Тайны ипотеки
Именно ипотеке придаётся очень серьёзное значение в современной экономике. На столько серьёзное, что В.В. Путин лично в ручном режиме регулирует этот инструмент, создавая и продлевая всякие льготные программы и законодательные инициативы. Почему?
Ипотека - это кредит на длительный срок под залог недвижимости. На поверхности лежит понимание, что от стоимости ипотеки зависит, например, стоимость капитального строительства, а следовательно, стоимость создания новых производств, новых рабочих мест, да и услуги многие принято оказывать в помещениях.
Кстати, на самом деле, смягчение условий по ипотеке стоимость капитального строительства увеличивает. А значит, и стоимость создания новых производств. Ниже я расскажу, почему.
Ключевое отличие ипотеки от других кредитов - залог недвижимости. Без него ипотека была бы обычным кредитом, ну на длительный срок. Обеспечение позволяет банкам выдавать ипотеку совсем не так как кредит.
Когда заёмщик берёт ипотеку, он должен оплатить первый взнос. Это важно. Это не просто требование банка к финансовой устойчивости заёмщика и прочее маркетинговое, для банка крайне важно, чтобы первоначальный взнос был, и он был не менее 15%. Банк делает оценку стоимости недвижимости и он может занизить оценку ради этих процентов, или просто отказать в запрашиваемой сумме, это его дело. Но эти проценты очень важны для банка.
Потому что банк зарабатывает на первоначальном взносе такую же сумму. Когда заёмщик выплатит продавцу недвижимости первоначальный взнос, а банк доплатит продавцу оставшуюся сумму, у продавца будут деньги, у покупателя обязательства, а у банка - закладная на дом.
Представим для круглого счёта, что дом стоит 10 млн. руб. Первоначальный взнос 2 млн. руб, ипотека 8 млн. руб. Банк получает выплаты по процентам за ипотеку на 8 млн. руб., казалось бы, первоначальный взнос никак банка не касается.
Но у банка на руках закладная на дом на 10 млн. руб. С этой закладной банк идёт на специальных аукцион и под залог недвижимости стоимостью 10 млн. руб. получает кредит на 10 млн. руб.
И эти деньги затем использует, чтобы выдать ещё несколько сотен потребительских кредитов, или ипотек, не важно. Банк заработал на процентах по ипотеке на 8 млн. руб, плюс ещё на процентах по кредитам на 10 млн. руб. Итого 18 млн., если не было вторичной ипотеки.
Если вам показалось, что это финансовая пирамида, то очень похоже.
От финансовой пирамиды эту схему отличает то, что во-первых, все кредиты чем-то обеспечены, и во-вторых не взносы новых участников идут на доход старых, а как-то наоборот. Но рухнуть такая система всё равно может, как вы, наверное, догадались. Пирамида же.
Стоимость недвижимости зависит от ставок по ипотекам. А ставки по ипотекам от ключевой ставки. Если среднестатистический гражданин может выплачивать половину своего дохода в ипотеку, то он и будет его выплачивать - просто потому что есть конкуренция за жильё и если не выплатишь ты - выплатит сосед. Поэтому снижение ставок по ипотеке всегда ведёт к удорожанию жилья.
Зато снижение ставок приводит к притоку денег в экономику. Ведь каждый новый вторичный кредит - это кредит от центрального банка, свежеотпечатанные деньги, запущенные в правильное дело. В приведённом выше примере в экономику вбросили до 10 млн. руб. Почему «до» - потому что банк может брать вторичные кредиты не только от ЦБ, но и от любых других инвесторов. И это саморегулируемый механизм - чем больше денег в экономике, тем более заинтересованы инвесторы, чтобы вложиться хоть куда-нибудь, а инвестиции в недвижимость всегда считаются низкодоходными, но надёжными. И чем меньше денег в экономике, тем больше напечатает ЦБ на покрытие этих кредитов. Удобно.
Именно поэтому ЦБ и лично В.В.Путин придают такую стратегическую важность ипотечному кредитованию - это не только социальная сфера и строительство, это один из важных способов накачать экономику деньгами. Автокредитование, даже если рассматривать автомобили стоимостью с хорошую усадьбу, такого эффекта не дадут из-за недолговечности залога и, соответственно, невозможности вторичного кредита. Не приходится говорить и о потребительских кредитах, а тем более кредитах на развитие промышленности - там вообще мало разницы с грантами и посевным (читай - безвозвратным) финансированием.
Каждый новый ипотечный кредит обеспечен стоимостью жилья. Если вдруг кто-то не сможет платить, придётся продавать закладную на дом. И можно представить себе, что будет, если цены на недвижимость пойдут вниз - недвижимость нельзя будет продать по изначальной стоимости, часть кредита останется непогашенной и у банка начнутся большие проблемы. Отсюда требование минимум 15% первоначального взноса, чтобы дом был заведомо дороже стоимости ипотеки.
Особенно пытливые могут найти в этой схеме положительную обратную связь. Это оценка недвижимости. Оценка недвижимости определяет, по какой цене банки будут выдавать ипотеку, оценка недвижимости определяет, сколько банк потом получит вторичного кредита. Чем дороже банк оценит недвижимость, тем больше он получит в рамках вторичного кредита. Многие банки в США в 2006-2007 годах в целях наживы выдавали ипотечные кредиты заведомо несостоятельным клиентам, закладные на которые затем использовались для получения новых кредитов, не обязательно ипотечных. Цены росли. Рейтинговые агентства присваивали высоченные рейтинги ипотечным долгам, которые можно было продать инвесторам или ФРС. А потом наступил 2007-й год и несколько ипотечных компаний в США обанкротились. Цены на жильё упали на треть. Накрыло всех.
У США есть ещё одно свойство, которое предопределило крах. В США кроме крайне низких ставок по кредитам ещё и крайне низкая инфляция. В России, например, средняя зарплата в 2008 - 18290р. В 2018 - 42550. Если гражданин работает средне и получает среднюю зарплату, то взяв ипотеку в 2008 году с платёжом в ползарплаты - 9145 р., через 10 лет, в 2018-м, он уже платит 21,5% от своей зарплаты, а вовсе не 50%. Соответственно, ему намного легче платить, и он, скорее всего, устойчиво выплачивает и даже, возможно, делает это раньше срока. И стоимость жилья тоже растёт как минимум на величину инфляции при прочих равных - на пол-зарплаты в 2018-м году уже можно купить дом в 2,3 раза дороже.
Средняя зарплата в России по годам в рублях.
То есть инфляция в России действует как защитный механизм для ипотечных кредитов (внезапно, да?). Даже если вдруг недвижимость в 2018 просядет на треть относительно 2017 года, это всё равно будет дороже, чем в 2008, а значит, банк спокойно продаст закладную и вернёт кредит. Российская ипотечная система в безопасности. Американская не очень.