Подробнее о кадастровом учёте жилья
В продолжение тем " Блог-тур в Управление Росреестра" и " Ударим реестром по кадастру: всем сосчитаться до 17 июля!".
Напомню, что в 2015 году все собственники жилья получат налоговые уведомления, рассчитанные по-новому: из кадастровой стоимости, приближённой к рыночной. Государство установило срок для сверки данных - 17 июля 2013 (правда, сейчас есть предложение продлить этот нереально сжатый срок).
Дело в том, что доступная в онлайне база данных кадастрового учёта содержит неимоверное количество систематических ошибок.
Для кого-то при этом в перспективе могут возникнуть проблемы, поэтому мы и поставили все вопросы о замеченных ошибках.
Наконец, за два дня до окончания срока, благодаря atner, Росреестр согласился на рабочую встречу всех заинтересованных лиц:
Совещание получилось весьма представительным:
- Татур Игорь Станиславович, директор филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Чувашской Республике» (он любезно предоставил свою территорию для этой встречи);
- Карпеева Екатерина Владимировна, руководитель Управления Росреестра по Чувашской Республике;
- Дубов Евгений Владиславович, заместитель руководителя Управления Росреестра по Чувашской Республике;
- Архипова Татьяна Леонидовна, заместитель начальника отдела Управления федеральной налоговой службы по Чувашской Республике;
- Новиков Алексей Александрович, заместитель министра информационной политики и массовых коммуникаций Чувашской Республики;
- а также неофициальные, но заинтересованные лица, включая пару-тройку блогеров :)
Забегая вперёд, скажу, что всё оказалось не так страшно, как предполагалось ранее.
Докладывать по существу дела пришлось мне - естественно, начал с патетики по поводу незащищённости гражданина от ошибок государственных органов. Потому что если конкретных чиновников призвать к ответу хотя и трудно, но возможно, то противостоять массовым системным проблемам - увы.
Для примера рассказал о копейке недоначисленного мне банком налога, о которой я полдня не мог отчитаться в налоговой, и под конец не один отдел вовсю ржал над моими приключениями... но закон есть закон...
Рассказал о том, как мне в налоговом уведомлении приписали лишний сарай, из-за чего налог увеличивался в пять раз.
Наконец, рассказал о наблюдаемых ошибках в базе ГКН, по которой гражданам и предлагалось свериться до 17 июля.
[Нажмите, чтобы увидеть примеры ошибок, если кому интересно...]Беглый анализ по нескольким городам выявил ряд типовых ошибок и проблем. Ошибки эти носят систематический характер, что, видимо, требует принятия решений на федеральном уровне. Дело в том, что по закону для исправления даже технических ошибок службам Росреестра требуется основание: заявление собственника или решение суда. А в наиболее распространённом случае - дублирование записей в ГКН - провести эту процедуру просто нереально (не потребуешь же со всех жильцов многоквартирного дома идти писать заявления).
1. Неполнота данных кадастрового учёта
- Огромное количество квартир отсутствуют в базе ГКН.
- Отсутствие сведений о кадастровой стоимости. Характерно для Нижнего Новгорода (например, дома по проспекту Ленина, 71 и 41).
- Отсутствие номеров квартир в строке адреса (видимо, в поле не помещается), например, вышеуказанные дома в Нижнем Новгороде.
- Сюда же отнесём неверное указание типа объекта недвижимости (далее ОН). Например, числится как квартира ОН 21:01:010802:2590 площадью 6,2 кв.м. - а на самом деле это кладовка в подвале, зарегистрированная как отдельный ОН собственника квартиры 21:01:010802:2328 (г Чебоксары, ул Мате Залка, д. 12 (2), 11). Такое наблюдается практически во всех домах г.Чебоксары, имеющих капитальные кладовые в подвалах.
2. Дублирование записей в ГКН.
