Жилье в пригороде - старая пятиэтажка или новый дом?
Не так давно по почте пришел конверт с уведомлением, что в квартале, где мы раньше жили (а сейчас сдаем ту квартиру), планируется собрание жильцов по достаточно важному поводу, просили прийти или выслать доверенность в адрес председателя собрания дома (обычная практика здесь на ОСС). Так как тема меня заинтересовала, решила поприсутствовать лично, тем более надо было еще встретиться с ответственной по подъезду.
Собрание начиналось в 10 в здании на фото (на первом плане) - это корпус для небольших собраний, в нем две комнаты, разделенные перегородкой, и пара туалетов.
Но я пришла чуть пораньше и решила немного пройтись.
Воскресенье, десять утра. Тишина, только птицы поют - район очень зеленый; воздух чистый - квартал расположен на холме, дороги с относительно интенсивным движением внизу, а здесь только машины жителей да доставки иногда проезжают. Чувствуется тонкий аромат кинмокусэя - ранняя осень.
Я вдруг вспомнила статьи о старых пятиэтажках и риторические вопросы в стиле «почему в наше время кто-то еще хочет жить в этом старье?!»
Красный цилиндр на фото - почтовый ящик старого образца, из 60-х, - ровесник квартала. Их почти нигде уже не осталось - модель сменили много лет назад, но здесь берегут старину, и ящик этот - предмет местной гордости.
Старое дерево над ящиком и деревья на фото ниже - сакуры, они чудесно цветут весной.
Как же хорошо!
Намного тише, чем в похожем квартале ближе к станции, где мы сейчас живем.
Вдоль дорог здесь паркуются редко и только на очень короткий срок - для гостей есть отдельная стоянка, а у жителей - отведенная парковка.
Парковки жителей расположены частично на территории квартала, по периметру, частично - за его пределами.
То, что за пределами квартала, жилтоварищество берет в аренду у местных землевладельцев «целым куском». Это ваимовыгодные отношения, продолжающиеся более сорока лет (владельцы земли несколько раз поднимали цены в связи повышением цен на землю/аренды земли в районе).
Сейчас парковками обеспечены все желающие, но индивидуальное место каждый год разыгрывают в лотерею, тасуя людей с учетом расстояния между их домом и парковкой так, что один год ты оказываешься ближе к дому, другой - дальше, на «внешней» парковке.
Внутри квартала периодически проводятся рейды - если автовладельца поймают паркующим машину по ночам или в выходные не на стоянке, а рядом с домом, после нескольких предупреждений (если он не предоставит убедительных объяснений), контракт на стоянку с ним расторгается, и на оставшуюся часть года он будет вынужден сам снимать место на частной стоянке за пределами квартала. Это заметно дороже и гораздо дальше, чем даже «внешняя» квартальная парковка. Мера действенная - нарушителей мало.
Кстати, квартальная парковка платная для всех, причем одинаково - деньги идут на отдельный счет, из которого часть уходит тем самым владельцам земли, сдающим ее под парковки, часть - на ремонт дорожного покрытия, и что-то остается в общий фонд.
Когда мы еще жили здесь, поднимался вопрос об отказе от «внешних» парковок и размещении всех машин в черте квартала за счет уничтожения части газонов.
Большинством голосов на ОСС тогда решили сохранить статус кво, и в перспективе это решение выглядит правильным - в связи со старением населения количество автовладельцев уменьшается естественным образом.
Что я все о стоянках...
Стадиончик (таких здесь два), на котором совсем маленькие дети могут погонять мяч, старички из местного кружка пенсионеров играют во что-то вроде крокета, а по утрам энтузиасты коллективно делают зарядку.
Одна из квартир в доме на фото ниже (она и на фото есть), горела несколько лет назад. Пожар был довольно серьезный, потом ремонтировали весь подъезд.
Сейчас дом как новенький.
Вот детские площадки здесь старые, это да. Детей мало.
Уход за зелеными насаждениями в таких районах - весомая часть бюджета. Регулярно проводится обрезка и обработка пестицидами от ядовитых насекомых - так любимая всеми сакура, например, летом становится пристанищем ядовитых гусениц, поэтому, кстати, ее редко сажают у частных домов.
Гималайские кедры на северном склоне квартала обрезают раз в несколько лет.
Видите, часть уже стоит лысенькая, в то время как самые дальние еще пушистые? В понедельник обрезку продолжат.
