i: Юридическая чистота сделки
ЧТО ТАКОЕ «ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА». Для полного спокойствия о судьбе ваших инвестиций в объекты недвижимости, будь то квартира, офис, отдельное здание или земельный участок, перед покупкой настоятельно рекомендуем тщательно проверить историю этого объекта, или как называют это профессионалы рынка недвижимости - провести проверку юридической чистоты сделки.
Термин «Юридическая чистота сделки», равно как и механизм этого процесса законодательно не определен в Украине, но часто используется, и не только на рынке недвижимости. Хотя первоначально термин «юридическая чистота» возник именно из риэлторской среды.
В силу неопределенности термина «юридическая чистота» каждый вкладывает в это понятие что-то свое. Попробуем унифицировать этот термин.Юридическая чистота означает сбор и анализ правовой, финансовой и другой информации об объекте начиная с истории его создания, смены собственников, информации о возможных нарушениях законодательства, судебных и юридических особенностях истории приобретения объекта недвижимости, с целью оценки благонадежности объекта недвижимости и прогноза рисков лишиться этого объекта недвижимости, а вместе с ним - и ваших инвестиций в него. Любое приобретение актива так или иначе связано с проверкой правомерности права владения и распоряжения активом, возникновения права собственности или иного права или обременения на этот актив.
КТО ПРОВЕРЯЕТ ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ СДЕЛКИ. Желательно, чтобы проверку юридической чистоты осуществляла независимая и не заинтересованная в сделке компания. Идеально, если такую компанию привлечет покупатель. Покупатель может использовать внутренний ресурс, в том числе юридическую службу вашего бизнеса для проверки юридической чистоты сделки. Но практический опыт проведения таких мероприятий показывает, что в некоторых случаях лучше отдать задачу на исполнение внешним компаниям, поручив внутренней юридической службе аудировать исполнение такой задачи. Привлекать можно как профессиональные риэлторские компании, так и юридические компании и детективные агентства.
Рекомендуем для проверки юридической чистоты сделки включить в круг вопросов следующие общие вопросы:
- Информация о продавце (его представителе): проверка полномочий и их законность
- Правомерность владения и распоряжение объектом недвижимости
- История создания / приобретения объекта недвижимости
- Цепочка прежних владельцев объекта недвижимости
- Проверка процедуры приватизации
- Наличие фактических обременений объекта недвижимости, существующих или прекративших свой срок действия
- Компетенция ограничений по распоряжению объектом недвижимости
Покупка объекта недвижимости связана с выяснение все ли разрешения и согласования были получены на этапе строительства / реконструкции / перепланировки / перестройки, и не было ли нарушения сроков в таких документах, наличие арестов, залогов, согласия супругов на покупку/отчуждение объекта недвижимости.
При покупке земли кроме истории приобретения земельного участка дополнительно изучается целевое назначение земельного участка, проверка правильности использования земли, основания для прекращения прав анна землю, проверка границ земельного участка по документам и по привязке к местности, проверка по владельцам соседних участков земли, наличие согласований, ограничения, наличие памятников истории и архитектуры на земельном участке, состоит ли земля на кадастровом учете и сверка кадастровых и фактических данных.
Доверять проверку юридической чистоты через Интернет - все равно что ставить диагноз по телефону.
Рекомендация: Не доверяйте проверку юридической чистоты сделки сомнительным контактам, найденным через Интернет, по которым у Вас нет рекомендаций как минимум двоих Ваших знакомых. Интернет допустим только для первичного обмена контактной информацией и назначения встречи.
Заключите договор на выполнение работ с компанией, которая осуществляет проверку юридической чистоты потенциального объекта. Результатом выполнения работ будет «отчет» или «заключение» о юридической чистоте потенциального объекта.
Хорошо, если эта компания застрахована от рисков, которые могут возникнуть в результате выполнения договора Исполнителем. Такую страховку как правило имеют компании, которые дорожат своей репутацией на рынке недвижимости.