Характеризуются наличием двух и более актуальных записей в ГКН об одном и том же ОН. При этом все записи с точки зрения базы данных ГКН являются актуальными (причём мы видим одну и ту же дату последнего изменения у всех дублей). Существенно, что ошибки возникают не для одиночных ОН, а сразу для всего многоквартирного дома.
Здесь выделяются следующие типы ошибок:
- В подавляющем большинстве случаев кадастровый номер первого дубля содержит нулевой номер кадастрового квартала. Как будто в спешке зарегистрировали их в качестве черновика, да так и остался черновик действующим до сих пор. Такие примеры наблюдаются в Чебоксарах:
* г Чебоксары, б-р А.Миттова, д. 5 - например, для квартиры 11 два дубля: 21:01:010902:5792 и 21:01:000000:48930.
* г Чебоксары, г Чебоксары, ул Мате Залка, д. 12 (1) - например, для квартиры 11 два дубля: 21:01:010802:2372 и 21:01:000000:22596.
- В других случаях имеет место дублирование регистрационных записей под разными номерами:
* г Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 56 (для квартиры 1 номера 21:01:030407:2023 и 21:01:030407:2031, причём во втором случае нет кадастровой стоимости).
- Повторная регистрация ОН (по всем признакам, из-за различного написания корпуса дома «(2)» или «(II)»).
Характерно, что в Ульяновске подобных проблем нет, так как там только буквенные обозначения корпусов, не допускающие различного написания.
А вот в Казани есть разные способы написания корпуса («г Казань, ул Сафиуллина, д 20, корп 1, кв 11» и «г Казань, ул Сафиуллина, д. 20 (2), 11»), но дублей из-за этого не обнаружено.
В Нижнем Новгороде (рассматривались дома по пр.Ленина) не только дублей не обнаружено, но и самих записей; а там, где они есть, невозможно разобраться, так как в детальном представлении не видно номера квартиры, см.п.1.
Зато в Чебоксарах можно ткнуть в любой дом с корпусами и обнаружить подобные дубли:
* 21:01:030407:1634 - г Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 56 (1), 1 - 1783619,8 руб;
* 21:01:030407:5197 - г Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 56 (I), 1 - 2711383,84 руб.
- Наиболее сложные случаи имеют место, когда к двоякому написанию корпуса добавилась смена кадастрового квартала. В результате в доме г.Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 корп.1 все квартиры имеют по 4 записи с разными номерами и стоимостью (остальные данные совпадают). Опустим аналогичные дубли для одноадресных кладовых в подвале, посмотрим только квартиры. Например, для квартиры 111 имеем:
* 21:01:020901:6201 - г Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 (1), 111 - 542705,43 руб
* 21:01:000000:21225 - г Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 (1), 111 - 542705,43 руб
* 21:01:020902:2238 - г Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 (I), 111 - 818990,92 руб
* 21:01:000000:48086 - г Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 (I), 111 - 818990,92 руб.
Следует особо подчеркнуть, что дубли:
- характерны для всех квартир в многоквартирном доме;
- являются действующими (по статусу в базе и времени последнего обновления);
- живут самостоятельной жизнью, как отдельно учитываемые ОН, и при этом даже оцениваются по-разному(!)
Последнее грозит обернуться самой большой проблемой для добропорядочных граждан. Если в приведённом выше примере собственнику квартиры (г.Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 56 корп.1, кв.1) придут одновременно два налоговых уведомления, причём на суммы, отличающиеся почти вдвое, что он будет делать? Идти в суд? Так весь дом окажется в подобном положении!
Наконец, есть и совсем странные комплексные ошибки. Например, по адресу г Чебоксары, ул Университетская, д.7, кв.11 зарегистрировано две записи: 21:01:010106:4221 (107,8 кв.м., 3993793,8 руб) и 21:01:010106:4190 (33,1 кв.м., 1811986,68 руб); а на карте Росреестра оба номера находятся в доме Ахазова, 2... в то время как по адресу Университетская, д. 7 вообще обнаруживается детский сад, а не многоквартирный дом :)
3. Неадекватная оценка кадастровой стоимости
Характерна для всех рассмотренных городов. Понятно, что соседние дома могут иметь разное качество и разную рыночную цену. Но чтобы кадастровая стоимость квадратного метра различалась в разы - это ненормально. А сейчас имеем, что стоимость многих новостроек сильно занижена, в то время как старые ветхие хрущёвки имеют цену более 45 тысяч за кв.м.
