Как самому получить земельный участок с торгами и без. Описываю алгоритм и нюансы
https://zen.yandex.ru/media/svoydomik/kak-samomu-poluchit-zemelnyi-uchastok-s-torgami-i-bez-opisyvaiu-algoritm-i-niuansy-5e9fe7b46c0a0274c76eaaf0
Я пишу про получение недорогих земельных участков, строительство домов и жизнь в деревне. Сейчас для многих особенно актуальной стала идея - перебраться за город, поэтому продолжаю делиться информацией по земле.
Итак, как показали комментарии к моим предыдущим постам, большинство читателей вообще не понимают, как эта кухня устроена, чем она регламентируется и какие у них есть права. Постараюсь слегка развеять туман. Потому что ни за что людям не приходится платить так дорого, как за отсутствие знаний и информации.
Какие законы и документы регламентируют процедуру получения земли
Если вы не в курсе, то в 2015 году произошла в РФ большая земельная реформа. Для основной массы граждан она прошла вообще незаметно, но на самом деле изменилось все очень и очень сильно. Как ни странно, в пользу интересов этих самых граждан, то есть нас с вами.
Что же произошло? Не вдаваясь в детали, обозначу главное - процедура выделения земли и отказа в таком выделении стала исчерпывающе прописана в основополагающем документе - Земельном Кодексе. Если до 2015 года администрация местная, которая землей распоряжается могла, сама придумать причины для того, чтобы вам отказать, то после 2015 все возможные причины перечислены в ЗК и администрация при отказе обязана указать одну из них.
Поиск начинаем с кадастровой карты
Как все устроено на местах
Человек с улицы, не имевший опыта общения с администрацией и земельными торгами, чаще всего уверен, что там все «куплено», «схвачено», кругом кумовство и сыновья прокурора. А глава администрации - это такой бай, который сидит на коврах, пьет кумыс и со своими нукерами охраняет цареву землю от пролетариев.
Все, кто проходил у меня обучение, с удивлением признавали тот факт, что на практике рулят не связи, кумовство и коррупция, а тупая бюрократия. Да, конечно, надо понимать, что механизмы игры с властью сильно зависят от уровня этой игры. Я не буду утверждать, что все просто устроено там, где цена вопроса десятки миллионов.
Но я пишу для простых людей, которым нужен простой обычный участок земли стоимости сильно меньшей. А на этом уровне главное правило - бюрократия. То есть грамотное следование букве законов. И знание рычагов воздействия на чиновников.
Администрация - это не клан падишаха, повязанный кровным родством. Это множество мелких чиновников и сотрудников, обязанных принимать решения в соответствии с правилами, законами и инструкциями. Которые знают, что за любое нарушение закона или инструкции - отвечать будут лично они от выговора и снижения премии, до увольнения и реального срока.
И поверьте моему опыту, тетеньке в земельном отделе или бухгалтерии, которая перекладывает сотни бумажек в день, совершенно не интересно нарушить какой-то очередной пункт инструкции и потом лично за это отвечать. Не имея никакой собственной выгоды в интересах неизвестно чьих друзей и родственников. Она про свою премию и пенсию думает, а не про подковерные расклады местных элит.
Недорогие участки есть и возле на некотором отдалении от крупного города
Наши госструктуры на нижних уровнях сейчас так шерстят всевозможными антикоррупционными проверками, что чиновники гораздо больше вас боятся что-то нарушить и попасть под проверку прокуратуры.
Поэтому в работе с получением земли рулит бюрократия и знание всех алгоритмов ее работы. А знакомства в администрации - полезный, но не главный бонус.
Общие принципы
Общие принципы получения гражданами неразграниченной(если грубо, то ничьей, которой распоряжается государство) земли изложены в Земельном Кодексе. В основном нас интересуют статьи 39.11-39.18 из главы V.1, которая и посвящена предоставлению земельных участков.
Вообще советую самим почитать ЗК, а я выделю тезисно основные полезные моменты. Алгоритм в общих чертах выглядит так.
Что делать вам?
