Причина деградации Волгограда низкая плотность населения.
Центрго Волгограда и старая часть Волжского деградируют из-за низкой плотности населения. Минимальное нормативное значение плотности населения - 215 чел/га (для территории жилого района), максимальное - 450 [3] чел/га (для территории микрорайона). В мастер-плане [здесь и далее речь идет о мастер-плане Перми, разработанного KCAP, Нидерланды, см.http://www.permgenplan.ru/content/view/9/13/] используется показатель плотности населения FAR (floor area ratio), измеряемый как отношение площади застройки (общей суммы площадей зданий, расположенных на участке) к площади этого земельного участка. Соответствие данного показателя показателю плотности, измеряемой в количестве человек на единицу площади, приведено ниже.
Компактный город не самоцель
В первую очередь, эта статья адресована представителям местной власти, специалистам, профессионально занимающимся деятельностью, связанной с городского управления и, в принципе, тем жителям города, кто не равнодушен к его будущей судьбе.
В городе Перми распространены следующие заблуждения в отношении модели территориального развития "компактный город". Например, такие:
"Компактный город" - это идеология управления развитием города и общественным городским ресурсом. Это система управления, нацеленная повысить экономическую эффективность функционирования городской системы, путем оптимизации капиталовложений в сферы: удаления отходов, энергетики, водоснабжения, транспорта, а также с целью совершенствования социальной инфраструктуры.
Основными компонентами в градостроительном планировании и проектировании по идеологии "компактного города" являются - описание идеала и формирование целей. Эти компоненты формируют "жесткое ядро" для определения последующих шагов реализации, которые должны быть установлены в соответствии с определенными техническими параметрами и нормативно-правовыми условиями.
Основной идеей развития Перми является кардинальное повышение качества городской жизни, которое определяется множеством компонентов, относящихся к городской среде: это и благоустройство, комфорт, чистота, удобство, безопасность, в общем, все то, что может попадать в понятие устроенности городской среды.
Для достижения этой цели формируются задачи эффективного использования всех имеющихся городских ресурсов: территориальных, инфраструктурных, культурно-социологических, исторических.
Насколько эффективна модель "компактного города" по сравнению с моделью экстенсивного развития? Не будем доказывать, что при компактном развитии городской бюджет будет тратить меньше средств, чем при стратегии освоения дополнительных незастроенных территорий и неизбежном строительстве новой инфраструктуры для этого - компактный город это, прежде всего, изменение вектора инвестиций. Можно смело утверждать, что компактный город - это экономичное и эффективное использование общественных ресурсов, реализующее принцип - "максимальный эффект для максимального числа жителей города". Говоря "экономическим языком", для текущей ситуации развития города Перми могут быть использованы слова неизвестного автора: "Не экономишь покупая дешевле. Экономишь, не покупая лишнее".
Освоение новых территорий и строительство новых объектов при экстенсивном развитии выступают как наглядная демонстрация градостроительной активности (при видимой простоте решений). Но эта видимая активность (и простота) так и остается видимостью. Напротив, процессы организации городского пространства и жизнеобеспечения при таком подходе усложняются, удорожаются, ведут к социальному дискомфорту и потере качества городской среды.
Если мы не будем эффективно использовать городскую территорию в архитектурно-планировочных решениях, в системе межевания, то "пустую" землю в центре города будут занимать временные строения, убогие киоски или свалки; парки будут переполнены асоциальным элементами и мусором, асфальт "в недрах" спальных микрорайонов исчезнет вовсе, а долины городских рек будут представлять собой открытую систему канализования фекальных и прочих стоков.
Сегодняшние убогость киосков, отсутствие обустроенных проходов и проездов, овраги, превращенные в стихийные свалки, - все это вызвано неопределенным статусом территорий. И таких "неопределенных" территорий в городе уже значительное количество.
Преобразование, восстановление городской среды и городского благоустройства - не дешевые мероприятия, но они необходимы для сохранения исторического и культурного своеобразия города, равно как и для реализации современных стандартов качества и уровня городской жизни.