Эти кедры являются естественным фильтром и звукозащитной полосой - вдоль подножия холма проходит шоссе, хотя движение по нему не слишком интенсивное.
Стрижку газонов и крупную обрезку выполняет специальная компания по контракту, а мелкую обрезку и уход - сами жильцы-волонтеры.
Гораздо дешевле было бы вырубить все крупные деревья и оставить одни газоны и мелочь, но политика этого товарищества заключается в сохранении старых деревьев - вырубают только опасные больные, а взамен засохших подсаживают молодые.
На первый взгляд кажется, что все дома одинаковые, но это не так. Хотя они и возводились одновременно, площади квартир (и, соответственно, конструкция домов) отличаются.
Площади квартир - от 50 до 70 квадратных метров, хотя планировка отличается в мелочах. Впрочем, в квартирах того времени не все стены несущие, так что перепланировка возможна, пусть и не кардинальная.
Другой корпус местного управления - еще несколько помещений для собраний и офис, где по будням сидят двое клерков-консьержей, которые занимаются некоторыми бумажными делами (их нанимает напрямую товарищество жильцов, потому что в квартале самоуправление - т.е. управляющей компании как таковой нет).
Поводом для воскресного собрания были результаты комплексного исследования квартала на предмет сейсмоустойчивости и соответствия современным нормативам, включавшим изучение состояния бетона, несущих конструкций и конструктивных особенностей каждого строения.
По результатам исследования было рекомендовано укрепить жилые здания.
Из-за конструктивных отличий методы укрепления предлагались разные, для некоторых зданий вариантов было несколько, для других - один возможный. Решение о том, что работам в принципе быть, приняли на общем собрании жильцов квартала еще в начале года, а в этот раз собирались жильцы каждого отдельного дома - надо было выбрать метод укрепления из предложенных - с учетом стоимости работ, объема и влияния на внешний вид здания. Стоимость работ важна, поскольку производиться они будут в принципе на деньги жильцов - возможно, из средств, которые собираются на капремонт. Я написала «в принципе», потому что местный городской бюджет частично субсидирует работы по повышению сейсмоустойчивости зданий, и в зависимости от суммы, субсидия может покрыть до двух третей стоимости работ. Это означает, что если для нашего дома был предложен всего один вариант, и первоначальная грубая смета составила 150 тысяч у.е. за дом, субсидию нам предлагают в размере 100 тыс., а оставшиеся 50 тыс. должны будут выплатить жители сорока квартир дома, т.е. где-то по тысяче с небольшим на квартиру. Это очень мало - в квартале были дома, где один из вариантов предполагает снесение балконов (с последующим их восстановлением), что выливается в круглую сумму более чем в 15 тыс у.е. на квартиру. Какую часть из этих сумм для каждого дома сможет выложить жилтоварищество, а сколько придется доплатить жителям наличными - будет видно дальше.
Во время собрания кто-то спросил, не было ли при обсуждении вопроса в выборном исполнительном комитете товарищества предложений отказаться от работ по повышению сейсмоустойчивости, а вместо этого сфокусироваться на сносе и постройке заново. Нет, ответил председатель, этот вопрос даже не обсуждался.
Работы предполагается начать следующей осенью.
Спуск от квартала к небольшому парку. Рядом муниципальные теннисные корты, открытые для всех желающих (надо только записываться заранее).
Ограда корта.
***
Так каков же ответ на вопрос, поставленный в начале поста?
Объективно у этого и подобных кварталов всего два неисправимых недостатка - расположение, пешком до станции идти минут 25, по холмам (автобус ходит раз в 10-15 минут), и отсутствие лифтов, которые по экономическим причинам в домах этой конструкции устанавливать крайне невыгодно.
С другой стороны, довольно большому количеству людей оба фактора не так важны - пожилые люди далеко выбираются редко, а магазины рядом есть, зато и их, и молодые семьи даже с маленькими детьми устраивает тишина, безопасность и дешевизна - ведь из-за отсутствия лифта и сложного общего оборудования эти здания достаточно дешевы в эксплуатации, эксплуатационные расходы раза в два меньше того, что нужно платить, живя в современной многоэтажке.
Так что определенного ответа нет. Каждый решает для себя, выбирает с учетом своих потребностей, а рынок недвижимости предоставляет возможность выбора.
Кстати, а из чего мы вообще выбираем?
В нашем конкретном районе, например, - полчаса до Синдзюку, самый что ни на есть обычный пригород для среднего класса.