Также замечено влияние количества комнат и общей площади на кадастровую стоимость. Так, в старом доме Чебоксары, пр-т Мира, 29 стоимость квадратного метра меняется от 35 тыс. для трёхкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. до 44 тыс. для однокомнатной площадью 30 кв.м. Правильно ли это? Мне представляется, что нет.
Представители Росреестра ужаснулись, "как всё свалено в одну кучу", и стали постепенно прояснять ситуацию.
Итак, для новой системы налогообложения нужна экспертная оценка кадастровой стоимости, а для оценки все данные по объектам недвижимости должны быть, наконец-то, переведены в компьютерную форму. Поскольку до сих пор этого не было, по всей стране до конца 2012 года проводилась огромная работа по инвентаризации недвижимости. Проделывал её Росреестр (кадастровая палата ныне вошла в его состав). Нас интересует тернистый путь учётных данных. Он таков:
1) По всей Чувашии в 28 отделениях "Техинвентаризации" (БТИ) бумажные архивы записей отсканированы в .jpg.
2) .jpg переданы в нижегородский центр обработки данных (ЦОД), где информацию, читая с них, ВРУЧНУЮ вводили в базу данных (ЦОД работал на все субъекты региона, кроме Татарстана и самого Нижнего Новгорода, где эта работа была проделана ранее в качестве пилотного проекта). Вполне естественно, что при этом возникали массовые ошибки, в том числе дублирование записей из-за различного написания адресов (дома с корпусами), о которых я говорил ранее.
Масштабы дублей поражают. Достаточно отметить, что в старой базе данных ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость) было около 495 тыс. записей, а теперь, во вновь сформированной базе данных ГКН (государственного кадастра недвижимости) получилось около 600 тысяч записей!
Руководство Росреестра сообщило нам, что на сегодня уже удалены около 50 тысяч дублей.
То есть ничего нового я здесь не открыл, они все проблемы прекрасно знают и работают над ними. Главное - успеть в срок, что очень не просто.
3) Следующая беда произошла из-за того, что свежесформированная база данных с кучей ошибок и дублей была в пожарном порядке отправлена стороннему подрядчику (в нашем случае - профессиональному московскому оценщику ЗАО ИФК «Солид»). И он оценил. В том числе и дубли. В том числе используя дополнительные данные, полученные не только от Управления Росреестра по ЧР и филиала Кадастровой палаты, но и от администраций районов и даже риэлтеров. Поэтому возникла и упомянутая разница в оценке даже дублей одного и того же объекта, не говоря уж о разнице соседних домов (по ряду домов оценщику не были известны материалы стен и т.п., поэтому оценка получилась неполной).
4) Теперь база данных, содержащая, корме первоначальных ошибок, ещё и ошибки оценщика, находится в работе у Росреестра. Медленно, но верно, ошибки исправляются. Результат, напомню, можно видеть здесь.
Указанные выше дубли всё ещё остались, но меня это уже не беспокоит. Потому что см. ниже.
5) В ФНС (Федеральную налоговую службу) ошибки попасть не должны, клянётся Росреестр. Потому что перед отправкой в ФНС исправленной базы ГКН будет ещё одна контрольная сверка.
Можно успокоить многих людей - завышенной оценки практически не наблюдается. Правда, до указанного срока 17 июля всё-таки кое-кто успел оспорить стоимость - аж трое! :) И все их претензии удовлетворены.
