Земельный порядок
Событие минувшего месяца, о котором пойдёт речь, в иных условиях можно было бы назвать революционным. Госдума России наконец-то приняла, а Совет Федерации одобрил Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части оборота земель сельхозназначения». Он вступает в действие с первого июля 2011 года.
Закон, как это часто водится в России, дико опоздал. Это ведь только в старинной поговорке сказано, что русский мужик долго запрягает, но быстро едет. В жизни, а нынешней особенно, всё иначе: мы не только долго запрягаем, но и медленно едем, если едем вообще. Это сказано к тому, что земельной реформе исполнилось почти 20 лет, и кашу, заваренную в начале 90-х годов теперь уже прошлого столетия, не можем расхлебать до сих пор.
Кто на земле хозяин?
Начиналось всё лихо. В ходе реорганизации колхозов и совхозов 12 миллионам работников этих предприятий и гражданам, которые жили и работали в сельской местности, прежде всего, учителям и врачам, было передано в общую долевую собственность 115 миллионов гектаров сельхозугодий. Правда, без выделения земельных участков в натуре. Почему? Причин называется великое множество, одна из них - боязнь власть предержащих, что такие участки разрушат сельхозпредприятия. Тогда непонятно, зачем надо было это всё затевать? Вопрос оставили «на потом» и вскоре о нём … забыли. А что в итоге? С одной стороны, земля формально принадлежит рядовым крестьянам, с другой, на ней хозяйствуют сельхозпредприятия. Со временем споры между ними о том, кто же является настоящим владельцем угодий, стали принимать формы открытого противостояния. Выделение в натуре оказалось «удовольствием» крайне долгим, сложным и очень дорогим. В результате кадастровый учёт и государственная регистрация прав на земельные доли обернулись для их владельцев сущим адом. Стало очевидно, что «светлые головы» в руководстве государства российского, возможно, сами того не желая, подложили под земельную реформу бомбу замедленного действия.
Ничего удивительного, что в условиях дикого российского рынка, на фоне истерических заявлений о построении правового государства земля быстро стала товаром, раздираемым на части торговцами и спекулянтами. Появилась целая армия людей, которые хорошо знают схемы отъёма паевой собственности. На авансцену смело вышли рейдеры, сделавшие банкротство инструментом развала сельского хозяйства. Стали нормой отсутствие должного учёта земельных ресурсов и контроля над их использованием, нарушение прав землевладельцев и пользователей, перевод земель из одной категории в другую, коррупция. Крестьянина - землепашца отодвинули в сторону. Владельцы земельных паёв из числа бывших работников «убитых» колхозов и совхозов стали жертвами откровенного грабежа. Они оказались в положении стада, которое можно безнаказанно стричь.
А что же государство? Факты говорят о том, что оно практически отстранилось от защиты прав собственности на землю. Судите сами. В настоящее время собственники долей провели государственную регистрацию своих прав только на 18 миллионов гектаров земельных угодий из имеющихся 115 миллионов.
Почему так мало? Вот что говорил на втором Всероссийском земельном конгрессе президент Российской ассоциации частных землемеров Валерий Алакоз: «Государство должно помочь крестьянам в оформлении земельных долей. 30% поданных документов на регистрацию земельных участков возвращаются обратно. Сегодня мы наблюдаем «кадастровый коллапс». Система координат государственной геодезической сети устарела - она разработана аж в 1942 году». Сказано на конгрессе было и о том, что за оформление долей с крестьян берут немыслимые деньги, что координация действий по выработке единой земельной политики отсутствует напрочь, а Российский земельный союз занимается проблемами дольщиков спустя рукава. Участники форума не скрывали, что царит земельный беспредел. В судах дольщики не могут найти защиту. Рейдеры захватывают земли, люди в деревнях спиваются. Необходима земельная ревизия. Руководство страны недооценивает важность проблем дольщиков.
Отныне невостребованные земли перейдут муниципалитету
Неизвестно, сколько бы продолжалась земельная вакханалия, но ситуация изменилась. Во-первых, мировой кризис лишил многих владельцев земли возможности использовать её по прямому назначению и в полном объёме. Во-вторых, масла в огонь подлила засуха минувшего года. Она наглядно показала, что в земельных вопросах надо наводить порядок, если не хотим и дальше оставаться в ситуации сапожника без сапог. В-третьих, как уже было сказано, лишь 1,4 миллиона собственников паёв из 12 миллионов выделили свои доли в натуре для создания фермерских хозяйств и ЛПХ или передали их в уставные фонды сельхозорганизациям. Остальные доли используются на правах аренды … без регистрации договоров, которые, к тому же, по старому договору, с 27 января 2011 года становятся недействительными. Перед глазами законодателей реально замаячил призрак земельных бунтов. Давно требующий смазки правовой механизм государства с тележным скрипом пришёл в движение.