Разумеется, земельные вопросы просто не решаются. Насколько дорого решать вопросы с земельными участками, где зарегистрированы права третьих лиц? В свете рыночных отношений, их цена определяется спросом и предложением. Если спрос на землю и соответствующая возможность получения прибыли частными инвесторами от застройки будет все время удовлетворяться и стимулироваться муниципалитетом [1] на периферийных территориях, то цена на недвижимость, подлежащую реконструкции в центре города, будет высокой [2] из-за отсутствия предложения. Сегодня у собственников недвижимости в центральной части города нет мотивации продавать свое жилье и уезжать на периферию - из старой "панели" в новую "панель". А у застройщиков отсутствует мотивация менять строительные технологии и предлагать качественное жилье, потому что сложившаяся система субсидирования спроса позволяет иметь прибыль без этих дополнительных затрат.
Если муниципалитет сконцентрирует всю деловую активность застройщиков в центре, то это позволит привести рынок в движение. Если основное предложение от застройщиков по переезду из старых квартир будет формироваться большей частью в центральной - застроенной - части города, это спровоцирует рост предложения старых квартир. Существующий объем потенциального предложения "хрущевок" и "брежневок" порядка 40 000 - 50 000 квартир. Такое предложение будет стимулироваться крайним износом этих квартир и желанием собственников не просто улучшить свои жилищные условия, а практически заново решить вопрос жилья как такового. Рост количества предложений приведет цену решения вопросов с правами третьих лиц в соответствие с приемлемым уровнем доходности для застройщика.
Эффективность использования территории города связана с ее повторным использованием. При этом повторное использование также должно быть рациональным и не повторять ошибок предыдущих периодов градостроительства. Рациональность городской застройки начинается с планирования земельных участков - межевания, затем устанавливаются градостроительные параметры, регулирующие интенсивность и эстетику застройки.
Один из таких параметров, который часто вызывает негативное отношение, - это плотность населения. В городе Перми плотность населения составляет менее 140 чел/га на территории всех центральных микрорайонов города. Единственный микрорайон, в котором достигнута рекомендуемая СНиП 2.07.01-89* плотность, это небольшой по площади "панельный" Висим. Пермь не достигла минимальных показателей плотности населения по нормативам действующей в тот период системы планирования и застройки городов в СССР и в России.
Схема современного распределения плотности застройки в г. Перми
Минимальное нормативное значение плотности населения - 215 чел/га (для территории жилого района), максимальное - 450 [3] чел/га (для территории микрорайона). В мастер-плане [здесь и далее речь идет о мастер-плане Перми, разработанного KCAP, Нидерланды, см.http://www.permgenplan.ru/content/view/9/13/] используется показатель плотности населения FAR (floor area ratio), измеряемый как отношение площади застройки (общей суммы площадей зданий, расположенных на участке) к площади этого земельного участка. Соответствие данного показателя показателю плотности, измеряемой в количестве человек на единицу площади, приведено ниже.
Представление советских градостроителей об эффективном использовании территории и формировании городской инфраструктуры, обоснованное экономическими расчетами в системе государственных институтов, не отличается от подходов, декларируемых в модели компактного города.
На рисунке представлена диаграмма планируемого развития города в соответствии с нормами и правилами СССР. Изолинии демонстрируют уровни плотности застройки и ее распределение относительно центра города.
Постепенное наращивание объемов строительства по нормативам советского периода градостроительства, которое не отличается от предложений мастер-плана и модели территориального развития проекта Генерального плана 2010 г.
На следующем рисунке представлена диаграмма существующей структуры застройки города, которая развивалась в режиме нарушений рекомендаций нормативных актов. В жизни эта картина представлена застройкой таких пермских микрорайонов, как Парковый, Садовый, Крохалева, Юбилейный, а также настойчивым строительным освоением последних лет в микрорайонах Гайва, Левшино, Пролетарский.
Существующее состояние территориальной организации застройки города
Истинных причин [4] этого нарушения никто никогда не предъявлял. Часто упоминается отрицательное отношение населения и общественников к плотной застройке и тем более к "уплотнительной точечной застройке". Такое объяснение позволяло реализовывать планы "комплексного освоения новых территорий".
