Еще раз о лицензировании управляющих компаний
Несколько раз хотел сделать разбор закона о лицензировании управляющих компаний, но все руки что называется не доходили. Но оказывается весьма подробный разбор уже сделан и выложен на сайте Дом и Двор. Хотя я редко прибегаю к чистой копипасте, но в данном случае опубликую почти полностью, потому что разбор того стоит. В качестве ведения напомню, что проект закона о лицензировании управляющих компаний написан людьми, которые судя по всему имеют очень слабое представление о сфере управления недвижимостью и правах собственников помещений. В связи с чем законопроект порождает ряд противоречивых и даже абсурдных ситуаций, а кроме того практически прямо нарушает права собственников помещений на выбор управляющей компании для своего дома. На все подобные моменты указывается в разборе этого законопроекта.
1. Главный вопрос - что лицензируется? Неясен сам предмет лицензирования. Что лицензировать в управляющей компании? Только систему управления, больше там нет ничего. Этот неясный вопрос перекладывается на Правительство РФ. А это означает, что сами авторы законопроекта на сегодня не знают, что будет лицензироваться.
2. Согласно части 1 статьи 192 главы 19 лицензируется деятельность по управлению многоквартирными домами и одновременно - деятельность по содержанию и ремонту общего имущества. Это приведет к конфликту интересов, потому что неясно, кто именно отвечает за сам объект - МКД. Вопросы взаимоотношений УК И эксплуатирующих компаний регулируются гражданско-правовыми договорами, и здесь отсутствует всякая необходимость дополнительного лицензирования. Исключением являются только особо опасные объекты типа лифтов, ДУиППА и ВДГО.
3. Лицензирование деятельности по содержанию и ремонту общего имущества подразумевает и лицензирование, как пример, дворников и уборщиц. Но что можно лицензировать в сфере мытья подъездов или подметания тротуаров во дворе?
4. Составной частью лицензии является приложение с перечнем домов в управлении, без которого лицензия недействительна. Возникает вопрос, что компания не может стать управляющей компанией без наличия домов в управлении, а значит и не сможет, например, участвовать в конкурсах по выбору управляющей организации в рамках закона №75-ФЗ, а это является необоснованным ограничением конкуренции. Более того, возникает еще одна проблема. Согласно части 3 статьи 198 в случае исключения из приложения к лицензии 15 и более процентов от общего числа многоквартирных домов в течение года, лицензия отзывается. Т.е. если у управляющей компании есть, к примеру, 10 МКД в управлении и Правительство Москвы приняло решение 2 дома снести в рамках программы сноса хрущевок, то у этой управляющей организации автоматически будет отозвана лицензия, хотя никаких нарушений с ее стороны не было. Это приведет к массовому отказу от управления аварийным и ветхим жильем, а также от МКД, подлежащих сносу в любой ближайшей перспективе.
5. Согласно части 7 статьи 196 продолжительность срока исполнения управляющей компанией предписания жилищной инспекции не может превышать 2 месяца. Но целый ряд работ например не может быть выполнен в холодный период года, а следовательно неизбежно нарушение сроков предписания ГЖИ для выдерживания необходимых технологий работ. Это автоматически приведет к исключению домов из приложения с последующим отзывом лицензии. Более того, согласно части 8 этой же статьи должностное лицо ГЖИ несет административную или уголовную ответственность в случае причинения вреда жизни, здоровью или имуществу физических лиц вследствие нарушения лицензиатом лицензионных требований и требования законодательства, которые должны были быть установлены органом ГЖИ. Т.е. на ГЖИ возлагается огромная ответственность, а значит это повлечет за собой, в случае принятия такого закона, массовое выписывание предписаний управляющим компаниям по любым поводам только для того, чтобы снять с ГЖИ любую ответственность.
6. Концептуальная ошибка: нарушения при управлении по одному дому влияет на вопросы управления другими МКД. Т.е. фактически собственники МКД лишаются права принимать решение устраивает их данная управляющая компания или нет. Принятие такого закона в этом виде делает собственников бессловесными пешками.