Например, местная «точечная застройка» - на продажу выставлен новый дом в районе старой застройки. Площадь участка 125 кв.м, общая площадь дома чуть меньше 100 кв.м., продажная цена ок. 360 тыс долл.
(На фото южная сторона)
Желтое справа - стена соседнего дома, до нее метра 3-4.
Розово-бежевое слева - соседний дом, до него те же три метра. Как и до соседей справа и слева.
На фото выше не один дом, а три (или четыре?), стоят вплотную друг к другу.
Два дома, построенных буквально в прошлом году на участке, где располагался один очень красивый особнячок в старинном стиле.
Щель между правым домом и соседским
Щель слева.
Ни о каком садике у дома и речи не идет, максимум крохотный палисадник, оставшийся от парковки, или просто место для пары горшков с чахлыми розами.
Что касается сейсмоустойчивости, то все эти частные дома, как правило, деревянные - каркас, обшитый деревянными панелями, и штукатурка. Выбежать наружу их хозяева, скорее всего, успеют... если серьезное землетрясение произойдет днем.
Дом из старой застройки где-то тридцатилетней давности.
Стандартные участки тогда были раза в два больше, при нынешней цене на землю их просто не продать уже, поэтому при перепродаже их и делят пополам.
Сейчас в таких домах живут, как правило, две семьи - пожилые родители и семья одного из детей, чаще дочери - судя по табличкам с именами хозяев.
А как же современные многоэтажки?
Вот, например. Станция в трех минутах пешком!
Сначала построили высотку и распродали квартиры в ней, а через пару лет с восточной стороны встала трехэтажная открытая стоянка городской библиотеки. С восточной стороны у многоэтажки окна гостиной, если что.
Все законно, между ними даже дорога проходит!
С южной стороны этого дома, откуда я снимаю, - узкая автомобильная дорога, за ней железная дорога, поезда ходят с пяти утра до двух ночи. Рядом железнодорожный переезд.
В Японии существует зонирование - возможная этажность зависит от назначения зоны. В пригородах зоны вокруг (поблизости от) станций как раз предназначены для многоэтажного строительства. Подальше - этажность ограничена, в зоне малоэтажной частной застройки даже многоквартирный дом может быть только малоэтажным. Т.е. высокие современные здания будут только вблизи станций или вдоль крупных магистралей. Зато с лифтом.
А теперь можно вернуться в начало и еще раз попробовать ответить на тот же вопрос.
Собрание начиналось в 10 в здании на фото (на первом плане) - это корпус для небольших собраний, в нем две комнаты, разделенные перегородкой, и пара туалетов.
Но я пришла чуть пораньше и решила немного пройтись.
Воскресенье, десять утра. Тишина, только птицы поют - район очень зеленый; воздух чистый - квартал расположен на холме, дороги с относительно интенсивным движением внизу, а здесь только машины жителей да доставки иногда проезжают. Чувствуется тонкий аромат кинмокусэя - ранняя осень.
Я вдруг вспомнила статьи о старых пятиэтажках и риторические вопросы в стиле «почему в наше время кто-то еще хочет жить в этом старье?!»
Красный цилиндр на фото - почтовый ящик старого образца, из 60-х, - ровесник квартала. Их почти нигде уже не осталось - модель сменили много лет назад, но здесь берегут старину, и ящик этот - предмет местной гордости.
Старое дерево над ящиком и деревья на фото ниже - сакуры, они чудесно цветут весной.
Как же хорошо!
Намного тише, чем в похожем квартале ближе к станции, где мы сейчас живем.
Вдоль дорог здесь паркуются редко и только на очень короткий срок - для гостей есть отдельная стоянка, а у жителей - отведенная парковка.
Парковки жителей расположены частично на территории квартала, по периметру, частично - за его пределами.
То, что за пределами квартала, жилтоварищество берет в аренду у местных землевладельцев «целым куском». Это ваимовыгодные отношения, продолжающиеся более сорока лет (владельцы земли несколько раз поднимали цены в связи повышением цен на землю/аренды земли в районе).
Сейчас парковками обеспечены все желающие, но индивидуальное место каждый год разыгрывают в лотерею, тасуя людей с учетом расстояния между их домом и парковкой так, что один год ты оказываешься ближе к дому, другой - дальше, на «внешней» парковке.