Если вы хотите получить земельный участок, то:
- Нужно найти свободный от чьих-то прав участок
- Убедиться, что он попадает в разрешенную для строительства домов зону (где разрешено ИЖС или ЛПХ)
- Подготовить на него СРЗУ (схему расположения земельного участка)
- Написать в администрацию заявление на предоставление участка (само заявление можно подать лично или по доверенности, через МФЦ, на портале госуслуг или по почте)
На карте ПЗЗ вы проверяете зону вашего участка.
Как реагирует администрация
- Она принимает ваше заявление, проверяет его на соответствие всем положениям ЗК. Правильность оформления, то что этот участок не зарезервирован или не отдан кому-то еще, то что он попадает в разрешенную зону и не нарушает утвержденного плана развития территории.
- Если что-то нарушили из предыдущего пункта, то возвращает с обоснованным отказом ваше заявление.
- Если все ок, то размещает в местной газете и на сайте информацию о том, что некий гражданин (вы) претендует на получение данного конкретного участка и все желающие в течение 30 дней могут тоже претендовать на этот же участок.
- Если желающие найдутся и напишут заявление о том, что они тоже хотят этот участок, то администрация отказывает вам на этом основании. И начинает готовить аукцион, на котором за землю могут торговаться все желающие. Постановку на кадастровый учет участка администрация обязана выполнить за свой счет. Это прописано в ЗК.
- Если же других желающих не оказалось, то администрация выдает вам предварительное согласование на эту землю. И вы имеете право в течение двух лет получить участок. Но для этого уже вы за свой счет должны поставить его на кадастровый учет и написать заявление на предоставление земли с основанием в виде полученного предварительного согласования.
Так выглядит общий алгоритм процесса. Что здесь является сложным? По большому счету всему можно научиться. Я собственно и занимаюсь обучением желающих всему этому процессу. Сложных момента два:
- Найти свободный участок по картам
- Подготовить СРЗУ правильно
СРЗУ выгоднее всего научиться рисовать самому. Их понадобится не 2 и не 3
Наиболее творческой задачей является поиск свободной земли в хорошем месте. Тут надо знать много нюансов, уметь пользоваться документами и картами. Это приходит при обучении с опытом. Но обычно за пару уроков люди начинают понимать, где искать свободную землю. А она есть практически всегда.
Технически наиболее сложным является подготовка СРЗУ. Тут надо уметь работать со специальными программами для кадастровых инженеров. По большому счету для получения участка таких схем готовить не 2 и не 3 и дешевле научиться это делать самому, чем каждый раз платить кадастровому инженеру или грамотному человеку.
Кадастровые инженеры в среднем берут 5000 рублей за одну схему. Опытные люди обычно делают чуть дешевле, но все равно - выгоднее уметь это самому, особенно если хотите не один участок получить, а заниматься землей профессионально.
Да есть еще кривой сервис на росреестре, но он очень неудобен и схемы делает почти нечитабельные. Среди моих знакомых земельщиков никто им не пользуется.
Если вы пока не готовы самостоятельно искать землю
Всегда есть простой и быстрый способ - присоединиться к объявленному аукциону. В любом регионе они идут постоянно. И обычно за полчаса можно найти сотни их. Про то, как искать готовые аукционы в вашем районе - я записал 45-минутный видеоурок. Если вы совсем новичок - рекомендую начать с него.
Если вы хотите освоить получение земли и поиск участков профессионально, узнать все неочевидные нюансы, аукционные стратегии, принципы поиска свободной земли и научиться готовить СРЗУ самостоятельно, то я обучаю этому в индивидуальной форме. Обращайтесь в ВК или телеграм. Контакты в шапке канала.
Ну и для тех, кто пишет, что всему можно научиться самому и бесплатно - конечно можно. Я не спорю. Прочтите ЗК, разберитесь в нем, сходите на десяток аукционов, получите пару десятков отказов, познакомьтесь с местными чиновниками и наберете тот же самый опыт. Абсолютно бесплатно за пару лет. А тот, кто считает, что выгоднее в концентрированной форме воспользоваться чужим опытом - обращайтесь.