Новостью для меня было то, что при разнице рыночной и кадастровой стоимости менее 30% экспертное заключение не обязательно. А больше - уже плати независимому оценщику за экспертизу. Для маленькой квартиры такая операция не окупится за несколько лет, невыгодно пересматривать кадастровую стоимость при небольшой разнице...
Зато у многих квартиры оценены необоснованно низко (в разы меньше рыночной стоимости). Никто переоценивать их сейчас не будет, поэтому кому-то повезло, а кто-то в ближайшие годы будет завидовать соседу.
Согласно закону, срок подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра ограничен шестью месяцами со дня внесения оценки в ГКН. В правительстве сейчас рассматривается предложение продлить этот срок, хотя бы на время переходного периода к новой системе.
В Комиссию по Чувашской республике можно обратиться по телефону 317149 (Чебоксары, ул.Эльменя, 4а, кабинет 111).
И снова напомню порядок налогообложения. Татьяна Леонидовна сообщила нам, что уже начата рассылка налоговых уведомлений за прошлый год. Пока налог исчисляется, как и раньше, по инвентаризационной стоимости. И за этот год будет так же. А вот в 2015 мы получим уведомления за 2014 год уже по кадастровой стоимости. То есть времени ещё достаточно для исправления всех ошибок. А там и пять лет не за горами (максимально допустимый срок переоценки недвижимости, а так могут и раньше пересчитать в соответствии с рынком).
Евгений Владиславович, как ответственный за информационные системы, дал ряд интригующих пояснений.
Так, оказалось, что именно дубли с нулевым кадастровым кварталом в номере являются приоритетными (первыми и наиболее "законными"). Несмотря на то, что в них нарушен сам иерархический принцип формирования кадастрового номера. Сейчас в Росреестре ждут официального решения по политике изменения и удаления кадастровых номеров.
Ещё есть, кстати, такая фишка: раньше БТИ округляло площадь до двух знаков после запятой, теперь Росреестр - до одного. Соответственно, с этим может быть связано изменение кадастровой стоимости (в том числе и в большую сторону). Это не ошибка, это нормально, соответствует нормативным актам.
К великому огоорчению, оказалось, что предусмотренная на сайте Росреестра система сообщения об ошибках (по Ctrl+Enter), которую я тщательно описал в предыдущем посте, так и не заработала. Рекомендуют вместо этого воспользоваться сервисом "Обращения граждан".
Также он напомнил нам о возможности заказа справок через Интернет (это стоит всего 150 рублей; очный способ получения справки дороже).
Наконец, крупные владельцы недвижимости (или риэлторы) могут за символическую плату оформить абонементную подписку на слежение за разными объектами. Вплоть до SMS-информирования о любых изменениях (как извещают банки об операциях по счетам).
Ну а я, в свою очередь, настоятельно рекомендовал активнее использовать форум на-связи и не бояться острых комментариев. Форум есть форум! А пользы будет много для всех.
Upd: видеосюжет от НТРК Чувашии:
Резюме:
- с Росреестром можно и нужно дружить;
- записи о своей недвижимости надо проверить;
- о дублях беспокоиться не надо, вопрос, можно сказать, почти решённый;
- беспокоиться надо, если указана неверная площадь или другие данные - тогда надо подать заявление на исправление технической ошибки (записаться на приём, указав услугу "исправление технической ошибки", и прийти туда со всеми нужными документами на квартиру. Без заявления такую ошибку не найдут;
- по всем другим вопросам используйте сервис "Обращения граждан";
- если завышена цена, то теперь уже поздно (но, вероятно, законодатели скоро продлят этот срок, потому что проблемы есть по всей России); главное - не пропустить следующий срок переоценки. В любом случае в Комиссию по Чувашской республике можно обратиться по телефону 317149 (Чебоксары, ул.Эльменя, 4а, кабинет 111);
- следите за новостями на форуме.
Upd: Росреестр о нашем круглом столе (вот только зачем к правильной ссылке на пост добавлять ссылку на календарь, не понимаю ;) ).
