Как и зачем создавать ТСЖ в своем доме?
Разберемся, как жильцы многоквартирного дома могут управлять им самостоятельно.
Что такое ТСЖ?
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками недвижимого имущества одного или нескольких многоквартирных домов (МКД) с целью владения, пользования и распоряжения этим имуществом согласно жилищному законодательству. При помощи ТСЖ также осуществляется деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг лицам, проживающим в МКД, и т.д. (ст. 135 ЖК РФ). Это некоммерческая организация, которая создается жильцами и в интересах жильцов. Этим ТСЖ выгодно отличается от управляющей компании (УК), которая ведет предпринимательскую деятельность и по сути является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями.
Статья 137 ЖК РФ наделяет ТСЖ следующими правами:
- заключать договоры на управление МКД, в том числе на содержание и ремонт общего имущества;
- определять бюджет на содержание и ремонт общего имущества МКД, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели товарищества согласно его уставу и главе 13 ЖК РФ;
- устанавливать размер платежей и взносов для собственников помещений в МКД;
- выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;
- пользоваться кредитами;
- оплачивать услуги и работы, выполняемые для товарищества;
- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ;
- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;
- надстраивать и перестраивать часть общего имущества;
- осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к дому земельных участков;
- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.
Члены ТСЖ, как и собственники жилья, не состоящие в нем, обладают рядом прав:
- получать от органов управления товарищества информацию о его деятельности, обжаловать в судебном порядке решения органов управления;
- предъявлять требования к ТСЖ по качеству оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
- знакомиться с содержанием документов, отражающих деятельность товарищества (см. ст. 143.1 ЖК РФ).
Как организовать ТСЖ, если в доме уже работает УК?
Создание ТСЖ производится в порядке, предусмотренном ст. 136 ЖК РФ, путем принятия решения о выборе иного способа управления домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД с целью рассмотрения вопросов о выборе способа управления и о создании ТСЖ, что отражается в протоколе общего собрания. Результаты голосования определяются большинством голосов от числа лиц, участвующих в голосовании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников. Протокол подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие решений. Затем ТСЖ в течение 5 дней уведомляет управляющую компанию (а также госжилинспекцию и орган муниципального жилищного контроля ) о принятом решении, регистрируется в качестве юридического лица и требует представить техническую документацию на МКД и иные документы, связанные с управлением домом по акту приема-передачи (п.п. 18, 19, 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
При государственной регистрации ТСЖ в налоговый орган представляются:
- заявление по форме Р 11001 (см. Приказ ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@);
- протокол общего собрания;
- устав товарищества (2 экз).,
- сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, и о принадлежащих им долях в праве общей собственности;
- документ об уплате госпошлины (4000 рублей - ст. 333.33 НК РФ).
ТСЖ как юридическое лицо считается созданным с даты внесения об этом сведений в ЕГРЮЛ. Выборы председателя оформляются протоколом правления ТСЖ об избрании председателя, если его избрание не отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ уставом товарищества (ч.3 ст. 147 ЖК РФ).
Какие споры возникают в связи с созданием ТСЖ?
В судебной практике часто встречаются споры о следующем:
- о понуждении к передаче ТСЖ технической и иной документации на МКД, обязании направить уведомление в орган жилнадзора об исключении дома из перечня домов, являющегося приложением к лицензии на управление домами, исключить объект из перечня находящихся в управлении на официальных сайтах в силу прекращении договорных отношений с УК (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2017 N Ф04-6835/2016 по делу N А45-11625/2016);
- о признании недействительными решений общего собрания собственников, на основании которых выбран способ управления ТСЖ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.12.2016 по делу N 33-12322/2016);
о снятии начислений на содержание и ремонт общего имущества МКД от УК, которые она продолжала направлять после решения о смене способа управления на ТСЖ (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 13.03.2015 по делу N 33-1552/2015);
- о ликвидации неправомочно созданного ТСЖ по иску Государственной жилищной инспекции (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 21.06.2016 по делу N 33-7217/2016);
- о ликвидации ТСЖ, осуществлявшем деятельность с грубым нарушением закона и не предоставлявшем в уполномоченный орган документы, содержащие отчет о деятельности товарищества, а также документы о создании товарищества и о выборе способа управления (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14.01.2015 по делу N 33-134/2015А-57).