На самом деле уплотнительная застройка отождествляется с плохими архитектурными решениями, практикуемыми в городе, что подменяет сам смысл уплотнения. Предложения по реконструкции кварталов мастер-плана не имеют ничего общего с практикой "уплотнения" Перми. Уплотнению, консолидации городской застройки возвращаются истинные значения: восстановление планировочной структуры (кварталов), разграничение публичных и общественных пространств, сохранение и качественное формирование открытых пространств (детских площадок и мини-парков), организация многофункциональности зданий, которая не приводит к конфликтам функций проживания и функций деятельности. Подходы, правила и способы решения задач представлены в графических материалах, которые могут быть использованы архитекторами.
Важно отметить, что политика регенерации городской среды приобретает особое значение для политиков и собственников жилья существующей застройки. Жилищный фонд, возведенный до 70-х годов двадцатого века, потребует интенсивной замены в течение ближайших десяти-двадцати лет. Для города это мгновения.
Вернемся к обсуждению плотности населения, - что такое "хорошо" и что такое "плохо". В настоящее время в профессиональной среде городского планирования преобладает мнение, что не существует понятия и/или значения оптимальной плотности. Городским планированием определяется цель достижения высокого уровня качества и комфорта среды при различных показателях плотности населения, в зависимости от множества различных факторов. Набор факторов и мера их воздействия отличаются в зависимости от типа застройки: многофункциональности, высотности, массивности, отступа от пешеходной и проезжей части, доли застройки и благоустройства, требований к размещению автомобильных стоянок, обеспеченности и уровня качества инфраструктуры, близости к инфраструктуре и др [5].
Продуманное, взвешенное сочетание вышеперечисленных факторов позволяет создать критическую массу городской застройки. Термин "критическая масса" в городском планировании заимствован из термодинамики или химии и используется для описывания процессов образования необратимых реакций. Для города описанием критической массы или необратимой реакции может быть достижение такого уровня качества и количества застройки, при котором территория может сохранять достигнутый уровень устроенности без дополнительных внешних усилий, либо может перейти на более высокий (интенсивный) уровень развития. В отечественной градостроительной науке эта теория носит название теории самоорганизации городских систем или синергетики.
Элементы городских территорий. Сравнение плотности застройки: Пермь, Сан-Франциско, Хельсинки
В мастер-плане разработчиками представлен графический и расчетный анализы плотности застройки центральной части города Перми в сравнении с такими городами, как Сан-Франциско и Хельсинки и другими.
Элементы городских территорий. Анализ плотности различной типологии застройки:
Вверху кварталы: Лондон, Роттердам, Берлин, Нью-Йорк, Хельсинки, Барселона;
Внизу кварталы и микрорайоны Перми: Толмачевский, Разгуляй, квартал в Мотовилихе, на юге от Эспланады, на ул. Сибирская, Садовый
В представленном примере мы можем судить об избытке в Перми свободных пространств. На практике, это территории, не имеющие собственников и ответственных пользователей, которые являются катализаторами разрушения городского благоустройства и приводят к тщетности усилий городских властей, например, по борьбе с грязью. Потому что источником загрязнения являются пылящие, неукрытые травяным или твердым покрытием огромные территории, не имеющие определенного, ответственного и платежеспособного хозяина - в зонах пустырей, строек, неухоженных газонов, в том числе, используемых под стоянки автотранспорта и т.п.
Территория, достигшая критической массы, экономически эффективна по своему определению, потому что система необратимой реакции не требует дополнительных усилий.
Следующим показателем рациональности подходов управления "компактного города" является использование инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Низкая плотность застройки является причиной неэффективного и затратного использования инженерной и дорожной инфраструктуры. Эти расчеты выполнялись и при разработке СНиП "Градостроительство", реализация рекомендаций которых, как мы уже отметили, на территории Перми не состоялась. Приведем экспресс-расчет стоимостных показателей инфраструктуры при различных показателях плотности застройки:
Стоимость капитальных затрат развития инфраструктуры в условных единицах при различных показателях плотности FAR
Стоимость капитальных затрат развития инфраструктуры при различных показателях плотности практически не отличается.
