Взносы на капитальный ремонт и фонд капремонта. Рассказ на пальцах.
Почему мы должны платить аж 15 руб с кв. метра в месяц (например, для квартиры 120 кв. м. это 1600 руб в мес.), куда пойдут эти деньги, можно ли этого избежать, кто виноват, и что делать. Об этом много публикаций, но я постараюсь рассказать максимально сжато, понятно, и интересно. Устраивайтесь поудобнее.
Не так давно в силу вступил ряд законов, согласно которым все мы - собственники помещений в многоквартирных домах, должны сами формировать фонд капремонта своих домов. Путем своих кровных взносов.
Сразу возникает три основных вопроса.
- Что такое капремонт, когда и кто его делает.
- Как и где мы должны накапливать эти деньги
- Кто и когда будет ими распоряжаться.
И четвертый, вытекающий из всего этого вопрос - что нам делать, чтобы все было очень хорошо, а не очень плохо.
Об этом - в конце, сейчас же могу кратко успокоить, что плохого можно избежать. Жизнь же не вечная (шутка).
Итак, рассмотрим эти вопросы по порядку.
1. Понятие капремонта. В ходе нашей жизни в домах управляющая компания производит содержание и ТЕКУЩИЙ ремонт, куда входят мелкие работы, типа замены лампочек, плитки, доводчиков в дверях, и так далее. Это делается из оплаты ставки «содержание и текущий ремонт». Но со временем дом стареет, и требует более серьезных работ - в кровле заделать не одну дырку, а переложить ее целиком, поменять стояки, ИТП. Понятное дело, что на такие работы никакой ставки «содержание и текущий ремонт» не хватит. И законодательство четко (а местами не очень четко) разграничивает работы КАПИТАЛЬНОГО и текущего характера. Вот, например, лифт. Если хулиганы изрисовали его, или разбили зеркало, починить это УК обязана в рамках текущего ремонта. Но вот если лифт сгорел нахрен, развалился, и т.д. - нельзя потребовать от УК менять его в ходе текущего ремонта, это уже капремонт. То же самое, если прохудилось более 20% кровли - это считается работой капитального характера. Еще замена всех стояков, ремонт всего фасада, и так далее. Думаю, суть понятна - перечень таких работ в доме и есть КАПИТАЛЬНЫЙ ремонт.
2. И вот, чтобы когда придет пора ремонта, беспечные жители не развели руками «а у нас нет денег» и не вышли перекрывать улицу с плакатами «на нас падает потолок, прорвало канализацию, Собянин козел, Путин уходи», закон принудительно заставляет их накапливать деньги заранее. И это ОБЯЗАТЕЛЬНО, то есть отказаться от взносов - нельзя. Вообще никак. И минимальную сумму взноса с кв. м. устанавливает тоже город. У нас это 15 руб.
Но закон дает нам право выбрать один из двух способов формирования фонда. Первый называется «общий котел». Это когда специальная организация «региональный оператор» принимает деньги от дома и кидает на общий счет. Не важно, сколько собирается по факту и сколько будет накоплено. Когда подойдет черед капремонта, а решает это город своей программой (например, наши дома - 2030−2044 годы), со счета регионального оператора будут выделены средства. Так звучит закон, а что будет в реальности через 20 лет - я плохо представляю.
Если вы хотите узнать, когда правительство Москвы запланировало капремонт вашего дома − ознакомьтесь с региональной программой для Москвы (документ PDF, очень большой).
Получается, что этот способ никому не выгоден? Не все так просто.
Есть дома, капремонт в которых надо делать уже сегодня, где маленькие площади квартир, но денег надо много, т.к. дом старый. Вот им «общий котел» - спасение. Ибо сами они точно никогда денег не накопят. Внимательный читатель тут же спросит «а где для них возьмутся деньги?». Об этом чуть ниже.
Второй способ - для дома открывается отдельный счет. Его может открыть управляющая организация, в банке, но это в любом случае спецсчет, контролируемый Жилинспекцией, и на него поступают взносы. Деньги этого дома, таким образом, обособлены, и пойдут только на капремонт этого дома - это важное отличие от «общего котла». Но зато, и сверху денег никто не даст - что накопили, на то и ремонтируем. Тут собственники могут самостоятельно устанавливать и срок капитального ремонта. Причем неограниченное число раз менять его. Конечно, надо обосновывать перед Жилинспекцией эти расходы, возможно и региональный оператор будет следить. Но тратить свои деньги на свой дом в этом случае реально, причем не дожидаясь их обесценивания. Способ хорош для хороших и больших домов, где реально накопить требуемые деньги.