Напомню, что в 2015 году все собственники жилья получат налоговые уведомления, рассчитанные по-новому: из кадастровой стоимости, приближённой к рыночной. Государство установило срок для сверки данных - 17 июля 2013 (правда, сейчас есть предложение продлить этот нереально сжатый срок).
Дело в том, что доступная в онлайне база данных кадастрового учёта содержит неимоверное количество систематических ошибок.
Для кого-то при этом в перспективе могут возникнуть проблемы, поэтому мы и поставили все вопросы о замеченных ошибках.
Наконец, за два дня до окончания срока, благодаря atner, Росреестр согласился на рабочую встречу всех заинтересованных лиц:
Совещание получилось весьма представительным:
- Татур Игорь Станиславович, директор филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Чувашской Республике» (он любезно предоставил свою территорию для этой встречи);
- Карпеева Екатерина Владимировна, руководитель Управления Росреестра по Чувашской Республике;
- Дубов Евгений Владиславович, заместитель руководителя Управления Росреестра по Чувашской Республике;
- Архипова Татьяна Леонидовна, заместитель начальника отдела Управления федеральной налоговой службы по Чувашской Республике;
- Новиков Алексей Александрович, заместитель министра информационной политики и массовых коммуникаций Чувашской Республики;
- а также неофициальные, но заинтересованные лица, включая пару-тройку блогеров :)
Забегая вперёд, скажу, что всё оказалось не так страшно, как предполагалось ранее.
Докладывать по существу дела пришлось мне - естественно, начал с патетики по поводу незащищённости гражданина от ошибок государственных органов. Потому что если конкретных чиновников призвать к ответу хотя и трудно, но возможно, то противостоять массовым системным проблемам - увы.
Для примера рассказал о копейке недоначисленного мне банком налога, о которой я полдня не мог отчитаться в налоговой, и под конец не один отдел вовсю ржал над моими приключениями... но закон есть закон...
Рассказал о том, как мне в налоговом уведомлении приписали лишний сарай, из-за чего налог увеличивался в пять раз.
Наконец, рассказал о наблюдаемых ошибках в базе ГКН, по которой гражданам и предлагалось свериться до 17 июля.
[Нажмите, чтобы увидеть примеры ошибок, если кому интересно...]Беглый анализ по нескольким городам выявил ряд типовых ошибок и проблем. Ошибки эти носят систематический характер, что, видимо, требует принятия решений на федеральном уровне. Дело в том, что по закону для исправления даже технических ошибок службам Росреестра требуется основание: заявление собственника или решение суда. А в наиболее распространённом случае - дублирование записей в ГКН - провести эту процедуру просто нереально (не потребуешь же со всех жильцов многоквартирного дома идти писать заявления).
1. Неполнота данных кадастрового учёта
- Огромное количество квартир отсутствуют в базе ГКН.
- Отсутствие сведений о кадастровой стоимости. Характерно для Нижнего Новгорода (например, дома по проспекту Ленина, 71 и 41).
- Отсутствие номеров квартир в строке адреса (видимо, в поле не помещается), например, вышеуказанные дома в Нижнем Новгороде.
- Сюда же отнесём неверное указание типа объекта недвижимости (далее ОН). Например, числится как квартира ОН 21:01:010802:2590 площадью 6,2 кв.м. - а на самом деле это кладовка в подвале, зарегистрированная как отдельный ОН собственника квартиры 21:01:010802:2328 (г Чебоксары, ул Мате Залка, д. 12 (2), 11). Такое наблюдается практически во всех домах г.Чебоксары, имеющих капитальные кладовые в подвалах.
2. Дублирование записей в ГКН.
Характеризуются наличием двух и более актуальных записей в ГКН об одном и том же ОН. При этом все записи с точки зрения базы данных ГКН являются актуальными (причём мы видим одну и ту же дату последнего изменения у всех дублей). Существенно, что ошибки возникают не для одиночных ОН, а сразу для всего многоквартирного дома.
