• Строить нужно так, чтобы не тянуть километрами инженерные коммуникации, а надо выбирать площадки рядом с существующими. И как раз избыток таких коммуникаций имеется в тех районах города, где Мастер - план не видит никакого развития! Это бред! (Комментарий - А.М.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
«И здесь надо прекращать обманывать себя, а мы делаем это как минимум дважды:
- формируя бюджет по фактическому поступлению, недофинансируем реальную потребность того же капремонта жилья, не закладываем реальный масштаб проблем, недооцениваем риски, как впрочем, и не закладываем развитие новых территорий - и как бы вроде от принимаемых градостроительных решений эффективность расходов бюджета не меняется - денег-то всё равно нет
-устанавливая единый по городу размер платы за подключение вне зависимости от места реализации инвестпроекта , на самом деле дотируем расширенное развитие за счет жителей сложившихся районов застройки (и неважно, центр это или Закамск, если поставки тепла, воды обеспечены сетями, насосными, ЦТП).
----------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• О развитии каких «новых территориях» идет речь? Пермь это вообще одна сплошная территория, которая требует развития. И желательно, что бы это развитие шло в русле тех капитальных вложений, которые страна вкладывала на протяжении последних 100 лет. Да, именно, 100 лет! А тогда зачем спрашивается все эти поколения людей создавали наш город? Для того чтобы приехали Голландцы и сказали: «… здесь убрать, здесь поставить, здесь забыть… и тд.» Для этого?
• Если говорить о плате за подключение к сетям инженерно технического обеспечения ( речь идет о водоснабжении и канализации), то и в этом направлении власти города в лице наших депутатов - Городской Думы создали ситуацию при которой стоимость подключения одна из самых высоких в стране.
• Программа комплексного развития, Инвестиционная программа развития коммунальной инфраструктуры, вообще построены на том, чтобы соблюдались интересы «Новогор - Прикамье» и Пермводоканала. О Застройщиках явно не подумали, а то, как объяснить факт, когда у Вас 90% финансирования всей инфраструктуры в первом варианте вышеупомянутых программ - это плата за подключение к сетям? А в чем тогда роль Монополистов, если все инвестиции будут производиться застройщиками и в конечном итоге покупателями квартир? Это можно понять, когда идет речь о коммерческих проектах, строительстве нежилых, административных зданий. Но, в итоге написанные программы все равно не работают, оказалось, что нет такого количества желающих подключаться к сетям за такие деньги, когда на типовую 16 - ти этажку приходится 25 - 30 млн. рублей платы за подключение к водо - тепло- электроснабжению.
• Отношение городских властей к «Новогору» как к сетевой организации вызывает массу вопросов:
• Почему в Программе комплексного развития «Новогора» из первоначального варианта инвестиций в 15 млд. рублей, инвестиции самого «Новогора» составляют всего 750млн? А остальное платят горожане? А сам «Новогор» вкладываться не собирается? Но ведь ему целый бизнес отдали! Может пересмотреть положения Инвестиционной программы? Деньги на развитие сетей и найдутся! (Комментарий - А.М.)
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
А заметим при этом, что если освободить Застройщика от инфраструктурной нагрузки в том микрорайоне, в том квартале, где потребности в развитии этой инфраструктуры нет, то Застройщик-то и даст средства для приведения этой самой территории в порядок - причем поскольку все земли в районах сложившейся застройки отмежеваны и отведены под жилые дома, то даст жителям напрямую через соглашение с ними - на капитальный ремонт домов и благоустройство внутренних дворов.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• В сложившейся застройке строить тяжело, только проводить точечную застройку. (Комментарий А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
4. поскольку общественных денег на все и сразу не хватит, именно в те территории, где частный инвестор договаривается с населением и по сути снижает финансовую нагрузку на государство, должны точечно, акцентированно приходиться бюджетные инвестиции - на поддержку того же капремонта (но уже не 95/5 как сейчас, а например 50/50), на реконструкцию дорог, школ и садов.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• С этим сложно спорить, готов подписаться! (Комментарий А.М.)
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
Понимаю, какого качества работы, финансовых, инженерно-технических, организационных и правовых решений потребует такая технология от всех участников процесса, и власти прежде всего, но может именно это и есть модернизация?
5.к слову о модернизации. Очень нужна поддержка федерального центра - политическая, нормотворческая, финансовая.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕТНАРИЙ:
• Модернизация для России дело не новое. Правда, по-разному, в разные времена Мы слышали это название, но содержание оставалось прежним. Из терминов модернизация вспомним: индустриализация, коллективизация. Из более поздних: перестройка, ускорение. Исторические итоги мы знаем. ( Комментарий - А.М.)
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Аркадий Кац:
Что можно и нужно делать уже сейчас (и многое делается, к счастью!):
1. попробовать запустить проект по преобразованию на указанных выше принципах одной из территорий сформировавшейся застройки. Мастерплан дает по этому поводу некоторые рецепты и предложения - раздел 4.1., стр. 441-454. Очень аккуратно, ни шагу без понимания и согласия жителей!!! К счастью, защита от глупостей там приличная, как я уже говорил, - вся территория принадлежит жителям, отмежевана под жилые дома. Есть еще одна степень (как-то неслучайно все в мире) - я депутат гордумы от предложенной Мастерпланом территории (Крисанова/Плеханова - Ленина/Подгорная) и буду трижды осторожен. Цель проекта может звучать так: через преобразование территории, капремонт жилых домов, инвестиции в общественные и частные пространства добиться повышения качества жизни для проживающих там людей - рыночной стоимости их квартир, срока службы существующих домов и уровня благоустройства. Модернизационная повестка для власти и бизнеса должна дать людям реальное решение сегодняшних проблем.
2. В правила предоставления бюджетных средств на капремонт внести критерий , зависящий от размера внебюджетных средств: кто больше вкладывает, тот больше получает, при этом сегодняшний минимальный порог должен остаться неизменным - 5%
3. Отсмотреть внимательно производственные и инвестиционные планы ресурсоснабжающих организаций - убрать излишества, не предусмотренные Мастерпланом, снизив общую нагрузку на застройщиков, и устранить перекрестку.
4. Сделать реальную оценку незакрытых обязательств и рисков бюджета, посмотреть источники решения проблем, включая обращение к федералам.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
КОММЕНТАРИЙ:
• Когда речь идет о новом строительстве, градостроительстве вообще, в случае с нашим городом - территориальном планировании, в первую очередь мы должны понимать задачи, которые Мы должны решить, принимая новый Генеральный план развития города. Основная задача сформулирована в основных положениях федерального закона - Градостроительного кодекса РФ - это «Устойчивое развитие территории», именно развитие. При этом под развитием территории понимается и в том числе такая градостроительная деятельность, которая соответствует задачам, поставленным Федеральными органами исполнительной власти, Президентом РФ, Правительством РФ. Можно со всей уверенностью сказать, что если Мы будем развивать город в соответствии с рецептами Мастер-плана, то Нам этих задач не решить никогда. ( Комментарий - А.М.)