А теперь главное - по закону, решение о выборе способа формирования фонда капремонта и о сроке принимается ТОЛЬКО решением общего собрания собственников помещений в доме. Собрание должно быть проведено по всем правилам, которые описаны в статьях 43-47 Жилищного кодекса. Также собственники должны утвердить и программу капремонта, включающую тот самый перечень работ для дома. Ее они тоже могут дополнять, менять, решением следующих собраний.
Если собственники не провели собрание - затупили, или не смогли его грамотно организовать, то для них автоматически устанавливается первый способ - «общий котел». Вот за счет денег таких больших, новых домов, но с нерадивыми и недальновидными хозяевами, которые упустили свою птицу счастья, и будет пополняться общий котел, чтобы можно было ремонтировать ветхие дома бедолагам. Надеюсь, картина все более вырисовывается в вашем сознании.
Наверняка возникнет три локальных вопроса.
- А когда нужно принять решение? Сколько есть времени? Закон устанавливает срок принятия решения о выборе способа - пять месяцев со дня публикации городской программы капремонта домов. Для Москвы этот срок истекает 20 мая - у нас меньше 2 месяцев.
- А если собственники с опозданием, но все же проведут собрание и выберут второй способ, с открытием собственного счета? В этом случае решение вступит в силу через 2 года. То есть, два года их деньги будут идти в общий котел, а потом управляющая организация может открыть счет. Отдаст ли региональный оператор накопленные за два года деньги дома на отдельный счет дома? Прямо такая обязанность не прописана нигде, однако из духа и сути закона это напрямую следует.
- А что можно включать в программу капремонта? Только лишь восстановление, или, скажем, мореднизацию? Тут нет четкой грани. Конечно, пропихнуть в программу постройку вертолетной площадки на крыше, где ее отродясь не было, вряд-ли получится. Но, например, заменить отслужившие домофоны с «таблетками» на новые домофоны с картами и кучей новых функций - легко. Или заменить двери на автоматические.
3. Как можно распоряжаться деньгами? Рассмотрим случай отдельного счета дома, т.к. нам он наиболее интересен. Счет открывает управляющая организация, и хотя с точки зрения закона о капремонтах это «счет дома», но в банке он будет числиться как счет этой организации, ведь счета в банках открывают хозяйствующие субъекты. Правда, оговоримся еще раз, это будет специальный счет, и организация не сможет снимать с него деньги просто так, как ей вздумается. Ей надо будет предоставить в Жилинспекцию обоснования, программу капремонта, решение собственников (да, даже если собственники ранее приняли общим собранием «программу» капремонта, т.е. перечень работ, то когда подойдет его черед, им все равно придется еще одним общим собранием утверждать уже конкретную смету, таков закон), и так далее. По окончании ремонта - счета фактуры, акты, в том числе за подписью представителей собственников помещений, жителей.
Но для особо ушлых граждан ничего невозможного нет. Если управляющая организация «тепло дружит» с Жилинспекцией, имеет «карманный» совет дома, готовый подписать любые акты, и так далее - она может вполне списать деньги на какие-нибудь фиктивные работы, так что жители даже не узнают, что в доме сделан капремонт, а по документам все будет чисто.
-----------
Так что же мы имеем в итоге? Нам все равно придется платить из своего кармана деньги, суммы будут набегать немалые, например, для наших домов в среднем от 3 до 6 миллионов в год. Никак нельзя избежать этого. Деньги эти можно сберечь и хорошо потратить на благо своего дома, чтобы он был в шоколаде, всегда отремонтированным, да еще и постоянно модернизировался.
А можно эти деньги, говоря проще, профукать.
Домам, которые доверяют своей управляющей организации, в т.ч. там, где ее роль выполняет ТСЖ, надо скорее проводить собрание и принимать решение об открытии отдельного счета для дома, утверждении срока ремонта и программы.
Тем же домам, где ситуация сложнее, надо в очень сжатые сроки брать ситуацию в свои руки, чтобы потом не было мучительно больно...
Вот, вкратце, вся ситуация. Вопросы в комментариях приветствуются и наверняка будут интересными, поэтому чтение комментариев приветствуется вдвойне.