Оставьте гарантийную сумму, которую Вы заплатите Исполнителю после проведения сделки и регистрации права собственности. Это может быть 10 - 15% от суммы договора.
Документы, которые передаете для проверки юридической чистоты, передавайте по акту приема-передачи, оригиналы документов не отдавайте, храните их у себя или у адвоката.
В разделе «ответственность» укажите защищающее Вас положение «Исполнитель возмещает прямые убытки, которые были понесены Заказчиком в результате ненадлежащим образом оказанных Исполнителем Услуг и/или ошибок, допущенных Исполнителем в результате оказания Услуг.».
РИСКИ. Как бы тщательно не проверялась юридическая чистота в сделке, остается вероятность риска. Это касается не только новосозданных объектов недвижимости, где строительная компания может вдруг обанкротиться. Вторичный рынок также содержит ряд рисков: чем больше раз объект недвижимости переходил из рук в руки, тем больше вероятность наличия «слабого звена» в цепочке приобретателей. «Слабым звеном» могут быть и фальшивые документы, справки, паспорта, ошибки регистраторов, нарушенные ранее права детей, инвалидов или пожилых людей, из-за которых сделка может быть признана недействительной по решению суда до последнего приобретателя. По украинскому ( как и по российскому) законодательству ни государство, ни участники сделки, включая риэлторов, не обязаны компенсировать ущерб, понесенный клиентом.
ВЫГОДА. Проверка юридической чистоты сделки выгодна не только покупателю, но и продавцу. Продавец, предлагая на рынок объект и заключение о юридической чистоте и истории приобретения объекта имеет больше шансов привлечь покупателей и инвесторов и будет только положительно влиять на принятие решения в пользу покупки объекта.
Добавим, что данные правила можно применять и к оценке потенциальных партнеров, с которыми Вы намерены начинать сотрудничество.
Экономия на таком важном этапе как проверка юридической чистоты сделки сопряжена с рисками, которые тем выше, чем большую сумму инвестиций вы вкладываете в эту сделку. Будьте бдительны. И удачного Вам инвестирования!
Специально для UBR
Термин «Юридическая чистота сделки», равно как и механизм этого процесса законодательно не определен в Украине, но часто используется, и не только на рынке недвижимости. Хотя первоначально термин «юридическая чистота» возник именно из риэлторской среды.
В силу неопределенности термина «юридическая чистота» каждый вкладывает в это понятие что-то свое. Попробуем унифицировать этот термин.Юридическая чистота означает сбор и анализ правовой, финансовой и другой информации об объекте начиная с истории его создания, смены собственников, информации о возможных нарушениях законодательства, судебных и юридических особенностях истории приобретения объекта недвижимости, с целью оценки благонадежности объекта недвижимости и прогноза рисков лишиться этого объекта недвижимости, а вместе с ним - и ваших инвестиций в него. Любое приобретение актива так или иначе связано с проверкой правомерности права владения и распоряжения активом, возникновения права собственности или иного права или обременения на этот актив.
КТО ПРОВЕРЯЕТ ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ СДЕЛКИ. Желательно, чтобы проверку юридической чистоты осуществляла независимая и не заинтересованная в сделке компания. Идеально, если такую компанию привлечет покупатель. Покупатель может использовать внутренний ресурс, в том числе юридическую службу вашего бизнеса для проверки юридической чистоты сделки. Но практический опыт проведения таких мероприятий показывает, что в некоторых случаях лучше отдать задачу на исполнение внешним компаниям, поручив внутренней юридической службе аудировать исполнение такой задачи. Привлекать можно как профессиональные риэлторские компании, так и юридические компании и детективные агентства.
