Про "юридическую чистоту" квартир - мифы и реальность.
Пост изначально писался для одного сообщества, но был признан общественно-полезным, в виду чего от комментаторов поступила просьба разместить его в открытом доступе.
Сейчас опять понабегут да понаукрадывают текстов всякие там издания да агентства недвижимости, ну да и ладно. С текстами по ювенальной юстиции я успешно отсудилась, компенсации получила весьма нехилые - значит, и в этот раз также поступим, есличо.
Итак.
Прочитала про "первых владельцев", "через нотариуса" и "все проверит банк" - и прям кровавые слезки из глаз.
Это псто-ликбез развенчания мифов про "юридическую чистоту" недвижимости. Кому интересно - велкам под кат. Там с наглядными примерами. Кому неинтересно - ну так кат же :)
Миф первый. Есть понятие "юридической чистоты" покупаемого объекта.
Нет такого понятия. Есть понятие "оценка и минимизация" рисков. Риски есть ВСЕГДА. "Абсолютно чистых" квартир не бывает, даже если Вы покупаете квартиру у подруги своей мамы, у которой та в собственности с 91 года.
Пример: Одна дама покупает у другой дамы квартиру. Дамы знакомы и дружат буквально с детского сада, обе уже почти на пенсии, последние лет 40 живут в одном и том же кооперативном доме, в одном подъезде, одна на 5 этаже, другая на восьмом, продавец - первая владелица своей квартиры. Ну какой тут может быть подвох?!
А вот может быть. Причем целых два.
Дело в том, что квартира, как я уже писала, в кооперативном доме, то бишь ЖСК. И приобреталась в браке. Но в далеком 1991 году тетечки из отдела, занимавшегося приватизацией квартир, мало что сами в своей работе понимали. И "приватизировали" все подряд, на что было подано заявление, - в том числе квартиры, которые приватизации не подлежали. Таким образом, у нашей почтенной продавца было розовенькое свидетельство о праве собственности на квартиру на основании приватизации. И все эти годы она искренне полагала, что квартира, полученная по приватизации - только ее. Так ей юристы сказали (и, в общем, правильно сказали-то!) Да только дом кооперативный! И ни о какой приватизации и личной собственности речи идти не могло, речь шла о совместно нажитом имуществе.
Почтенного продавца, к слову, этот вопрос тоже изрядно волновал. Потому что она помнила, что за квартиру-то платили в браке.
Поэтому при разводе, в 2006 году - на всякий случай! - она взяла у бывшего мужа бумажку о том, что "он не возражает против продажи квартиры". Не простую, а нотариально заверенную. "теперь-то квартира точно чиста!" - подумала продавец и успокоилась еще на 7 лет.
И все эти документы принесла подруге-покупательнице.
Как видим, никто никого не собирался обманывать. Ну и как бы негде обманывать-то! Первый владелец, сто лет знакомы, все на виду.
Засада настигла там, где не ждали - за три месяца до предстоящей продажи квартиры бывший муж умер. К моменту смерти он, к слову, успел обзавестись наследниками помимо дочери от первого брака. Которые, разумеется, обратились к нотариусу. Который, не будь дурак, подсказал им, что квартира-то в ЖСК, в которой счастливо живет первая супруга их отца - наполовину в отцовой собственности.
Продолжать?
Миф второй. Достаточно заказать выписку из ЕГРП о переходе прав и выписку из домовой книги (поквартирной карточки) - и все проверено, за что там платить? Ну, можно еще у продавцов потребовать справки из ПНД и НД.
Ну да, вы увидите там, что квартира была получена А в порядке выкупа от города, от А перешла к Б в порядке наследства, от Б к В путем покупки в ипотеку, от В к Г по дарению, который и продает, А, Б и В выписались из квартиры по новым адресам, Г здоров, аки лось.