Стоимость содержания инфраструктуры при различных показателях плотности FAR и эффективность (коэффициент полезного использования) использования инфраструктуры при различных показателях плотности FAR
Стоимость содержания инфраструктуры при различных показателях плотности FAR
Удельная стоимость содержания инфраструктуры это отношение стоимости содержания инфраструктуры к количеству пользователей - суть тарифы. В бюджете города или в тарифах для населения присутствует плата за "излишки" системы. Эти "излишки" растут при снижении эффективности использования инфраструктуры.
Эффективность (коэффициент полезного использования) использования инфраструктуры при различных показателях плотности FAR
Эффективность использования инфраструктуры это отношение технических показателей мощности объектов и сетей инфраструктуры к числу пользователей. Например, отношение длины сетей водоснабжения и канализации или улично-дорожной сети к количеству домохозяйств. Очевидно, что при более низких показателях плотности загрузка инфраструктуры будет меньшей. Этот теоретический аспект подтверждается фактом наличия в Перми избыточных мощностей городской инфраструктуры.
Данные для приведенных на рисунках графиков
Плотность застройки
FAR
0,5
1,5
2,0
Плотность застройки
кв. м/га
5 000
15 000
20 000
Плотность застройки
квартир/га
77
231
308
Стоимость инфраструктуры
у.е.
100
100
100
Эффективность использования инфраструктуры
0,77
2,31
3,08
Удельная стоимость содержания инфраструктуры
1,35
0,45
0,34
Концепция "компактного города" предупреждает об опасной комбинации условий снижения численности населения и одновременного развития новых территорий. Эти условия стремительно усиливают финансовую нагрузку на граждан по содержанию инженерной инфраструктуры.
Рассредоточенное размещение мест проживания людей и мест приложения труда позволяет предположить о высокой зависимости людей от индивидуального транспорта. Низкая плотность населения делает неэффективной систему общественного пассажирского транспорта.
Учитывая российскую действительность, можно предположить также, что граждане могут не почувствовать дополнительного финансового бремени, в связи с тем что политики могут просто принять решение о сокращении затрат на транспортную инфраструктуру. В этом случае часть городских маршрутов могут просто закрыть, благоустройства как не было так и не будет, а инженерная инфраструктура может достигнуть состояния, близкого к её физической утрате. Иными словами, по умолчанию произойдет обыкновенное снижение стандартов.
Компактный город не самоцель
В первую очередь, эта статья адресована представителям местной власти, специалистам, профессионально занимающимся деятельностью, связанной с городского управления и, в принципе, тем жителям города, кто не равнодушен к его будущей судьбе.
В городе Перми распространены следующие заблуждения в отношении модели территориального развития "компактный город". Например, такие:
- "Сделать город Пермь компактным", означает сократить существующие застроенные территории города.
- "Компактный город" подразумевает внедрение уплотнительной застройки в центральной части города, несмотря на то что, центр города и так достаточно плотно застроен.
- Прежде чем предлагать модель развития города по идеологии "компактного города" необходимо представить экономическое обоснование в сравнении с альтернативами развития.
- Предлагаемый подход планирования исключает малоэтажное строительство.
"Компактный город" - это идеология управления развитием города и общественным городским ресурсом. Это система управления, нацеленная повысить экономическую эффективность функционирования городской системы, путем оптимизации капиталовложений в сферы: удаления отходов, энергетики, водоснабжения, транспорта, а также с целью совершенствования социальной инфраструктуры.
Основными компонентами в градостроительном планировании и проектировании по идеологии "компактного города" являются - описание идеала и формирование целей. Эти компоненты формируют "жесткое ядро" для определения последующих шагов реализации, которые должны быть установлены в соответствии с определенными техническими параметрами и нормативно-правовыми условиями.
Основной идеей развития Перми является кардинальное повышение качества городской жизни, которое определяется множеством компонентов, относящихся к городской среде: это и благоустройство, комфорт, чистота, удобство, безопасность, в общем, все то, что может попадать в понятие устроенности городской среды.
Для достижения этой цели формируются задачи эффективного использования всех имеющихся городских ресурсов: территориальных, инфраструктурных, культурно-социологических, исторических.
