УК в доме с ТСЖ: плюсы и минусы
Часто при выборе объекта многие управляющие компании обходят стороной те дома, в которых функционируют ТСЖ. Это логично, поскольку по сути ТСЖ представляет собой собственную управляющую компанию при доме. Оно полностью осуществляет все функции по руководству и эксплуатации недвижимостью собственными силами. Тут, как говорится, двум медведям в одной берлоге не ужиться. Однако собственный опыт, накопленный компанией МАТОРИН, подсказывает, что это не всегда верно.
Список вопросов, которые должны решаться в процессе эксплуатации объекта, очень велик. На этой кухне вполне хватит места, чтобы здесь совершенно спокойно «ужились» две заинтересованные хозяйки-стороны.
Во-первых, любая компания, которая заключила договор об обслуживании объекта с «прямым» способом управления, обязательно в свое время столкнется с проблемами регулярного сбора общего собрания, которое необходимо при принятии любых важных решений, если они непосредственно затрагивают интересы дома. А без одобрения принимаемых решений большинством голосов собственников абсолютно все действия УК в этом направлении не будут иметь законной силы.
Во-вторых, при этом способе управления взаимодействие с собственниками осуществляется через общее оповещение каждого жителя, договор на управление также должен быть заключен с каждым жителем. Часто многие из важных и неотложных мероприятий откладываются до следующего собрания собственников, на котором, возможно, соберется «квота».
В третьих, с юридической стороны управляющая компания при подписании договора при «прямом» способе управления начинает правовые отношения с жителями МКД вне зависимости от их количества.
В большинстве случаев там, где уже имеются ТСЖ или ЖСК, подобные проблемы полностью отсутствуют, поскольку:
1. Интересы всех жителей представляет Правление, а управлением занимается Председатель, а также его помощники.
2. Все взаимодействие с жителями организуется также через Правление. Поэтому для решения любых вопросов, которые возникают в процессе эксплуатации объекта, обычно достаточно только получение согласия представителя ТСЖ, который имеет такие полномочия.
3. Для начала всех работ на новом объекте управления достаточно соответствующего положительного решения всех членов Правления, а также подписи председателя. А договор на обслуживание уже заключается с юридическим лицом, со всеми вытекающими из этого «сокращениями» трудозатрат по администрированию со стороны УК.
ТСЖ могут выступать в качестве заказчиков услуг по управлению объектом в целом, при этом сохраняя контроль за финансами и решение общих вопросов, или услуг по эксплуатации недвижимости, сохраняя функции по ее управлению.
Обычно на тех объектах, где уже функционируют ТСЖ и ЖСК, уровень самоорганизации собственников оказывается гораздо выше, чем на соседних объектах. Такая ситуация неизбежно отражается на качестве жизни каждого из собственников.
Конечно, случаи мошенничества и недобросовестности со стороны отдельных ТСЖ случаются. Обычно в таких случаях одним из условий вхождения на объект является проведение ремонтных и восстановительных работ, после выполнения которых недобросовестное ТСЖ перезаключают договор с новой УК. Такая ситуация может повторяться неоднократно, однако от этого защищает грамотный договор, который оградит обе стороны от такого соблазна.
Следует отметить, что на существующем уровне развития отрасли ЖКХ в России функционирование института ТСЖ можно рассматривать если не как плот, то точно как спасательный круг, с помощью которого можно успешно пережить эпоху затянувшегося реформирования отрасли.
Еще статьи по теме на сайте matorin-un.ru