Стоит ли покупать квартиру в кризис?
Прежде чем сделать вывод, стоит ли покупать жильё в кризис 2016 года, хотим провести параллель с 2008-2009 годами, когда бизнесу пришлось нелегко. По данным Росстата уровень ВВП в 2009 году снизился на 7,80 % по сравнению с предыдущим годом, в 2015 падение ВВП составило 3,80 %. Но 2016 год по внешним и внутренним макроэкономическим признакам обещает еще более тяжелую ситуацию. Уровень инфляции в 2008 году составил 13,28 %, в 2015 году - 12,91 %. По мнению аналитиков, с 2008 г. по 2015 г. рынок строительства жилья активно развивался, и к 2016 году произошло его затоваривание.По разным оценкам,предложение превышает спрос на 26-40 %. Для снижения спекулятивных сделок на рынке недвижимости введены новые налоговые правила - с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ вырос с 3 до 5 лет. Означает ли это, что цены начнут стремительно падать? Отнюдь нет! Стоимость, по нашим прогнозам, в 2016 году будет снижаться очень умеренно и за счёт осторожных («скрытых») скидок от застройщиков.
На каком этапе строительства покупать жильё в новостройке?
Это один из важнейших вопросов, который интересует многих покупателей жилья. На ранних этапах строительства (стадии котлована) есть смысл покупать квартиру, если застройщик имеет хорошую репутацию. Найдите информацию о том, как компания работала в кризис 2008 года, были ли у неё серьёзные проблемы. Мы уже писали об основных критериях при выборе застройщика.
Преимущества покупки жилья на стадии котлована:
- низкая цена (до 50 % от стоимости квартиры в сданном в эксплуатацию доме);
- широкий выбор этажности, площади и планировки квартиры.
Недостатки покупки жилья на раннем этапе строительства:
- риск купить жильё в «долгострое» или в доме, который не будет достроен;
- долгое время ожидания до получения ордера и, чаще всего, в совокупности проживанием в съёмном жилье, беспокойством по поводу оплаты за квартиру в стадии проекта.
Покупка жилья на позднем этапе строительства
Есть категория дольщиков, которая желает заключить договор долевого участия на более поздних строках строительства - пусть гораздо дороже, чем на этапе котлована, зато есть возможность наблюдать за возведением дома. Даже если у застройщика возникли проблемы в момент, когда жилой дом построен на 60-80 %, дольщики получат свои квартиры. Со стороны региональных властей разрабатывается комплекс мероприятий по строительству и введению в эксплуатацию дома сторонними организациями.
Схема покупки жилья: какую выбрать?
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и дольщиком в письменной форме. Такие сделки подлежат обязательному страхованию и госрегистрации в Росреестре. На эту организацию возложено обязательство изучения документов строительства жилого дома на правомочность.Дольщик по ДДУ получает право собственности на жилплощадь на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или акта о передаче объекта долевого строительства. В Договоре указывается гарантийный срок на объект долевого строительства, введенный в эксплуатацию (не менее 5 лет - на здание, не менее 3 лет - на технологическое и инженерное оборудование).
Договор купли-продажи
Этот договор заключается между продавцом и покупателем только после введения в эксплуатацию объекта и подписания акта приёма-передачи между застройщиком и инвестором.
Предварительный договор купли-продажи
По сути, застройщик обязуется после введения в эксплуатацию объекта оформить на себя право собственности и заключить основной договор купли-продажи с покупателем. Такие договоры не подлежат государственной регистрации и не требуют проверки документации на объект. В связи с этим возрастают риски мошеннических схем от многократных перепродаж жилья до незаконного строительства и сноса самовольной застройки. При этом убытки несет только покупатель, если не докажет собственную правоту в суде.
Уступка (цессия) прав требования по договору долевого строительства
Первоначально между застройщиком и инвестором заключается договор долевого участия, на основании которого впоследствии на квартиру оформляется уступка прав требования по договору долевого участия. Данная процедура не отменяет положения основного договора, но происходит смена лиц в правах и обязательствах. Дольщиком становится покупатель квартиры. Цессия может быть оформлена только до передачи объекта в собственность и подлежит обязательной госрегистрации и письменному уведомлению застройщика о сделке. Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от данной сделки, при этом требования о возврате денежных средств направляются застройщику.
Договор паевого накопления (ЖСК или ЖНК)
Закон ФЗ-214 не распространяется на эту форму оформления недвижимости. Договор не регистрируется в Росреестре, высок риск многократных перепродаж жилья. Устав кооператива также может нарушать права дольщиков, предусмотренные ФЗ-214. Эти схемы пока действуют в России, и покупателям стоит внимательно изучать информацию перед приобретениемжилья в новостройке по той или иной схеме. В настоящее время более ста строительных компаний России направили письмо Президенту РФ с просьбой приостановить действие поправки к ФЗ-214 в части страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Покупателям нужны квартиры, а не компенсации. Госдума обещала рассмотреть это обращение. Кроме того, рассматриваются поправки к данному закону с целью повышения информационной открытости девелоперов и формирования инструментов для достраивания проблемных объектов.
Источник: http://stroymanager.ru/review/item/104-stoit-li-pokupat-kvartiru-v-krizis