Ближайшие перспективы российского рынка ипотеки
В январе 2020 года среди потенциальных ипотечников проводился (https://www.rbc.ru/finances/01/02/2020/5e3305459a794765d741be6e) опрос, откуда они берут деньги на первый взнос по ипотеке.
Специфика опроса была довольно бестолковой с точки зрения адекватной статистики: можно было выбирать несколько вариантов. То есть, например, часть сбережений + материнский капитал, или материнский капитал + потребительский кредит, и так далее.
Так вот, по данным опроса, только у 60% были сбережения для первоначального взноса, которые могли покрыть его полностью или частично.
Повторю еще раз: у 40% людей, которые в феврале брали ипотеку, вообще не было собственных средств, даже для первоначального взноса.
Аж 20% хотели сделать это полностью или частично с помощью материнского капитала.
Еще 23% хотели отдать в залог банку другую свою недвижимость.
10% хотели взять потребительский кредит для первоначального взноса по ипотеке)
Еще раз повторю: из-за корявости опроса люди в большинстве случаев использовали комбинации источников для взноса.
То есть, на самом деле, людей с полной суммой по взносу было гораздо меньше половины, и многие хотели донабрать с помощью маткапитала или потребительского кредита.
Но все это было еще до коронакризиса. Потом ставки по кредитам сильно просели и начался ипотечный пампинг.
Теперь появилась первая статистика по новой структуре ипотечного кредитования.
Оказалось (https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2020/09/01/838479-rossiyane-kredit), что 5.5% первоначальных взносов было сделано с помощью потребкредитов. То есть, у покупателя квартиры вообще не было ни рубля для ее покупки.
Если сопоставить все это с опросом в январе, то приходим к выводу, что очень большая доля (как минимум треть) покупателей на рынке российской недвижимости сейчас вообще не имеет денег. Маткапитал, залог, потребкредит.
Очевидно, что это заемщики с повышенным уровнем кредитного риска. По факту, они просто выступают прослойкой, которая кидает квартиру на баланс банков и как бы снимает ее у них. С такими вводными значительная часть из этих людей не сможет выплатить свои ипотеки.
При всем при этом, чистая прибыль главного говностроера Москвы - компании ПИК, выросла в 2 раза. Они вообще стали главными бенефициарами постковидной кредитной накачки.
Вместе с тем, около трети всех застройщиков РФ обанкротились или испытывают трудности с достройкой своих объектов (растянули сроки). То есть, очевидно, происходит монополизация рынка. В руках таких компаний, как ПИК, накапливается все больше ресурсов и прибылей, а значит говностроя будет все больше и он будет все масштабней (фордизм в строительстве).
Все эти человейники «за чертой оседлости» пойдут прямиком на баланс банкам.
В общем, намечается очень мощный ипотечный пузырище в РФ.
Если ЦБ РФ будет повышать ставку (хотя бы на 3%), то все это сформирует эффект домино.
Ведь заемщикам без первоначального капитала нужно постоянно рефинансировать свои потребкредиты и кредитные карты. Желательно под все более низкий процент. Без этого они просто не протянут.
Так что любое повышение ставки ЦБ РФ (больше, чем на 1.5%) скорее всего приведет к подрыву пузыря цен на недвижимость.
Хотя еще вопрос, что сыграет быстрее: обесценивание рубля или сокращение ипотечного спроса)
Пузырь может лопнуть (спрос встать), а цены - остаться прежними из-за высокой инфляции.
@inflation_shock
Специфика опроса была довольно бестолковой с точки зрения адекватной статистики: можно было выбирать несколько вариантов. То есть, например, часть сбережений + материнский капитал, или материнский капитал + потребительский кредит, и так далее.
Так вот, по данным опроса, только у 60% были сбережения для первоначального взноса, которые могли покрыть его полностью или частично.
Повторю еще раз: у 40% людей, которые в феврале брали ипотеку, вообще не было собственных средств, даже для первоначального взноса.
Аж 20% хотели сделать это полностью или частично с помощью материнского капитала.
Еще 23% хотели отдать в залог банку другую свою недвижимость.
10% хотели взять потребительский кредит для первоначального взноса по ипотеке)
Еще раз повторю: из-за корявости опроса люди в большинстве случаев использовали комбинации источников для взноса.
То есть, на самом деле, людей с полной суммой по взносу было гораздо меньше половины, и многие хотели донабрать с помощью маткапитала или потребительского кредита.
Но все это было еще до коронакризиса. Потом ставки по кредитам сильно просели и начался ипотечный пампинг.
Теперь появилась первая статистика по новой структуре ипотечного кредитования.
Оказалось (https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2020/09/01/838479-rossiyane-kredit), что 5.5% первоначальных взносов было сделано с помощью потребкредитов. То есть, у покупателя квартиры вообще не было ни рубля для ее покупки.
Если сопоставить все это с опросом в январе, то приходим к выводу, что очень большая доля (как минимум треть) покупателей на рынке российской недвижимости сейчас вообще не имеет денег. Маткапитал, залог, потребкредит.
Очевидно, что это заемщики с повышенным уровнем кредитного риска. По факту, они просто выступают прослойкой, которая кидает квартиру на баланс банков и как бы снимает ее у них. С такими вводными значительная часть из этих людей не сможет выплатить свои ипотеки.
При всем при этом, чистая прибыль главного говностроера Москвы - компании ПИК, выросла в 2 раза. Они вообще стали главными бенефициарами постковидной кредитной накачки.
Вместе с тем, около трети всех застройщиков РФ обанкротились или испытывают трудности с достройкой своих объектов (растянули сроки). То есть, очевидно, происходит монополизация рынка. В руках таких компаний, как ПИК, накапливается все больше ресурсов и прибылей, а значит говностроя будет все больше и он будет все масштабней (фордизм в строительстве).
Все эти человейники «за чертой оседлости» пойдут прямиком на баланс банкам.
В общем, намечается очень мощный ипотечный пузырище в РФ.
Если ЦБ РФ будет повышать ставку (хотя бы на 3%), то все это сформирует эффект домино.
Ведь заемщикам без первоначального капитала нужно постоянно рефинансировать свои потребкредиты и кредитные карты. Желательно под все более низкий процент. Без этого они просто не протянут.
Так что любое повышение ставки ЦБ РФ (больше, чем на 1.5%) скорее всего приведет к подрыву пузыря цен на недвижимость.
Хотя еще вопрос, что сыграет быстрее: обесценивание рубля или сокращение ипотечного спроса)
Пузырь может лопнуть (спрос встать), а цены - остаться прежними из-за высокой инфляции.
@inflation_shock