Что эта информация даст? Да ровным счетом НИ-ЧЕ-ГО. Вы не увидите там, что А покупал квартиру в браке, что Б был не единственным наследником, что В оплатил квартиру материнским капиталом и не выделил долю детям. А Г… ну с Г все отлично, и на учете в диспансерах он правда не состоит. Зато лежал по принудительной госпитализации в ПБ № 8 полгода назад. Просто сразу после выписки переехал, а из старого диспансера в новый карточку передать не успели. Бывает.
Миф третий. Когда история квартиры не теряется в веках, а вся на ладони, и покупается квартира у первых владельцев - то ничего проверять не надо, все и так понятно.
Прям свежий пример: приватизация 2015 года, куда уж свежее. Выписка из домовой книги, предоставленная продавцом, - чистейшая.
Проверка по судебным базам показывает внезапно судебный процесс по выписке продавцом бывшего мужа из квартиры в 2014 году. Дальнейшие раскопки приводят к розыскному делу на бывшего мужа 2008 года. Еще две недели телодвижений, поездок по архивам, запросов и вытрясаний информации из сотрудников правоохранительных органов - и вуаля! бывший муж обнаруживается в колонии в Архангельской области, откуда освобождается через полгода, факту выписки весьма удивлен и собирается оспаривать приватизацию.
Стоимость квартиры, к слову, - 14 000 000 рублей.
Миф четвертый. Нотариус все проверит.
Лично я знаю в Москве трех, ну, с натяжкой, четырех нотариусов, которые в недвижимости действительно_понимают. И у них - огромный поток. Остальные формально смотрят документы по последней сделке и всё. Те же, кто разбирается - они реально огромные молодцы, но большую часть работы у них делают помощники. Кроме того, нотариус пользуется лишь официальными источниками информации, он не будет заказывать справки из центрального адресного бюро, поднимать архивы по домовым книгам и часами рыть судебные базы, особенно если фамилия продавца - Кузнецов.
Миф пятый. У меня ипотека, мне все проверит банк.
Три раза хаха.
Пример: мы сейчас покупаем клиенту квартиру, «проверенную» 1 год назад банком Дельтакредит. Застрахованную по комплексному ипотечному страхованию в РГС. Еще и «Инкомом», до кучи, «проверенную».
История у квартиры, на первый взгляд, любо-дорого посмотреть: приобреталась квартира нынешними собственниками у первых владельцев. Первые владельцы - муж с женой, получена квартира в порядке приватизации. Две дочери написали отказ от приватизации (=получили право пожизненного проживания в квартире), но из квартиры выехали до сделки.
При втором взгляде на документы обнаруживаем, что одна из дочерей отказалась от приватизации по нотариальному отказу позже даты самой приватизации (приватизация 2008 года, отказ датирован 2009). Ну то есть в документе явно опечатка, но КАК ЭТО МОЖНО БЫЛО ПРОПУСТИТЬ?! Банк, страховая и «Инком» развели руками - ну пропустили, но это ж просто опечатка. И все бы ничего, если бы спустя всего год после написания отказа с опечаткой нотариус, его удостоверивший (погуглите фамилию - Преображенский), не был бы объявлен в розыск, а его архив - сгорел. То есть это может быть уже не просто опечатка. Разыскали, в итоге, эту самую дочь (та еще детективная история), взяли от нее новое заявление, что свой отказ, данный тогда-то, подтверждает, претензий не имеет.
Третий взгляд на документы (добытые уже не вполне официальным путем) выявил вообще прекрасное - зарегистрированную аккурат после приватизации 5-летнюю дочь второй дочери. Интуиция сказала, что что-то здесь не то. Что «не то» выясняли недели две, так как сейчас и вторая дочь, и ее ребенок живут аж в Липецке, и поиск выходов на тамошние источники информации занял время. «Не то» оказалось в том, что до пяти лет ребенок ВООБЩЕ НИГДЕ не был зарегистрирован. А значит, у девочки было право на участие в приватизации, которым ее обделили. То есть лет через N выросший ребенок вполне может появиться на пороге квартиры и потребовать свою «долю». И суд встанет на его сторону.
