(Untitled)

[andanton]

Каждый год перед Рождеством я пытаюсь сделать в этом журнале что-то не вполне для меня типичное. Два года назад это был дайджест из 12 лучших опубликованных репортажей, год назад - дайджест из 12 лучших неопубликованных. Продолжая эту славную тенденцию, сегодня я должен был бы представить дайджест из 12 худших написанных работ, чтобы потом

Comments

[roland]

цены офигеть... у меня $550 за прекрасную квартирку на местном "Арбате" в центре Louisville, KY

[andanton]

не могу не согласиться с вашей оценкой. Но еще больше офигеть от того, как эти цены летят вверх. Рост стоимости жилья в Торонто за послдений год 10% на дома, 3% на квартиры. Это что-то чумовое и, конечно, тревожное.

[katren]

вы могли бы №3 ещё раз пояснить?
если жилец выплачивает все расходы, а банк берет 3.4% как вообще появляется прибыль?

[andanton]

Все приведенные в этом посте цифры близки к реальности. Я могу их еще раз уточнить. В настоящее время мои выплаты в банк, налог и квартплата (maintenance) составляют 1348 долларов в месяц, жильцы платят 1350. Доход - 2 доллара в месяц. Договор на два года, так что со следующего года cash-flow абсолютно точно станет отрицательным и будет около -25 долларов в месяц. Прибыль, однако, состоит в том, что я выплачиваю в банк процент - это пропадающая часть - и principal, уменьшая сумму своего долга. Каждый месяц сумма выплаты долга незначительно растет, а сумма процента банка незначительно уменьшается. В среднем за четыре года я выплачу порядка 18 тысяч долларов своего долга. Это мой чистый, как слеза ребенка, доход. Если цены на квартиры упадут, как нас пугают, на 10-15%, мне придется сдавать эту квартиру и дальше, невзирая на ее старение и операционные ежемесячные убытки. Если поднимутся - ее надо будет продавать и покупать новую

а кроме пожара, ничего непредвиденного?

[alexluluwest]

Я так понимаю, что различные траты на ремонты и улучшения у лендлордов возникают регулярно. И по моим расчетам - даже не для сдачи в аренду, а для жизни самому - всегда получалось, что рента мне хватало бы ровно на выплату банку. А поверх этого еще были бы налоги, страта фи, страховка, ремонты, прочие сборы страты на непредвиденные ремонты. И за пять лет накопленная equity как раз равнялась бы тому, насколько больше платится в случае владения по сравнению с рентом.
Если у Вас рент покрывает еще и страту с налогом - это уже здорово. Но вот со "снять" 20-25 тысяч проблема есть в том, что физически снять можно только продав, а при продаже еще возникают комиссии агентств и прочее, которые как раз съедают основную часть накопленной equity.
На http://www.greaterfool.ca/ много таких историй, присланных читателями - какая математика получилась в результате, после продажи уже.

Re: а кроме пожара, ничего непредвиденного?

[andanton]

Видите ли, я исследовал этот вопрос и разговаривал с теми, кто постоянно этим занимается. Даже в таком ненапряжном варианте вроде бы это выгодное дело. Разумеется, сдавать дом, да еще нелегалам или студентам намного выгоднее. Но вы правы, посмотрим, как оно все выйдет по итогам. Может быть, я и прогорю, это запросто. Но пока у меня строится еще одна инвестиционная квартира.

[jocose2012]

интересная сатья, спасибо!
в своем блоге я делаю похожий анализ о покупке дома в Калгари, правда этот моя первая недвижимость в Канаде, но я пришел во многом к схожим с вашими выводами.
в итоге решил ввязаться в ряды домовладельцев и на своей шкуре ощутить что это, а вы сделали следующий шаг - инвестировали в жилье.

вы уж пешите продолжение по возможности с обновленными фактами. очень интересно знать как развиваются события.

[andanton]

вы прочитали комменты дальше? Я там написал, ка кразвивались эти события. Сначала все стало плохо: жильцы устроили подар, а я не застраховал квартиру. Не потому что желал сэкономить, а просто по глупости. Я не знал, что это надо делать. Но, по великому счастью, пожарные приехали моментально, и пожар не пошел дальше моей квартиры. Потом эти жильцы съехали. И тут ко мне удача повернулась лицом: я сам без агентства нашел новых жильцов, и пока все идет нормально. Но на старте следующая чума: коне ралли подъема цен на недвижимость. Прибавьте к этому, что у меня зреет еще одна недвижимость где-то через год, потому что мы инвестировали еще и в строящуюся квартиру. Короче, это бизнес. И у него есть подъемы и провалы. Но это и не вложение в МММ с заранее известным результатом. Промежуточный вариант. Я надеюсь, что в итоге все сложится хорошо.

[jocose2012]

да, всегда читаю комменты у интересной статьи, из них порой узнаешь столько же сколько из самого поста ;)
"держать в курсе" я имел в виду апдейт через год-два-три, если будете продолжать вести свой журнал
спасибо!

[up_motion]

Не ну сравнили конечно,лондон с торонто...))) а как вы сдавали7с агентом или сами?

[andanton]

Что неправильного в моем сравнении? Я написал, что Торонто удобнее Лондона и качество жизни здесь выше. А в Лондоне зато дороже. Но зато намного больше культуры и развлечений.

Первый раз с агентом, второй сам. И продавать буду сам. Там слишком маленькая прибыль, чтобы давать что-то агенту.

[up_motion]

Торонто по сравнению с лондоном-деревня,а так ничего