Внутри квартала периодически проводятся рейды - если автовладельца поймают паркующим машину по ночам или в выходные не на стоянке, а рядом с домом, после нескольких предупреждений (если он не предоставит убедительных объяснений), контракт на стоянку с ним расторгается, и на оставшуюся часть года он будет вынужден сам снимать место на частной стоянке за пределами квартала. Это заметно дороже и гораздо дальше, чем даже «внешняя» квартальная парковка. Мера действенная - нарушителей мало.
Кстати, квартальная парковка платная для всех, причем одинаково - деньги идут на отдельный счет, из которого часть уходит тем самым владельцам земли, сдающим ее под парковки, часть - на ремонт дорожного покрытия, и что-то остается в общий фонд.
Когда мы еще жили здесь, поднимался вопрос об отказе от «внешних» парковок и размещении всех машин в черте квартала за счет уничтожения части газонов.
Большинством голосов на ОСС тогда решили сохранить статус кво, и в перспективе это решение выглядит правильным - в связи со старением населения количество автовладельцев уменьшается естественным образом.
Что я все о стоянках...
Стадиончик (таких здесь два), на котором совсем маленькие дети могут погонять мяч, старички из местного кружка пенсионеров играют во что-то вроде крокета, а по утрам энтузиасты коллективно делают зарядку.
Одна из квартир в доме на фото ниже (она и на фото есть), горела несколько лет назад. Пожар был довольно серьезный, потом ремонтировали весь подъезд.
Сейчас дом как новенький.
Вот детские площадки здесь старые, это да. Детей мало.
Уход за зелеными насаждениями в таких районах - весомая часть бюджета. Регулярно проводится обрезка и обработка пестицидами от ядовитых насекомых - так любимая всеми сакура, например, летом становится пристанищем ядовитых гусениц, поэтому, кстати, ее редко сажают у частных домов.
Гималайские кедры на северном склоне квартала обрезают раз в несколько лет.
Видите, часть уже стоит лысенькая, в то время как самые дальние еще пушистые? В понедельник обрезку продолжат.
Эти кедры являются естественным фильтром и звукозащитной полосой - вдоль подножия холма проходит шоссе, хотя движение по нему не слишком интенсивное.
Стрижку газонов и крупную обрезку выполняет специальная компания по контракту, а мелкую обрезку и уход - сами жильцы-волонтеры.
Гораздо дешевле было бы вырубить все крупные деревья и оставить одни газоны и мелочь, но политика этого товарищества заключается в сохранении старых деревьев - вырубают только опасные больные, а взамен засохших подсаживают молодые.
На первый взгляд кажется, что все дома одинаковые, но это не так. Хотя они и возводились одновременно, площади квартир (и, соответственно, конструкция домов) отличаются.
Площади квартир - от 50 до 70 квадратных метров, хотя планировка отличается в мелочах. Впрочем, в квартирах того времени не все стены несущие, так что перепланировка возможна, пусть и не кардинальная.
Другой корпус местного управления - еще несколько помещений для собраний и офис, где по будням сидят двое клерков-консьержей, которые занимаются некоторыми бумажными делами (их нанимает напрямую товарищество жильцов, потому что в квартале самоуправление - т.е. управляющей компании как таковой нет).
Поводом для воскресного собрания были результаты комплексного исследования квартала на предмет сейсмоустойчивости и соответствия современным нормативам, включавшим изучение состояния бетона, несущих конструкций и конструктивных особенностей каждого строения.
По результатам исследования было рекомендовано укрепить жилые здания.
Из-за конструктивных отличий методы укрепления предлагались разные, для некоторых зданий вариантов было несколько, для других - один возможный. Решение о том, что работам в принципе быть, приняли на общем собрании жильцов квартала еще в начале года, а в этот раз собирались жильцы каждого отдельного дома - надо было выбрать метод укрепления из предложенных - с учетом стоимости работ, объема и влияния на внешний вид здания. Стоимость работ важна, поскольку производиться они будут в принципе на деньги жильцов - возможно, из средств, которые собираются на капремонт. Я написала «в принципе», потому что местный городской бюджет частично субсидирует работы по повышению сейсмоустойчивости зданий, и в зависимости от суммы, субсидия может покрыть до двух третей стоимости работ. Это означает, что если для нашего дома был предложен всего один вариант, и первоначальная грубая смета составила 150 тысяч у.е. за дом, субсидию нам предлагают в размере 100 тыс., а оставшиеся 50 тыс. должны будут выплатить жители сорока квартир дома, т.е. где-то по тысяче с небольшим на квартиру. Это очень мало - в квартале были дома, где один из вариантов предполагает снесение балконов (с последующим их восстановлением), что выливается в круглую сумму более чем в 15 тыс у.е. на квартиру. Какую часть из этих сумм для каждого дома сможет выложить жилтоварищество, а сколько придется доплатить жителям наличными - будет видно дальше.