7. Главное. В законопроекте отсутствует финансовая ответственность за деятельность. Этот вопрос был достаточно подробно раскрыт в законопроекте по обязательному участию управляющих организаций в саморегулируемых организациях (СРО), а в предлагаемом законопроекте он пропущен полностью. Штрафы в данном случае не в счет, поскольку к компенсациям жителей они никакого отношения не имеют.
8. Отзыв лицензии за 3 нарушения представляется необоснованным. Примером тому является ситуация с управлением МКД в Москве. По официальным данным за 9 месяцев прошлого года МЖИ зафиксировало 40 985 нарушений среди государственных управляющих компаний (преимущественно - ГУП ДЕЗ). С учетом того, что таких компаний 125, получается, что на каждую за 9 месяцев пришлось примерно 333 нарушения. Учитывая, что среди них есть немалое число просроченных, можно с уверенностью утверждать, что лицензии лишатся все государственные управляющие организации Москвы и другие крупные управляющие организации.
Полностью читать: dom-i-dvor.info/editor-dom-i-dvor_8445_1047
От себя добавлю. Законопроект о лицензировании деятельности управляющих компаний написан на волне негодования людей по поводу состояния их домов. Власть выбрала удобную позицию, обвиняя во всех бедах только одного участника этой сферы: управляющие компании. При этом всегда тщательно от критики уводятся ресурсоснабжающие организации (поставищики газа, воды, тепла, электричества), которые виноваты в постоянных ростах тарифов. Кроме того, власть не желает обращать внимания на собственные же законы и принимать во внимание, что являясь нанимаемым поставщиком сервисов, управляющая компания не имеет никаких возможностей для восстановления жилого дома, если степень износа этого дома высока. УК может до известной степени осуществить косметический ремонт, но она не может, скажем, произвести за свой счет замену сгнивших коммуникаций.
Очень многие нарекания в адрес управляющих компаний справедливы, и в моем журнале есть немало материалов с обзором конкретных ситуаций. Но факт есть факт: лицензирование, да к тому же на основе такого запутанного и нелогичного закона, не только не улучшит, а наоборот, ухудшит ситуацию. К тому же не стоит забывать, что огромное количество управляющих компаний это вовсе не частные УК, а ГУПы и МУПы, то есть государственные и муниципальные унитарные предприятия. Именно они очень часто вызывают нарекания жителей. Выходит, что государство в первую очередь ударит по собственным же компаниям. Это конечно может быть и не плохо, но ведь главный вопрос в другом. Допустим с рынка будут удалены все плохие УК. Кто придет им на смену? Из добросовестных частных предпринимателей желающих рисковать своими капиталами и идти в эту весьма и весьма непростую сферу, немного. Есть управляющие компании вроде нашей, но мы себя достаточно уверенно чувствуем, потому что наряду с жилыми объектами имеем в управлении и нежилую недвижимость (недавно я писал про один из наших объектов, сервис компании Toyota). В чистом виде заниматься только жилой недвижимостью с коммерческой точки зрения настолько сложно из-за многочисленных рисков, что неудивительно, что в этой сфере столько жульнических компаний.
Так вот допустим закон о лицензировании уберет из сферы ЖКХ почти все современные УК, в управлении у которых находятся тысячи и тысячи многоквартирных домов. Кто же придет на смену этим, лишенным лицензию компаниям? Ответ очевиден: либо это будут те же самые ДЕЗы, только под другим названием, либо… Либо кто?
Наводить порядок в этой сфере конечно же нужно. Но только это надо делать не такими странными законами, а путем повышения привлекательности бизнеса по обслуживанию жилой недвижимости, увеличению прозрачности этой сферы, лишению чиновников возможности создавать себе кормушки в сфере ЖКХ. Пока же к сожалению этот законопроект направлен на достижению прямо обратных результатов.