Ликбез по ЖКХ: От государственного к частному
Продолжаем начатую неделю назад тему ликвидации безграмотности в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Вернее той части ЖКХ, которая имеет отношение к многоквартирным домам (МКД), то есть объектам, в которых проживает население наших городов. Сегодня мы кратко поговорим о коренном отличии в правовом статусе квартир в советское время и сейчас. В основном именно это отличие не понимается до сих пор большей частью собственников квартир. А понимать его надо, чтобы не удивляться тому, что происходит в сфере ЖКХ. Можно даже сказать, что это фундаментальное понятие в сфере современного ЖКХ.
В советское время большая часть городского жилья была государственным. Было конечно еще т.н. кооперативное жилье, это когда граждане объединялись в кооператив. Люди сбрасывались деньгами (по несколько тысяч рублей за квартиру). На полученную сумму строился дом и в этом доме потом жили те, кто вложил деньги в общий котел. К сожалению у меня нет более подробной информации о деталях, но в общем процесс выглядел именно так. Кооперативных домов в процентном отношении было очень мало. Это было связано как с юридическими сложностями, так и с размером вносимого пая. Кроме того в СССР все строительство осуществлялось планово и невозможно было сразу заказать строительство дома. Надо было попасть в план строительства жилья и т.п. Существовал еще т.н. «частный сектор». Это были частные одноэтажные дома деревенской постройки.
Города росли, расширялись, в границу города попадали деревни с их деревянными домами. Например знаменитые московские Черемушки были первоначально деревней, которая вошла в границу расширяющейся Москвы и с 1956 года стала московским районом. Деревянные дома снесли, на их месте стали строить первые многоквартирные пятиэтажки. Этот процесс был характерен для «частного сектора» во всех городах Советского Союза. «Частный сектор» уменьшался, а на его месте появлялись новые сперва пятиэтажные, а потом и многоэтажные многоквартирные дома. К 80-м годам в Москве и большинстве крупных советских городов «частный сектор» почти исчез. Города приобрели известный сегодня всем вид: исторический центр, окруженный районами новостроек, которые в народе получили название «спальные районы». Большинство этих домов, как уже было сказано выше, были государственными, с небольшим вкраплением кооперативных домов.
Государство называлось советским. Это означало, что его основу составляли специальные органы власти, Советы народных депутатов. Соответственно почти все жилые дома в городах принадлежали этим Советам. Государство (Советы) брало на себя обязательство по поддержанию этих домов в надлежащем состоянии. Инструментом для этого были районные жилищные управления (РЖУ). А непосредственными исполнителями, ответственными за содержание дома, были жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК). Таким образом схема была следующая:
Совет владел домами, а для их обслуживания имел РЖУ, которые через свои оперативные подразделения, ЖЭКи, обслуживали дома.
Жильцы этих домов имели как права, так и обязанности. Права и обязанности жильцов вытекали из того факта, что дома и соответственно квартиры, в которых жили люди, им не принадлежали. Вся система работала потому, что Конституция СССР гарантировала каждому человеку право на жилье. Поэтому очень многие советские граждане получили отдельные квартиры в государственных МКД. Вселяемый в новую квартиру человек или семья получали специальный документ, который назывался ордером. Все, перечисленные в ордере члены семьи, должны были обязательно прописаться по указанному адресу. Эта система называлась институтом прописки. Жить в квартире без прописки запрещалось. Это называлось нарушением паспортного режима и было чреватом привлечением к ответственности.
Среди всех прописанных в квартире людей один назывался ответственным квартиросъемщиком, который отвечал за взаимоотношения с ЖЭКом. Ответственный квартиросъемщик обязан был вносить плату за квартиру, которая так и называлась: квартплата. Также отдельно оплачивались потребляемые ресурсы: электроэнергия, газ и т.п.
В Советском энциклопедическом словаре за 1954 год. О квартплате написано следующее:
КВАРТИРНАЯ ПЛАТА, плата за пользование жилой площадью. В СССР нормирована законом и дифференцируется в зависимости от заработка и семейного положения нанимателя, размера и качества жилья.
К сожалению не смог найти дополнительной информации по этому вопросу. Но оказывается даже размер зарплаты нанимателя учитывался при исчислении конкретной суммы квартплаты. Каков был размер квартплаты и коммунальных услуг? В Большой советской энциклопедии (том 24-II) на странице 270 в таблице 13 указано, что в 1975 году средний размер трат на оплату квартир и коммунальных услуг составлял 2,5% от общего дохода семьи. Правда это показатель для семьи рабочих. В общем конечно достаточно невысокая оплата.
