Скрытые детали управления недвижимостью
Сервисный центр компании «Тойота Мотор»
Когда люди слышат про управляющую компанию, то в первую очередь думают про какой-нибудь ДЕЗ, обслуживающий их многоквартирный дом. Это конечно понятно, учитывая сколько слов про УК сказаны в связи с обслуживанием МКД. Но ведь нежилые объекты кто-то тоже обслуживает. В самом худшем варианте это делают собственные службы собственника. Но правильный собственник предпочитает иметь дело с правильными управляющими компаниями ;) В итоге польза очевидна для всех участников процесса. Сегодня немного покажу, как выглядит изнутри обслуживание объекта. Для этого воспользуюсь фотографиями с одного из объектов, обслуживаемого компанией МАТОРИН, в которой мне повезло работать ;) Объект этот - МФК ООО «Тойота Мотор», расположенный в Мытищах. Мы там занимаемся техническим обслуживанием, уборкой внутренних помещений и прилегающей территории. После этого репортажа думаю постоянным читателям моего журнала станет ясно, почему я так часто для иллюстрации работы УК прибегаю к сравнениям из сферы автосервиса. Ну и чтобы не было недоразумений особо подчеркиваю, что ремонтом автомобилей мы не занимаемся. Этим занимается собственно сама «Тойота Мотор».
Для начала пара фотографий с общими видами, чтобы был понятен так сказать фронт работ.
Объект не маленький, мягко говоря. Общая площадь - 54,8 тыс. кв. метров.
Небольшая справка: Toyota Motor Corporation является крупнейшей японской автомобилестроительной корпорацией. В 2012 году Toyota Motor получила титул «крупнейшего автопроизводителя в мире», обогнав Volkswagen и General Motors. Соответственно работать с таким гигантом, это большая ответственность. Японцы, уж поверьте мне, такие люди, по сравнению с которыми самые привередливые жители самых элитных московских домов - это просто покладистые добрые люди. Для японцев не существует никаких оправданий за срыв графика или нарушениях при проведении работ. Как говорится, сделай или умри. Шучу конечно (про «умри»), но требования очень высокие. Для наглядности приведу 14 принципов ведения бизнеса от компании Тойота:
1. Принимай управленческие решения с учётом долгосрочной перспективы, даже если это наносит ущерб краткосрочным финансовым целям.
2. Процесс в виде непрерывного потока способствует выявлению проблем.
3. Используй «вытягивающую» схему, чтобы избежать перепроизводства. Организация работы производства требует, чтобы потребитель получил то, что ему требуется, в нужное время и в нужном количестве.
4. Выравнивай объёмы работ. Для того, чтобы создать правильное бережливое производство и добиться улучшения качества обслуживания, нужно выровнять график производства, не всегда строго следуя порядку поступления заказов.
5. Останавливай производство, если того требует качество.
6. Стандартные задачи и делегирование полномочий сотрудникам - основа непрерывного совершенствования.
7. Используй визуальный контроль, чтобы ни одна проблема не осталась незамеченной.
8. Используй только надёжную, испытанную технологию.
9. Воспитывай лидеров, которые досконально знают своё дело, исповедуют философию компании и могут научить этому других.
10. Воспитывай незаурядных людей и формируй команды, исповедующие корпоративную философию.
11. Уважай своих партнёров и поставщиков, ставь перед ними трудные задачи и помогай совершенствоваться.
12. Хочешь разобраться в ситуации - посмотри на всё своими глазами.
13. Принимай решение не торопясь, взвесив все возможные варианты.
14. Сделай свою компанию обучающейся организацией за счёт неустанного анализа и непрерывного совершенствования.
Ну вы поняли уже, что люди крайне серьезные. И ожидают, что помогать им в ведении бизнеса тоже будут люди серьезные и отвечающие за свои слова. При выборе подрядчиков Тойота учитывает опыт работы компании на рынке и наличие документов типа лицензии и отзывы тех компаний, где возможно этот подрядчик уже работал.
Объект, который обслуживает наша компания, сдан в эксплуатацию в 2008 году. Проектировался и строился он в период с 2005 по 2007 года. Насколько я понимаю, это было приурочено к запуску в декабре 2007 года автосборочного завода Toyota в Шушарах (Санкт-Петербург). На момент строительства учитывался самый передовой опыт в этой области. В соответствии с перечисленными выше принципами, Toyota не экономит на мелочах, если эффективность какого-то технического решения доказана. Пусть это дороже, но они идут на то, чтобы эти решения применялись.
Газо-поршневые установки «GE Jenbacher». Генерируют тепловую и электрическую энергию.
Наша компания на этом объекте с 2011 года. Теперь мы имеем тот состав инженерного оборудования, который сдавался при строительстве комплекса и часть оборудования, которое в процессе нашей работы здесь дополнительно было установлено.
Техник охранно-пожарной сигнализации заполняет оперативный журнал.
