Обзор рынка недвижимости столичного региона. Часть 4.
Другие записи: Маркетинг и описания ЗПИФ недвижимости. Часть 3. | Merrill Lynch: Достаточно ли предпосылок для начала роста на фондовых рынках? | Маркетинг и описания ЗПИФ недвижимости. Часть 1. | толерастия
(июль 2007 года. Часть4.)
Сколько стоит проект.
Составив портфель, компания заказывает его оценку. Оценка проекта зависит от многих факторов: расположения (центр или окраина города), доступа, зоны охвата (промышленная зона, жилой или деловой район), наличия оформленной документации и согласований, команды разработчиков проекта, рисков управления, отношений компании с местными властями.
Проекты оцениваются методом дисконтирования денежного потока, методом анализа будущего использования или методом остаточной стоимости земельного участка. Чем крупнее проект и чем дальше срок окончания строительства, тем больше риск и, соответственно, ставка дисконтирования или же запрашиваемая девелопером прибыль (при методе остатка), которая может достигать 25-30% и даже 35% для крупных проектов.
К примеру, проект “Коммунарка” (639 000 кв. м) ПИК пока не строится, сдача в эксплуатацию запланирована на 2011 г. На момент размещения он был оценен в $241,5 млн., ставка дисконтирования составила 25%. Проект микрорайона Юбилейный в Химках, оцененный в $75,2 млн., также не строится, но дисконт составил 16%. Это связано с тем, что его площадь почти в пять раз меньше - 137 500 кв. м, а сдача запланирована раньше - на 2007-2008 гг. Проект ПИК в подмосковном Дедовске на ул. Ногина, 1, площадью 13 500 кв. м готов на 28%, а сдан он будет уже в этом году, поэтому ставка дисконтирования у него составляет 14%.
Оценка проекта также сильно зависит от оценщика. “Ведомости” попросили двух оценщиков, директора департамента оценки коммерческой недвижимости American Appraisal Александра Гайдамаку и Яну Кузину из CB Richard Ellis / Noble Gibbons, определить стоимость гипотетического проекта - офисного центра общей площадью 100 000 кв. м, расположенного между Садовым и Третьим транспортным кольцом на свободном участке в 3 га. Оценка проводилась для трех этапов реализации проекта: участок свободен, разрешительная документация отсутствует; участок свободен, получены все необходимые разрешения, выполнены проектные работы; объект готов примерно на 50%, выполнены подготовительные работы, устройство фундаментов, монтаж подземной части, ведется монтаж надземной части.
Гайдамака считал методом дисконтирования денежного потока. Он принял продажную стоимость готового офиса равной $750 млн. (по $7500 за 1 кв. м). На первом этапе он оценил проект в $160 млн. (ставка дисконтирования - 19%, срок завершения - шесть лет), на втором - в $230 млн. (18%, пять лет), на третьем - в $450 млн. (15%, три года).
Кузина использовала метод остаточной стоимости. Продажную цену офиса она приняла равной $553 млн. На первом этапе она оценила проект в $121,5 млн. (период девелопмента - четыре года), на втором - в $156,9 млн (четыре года), а на третьем - в $330,4 млн. (один год и три месяца).
Оба оценщика оговариваются, что это очень грубые расчеты и при оценке реального объекта результаты могут существенно отличаться. В меморандумах AFID и ПИК инвесторы предупреждены, что оценка может не совпасть с реальной рыночной ценой проектов.
Сколько стоит бумага.
Отношение рыночной капитализации к стоимости портфеля у AFID при размещении составило 1,97 (стоимость портфеля - $3,7 млрд., капитализация - $7,3 млрд), а у ПИК - 1,4 (портфель - $8,8 млрд., капитализация - $12,3 млрд.). Вероятно, у AFID коэффициент выше, так как компания провела крупное IPO раньше, оттянув на себя часть спроса. У иностранных девелоперов он, как правило, составляет на момент размещения 1-1,2. Впрочем, коэффициент бывает и гораздо выше: согласно отчету Antanta Capital от 7 мая 2007 г., например, Eastern Property Holdings торговалась с коэффициентом 2,54, а Shenzhen Special Economic Zone Real Estate and Properties Group Co - 4,28.
У девелопера торговых центров РТМ, который разместился в РТС тоже в мае, коэффициент оказался гораздо ниже. Портфель компании в 546 720 кв. м Colliers International оценила в $548,6 млн, а саму компанию организаторы - в $350-438 млн. Отношение получилось 0,64-0,8. Однако компания была вынуждена снизить ценовой коридор из-за переоценки активов. Директор департамента оценки Colliers International Полина Кондратенко рассказала, что первоначально РТМ оценила стоимость проектов, а не своей доли в них, которая была немного меньше. В итоге инвесторы оценили РТМ в $310 млн. (без учета опциона организаторов), а коэффициент составил 0,57. Низкий показатель объясняется высокой долговой нагрузкой РТМ. Прибыль компании до уплаты налогов за девять месяцев 2006 г. составила $149,8 млн., а задолженность - $315 млн.