Сейчас мы решаем с клиентом и липецкими резидентами, а также липецкой опекой вопрос о том, как бы извернуться, чтобы и сделку провести, и клиента моего обезопасить, ибо квартира мечты и свет без нее не мил.
Миф шестой. А я застрахую титул!
Вопрос первый: на сколько лет страховать будете? На три года, поди? А срок исковой давности начинает течь, собственно, не с момента сделки, а с момента, когда лицо узнало о нарушении его права. Несовершеннолетний, например, «узнает» об этом в 18 лет. Лицо, вышедшее из психушки - в момент выхода. И т.п. Вот и считайте, что обойдется дешевле.
Вопрос второй: как страховую выбирать будете? В крупных - сидят целые юридические отделы, задача которых - минимизировать выплаты. В мелких - страшно, если они не делают перестрахование ответственности.
А если обанкротится? Вот у меня у мужа, например, здоровье было в Оранте застраховано. Аккурат в середине банкротного процесса страховой случай произошел. Долго «радовались» выбору.
Вопрос третий: какие риски страховать будете? Страховая страхует только утрату права собственности. А от внезапно возникших прав пользования квартирой никто страховать Вас не будет.
Вопрос четвертый: Вы хорошо понимаете, что деньги Вы получите ТОЛЬКО после того, как вступит в силу решение суда об изъятии у Вас квартиры /ее части? И хорошо, если сразу после этого, а не после суда со страховой.
Вопрос пятый, бонусный: Вы хорошо понимаете, что страховка по комплексному ипотечному страхованию покрывает только сумму задолженности банку, но и только?
Миф седьмой. Услуги юриста по проверке квартиры стоят от 10 до 50 тысяч.
Ну, это не совсем миф. Я и правда знаю юристов и даже юридические компании, которые делают это за 10 тысяч. Но, с моей точки зрения, выписка из ЕГРП стоит 200 рублей, ну плюс 30 - комиссия. Итого 230 рублей. Но не 10 тысяч никак.
А серьезная проверка подразумевает, как минимум, коррупционирование сотрудников правоохранительных органов для целей добычи ценных сведений, только на это, в среднем, уходит от 20 до 30 тысяч за объект. Не говоря уже о самой работе.
Ну и бонусом к развенчанию мифов - краткий перечень того, что я обычно проверяю (там много полезного, пользуйтесь на здоровье). В смысле, это не все, что я проверяю, но, так сказать, базовое:
Ну и так, это уже побухтеть. «А я вот две квартиры сама купила - и ничего». Купить, уж простите, и дурак может. А вот чтоб купить и потом проблем не было….
Извините, у меня всё. На вопросы в комментах обещаю отвечать по мере загруженности (то есть очень_небыстро)
Сейчас опять понабегут да понаукрадывают текстов всякие там издания да агентства недвижимости, ну да и ладно. С текстами по ювенальной юстиции я успешно отсудилась, компенсации получила весьма нехилые - значит, и в этот раз также поступим, есличо.
Итак.
Прочитала про "первых владельцев", "через нотариуса" и "все проверит банк" - и прям кровавые слезки из глаз.
Это псто-ликбез развенчания мифов про "юридическую чистоту" недвижимости. Кому интересно - велкам под кат. Там с наглядными примерами. Кому неинтересно - ну так кат же :)
Миф первый. Есть понятие "юридической чистоты" покупаемого объекта.
Нет такого понятия. Есть понятие "оценка и минимизация" рисков. Риски есть ВСЕГДА. "Абсолютно чистых" квартир не бывает, даже если Вы покупаете квартиру у подруги своей мамы, у которой та в собственности с 91 года.