Рекомендуем для проверки юридической чистоты сделки включить в круг вопросов следующие общие вопросы:
- Информация о продавце (его представителе): проверка полномочий и их законность
- Правомерность владения и распоряжение объектом недвижимости
- История создания / приобретения объекта недвижимости
- Цепочка прежних владельцев объекта недвижимости
- Проверка процедуры приватизации
- Наличие фактических обременений объекта недвижимости, существующих или прекративших свой срок действия
- Компетенция ограничений по распоряжению объектом недвижимости
Покупка объекта недвижимости связана с выяснение все ли разрешения и согласования были получены на этапе строительства / реконструкции / перепланировки / перестройки, и не было ли нарушения сроков в таких документах, наличие арестов, залогов, согласия супругов на покупку/отчуждение объекта недвижимости.
При покупке земли кроме истории приобретения земельного участка дополнительно изучается целевое назначение земельного участка, проверка правильности использования земли, основания для прекращения прав анна землю, проверка границ земельного участка по документам и по привязке к местности, проверка по владельцам соседних участков земли, наличие согласований, ограничения, наличие памятников истории и архитектуры на земельном участке, состоит ли земля на кадастровом учете и сверка кадастровых и фактических данных.
Доверять проверку юридической чистоты через Интернет - все равно что ставить диагноз по телефону.
Рекомендация: Не доверяйте проверку юридической чистоты сделки сомнительным контактам, найденным через Интернет, по которым у Вас нет рекомендаций как минимум двоих Ваших знакомых. Интернет допустим только для первичного обмена контактной информацией и назначения встречи.
Заключите договор на выполнение работ с компанией, которая осуществляет проверку юридической чистоты потенциального объекта. Результатом выполнения работ будет «отчет» или «заключение» о юридической чистоте потенциального объекта.
Хорошо, если эта компания застрахована от рисков, которые могут возникнуть в результате выполнения договора Исполнителем. Такую страховку как правило имеют компании, которые дорожат своей репутацией на рынке недвижимости.
Оставьте гарантийную сумму, которую Вы заплатите Исполнителю после проведения сделки и регистрации права собственности. Это может быть 10 - 15% от суммы договора.
Документы, которые передаете для проверки юридической чистоты, передавайте по акту приема-передачи, оригиналы документов не отдавайте, храните их у себя или у адвоката.
В разделе «ответственность» укажите защищающее Вас положение «Исполнитель возмещает прямые убытки, которые были понесены Заказчиком в результате ненадлежащим образом оказанных Исполнителем Услуг и/или ошибок, допущенных Исполнителем в результате оказания Услуг.».
РИСКИ. Как бы тщательно не проверялась юридическая чистота в сделке, остается вероятность риска. Это касается не только новосозданных объектов недвижимости, где строительная компания может вдруг обанкротиться. Вторичный рынок также содержит ряд рисков: чем больше раз объект недвижимости переходил из рук в руки, тем больше вероятность наличия «слабого звена» в цепочке приобретателей. «Слабым звеном» могут быть и фальшивые документы, справки, паспорта, ошибки регистраторов, нарушенные ранее права детей, инвалидов или пожилых людей, из-за которых сделка может быть признана недействительной по решению суда до последнего приобретателя. По украинскому ( как и по российскому) законодательству ни государство, ни участники сделки, включая риэлторов, не обязаны компенсировать ущерб, понесенный клиентом.
ВЫГОДА. Проверка юридической чистоты сделки выгодна не только покупателю, но и продавцу. Продавец, предлагая на рынок объект и заключение о юридической чистоте и истории приобретения объекта имеет больше шансов привлечь покупателей и инвесторов и будет только положительно влиять на принятие решения в пользу покупки объекта.
Добавим, что данные правила можно применять и к оценке потенциальных партнеров, с которыми Вы намерены начинать сотрудничество.
Экономия на таком важном этапе как проверка юридической чистоты сделки сопряжена с рисками, которые тем выше, чем большую сумму инвестиций вы вкладываете в эту сделку. Будьте бдительны. И удачного Вам инвестирования!
Специально для UBR