Любое оборудование имеет рекомендации по обслуживанию, которые дает производитель; оно имеет свои сроки по проведению разного вида работ по техническому обслуживанию, которые трансформируются в план графика, годовой объем выполнения работ с разбивкой работ помесячно. Разные виды работ могут выполняться со следующей периодичностью: ежедневно, ежемесячно и до периодичности раз в год и раз в три года (есть и такие виды работ). С учетом этого мы планируем свою деятельность. Помимо этого имеются текущие заявки по каким-то неисправностям системы и т.п. Также проводятся опросы по улучшению и модернизации того оборудования, что есть на объекте. Это правда уже в разряде дополнительных видов работ, не относящихся к основному договору.
Сменный инженер управляет инженерными системами энергоблока. На графическом интерфейсе программы «SCADA» отображаются все технологические процессы.
Бывают и достаточно нетривиальные виды работ. Например сейчас на объекте проводятся работы по строительству сети канализации за пределами территории комплекса. При строительстве комплекса было определенное обременение у Тойоты. Технические условия поставщика (Мосводосток) не были в свое время выполнены, поэтому для заключения постоянного договора на водоотведение наша компания подошла к тому, что в этом году запланированы работы, которые уже заканчиваются. Довольно глобальная масштабная работа связанная с перекладкой и строительством сети, протяженностью порядка более 200 метров, выход с территории объекта на водоотводную систему МКАДа, пересечение нескольких видов коммуникаций (два раза газопровод, несколько электрических кабелей, телефонный кабель). В общем имеются определенные трудности. Но мы стараемся не ударить в грязь лицом ;)
Сменный диспетчер заносит в систему «IBM Lotus Notes» принятые заявки.
Система приема заявок учета работы на объекте полностью автоматизирована в базе Lotus. Все работы фиксируются и заносятся в виде заявок на выполнение работы, и работы планового характера и разовые в том числе. Довольно большой процент заявок: в месяц порядка 300 заявок. Соответственно с того момента, когда заявка поступает, диспетчеры заносят ее в базу. Происходит фиксация и последующее подтверждение выполнения. Этот процесс имеет несколько этапов: этапы технического решения, изучения вопроса, потому что не все заявки простые, производство подготовительных работ, когда привлекаются инженеры по направлениям к разработке способов реализации. После всего этого исполнители получают конкретные узкие задачи, они их реализуют и работа выполняется.
Периодический осмотр машинного зала.
Иногда самые тривиальные процедуры требуют нетривиальных подходов. Взять например очистку кровли от снега. Помните как в одном фильме? «Гражданина, ты сюда не ходи, ты туда ходи. А то снег на башка упадет, совсем мертвый будешь». А на крыше в это время три архаровца лопатами сбрасывают снег вниз. На Тойоте такое не прошло бы.
На объекте существует здание склада площадью 50 тыс.кв.м. Кровля склада является мембраной и по сути не обслуживаемая. Мембрана толщиной 1.2 мм, это верхняя часть, под ней утеплитель, и профнастил. Технология мембраны кровли пришла к нам с запада. В России их применяют не часто, но они очень бюджетные. Покрыть 50 тыс.кв.м. кровли мембраной, это и быстро и технологично, дешево. В обслуживании это не просто. Чтобы снять с себя ответственность производитель кровли пишет в инструкции, что кровля является не обслуживаемой, т.е. на нее нельзя выходить и что-либо там делать, для избежания повреждений. Но какие-то повреждения все равно возникают, на кровле существует оборудование, которое по определению не может не обслуживаться; есть водосточные воронки, которые забиваются грязью, их нужно очищать и т.п. В общем по кровле ходить необходимо т.к. необходимо обслуживание. Это достаточно сложная процедура очистки такой кровли от снега.
Ну ладно, наверное даже из этого краткого описания уже понятно, что объект весьма не простой в обслуживании. Но компания МАТОРИН справляется ;) А теперь некоторое количество фотографий разного оборудования с краткими пояснениями его назначения.
Шкаф автоматики и пульт управления системы водяного пожаротушения.
Насосы системы внутреннего противопожарного водопровода.
Станция водоснабжения. Повышает давление в системе водоснабжения.
Обратный трубопровод с фланцевым затвором.
Трехходовой регулирующий клапан с сервоприводом
Горизонтально-жаротрубные котлы с комбинированными горелками
Центральный тепловой пункт.
Индивидуальный тепловой пункт энергоблока
Станция водоподготовки энергоблока.
Занесение показаний в журнал
Контур охлаждения газо-поршневой-установки «GE Jenbacher».
Сменный инженер управляет инженерными системами энергоблока. На графическом интерфейсе программы «SCADA» отображаются все технологические процессы.
Графическое отображение на «SCADA» индивидуального теплового пункта.
Надеюсь теперь хотя бы примерно становится ясно, что обслуживать объект недвижимости это не просто лампочки перегоревшие поменять или подъезд подмести. А что самое обидное, никто этого не видит ;)