Пример: Одна дама покупает у другой дамы квартиру. Дамы знакомы и дружат буквально с детского сада, обе уже почти на пенсии, последние лет 40 живут в одном и том же кооперативном доме, в одном подъезде, одна на 5 этаже, другая на восьмом, продавец - первая владелица своей квартиры. Ну какой тут может быть подвох?!
А вот может быть. Причем целых два.
Дело в том, что квартира, как я уже писала, в кооперативном доме, то бишь ЖСК. И приобреталась в браке. Но в далеком 1991 году тетечки из отдела, занимавшегося приватизацией квартир, мало что сами в своей работе понимали. И "приватизировали" все подряд, на что было подано заявление, - в том числе квартиры, которые приватизации не подлежали. Таким образом, у нашей почтенной продавца было розовенькое свидетельство о праве собственности на квартиру на основании приватизации. И все эти годы она искренне полагала, что квартира, полученная по приватизации - только ее. Так ей юристы сказали (и, в общем, правильно сказали-то!) Да только дом кооперативный! И ни о какой приватизации и личной собственности речи идти не могло, речь шла о совместно нажитом имуществе.
Почтенного продавца, к слову, этот вопрос тоже изрядно волновал. Потому что она помнила, что за квартиру-то платили в браке.
Поэтому при разводе, в 2006 году - на всякий случай! - она взяла у бывшего мужа бумажку о том, что "он не возражает против продажи квартиры". Не простую, а нотариально заверенную. "теперь-то квартира точно чиста!" - подумала продавец и успокоилась еще на 7 лет.
И все эти документы принесла подруге-покупательнице.
Как видим, никто никого не собирался обманывать. Ну и как бы негде обманывать-то! Первый владелец, сто лет знакомы, все на виду.
Засада настигла там, где не ждали - за три месяца до предстоящей продажи квартиры бывший муж умер. К моменту смерти он, к слову, успел обзавестись наследниками помимо дочери от первого брака. Которые, разумеется, обратились к нотариусу. Который, не будь дурак, подсказал им, что квартира-то в ЖСК, в которой счастливо живет первая супруга их отца - наполовину в отцовой собственности.
Продолжать?
Миф второй. Достаточно заказать выписку из ЕГРП о переходе прав и выписку из домовой книги (поквартирной карточки) - и все проверено, за что там платить? Ну, можно еще у продавцов потребовать справки из ПНД и НД.
Ну да, вы увидите там, что квартира была получена А в порядке выкупа от города, от А перешла к Б в порядке наследства, от Б к В путем покупки в ипотеку, от В к Г по дарению, который и продает, А, Б и В выписались из квартиры по новым адресам, Г здоров, аки лось.
Что эта информация даст? Да ровным счетом НИ-ЧЕ-ГО. Вы не увидите там, что А покупал квартиру в браке, что Б был не единственным наследником, что В оплатил квартиру материнским капиталом и не выделил долю детям. А Г… ну с Г все отлично, и на учете в диспансерах он правда не состоит. Зато лежал по принудительной госпитализации в ПБ № 8 полгода назад. Просто сразу после выписки переехал, а из старого диспансера в новый карточку передать не успели. Бывает.
Миф третий. Когда история квартиры не теряется в веках, а вся на ладони, и покупается квартира у первых владельцев - то ничего проверять не надо, все и так понятно.
Прям свежий пример: приватизация 2015 года, куда уж свежее. Выписка из домовой книги, предоставленная продавцом, - чистейшая.
Проверка по судебным базам показывает внезапно судебный процесс по выписке продавцом бывшего мужа из квартиры в 2014 году. Дальнейшие раскопки приводят к розыскному делу на бывшего мужа 2008 года. Еще две недели телодвижений, поездок по архивам, запросов и вытрясаний информации из сотрудников правоохранительных органов - и вуаля! бывший муж обнаруживается в колонии в Архангельской области, откуда освобождается через полгода, факту выписки весьма удивлен и собирается оспаривать приватизацию.