Насколько эффективна модель "компактного города" по сравнению с моделью экстенсивного развития? Не будем доказывать, что при компактном развитии городской бюджет будет тратить меньше средств, чем при стратегии освоения дополнительных незастроенных территорий и неизбежном строительстве новой инфраструктуры для этого - компактный город это, прежде всего, изменение вектора инвестиций. Можно смело утверждать, что компактный город - это экономичное и эффективное использование общественных ресурсов, реализующее принцип - "максимальный эффект для максимального числа жителей города". Говоря "экономическим языком", для текущей ситуации развития города Перми могут быть использованы слова неизвестного автора: "Не экономишь покупая дешевле. Экономишь, не покупая лишнее".
Освоение новых территорий и строительство новых объектов при экстенсивном развитии выступают как наглядная демонстрация градостроительной активности (при видимой простоте решений). Но эта видимая активность (и простота) так и остается видимостью. Напротив, процессы организации городского пространства и жизнеобеспечения при таком подходе усложняются, удорожаются, ведут к социальному дискомфорту и потере качества городской среды.
Если мы не будем эффективно использовать городскую территорию в архитектурно-планировочных решениях, в системе межевания, то "пустую" землю в центре города будут занимать временные строения, убогие киоски или свалки; парки будут переполнены асоциальным элементами и мусором, асфальт "в недрах" спальных микрорайонов исчезнет вовсе, а долины городских рек будут представлять собой открытую систему канализования фекальных и прочих стоков.
Сегодняшние убогость киосков, отсутствие обустроенных проходов и проездов, овраги, превращенные в стихийные свалки, - все это вызвано неопределенным статусом территорий. И таких "неопределенных" территорий в городе уже значительное количество.
Преобразование, восстановление городской среды и городского благоустройства - не дешевые мероприятия, но они необходимы для сохранения исторического и культурного своеобразия города, равно как и для реализации современных стандартов качества и уровня городской жизни.
Разумеется, земельные вопросы просто не решаются. Насколько дорого решать вопросы с земельными участками, где зарегистрированы права третьих лиц? В свете рыночных отношений, их цена определяется спросом и предложением. Если спрос на землю и соответствующая возможность получения прибыли частными инвесторами от застройки будет все время удовлетворяться и стимулироваться муниципалитетом [1] на периферийных территориях, то цена на недвижимость, подлежащую реконструкции в центре города, будет высокой [2] из-за отсутствия предложения. Сегодня у собственников недвижимости в центральной части города нет мотивации продавать свое жилье и уезжать на периферию - из старой "панели" в новую "панель". А у застройщиков отсутствует мотивация менять строительные технологии и предлагать качественное жилье, потому что сложившаяся система субсидирования спроса позволяет иметь прибыль без этих дополнительных затрат.
Если муниципалитет сконцентрирует всю деловую активность застройщиков в центре, то это позволит привести рынок в движение. Если основное предложение от застройщиков по переезду из старых квартир будет формироваться большей частью в центральной - застроенной - части города, это спровоцирует рост предложения старых квартир. Существующий объем потенциального предложения "хрущевок" и "брежневок" порядка 40 000 - 50 000 квартир. Такое предложение будет стимулироваться крайним износом этих квартир и желанием собственников не просто улучшить свои жилищные условия, а практически заново решить вопрос жилья как такового. Рост количества предложений приведет цену решения вопросов с правами третьих лиц в соответствие с приемлемым уровнем доходности для застройщика.
Эффективность использования территории города связана с ее повторным использованием. При этом повторное использование также должно быть рациональным и не повторять ошибок предыдущих периодов градостроительства. Рациональность городской застройки начинается с планирования земельных участков - межевания, затем устанавливаются градостроительные параметры, регулирующие интенсивность и эстетику застройки.
Один из таких параметров, который часто вызывает негативное отношение, - это плотность населения. В городе Перми плотность населения составляет менее 140 чел/га на территории всех центральных микрорайонов города. Единственный микрорайон, в котором достигнута рекомендуемая СНиП 2.07.01-89* плотность, это небольшой по площади "панельный" Висим. Пермь не достигла минимальных показателей плотности населения по нормативам действующей в тот период системы планирования и застройки городов в СССР и в России.