Здесь выделяются следующие типы ошибок:
- В подавляющем большинстве случаев кадастровый номер первого дубля содержит нулевой номер кадастрового квартала. Как будто в спешке зарегистрировали их в качестве черновика, да так и остался черновик действующим до сих пор. Такие примеры наблюдаются в Чебоксарах:
* г Чебоксары, б-р А.Миттова, д. 5 - например, для квартиры 11 два дубля: 21:01:010902:5792 и 21:01:000000:48930.
* г Чебоксары, г Чебоксары, ул Мате Залка, д. 12 (1) - например, для квартиры 11 два дубля: 21:01:010802:2372 и 21:01:000000:22596.
- В других случаях имеет место дублирование регистрационных записей под разными номерами:
* г Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 56 (для квартиры 1 номера 21:01:030407:2023 и 21:01:030407:2031, причём во втором случае нет кадастровой стоимости).
- Повторная регистрация ОН (по всем признакам, из-за различного написания корпуса дома «(2)» или «(II)»).
Характерно, что в Ульяновске подобных проблем нет, так как там только буквенные обозначения корпусов, не допускающие различного написания.
А вот в Казани есть разные способы написания корпуса («г Казань, ул Сафиуллина, д 20, корп 1, кв 11» и «г Казань, ул Сафиуллина, д. 20 (2), 11»), но дублей из-за этого не обнаружено.
В Нижнем Новгороде (рассматривались дома по пр.Ленина) не только дублей не обнаружено, но и самих записей; а там, где они есть, невозможно разобраться, так как в детальном представлении не видно номера квартиры, см.п.1.
Зато в Чебоксарах можно ткнуть в любой дом с корпусами и обнаружить подобные дубли:
* 21:01:030407:1634 - г Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 56 (1), 1 - 1783619,8 руб;
* 21:01:030407:5197 - г Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 56 (I), 1 - 2711383,84 руб.
- Наиболее сложные случаи имеют место, когда к двоякому написанию корпуса добавилась смена кадастрового квартала. В результате в доме г.Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 корп.1 все квартиры имеют по 4 записи с разными номерами и стоимостью (остальные данные совпадают). Опустим аналогичные дубли для одноадресных кладовых в подвале, посмотрим только квартиры. Например, для квартиры 111 имеем:
* 21:01:020901:6201 - г Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 (1), 111 - 542705,43 руб
* 21:01:000000:21225 - г Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 (1), 111 - 542705,43 руб
* 21:01:020902:2238 - г Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 (I), 111 - 818990,92 руб
* 21:01:000000:48086 - г Чебоксары, ул Хевешская, д. 17 (I), 111 - 818990,92 руб.
Следует особо подчеркнуть, что дубли:
- характерны для всех квартир в многоквартирном доме;
- являются действующими (по статусу в базе и времени последнего обновления);
- живут самостоятельной жизнью, как отдельно учитываемые ОН, и при этом даже оцениваются по-разному(!)
Последнее грозит обернуться самой большой проблемой для добропорядочных граждан. Если в приведённом выше примере собственнику квартиры (г.Чебоксары, пр-кт Тракторостроителей, д. 56 корп.1, кв.1) придут одновременно два налоговых уведомления, причём на суммы, отличающиеся почти вдвое, что он будет делать? Идти в суд? Так весь дом окажется в подобном положении!
Наконец, есть и совсем странные комплексные ошибки. Например, по адресу г Чебоксары, ул Университетская, д.7, кв.11 зарегистрировано две записи: 21:01:010106:4221 (107,8 кв.м., 3993793,8 руб) и 21:01:010106:4190 (33,1 кв.м., 1811986,68 руб); а на карте Росреестра оба номера находятся в доме Ахазова, 2... в то время как по адресу Университетская, д. 7 вообще обнаруживается детский сад, а не многоквартирный дом :)
3. Неадекватная оценка кадастровой стоимости
Характерна для всех рассмотренных городов. Понятно, что соседние дома могут иметь разное качество и разную рыночную цену. Но чтобы кадастровая стоимость квадратного метра различалась в разы - это ненормально. А сейчас имеем, что стоимость многих новостроек сильно занижена, в то время как старые ветхие хрущёвки имеют цену более 45 тысяч за кв.м.