Во время собрания кто-то спросил, не было ли при обсуждении вопроса в выборном исполнительном комитете товарищества предложений отказаться от работ по повышению сейсмоустойчивости, а вместо этого сфокусироваться на сносе и постройке заново. Нет, ответил председатель, этот вопрос даже не обсуждался.
Работы предполагается начать следующей осенью.
Спуск от квартала к небольшому парку. Рядом муниципальные теннисные корты, открытые для всех желающих (надо только записываться заранее).
Ограда корта.
***
Так каков же ответ на вопрос, поставленный в начале поста?
Объективно у этого и подобных кварталов всего два неисправимых недостатка - расположение, пешком до станции идти минут 25, по холмам (автобус ходит раз в 10-15 минут), и отсутствие лифтов, которые по экономическим причинам в домах этой конструкции устанавливать крайне невыгодно.
С другой стороны, довольно большому количеству людей оба фактора не так важны - пожилые люди далеко выбираются редко, а магазины рядом есть, зато и их, и молодые семьи даже с маленькими детьми устраивает тишина, безопасность и дешевизна - ведь из-за отсутствия лифта и сложного общего оборудования эти здания достаточно дешевы в эксплуатации, эксплуатационные расходы раза в два меньше того, что нужно платить, живя в современной многоэтажке.
Так что определенного ответа нет. Каждый решает для себя, выбирает с учетом своих потребностей, а рынок недвижимости предоставляет возможность выбора.
Кстати, а из чего мы вообще выбираем?
В нашем конкретном районе, например, - полчаса до Синдзюку, самый что ни на есть обычный пригород для среднего класса.
Например, местная «точечная застройка» - на продажу выставлен новый дом в районе старой застройки. Площадь участка 125 кв.м, общая площадь дома чуть меньше 100 кв.м., продажная цена ок. 360 тыс долл.
(На фото южная сторона)
Желтое справа - стена соседнего дома, до нее метра 3-4.
Розово-бежевое слева - соседний дом, до него те же три метра. Как и до соседей справа и слева.
На фото выше не один дом, а три (или четыре?), стоят вплотную друг к другу.
Два дома, построенных буквально в прошлом году на участке, где располагался один очень красивый особнячок в старинном стиле.
Щель между правым домом и соседским
Щель слева.
Ни о каком садике у дома и речи не идет, максимум крохотный палисадник, оставшийся от парковки, или просто место для пары горшков с чахлыми розами.
Что касается сейсмоустойчивости, то все эти частные дома, как правило, деревянные - каркас, обшитый деревянными панелями, и штукатурка. Выбежать наружу их хозяева, скорее всего, успеют... если серьезное землетрясение произойдет днем.
Дом из старой застройки где-то тридцатилетней давности.
Стандартные участки тогда были раза в два больше, при нынешней цене на землю их просто не продать уже, поэтому при перепродаже их и делят пополам.
Сейчас в таких домах живут, как правило, две семьи - пожилые родители и семья одного из детей, чаще дочери - судя по табличкам с именами хозяев.
А как же современные многоэтажки?
Вот, например. Станция в трех минутах пешком!
Сначала построили высотку и распродали квартиры в ней, а через пару лет с восточной стороны встала трехэтажная открытая стоянка городской библиотеки. С восточной стороны у многоэтажки окна гостиной, если что.
Все законно, между ними даже дорога проходит!
С южной стороны этого дома, откуда я снимаю, - узкая автомобильная дорога, за ней железная дорога, поезда ходят с пяти утра до двух ночи. Рядом железнодорожный переезд.
В Японии существует зонирование - возможная этажность зависит от назначения зоны. В пригородах зоны вокруг (поблизости от) станций как раз предназначены для многоэтажного строительства. Подальше - этажность ограничена, в зоне малоэтажной частной застройки даже многоквартирный дом может быть только малоэтажным. Т.е. высокие современные здания будут только вблизи станций или вдоль крупных магистралей. Зато с лифтом.
А теперь можно вернуться в начало и еще раз попробовать ответить на тот же вопрос.