Стоимость квартиры, к слову, - 14 000 000 рублей.
Миф четвертый. Нотариус все проверит.
Лично я знаю в Москве трех, ну, с натяжкой, четырех нотариусов, которые в недвижимости действительно_понимают. И у них - огромный поток. Остальные формально смотрят документы по последней сделке и всё. Те же, кто разбирается - они реально огромные молодцы, но большую часть работы у них делают помощники. Кроме того, нотариус пользуется лишь официальными источниками информации, он не будет заказывать справки из центрального адресного бюро, поднимать архивы по домовым книгам и часами рыть судебные базы, особенно если фамилия продавца - Кузнецов.
Миф пятый. У меня ипотека, мне все проверит банк.
Три раза хаха.
Пример: мы сейчас покупаем клиенту квартиру, «проверенную» 1 год назад банком Дельтакредит. Застрахованную по комплексному ипотечному страхованию в РГС. Еще и «Инкомом», до кучи, «проверенную».
История у квартиры, на первый взгляд, любо-дорого посмотреть: приобреталась квартира нынешними собственниками у первых владельцев. Первые владельцы - муж с женой, получена квартира в порядке приватизации. Две дочери написали отказ от приватизации (=получили право пожизненного проживания в квартире), но из квартиры выехали до сделки.
При втором взгляде на документы обнаруживаем, что одна из дочерей отказалась от приватизации по нотариальному отказу позже даты самой приватизации (приватизация 2008 года, отказ датирован 2009). Ну то есть в документе явно опечатка, но КАК ЭТО МОЖНО БЫЛО ПРОПУСТИТЬ?! Банк, страховая и «Инком» развели руками - ну пропустили, но это ж просто опечатка. И все бы ничего, если бы спустя всего год после написания отказа с опечаткой нотариус, его удостоверивший (погуглите фамилию - Преображенский), не был бы объявлен в розыск, а его архив - сгорел. То есть это может быть уже не просто опечатка. Разыскали, в итоге, эту самую дочь (та еще детективная история), взяли от нее новое заявление, что свой отказ, данный тогда-то, подтверждает, претензий не имеет.
Третий взгляд на документы (добытые уже не вполне официальным путем) выявил вообще прекрасное - зарегистрированную аккурат после приватизации 5-летнюю дочь второй дочери. Интуиция сказала, что что-то здесь не то. Что «не то» выясняли недели две, так как сейчас и вторая дочь, и ее ребенок живут аж в Липецке, и поиск выходов на тамошние источники информации занял время. «Не то» оказалось в том, что до пяти лет ребенок ВООБЩЕ НИГДЕ не был зарегистрирован. А значит, у девочки было право на участие в приватизации, которым ее обделили. То есть лет через N выросший ребенок вполне может появиться на пороге квартиры и потребовать свою «долю». И суд встанет на его сторону.
Сейчас мы решаем с клиентом и липецкими резидентами, а также липецкой опекой вопрос о том, как бы извернуться, чтобы и сделку провести, и клиента моего обезопасить, ибо квартира мечты и свет без нее не мил.
Миф шестой. А я застрахую титул!
Вопрос первый: на сколько лет страховать будете? На три года, поди? А срок исковой давности начинает течь, собственно, не с момента сделки, а с момента, когда лицо узнало о нарушении его права. Несовершеннолетний, например, «узнает» об этом в 18 лет. Лицо, вышедшее из психушки - в момент выхода. И т.п. Вот и считайте, что обойдется дешевле.
Вопрос второй: как страховую выбирать будете? В крупных - сидят целые юридические отделы, задача которых - минимизировать выплаты. В мелких - страшно, если они не делают перестрахование ответственности.
А если обанкротится? Вот у меня у мужа, например, здоровье было в Оранте застраховано. Аккурат в середине банкротного процесса страховой случай произошел. Долго «радовались» выбору.