Также замечено влияние количества комнат и общей площади на кадастровую стоимость. Так, в старом доме Чебоксары, пр-т Мира, 29 стоимость квадратного метра меняется от 35 тыс. для трёхкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. до 44 тыс. для однокомнатной площадью 30 кв.м. Правильно ли это? Мне представляется, что нет.
Представители Росреестра ужаснулись, "как всё свалено в одну кучу", и стали постепенно прояснять ситуацию.
Итак, для новой системы налогообложения нужна экспертная оценка кадастровой стоимости, а для оценки все данные по объектам недвижимости должны быть, наконец-то, переведены в компьютерную форму. Поскольку до сих пор этого не было, по всей стране до конца 2012 года проводилась огромная работа по инвентаризации недвижимости. Проделывал её Росреестр (кадастровая палата ныне вошла в его состав). Нас интересует тернистый путь учётных данных. Он таков:
1) По всей Чувашии в 28 отделениях "Техинвентаризации" (БТИ) бумажные архивы записей отсканированы в .jpg.
2) .jpg переданы в нижегородский центр обработки данных (ЦОД), где информацию, читая с них, ВРУЧНУЮ вводили в базу данных (ЦОД работал на все субъекты региона, кроме Татарстана и самого Нижнего Новгорода, где эта работа была проделана ранее в качестве пилотного проекта). Вполне естественно, что при этом возникали массовые ошибки, в том числе дублирование записей из-за различного написания адресов (дома с корпусами), о которых я говорил ранее.
Масштабы дублей поражают. Достаточно отметить, что в старой базе данных ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость) было около 495 тыс. записей, а теперь, во вновь сформированной базе данных ГКН (государственного кадастра недвижимости) получилось около 600 тысяч записей!
Руководство Росреестра сообщило нам, что на сегодня уже удалены около 50 тысяч дублей.
То есть ничего нового я здесь не открыл, они все проблемы прекрасно знают и работают над ними. Главное - успеть в срок, что очень не просто.
3) Следующая беда произошла из-за того, что свежесформированная база данных с кучей ошибок и дублей была в пожарном порядке отправлена стороннему подрядчику (в нашем случае - профессиональному московскому оценщику ЗАО ИФК «Солид»). И он оценил. В том числе и дубли. В том числе используя дополнительные данные, полученные не только от Управления Росреестра по ЧР и филиала Кадастровой палаты, но и от администраций районов и даже риэлтеров. Поэтому возникла и упомянутая разница в оценке даже дублей одного и того же объекта, не говоря уж о разнице соседних домов (по ряду домов оценщику не были известны материалы стен и т.п., поэтому оценка получилась неполной).
4) Теперь база данных, содержащая, корме первоначальных ошибок, ещё и ошибки оценщика, находится в работе у Росреестра. Медленно, но верно, ошибки исправляются. Результат, напомню, можно видеть здесь.
Указанные выше дубли всё ещё остались, но меня это уже не беспокоит. Потому что см. ниже.
5) В ФНС (Федеральную налоговую службу) ошибки попасть не должны, клянётся Росреестр. Потому что перед отправкой в ФНС исправленной базы ГКН будет ещё одна контрольная сверка.
Можно успокоить многих людей - завышенной оценки практически не наблюдается. Правда, до указанного срока 17 июля всё-таки кое-кто успел оспорить стоимость - аж трое! :) И все их претензии удовлетворены.