У ПИК тоже высокая задолженность: прибыль компании до уплаты налогов в 2006 г. составила $419,4 млн., а задолженность - $922 млн. Зато отношение задолженности к стоимости портфеля у ПИК гораздо ниже, чем у РТМ. У AFID прибыль и задолженность составляют $113,3 млн. и $83,6 млн. соответственно.
Помимо портфеля и финансовых показателей на оценку компании влияют и узнаваемость бренда, и опыт менеджмента. Схемы определения капитализации компании нет. Оценка субъективна, тем более что акции российских девелоперов для западных инвесторов - продукт повышенного спроса.
Повышенный спрос рождает предложение. О планах выйти на биржу в ближайшие год-полтора заявили “СТ Групп” Александра Чигиринского, “СТТ Групп” Шалвы Чигиринского и MLP, принадлежащая структурам Александра Мамута и Виктора Вексельберга.
Обзор московского рынка недвижимости по итогам первого полугодия 2007 года.
Недвижимость Москвы
В июне 07
К дек 06
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)
4.095 пункт.
- 2,3 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)
- 0,83 % / мес
-1,6 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)
- 0 ,21 б / деп
-6,9 б/д
Итоги первого полугодия на московском рынке недвижимости оставляют двоякое чувство. С одной стороны, все 6 месяцев рынок находился в состоянии стагнации, которая началась еще с конца прошлого года, все это время доминировал отрицательный ценовой тренд. С другой стороны, несмотря на астрономическую стоимость столичного жилья, и неоднократные разговоры и доводы о неизбежном падении цен, величина текущего снижения несколько смущает - в среднем всего несколько процентов за полгода. Так случится ли, наконец, настоящее падение цен на недвижимость или уже нет - этот вопрос по-прежнему остается самым актуальным как для покупателей и продавцов квартир, так и для всех профессиональных участников рынка недвижимости.
Формальная статистика действительно отражает очень незначительное падение показателей. Так индекс стоимости жилья снизился по сравнению с концом 2006 года примерно на 3%. Гораздо заметнее коррекция цен за этот период по отдельным типам жилья и районам - до 5% - 8%. Как правило, это низкокачественное жилье в малопрестижных районах города, неадекватно переоцененное во время ажиотажа 2006 года. Еще существеннее оказывается величина так называемой скрытой коррекции - вернувшиеся на рынок скидки и торг под конкретного покупателя. Это может добавить дополнительные 5%-10% к снижению цены. В итоге коррекция стоимости по отдельным домам и квартирам может доходить до 10%-15% и даже до 20%, но это имеет отношение только к части рынка.
Одним из наиболее примечательных результатов первого полугодия оказывается разнонаправленность ценовых трендов в разных сегментах жилья. При общей коррекции рынка вниз примерно в пятой части районов отмечается, напротив, рост цен, причем зачастую немалый - порядка 10% за последние 6 месяцев. Почти все эти районы относятся к центральному округу, в котором представлено по большей части дорогое качественное жилье.
Данное обстоятельство не является чем-то новым или необычным. Разнонаправленность ценовых трендов дорогого и типового жилья специалисты отмечали еще в период прошлой стагнации 2004 года. Только на этот раз из-за более масштабного ценового скачка в 2006 году дифференциация рынка оказывается еще более заметной. Дорогой и более инертный сегмент жилья, отстававший по темпам роста в период ажиотажа, нагоняет свое сейчас и продолжает расти в цене примерно по 1% месяц, несмотря на общую стагнацию рынка. При этом забежавший вперед сегмент типового и зачастую низкокачественного жилья оказывается вынужденным испытать коррекцию вниз примерно в тех же масштабах (а по отдельным объектам и квартирам даже более). Подобное поведение рынка хорошо отражается приведенными ниже индексами стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья.
Жилые дома в Москве
Июнь07
Дек06
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
3702
-4,8%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)
3786
-4,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
4094
-2,2%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
4034
-2,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)
4884
0,8%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
4604
-0,4%
Все панельные и блочные дома
3861
-3,8%
Все монолитные и кирпичные дома
4507
-0,6%
Квартиры в Москве
Июнь07
Дек06
Однокомнатные
3996
-4,5%
Двухкомнатные
4126
-2,6%
Трехкомнатные
4104
-0,1%
Многокомнатные
4518
1,5%
«Дорогое» и «дешевое» жилье в Москве
Июнь07
Дек06
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)
5900
3,2%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)
3228
-3,6%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")
1,83
7,1%