Итоги. Недвижимость Москвы - февраль 2008 года.
Другие записи: День 2010.09.04, Точное время 09:59:00 | Как определить пик роста стоимости акций? | видео | Однажды я одела кашимировое
В феврале на московском рынке недвижимости получили еще большее развитие все тенденции, проявившиеся с началом 2008 года. Боязнь повышенных темпов инфляции и обесценивания денег, кризиса на российском фондовом рынке и спада мировой экономики, страх перед новым дефолтом, призрачной деноминацией рубля и возможными переменами в стране после выборов, вкупе привели к заметной активизации покупателей.
Застройщики и риэлторы не замедлили поднять ценники на квартиры. Нынешние события еще раз показывают, насколько недвижимость и цены в России зависят от психологических настроений людей, поспешивших вложить свои сбережения во что-то материальное, и купить квартиру пока есть такая возможность.
Очевидно, что в таких условиях продавцы жилья - как застройщики и риэлторы, так и частники на вторичном рынке - не замедлили поднять ценники на квартиры.
После почти 4% среднего прироста цен в январе было вполне очевидным, что февральский прирост окажется не меньше. В результате согласно аналитике среднее значение индекса стоимости жилья в Москве за февраль составило 4.677 пунктов, что превысило среднее значение индекса в январе на 4,2%. Если же оперировать не среднемесячными значениям индексов, а более оперативными еженедельными, то в конце февраля индекс стоимости вышел на отметку в 4.850 пунктов, что выше аналогичного показателя конца января на 5,8%.
Примечательно, что в отличие от второй половины 2007 года, когда рост цен на недвижимость в Москве носил во многом формальный характер за счет заметного снижения курса доллара, в этом году прирост ценовых показателей уже никак не завязан на курсы валют. Так по данным журнала о недвижимости Metrinfo.Ru рост рублевых цен на квартиры в Москве за февраль 2008 года составил 5,3%, то есть он находится на том же уровне, что и прирост цен в долларах. В итоге с начала 2008 года жилье в столице подорожало в среднем на 8%-10%, но есть и примеры квартир, прибавивших в цене по 15% и более.
Распределение февральского роста стоимости недвижимости в Москве по типам домов, комнатности квартир, округам и районам города позволяет увидеть явное превышение средних показателей в сегменте жилья эконом-класса. Так наибольший прирост пришелся на пятиэтажки и другие схожие по свойствам старые дома, причем как панельные и блочные, так и кирпичные, а также на типовую панель советского периода, основная масса которой - 9-ти и 12-ти этажные дома 70-х годов. По комнатности квартир в лидерах роста однокомнатные квартиры.
Нынешняя волна подорожания квартир еще раз подтвердила привило, на которое не раз указывали специалисты аналитического центра www.irn.ru. В периоды ажиотажного повышения цен на недвижимость наибольшей прирост приходится на самые недорогие квартиры, которым есть куда дорожать и которые первыми "вымываются" с рынка при возникновении ажиотажного спроса. Так и теперь прирост цен в сегменте "недорогого" жилья (20% наиболее дешевых квартир) оказался почти в 2 раза выше, чем в сегменте "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир).
В результате, если еще в конце 2007 года стоимость однокомнатной квартиры в Москве начиналась от 150-160 тысяч долларов, а в период коррекции цен летом 2007 года встречались предложения и по 120-130 тысяч, то теперь этот минимальный порог цены отдельного московского жилья подскочил до 180-200 тысяч, то есть почти на 20%. Впрочем, давно не новость, что в такие периоды самые недорогие (на фоне остального московского жилья) однокомнатные квартиры в старых домах подскакивают в цене сильнее всего.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU, еще одна волна сильного роста цен на квартиры в Москве может привести к последующему кризису на московском рынке недвижимости. Однако в нынешних условиях есть основания полагать, что до нового двукратного подорожания жилья в столице дело не дойдет, и февраль может оказаться последним месяцем ажиотажного повышения цен на московскую недвижимость.
Дело в том, что все психологические факторы, вызвавшие нынешний всплеск роста стоимости недвижимости в Москве носят кратковременный характер. В самом начале марта пройдут выборы Президента и страхи, вызванные боязнью перемен в стране, уйдут. Ситуация на российском фондовом рынке постепенно нормализуется, слухи забываются. В результате, уже в марте-апреле нынешний ценовой ажиотаж на московском рынке недвижимости может начать сходить на нет. Разумеется, в силу высокой инертности рынка недвижимости в марте статистика еще будет показывать заметный прирост показателей, однако пик ажиотажа, скорее всего, будет уже пройден.
Согласно прогнозу аналитического центра IRN.RU, сделанному в конце 2007 года, наиболее вероятная величина роста цен на квартиры в Москве в 2008 году - 15%-20%, причем во многом этот рост обусловлен инфляцией. Принимая во внимание нынешнее развитие событий, становится очевидным, что рынок использует весь свой потенциал для роста уже в течение первых 3-4 месяцев. Поэтому вполне логично ожидать окончательного спада нынешней волны повышения стоимости недвижимости в Москве к майским праздникам, после которых на рынке может начаться новая стагнация вплоть до конца 2008 года. В этот период также вполне естественно возникновение коррекции цен на недвижимость, как это было в 2007 году. В среднем глубина коррекции может составить 5%-10%, для наиболее переоцененных квартир - 15%-20%.
Анализ рынка недвижимости, проделанный разными специалистами и экспертами, нередко приводит к выводу, что сильный провал цен на жилье в столице сейчас невозможен. По мнению аналитического центра www.irn.ru во многом это так. Если цены на квартиры в Москве не загонят на уровень 8.000 - 10.000 долларов за метр, то все обойдется стагнацией и незначительной коррекцией цен вниз, как уже было ранее. А впоследствии инфляция и перенасыщенность страны деньгами все равно создадут новый восходящий тренд.
Тем не менее, следует понимать, что в отличие от прежних лет, когда исходные цены на московское жилье были символическими, сейчас потенциала для двукратного подорожания квартир в течение года уже нет. В статье "Препятствия на пути бурного роста цен" сотрудники аналитического центра IRN.RU выделили как минимум четыре причины, которые с каждым годом все сильнее будет задавать потолок для стоимости московских квартир.
Во-первых, все большая часть покупателей будет мигрировать из Москвы в Подмосковье: - бизнес-класс на рынок коттеджных поселков и таунхаусов, эконом-класс - на рынок новостроек Подмосковья. Инвестиционный спрос будет перемещаться в более перспективную региональную недвижимость, а также в зарубежную недвижимость. Более выгодную с экономической точки зрения альтернативу покупке квартиры будет составлять аренда жилья. А также при нынешних ценах на московские квартиры и проблемах с дешевыми западными деньгами ипотечная поддержка платежеспособного спроса может ослабнуть.
В результате, баланс на московском рынке недвижимости должен рано или поздно наступить. С большой долей уверенности можно утверждать, что это произойдет к майским праздникам, когда рынок израсходует весь потенциал для роста 2008 года и наступит период стагнации-стабилизации цен. Менее вероятен сценарий, согласно которому под давлением продавцов, стечением обстоятельств и иных факторов цены в этом году уйдут еще выше, но тогда над рынком нависнет более серьезная угроза последующего кризиса и более существенного провала цен впоследствии. Однако пока вероятность такого развития событий невелика.
/Личные Деньги/