Схема современного распределения плотности застройки в г. Перми
Минимальное нормативное значение плотности населения - 215 чел/га (для территории жилого района), максимальное - 450 [3] чел/га (для территории микрорайона). В мастер-плане [здесь и далее речь идет о мастер-плане Перми, разработанного KCAP, Нидерланды, см.http://www.permgenplan.ru/content/view/9/13/] используется показатель плотности населения FAR (floor area ratio), измеряемый как отношение площади застройки (общей суммы площадей зданий, расположенных на участке) к площади этого земельного участка. Соответствие данного показателя показателю плотности, измеряемой в количестве человек на единицу площади, приведено ниже.
Представление советских градостроителей об эффективном использовании территории и формировании городской инфраструктуры, обоснованное экономическими расчетами в системе государственных институтов, не отличается от подходов, декларируемых в модели компактного города.
На рисунке представлена диаграмма планируемого развития города в соответствии с нормами и правилами СССР. Изолинии демонстрируют уровни плотности застройки и ее распределение относительно центра города.
Постепенное наращивание объемов строительства по нормативам советского периода градостроительства, которое не отличается от предложений мастер-плана и модели территориального развития проекта Генерального плана 2010 г.
На следующем рисунке представлена диаграмма существующей структуры застройки города, которая развивалась в режиме нарушений рекомендаций нормативных актов. В жизни эта картина представлена застройкой таких пермских микрорайонов, как Парковый, Садовый, Крохалева, Юбилейный, а также настойчивым строительным освоением последних лет в микрорайонах Гайва, Левшино, Пролетарский.
Существующее состояние территориальной организации застройки города
Истинных причин [4] этого нарушения никто никогда не предъявлял. Часто упоминается отрицательное отношение населения и общественников к плотной застройке и тем более к "уплотнительной точечной застройке". Такое объяснение позволяло реализовывать планы "комплексного освоения новых территорий".
На самом деле уплотнительная застройка отождествляется с плохими архитектурными решениями, практикуемыми в городе, что подменяет сам смысл уплотнения. Предложения по реконструкции кварталов мастер-плана не имеют ничего общего с практикой "уплотнения" Перми. Уплотнению, консолидации городской застройки возвращаются истинные значения: восстановление планировочной структуры (кварталов), разграничение публичных и общественных пространств, сохранение и качественное формирование открытых пространств (детских площадок и мини-парков), организация многофункциональности зданий, которая не приводит к конфликтам функций проживания и функций деятельности. Подходы, правила и способы решения задач представлены в графических материалах, которые могут быть использованы архитекторами.
Важно отметить, что политика регенерации городской среды приобретает особое значение для политиков и собственников жилья существующей застройки. Жилищный фонд, возведенный до 70-х годов двадцатого века, потребует интенсивной замены в течение ближайших десяти-двадцати лет. Для города это мгновения.
Вернемся к обсуждению плотности населения, - что такое "хорошо" и что такое "плохо". В настоящее время в профессиональной среде городского планирования преобладает мнение, что не существует понятия и/или значения оптимальной плотности. Городским планированием определяется цель достижения высокого уровня качества и комфорта среды при различных показателях плотности населения, в зависимости от множества различных факторов. Набор факторов и мера их воздействия отличаются в зависимости от типа застройки: многофункциональности, высотности, массивности, отступа от пешеходной и проезжей части, доли застройки и благоустройства, требований к размещению автомобильных стоянок, обеспеченности и уровня качества инфраструктуры, близости к инфраструктуре и др [5].
Продуманное, взвешенное сочетание вышеперечисленных факторов позволяет создать критическую массу городской застройки. Термин "критическая масса" в городском планировании заимствован из термодинамики или химии и используется для описывания процессов образования необратимых реакций. Для города описанием критической массы или необратимой реакции может быть достижение такого уровня качества и количества застройки, при котором территория может сохранять достигнутый уровень устроенности без дополнительных внешних усилий, либо может перейти на более высокий (интенсивный) уровень развития. В отечественной градостроительной науке эта теория носит название теории самоорганизации городских систем или синергетики.
Элементы городских территорий. Сравнение плотности застройки: Пермь, Сан-Франциско, Хельсинки
В мастер-плане разработчиками представлен графический и расчетный анализы плотности застройки центральной части города Перми в сравнении с такими городами, как Сан-Франциско и Хельсинки и другими.