Вопрос третий: какие риски страховать будете? Страховая страхует только утрату права собственности. А от внезапно возникших прав пользования квартирой никто страховать Вас не будет.
Вопрос четвертый: Вы хорошо понимаете, что деньги Вы получите ТОЛЬКО после того, как вступит в силу решение суда об изъятии у Вас квартиры /ее части? И хорошо, если сразу после этого, а не после суда со страховой.
Вопрос пятый, бонусный: Вы хорошо понимаете, что страховка по комплексному ипотечному страхованию покрывает только сумму задолженности банку, но и только?
Миф седьмой. Услуги юриста по проверке квартиры стоят от 10 до 50 тысяч.
Ну, это не совсем миф. Я и правда знаю юристов и даже юридические компании, которые делают это за 10 тысяч. Но, с моей точки зрения, выписка из ЕГРП стоит 200 рублей, ну плюс 30 - комиссия. Итого 230 рублей. Но не 10 тысяч никак.
А серьезная проверка подразумевает, как минимум, коррупционирование сотрудников правоохранительных органов для целей добычи ценных сведений, только на это, в среднем, уходит от 20 до 30 тысяч за объект. Не говоря уже о самой работе.
Ну и бонусом к развенчанию мифов - краткий перечень того, что я обычно проверяю (там много полезного, пользуйтесь на здоровье). В смысле, это не все, что я проверяю, но, так сказать, базовое:
- проверка действительности паспортов по базам ФМС (это открытая информация, доступна в сети). Один раз мы так выловили мошенника - «потерял» паспорт накануне сделки, а на сделку с ним пришел;
- проверка переходов прав в ЕГРП. Это тоже открытая информация, возможна через сайт Росреестра; здесь же я обычно заказываю справку о переходах у скоррумпированных сотрудников Росреестра - там видны различные нюансы в виде давно снятых арестов (почему накладывались - может быть весьма и весьма ценно), всякие «рабочие» пометки вида «в случае подачи документов на регистрацию уведомить господина Х») , а также иногда и краткая история квартиры до 1998 года;
- проверка квартиры по различным судебным базам - sudrf.ru, судебныерешения.рф, rospravosudie.com. Однажды интуиция, долго кричавшая мне, что что-то не так, успокоилась, отыскав приговор продавцу за мошенничество с квартирами, что позволило раскрутить клубок дальше, найти проблемную точку, а квартиру, в итоге, купить.
- Проверка продавца по базе арбитражных судов -kad.arbitr.ru. А вдруг продавец банкротится? Отмена сделки и привет.
- проверка ЕГРЮЛ на предмет зарегистрированных в квартире юрлиц и ИП (маски-шоу через год после покупки может оказаться неприятным сюрпризом);
- проверка и «перепроверка» справок из ПНД и НД, предоставленных продавцами;
- маниакальный поиск бывших мужей, возможных сонаследников и т.п. через соцсети;
- проверка продавца по базе судебных приставов - fssprus.ru (арест на квартиру в процессе сделки - не сильно приятный сюрприз, особенно если там цепочка альтернатив);
- добыча архивной выписки из домовой книги (закрытая информация) и информации из центрального адресного бюро (аналогично) - тут могут «всплыть» и выписанные в ПНИ, и непрописанные никуда несовершеннолетние дети и уголовное прошлое и много чего еще;
- при покупке дорогих квартир в центре - надо обязательно проверять, не отнесен ли дом к культурному наследию, а то ни стеночку передвинуть, ни окно заменить без стапиццот бумажек. Однажды ужасно внезапно таким вот «культурным наследием» оказалась ничем непримечательная сталинка-буханочка на Шаболовке. А ее великий архитектор строил.
Ну и так, это уже побухтеть. «А я вот две квартиры сама купила - и ничего». Купить, уж простите, и дурак может. А вот чтоб купить и потом проблем не было….
Извините, у меня всё. На вопросы в комментах обещаю отвечать по мере загруженности (то есть очень_небыстро)