Новостью для меня было то, что при разнице рыночной и кадастровой стоимости менее 30% экспертное заключение не обязательно. А больше - уже плати независимому оценщику за экспертизу. Для маленькой квартиры такая операция не окупится за несколько лет, невыгодно пересматривать кадастровую стоимость при небольшой разнице...
Зато у многих квартиры оценены необоснованно низко (в разы меньше рыночной стоимости). Никто переоценивать их сейчас не будет, поэтому кому-то повезло, а кто-то в ближайшие годы будет завидовать соседу.
Согласно закону, срок подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра ограничен шестью месяцами со дня внесения оценки в ГКН. В правительстве сейчас рассматривается предложение продлить этот срок, хотя бы на время переходного периода к новой системе.
В Комиссию по Чувашской республике можно обратиться по телефону 317149 (Чебоксары, ул.Эльменя, 4а, кабинет 111).
И снова напомню порядок налогообложения. Татьяна Леонидовна сообщила нам, что уже начата рассылка налоговых уведомлений за прошлый год. Пока налог исчисляется, как и раньше, по инвентаризационной стоимости. И за этот год будет так же. А вот в 2015 мы получим уведомления за 2014 год уже по кадастровой стоимости. То есть времени ещё достаточно для исправления всех ошибок. А там и пять лет не за горами (максимально допустимый срок переоценки недвижимости, а так могут и раньше пересчитать в соответствии с рынком).
Евгений Владиславович, как ответственный за информационные системы, дал ряд интригующих пояснений.
Так, оказалось, что именно дубли с нулевым кадастровым кварталом в номере являются приоритетными (первыми и наиболее "законными"). Несмотря на то, что в них нарушен сам иерархический принцип формирования кадастрового номера. Сейчас в Росреестре ждут официального решения по политике изменения и удаления кадастровых номеров.
Ещё есть, кстати, такая фишка: раньше БТИ округляло площадь до двух знаков после запятой, теперь Росреестр - до одного. Соответственно, с этим может быть связано изменение кадастровой стоимости (в том числе и в большую сторону). Это не ошибка, это нормально, соответствует нормативным актам.
К великому огоорчению, оказалось, что предусмотренная на сайте Росреестра система сообщения об ошибках (по Ctrl+Enter), которую я тщательно описал в предыдущем посте, так и не заработала. Рекомендуют вместо этого воспользоваться сервисом "Обращения граждан".
Также он напомнил нам о возможности заказа справок через Интернет (это стоит всего 150 рублей; очный способ получения справки дороже).
Наконец, крупные владельцы недвижимости (или риэлторы) могут за символическую плату оформить абонементную подписку на слежение за разными объектами. Вплоть до SMS-информирования о любых изменениях (как извещают банки об операциях по счетам).
Ну а я, в свою очередь, настоятельно рекомендовал активнее использовать форум на-связи и не бояться острых комментариев. Форум есть форум! А пользы будет много для всех.
Upd: видеосюжет от НТРК Чувашии:
Click to viewРезюме:
- с Росреестром можно и нужно дружить;
- записи о своей недвижимости надо проверить;
- о дублях беспокоиться не надо, вопрос, можно сказать, почти решённый;
- беспокоиться надо, если указана неверная площадь или другие данные - тогда надо подать заявление на исправление технической ошибки (записаться на приём, указав услугу "исправление технической ошибки", и прийти туда со всеми нужными документами на квартиру. Без заявления такую ошибку не найдут;
- по всем другим вопросам используйте сервис "Обращения граждан";
- если завышена цена, то теперь уже поздно (но, вероятно, законодатели скоро продлят этот срок, потому что проблемы есть по всей России); главное - не пропустить следующий срок переоценки. В любом случае в Комиссию по Чувашской республике можно обратиться по телефону 317149 (Чебоксары, ул.Эльменя, 4а, кабинет 111);
- следите за новостями на форуме.
Upd: Росреестр о нашем круглом столе (вот только зачем к правильной ссылке на пост добавлять ссылку на календарь, не понимаю ;) ).