Элементы городских территорий. Анализ плотности различной типологии застройки:
Вверху кварталы: Лондон, Роттердам, Берлин, Нью-Йорк, Хельсинки, Барселона;
Внизу кварталы и микрорайоны Перми: Толмачевский, Разгуляй, квартал в Мотовилихе, на юге от Эспланады, на ул. Сибирская, Садовый
В представленном примере мы можем судить об избытке в Перми свободных пространств. На практике, это территории, не имеющие собственников и ответственных пользователей, которые являются катализаторами разрушения городского благоустройства и приводят к тщетности усилий городских властей, например, по борьбе с грязью. Потому что источником загрязнения являются пылящие, неукрытые травяным или твердым покрытием огромные территории, не имеющие определенного, ответственного и платежеспособного хозяина - в зонах пустырей, строек, неухоженных газонов, в том числе, используемых под стоянки автотранспорта и т.п.
Территория, достигшая критической массы, экономически эффективна по своему определению, потому что система необратимой реакции не требует дополнительных усилий.
Следующим показателем рациональности подходов управления "компактного города" является использование инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Низкая плотность застройки является причиной неэффективного и затратного использования инженерной и дорожной инфраструктуры. Эти расчеты выполнялись и при разработке СНиП "Градостроительство", реализация рекомендаций которых, как мы уже отметили, на территории Перми не состоялась. Приведем экспресс-расчет стоимостных показателей инфраструктуры при различных показателях плотности застройки:
Стоимость капитальных затрат развития инфраструктуры в условных единицах при различных показателях плотности FAR
Стоимость капитальных затрат развития инфраструктуры при различных показателях плотности практически не отличается.
Стоимость содержания инфраструктуры при различных показателях плотности FAR и эффективность (коэффициент полезного использования) использования инфраструктуры при различных показателях плотности FAR
Стоимость содержания инфраструктуры при различных показателях плотности FAR
Удельная стоимость содержания инфраструктуры это отношение стоимости содержания инфраструктуры к количеству пользователей - суть тарифы. В бюджете города или в тарифах для населения присутствует плата за "излишки" системы. Эти "излишки" растут при снижении эффективности использования инфраструктуры.
Эффективность (коэффициент полезного использования) использования инфраструктуры при различных показателях плотности FAR
Эффективность использования инфраструктуры это отношение технических показателей мощности объектов и сетей инфраструктуры к числу пользователей. Например, отношение длины сетей водоснабжения и канализации или улично-дорожной сети к количеству домохозяйств. Очевидно, что при более низких показателях плотности загрузка инфраструктуры будет меньшей. Этот теоретический аспект подтверждается фактом наличия в Перми избыточных мощностей городской инфраструктуры.
Данные для приведенных на рисунках графиков
Плотность застройки
FAR
0,5
1,5
2,0
Плотность застройки
кв. м/га
5 000
15 000
20 000
Плотность застройки
квартир/га
77
231
308
Стоимость инфраструктуры
у.е.
100
100
100
Эффективность использования инфраструктуры
0,77
2,31
3,08
Удельная стоимость содержания инфраструктуры
1,35
0,45
0,34
Концепция "компактного города" предупреждает об опасной комбинации условий снижения численности населения и одновременного развития новых территорий. Эти условия стремительно усиливают финансовую нагрузку на граждан по содержанию инженерной инфраструктуры.
Рассредоточенное размещение мест проживания людей и мест приложения труда позволяет предположить о высокой зависимости людей от индивидуального транспорта. Низкая плотность населения делает неэффективной систему общественного пассажирского транспорта.
Учитывая российскую действительность, можно предположить также, что граждане могут не почувствовать дополнительного финансового бремени, в связи с тем что политики могут просто принять решение о сокращении затрат на транспортную инфраструктуру. В этом случае часть городских маршрутов могут просто закрыть, благоустройства как не было так и не будет, а инженерная инфраструктура может достигнуть состояния, близкого к её физической утрате. Иными словами, по умолчанию произойдет обыкновенное снижение стандартов.