Как управляют вашим домом. Часть 3. Управление содержанием многоквартирного дома.
Многоквартирный жилой дом на ул. Профсоюзная в Москве.
Фото с сайта matorin-un.ru
В прошлый раз мы обсудили вопрос о том, что такое функциональное управление домом. Сегодня остановимся на процессе управления содержанием многоквартирного дома
Управление содержанием многоквартирного дома
Тут в общем-то нет ничего непонятного. И все-таки перечислю, что с рашей точки зрения (управляющей компании МАТОРИН) входит в этот раздел.
1. Начну с самого незаметного, взаимодействие с контролирующими органами.
При всем том, что управляющую компанию нанимают собственники, это не означает, что никому более до этих отношений нет дела. Государство и муниципальная власть все равно оставляют за собой контролирующие функции. Тут вроде все понятно. Бывают правда некоторые вопросы со стороны контролирующих органов, которые надо решать. Например пожарная инспекция. С точки зрения пожарного инспектора то, что творится в подъездах многих домов, это просто ад. Чего только жильцы не делают, чтобы увеличить свои шансы погибнуть в случаен возникновения пожара. Тут и целый ряд железных дверей, которые в дыму открыть будет почти невозможно, и заваренные запасные выходы на этажах, и вынесенная в коридор всякая рухлядь.
Если бы такое творилось на нежилом объекте, пожарный инспектор просто дал бы месяц на устранение и потом закрыл бы его к чертовой матери. А что делать с жилым домом? Жилой дом надо бы обложить штрафом. Но кому его выписывать? Первое решение, это взять штраф с управляющей компании. Вот тут и приходится объяснять пожарному инспектору, что штрафовать УК за состояние этажей возле квартир собственников это примерно тоже самое, что штрафовать автосервис за то, что у автомобиля не горят габариты. И в принципе даже если штраф все же будет наложен на УК, то как УК должна исправлять ситуацию? Управляющая компания далеко не все может потребовать от собственников. А что например делать с украденными пожарными шлангами? УК должна их восстанавливать из своих средств? Так их снова украдут. Часовых что ли ставить возле ПК? Вот такое иногда бывает общение. И пожарный инспектор не может не реагировать на нарушения, но и управляющая компания подчас ничего изменить не может.
2. Следующий пункт это вида работ назовем организация работы подрядчиков.
Речь идет о тех компаниях, которых УК приглашает для выполнения определенного вида работ на принципах аутсорсинга. Самый понятный пример, это заключение договора на вывоз мусора с клининговой компанией. Этот вид деятельности разбивается на три подпункта:
• регламентация обслуживания,
• подбор исполнителей и
• контроль над выполнением работ;
Регламентация обслуживания должна быть увязана с перечнем работ, который указан в договоре с собственниками. Это понятно. Подбор исполнителей далеко не такой однозначный пункт, как может показаться. Тот, кто делал ремонт у себя дома и искал исполнителей, понимает о чем речь. Критерий всегда один и тот же: цена/качество. Компании, которые давно присутствуют на рынке конечно знают цены, знают хороших и плохих исполнителей. Между прочим, обычно в тех домах, которые решают, что всем процессом будет рулить ТСЖ, именно этот пункт бывает камнем преткновения в самом начале. Много можно набить шишек.
Некоторые собственники выдвигают особые требования. Например, жильцы какого-то дома могут сказать, что не хотят видеть дворников из Средней Азии, а только славянские лица. Такое тоже бывает. Но и стоит это дороже. Да и само такое требование, согласитесь, выглядит несколько двусмысленно с точки зрения законодательства. Управляющая компания должна эти вопросы уметь решать. И конечно же подрядчиков надо контролировать. Тут тоже все ясно. Формально можно создать управляющую компанию и нескольких человек, которые будут нанимать подрядчиков и все будет хорошо. Так? Не так. Несколько человек не смогут проконтролировать, насколько хорошо подрядчик
3. И наконец один из важнейших пунктов, взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсное регулирование).
Самый болезненный вопрос это оплата за потребленные ресурсы. Не открою Америки, если скажу, что не все жители вовремя вносят плату. А поставщики ресурсов это принимать во внимание не хотят и требуют, чтобы управляющая компания вовремя перечисляла стоимость потребленных ресурсов в полном объеме.
Если рассмотреть идеальный вариант, когда УК приходит в дом, который уже подключен ко всем ресурсам и уже какое-то время обслуживался, если в этом доме все жильцы платят вовремя, то этот пункт представляет из себя в целом необременительное занятие. К сожалению идеальных случаев почти не бывает и чаще всего управляющая компания находится под постоянным прессингом поставщиков ресурсов. Причем даже ответственная УК подчас может задолжать поставщику ресурсов. В общем очень часто этот пункт доставляет головную боль. К счастью такое происходит не каждый день ;)
Вот что такое управление содержанием многоквартирного дома.
В следующий четверг мы поговорим о том, что такое техническое обслуживание многоквартирного дома. Спасибо за внимание ;)