Невысокая квартплата правда компенсировалась и невысоким уровнем услуг по обслуживанию жилья. В том же томе БСЭ (24-II) на странице 267 в таблице 6 «Рост среднемесячной зарплаты трудящихся» указывается, что средняя зарплата работников жилищно-коммунального хозяйства в 1975 году составляла 109 рублей. Это была очень низкая зарплата. Для сравнения, в той же таблице за тот же год средняя зарплата в сфере строительства - 176,8 рублей. Это приводило к тому, что в сферу ЖКХ шли в массе люди с низкой квалификацией. Но поскольку большая часть работников ЖКХ имела дело с населением (например, слесаря), то эти люди быстро смекнули, что можно шантажировать жителей, получая деньги за работу, которая должна выполняться бесплатно. В советском фильме «Афоня» показано, как один такой нерадивый сантехник за замену обычной прокладки «выколачивает» из жителя «трешку», т.е. 3 рубля.
В целом все же система работала. Это было связано в не последнюю очередь и с тем, что жители обязаны были соблюдать т.н. нормы социального общежития. В частности жителям было запрещено сорить на лестничной клетке и за систематическое нарушение этого правила человек мог быть оштрафован. ЖЭКи, как представители власти, имели довольно широкие права. Кроме того всегда мог вмешаться участковый милиционер и злостного нарушителя могли даже выселить.
В 1992 году в нашей стороне начался переход от социализма к капитализму (так это называлось). Среди прочих вопросов рассматривался вопрос о статусе жилья. Многие реформаторы экономики утверждали, что государство не может быть эффективным собственником, поэтому объекты недвижимости необходимо передать в частные руки, то есть начать процесс приватизации. В сфере жилья приватизация означала, что государство отказывалось от своего права собственности на жилые квартиры и готово было передать их в собственность прописанным в них жильцам. Если жильцы конечно готовы были приватизировать квартиру.
В Москве вопросами приватизации жилья занималось акционерное общество «Мосприватизация», которое было создано в 1991 году. Это АО в тесном взаимодействии с департаментом муниципального жилья участвовало в реализации программы жилищной реформы правительства Москвы. За период с 1991 г. по 1998 г. с участием АО «Мосприватизация» было приватизировано более 1 млн. квартир.
Характерным моментом этой приватизации было то, что людям по сути никто не объяснял, что в правовом плане означает стать собственником жилья. Большинство людей видели только один аспект приватизации: квартира теперь в полной моей собственностью и что я с ней захочу, то и сделаю. Многие захотели свои квартиры продать, чтобы стать обладателями довольно кругленьких сумм. Причем многие даже не задумывались, а где они будут жить после продажи своей квартиры. Все это породило бум риэлтерский контор. В начале 90-х люди, которые занимались перепродажами квартир быстро богатели. Наиболее нечистоплотные шли в т.н. «черные риэлтеры». Черное риэлтерство было совершенно криминальным деянием. Общая схема была такой: черный риэлтер находил коммунальную квартиру в каком-нибудь хорошем доме (в начале 90-х очень ценились квартиры в домах сталинской постройки) . В таких коммуналках как правило жили старые или социально не защищенные люди. Риэлтер уговаривал этих людей приватизировать свои комнаты с целью продажи, соблазняя быстрыми большими деньгами. После этого как правило людей вышвыривали на улицу, в лучшем случае отдавая им часть денег. Были нередки случаи убийств бывших жителей таких квартир.
Появившиеся в большом количестве в начале 90-х божми были жертвами таких афер. Человек алчно гнался за большими деньгами, а в итоге оказывался на улице. Государство, которое еще недавно декларировало право людей на жилье, в этот процесс не вмешивалось. Конечно не все риэлтеры участвовали в криминальных аферах, но уровень уголовщины в этой сфере был очень высок. Лишь со временем государство стало пытаться законодательно регулировать процесс. В начале 2000-х процесс приватизации жилья государство сделало максимально упрощенным через систему «одного окна». Несколько раз государство продлевало сроки окончания бесплатной приватизации муниципального жилья. Последнее такое продление было осуществлено в феврале 2013 года. Дума продлила срок окончания бесплатной приватизации до 1 марта 2013 года. И это при том, что на сегодня приватизировано уже порядка 80% некогда государственного жилья. Почему же государству так интересно, чтобы максимальное число квартир перешло в частную собственность? Об этом поговорим в следующем ликбезе.