Теперь, когда Закон принят, нас заверяют, что к процессу регистрации прав собственности на землю подключены муниципальные власти, потому что без их поддержки оформление земельных долей растянулось бы ещё на добрый десяток лет. С этой целью за органами местного самоуправления в Законе закреплено право организовывать первые собрания собственников земельных долей. На них будет утверждаться перечень невостребованных угодий, которые через суды станут переходить в муниципальную собственность.
Расчёты показывают, что таким образом муниципалитетам перейдёт 22 миллиона невостребованных долей. Если их продать по кадастровой стоимости, местные бюджеты заработают 55 миллиардов рублей. При этом затраты на проведение собраний, межевание и кадастровый учёт не превысят 9 миллиардов рублей. Таким образом, у муниципалитетов появится источник пополнения бюджета, а это неплохой стимул работы с дольщиками. А чтобы сделать непривлекательной скупку таких земель в качестве «вложения капитала», то есть без последующей обработки, Закон устанавливает чёткий порядок принудительного прекращения прав на неиспользуемые земли сельхозназначения.
Плюсы и минусы закона
Закон, что и говорить, хорош. В нём есть конкретика. Он, в частности, предусматривает, что в судебном порядке возможно изъятие земель при их нерациональном использовании, которое повлекло снижение плодородия или ухудшение экологической обстановки. В соответствии с документом, если в течение трёх лет участок не используется по прямому назначению, он также будет изъят. После вступления в силу решения суда в течение шести месяцев земля может быть продана с публичных торгов. Если же их признают несостоявшимися, участок переходит в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
Отрадно, что теперь участки, выделенные в счёт земельных долей, разрешено предоставлять КФХ без проведения торгов. Цена такого участка составит не более 15% от его кадастровой стоимости, а арендная плата - 0,3%. Более того, вводится возможность отказаться от прав собственности на свою земельную долю, что до принятия Закона категорически возбранялось.
Предельно очевидно, что Закон облегчает изъятие угодий, которые не обрабатываются. Умерим, однако, восторги, и подойдём к этому вопросу с другой стороны. Сельчане, наученные горьким опытом, не ожидают сказочных перемен. Новый закон, конечно же, пойдёт на пользу, но сначала только вокруг крупных городов. Чем дальше от них, тем больше заброшенных угодий, которые никому не нужны. В Ульяновской области земельный вопрос решается гораздо успешней, чем во многих других регионах России. Но и у нас, стоит только заглянуть в глубинку, режут глаз целые поля, где уже давно не ступала нога человека. Многие из них пора переводить из разряда земель сельхозназначения в то же лесное ведомство: настолько густо и прочно они заросли ельником, осинником, березняком. Опять же, некоторые районы области, и мы об этом говорили, продолжают сокращать посевные площади. Воздержимся бросать в их сторону камень: они надорвались, до новых ли им земель? Да и потом, откуда они возьмут деньги на их выкуп?
Не будем лукавить: вовлечение земель в оборот не видится возможным без крупных инвесторов. Кому надо было, тот в регион давно вошёл. Другие не торопятся. Время уходит. Необрабатываемая земля, тем временем, деградирует и на её восстановление, по мнению специалистов, требуется не менее года. А инвестору, хорошо известно, нужна прибыль, сейчас и вся сразу. Вот и растёт число пустующих пашен: их попросту становится невыгодным обрабатывать. Животноводство? Здесь годами надо ждать отдачи, инвестору-временщику это не с руки. Предположим, всё-таки, что землю изъяли и передали муниципалитетам. А что дальше? Кому они её будут сдавать? Обрабатывать сами? При их-то нищете … Не смешите. Опять же, где гарантия, что крупный покупатель, будь он найден, окажется эффективным собственником.
Вот и хлещут эмоции через край. В Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельхозкооперативов (АККОР), причём на федеральном уровне, считают Закон в части изъятия неиспользуемых земель бесполезным. Здесь полагают, что вместо предлагаемых карательных мер надо субсидировать местных предпринимателей из числа тех, у кого ещё не отбили желание заниматься сельским хозяйством и душой болеющих за свою малую родину.
И последнее, о чём хотелось бы сегодня сказать. Закон чётко предписывает, как поступать с землёй в самых различных ситуациях. Но вот беда: критериев, по которым её можно считать заброшенной или, скажем, обрабатываемой с нарушением экологических требований, пока не существует. Они должны быть заложены в соответствующих постановлениях правительства. Здесь телега, в который уже раз, оказалась впереди лошади.
Перекос, наверное, устранят и постановления напишут. Только не хотелось бы думать, что на это потребуется ещё 20 лет. Лимит времени давно исчерпан.
Автор: Виктор Никитин.