(no subject)
Топ-10 правовых позиций Верховного суда за год. Положу здесь, а то уже бесплатную версию закрыли и даже не скачать)
За прошедший год Верховный суд сформулировал несколько важных правовых позиций, но не все из них оказались бесспорными. Спикеры проанализировали, какие риски влекут новые подходы и что нужно учитывать в работе.
Правовые позиции, которые нужно учитывать в работе.
1. Суд может снизить размер платы за отказ от договора, если считает плату чрезмерной.
2. Стороны могут зачесть спорное требование в счет бесспорного - это допускается.
3. Стороны могут согласовать в договоре любой суд. Даже суд в том регионе, где ни одна из сторон не находится.
4. Третейская оговорка может быть вариативной - либо третейский суд, либо суд, который должен рассматривать дело по общим правилам подведомственности.
5. При аренде земли под строительство у администрации можно не платить арендную плату за тот период, когда администрация незаконно не давала разрешение на строительство.
6. Если сторона подписывала дополнительные соглашения, другие документы, а также исполняла договор, это лишает ее права ссылаться на недействительность договора.
7. Землю и здание на ней нужно рассматривать как единый объект, если стороны не согласовали иное.
8. Не только первый приобретатель недвижимости из муниципальной собственности может воспользоваться льготным правом на выкуп, но и последующие.
9. Чтобы передать в залог безналичные денежные средства, нужно открыть специальный залоговый счет.
10. Арестный залог не дает преимуществ в банкротстве.
Вывод Риски и рекомендации Документ
1
Суд может снизить размер платы за отказ от договора, если считает плату чрезмерной
Если стороны формулируют условие договора о плате за отказ, то лучше эту плату так и называть «плата за отказ от договора». Не стоит называть это штрафом или как-то иначе. Дело в том, что суды могут неверно квалифицировать это условие.
При этом плату лучше делать не слишком большой, тогда будет меньше риск, что суд ее уменьшит.
Нужно иметь в виду, что суд позволяет оспорить условие, на которое сторона раньше согласилась в договоре. Таким образом, условия договора не дают полной гарантии
Определение Верховного суда РФ от 28 июня 2017 г. № 309-ЭС17-1058 по делу № А07-27527/2015
2
Стороны могут зачесть спорное требование в счет бесспорного - это допускается
Чтобы зачесть требования, они необязательно должны быть бесспорными. Тот, кто заявляет о зачете спорного требования, берет на себя риск. При этом зачет будет действительным.
В этом вопросе можно руководствоваться позициями Президиума ВАС РФ в информационном письме от 29 декабря 2001 г. № 65.
Если компания хочет запретить зачет, нужно прописывать это в договоре заранее. Не стоит рассчитывать на то, что потом можно будет отказать контрагенту, который требует зачесть неустойку
Определения Верховного суда РФ:
- от 20 февраля 2017 г. № 306-ЭС15-18494 по делу № 65-19657/2014;
- от 29 августа 2017 г. № 305-ЭС17-6654 по делу А40-112506/2016
3
Стороны могут согласовать в договоре любой суд. Даже суд в том регионе, где ни одна из сторон не находится Есть риск, что суд посчитает это незаконным, так как раньше практика была неоднозначной. В этом случае стоит сослаться на новую позицию Верховного суда. Он защитил свободу договора и указал, что закон устанавливает ограничения только для родовой и исключительной территориальной подсудности Определение Верховного суда РФ от 25 мая 2017 г. № 305-ЭС16-20255 по делу № А40-122145/2016
4
Третейская оговорка может быть вариативной - либо третейский суд, либо суд, который должен рассматривать дело по общим правилам подведомственности
Суды могут посчитать третейскую оговорку несогласованной, так как стороны однозначно не выбрали третейский суд. В этом случае можно сослаться на новую позицию Верховного суда.
Закон не предусматривает ограничений на этот счет, стороны могут согласовать те условия, которые считают необходимыми
Определение Верховного суда РФ от 17 января 2017 г. № 92-КГ16-4
5
При аренде земли под строительство у администрации можно не платить арендную плату за тот период, когда администрация незаконно не давала разрешение на строительство
Суд может посчитать, что арендную плату нужно платить, так как договор прямо не предусматривает право не платить в связи с отсутствием разрешения.
Однако в этом случае имеет место просрочка кредитора - администрации. Поэтому арендатор прав. В договоре необязательно должно быть условие о праве не платить при просрочке кредитора. Тем не менее, чтобы уменьшить риски, лучше согласовывать в договоре как можно больше обстоятельств и последствий, в том числе оснований не исполнять обязательство
Определение Верховного суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7
6
Если сторона подписывала дополнительные соглашения, другие документы, а также исполняла договор, это лишает ее права ссылаться на недействительность договора Признать сделку мнимой можно, если стороны на момент совершения не намеревались создавать никаких правовых последствий. Если сторона частично исполняла договор, подписывала документы к нему и совершала другие подобные действия - это лишает ее права ссылаться на мнимость сделки Определение Верховного суда РФ от 17 января 2017 г. № 18-КГ16-160
7
Землю и здание на ней нужно рассматривать как единый объект, если стороны не согласовали иное
Землю и здание на ней нужно рассматривать только совместно. При продаже здания его стоимость включает стоимость земли под ним, если договор не предусматривает иное.
Когда продавец передал по договору здание, он не вправе требовать отдельно плату за землю
Пункт 11 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3, 2016 г. (утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19 октября 2016 г.). Определение № 303-ЭС15-13807
8
Не только первый приобретатель недвижимости из муниципальной собственности может воспользоваться льготным правом на выкуп, но и последующие Чтобы выкупить землю по льготной цене, достаточно установить факт отчуждения недвижимости в процессе приватизации. Из закона не следует, что субъектом приобретения земли по льготной цене может быть только первый приобретатель недвижимости.
Кроме того, граждане могут воспользоваться правом на льготный выкуп земли под зданием так же, как компании и предприниматели Пункт 9 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3, 2016 г. (утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19 октября 2016 г.). Определение № 310-ЭС16-1609
9
Чтобы передать в залог безналичные денежные средства, нужно открыть специальный залоговый счет
Нельзя превратить обычный банковский счет в залоговый, просто направив уведомление о том, что деньги заложены.
Чтобы иметь залоговый счет, нужно открывать именно такой отдельный вид счета - залоговый.
Нужно учитывать, что кредитор может не принять в залог деньги на обычном счете. Верховный суд указал, что обычный счет нельзя воспринимать как залоговый
Определение Верховного суда РФ от 17 октября 2016 г. № 305-ЭС16-7885 по делу № А40-57347/2015
10
Арестный залог не дает преимуществ в банкротстве
Если кредитор добился ареста имущества в процессе взыскания денег, то при банкротстве должника такой арест не даст взыскателю прав залогового кредитора.
Чтобы обезопасить компанию, стоит заранее оформлять обычный залог
Определение Верховного суда РФ от 17 октября 2016 г. № 305-ЭС16-7885 по делу № А40-57347/2015
Риски должника в приказном производстве. Невнимательность может дорого стоить
Облегченность приказного производства позволяет мошенникам красть деньги по поддельным документам. Достаточно не проверять почту, чтобы за месяц потерять несколько сотен тысяч рублей с расчетного счета. Вернуть их, скорее всего, не удастся. О рисках приказного производства рассказал Роман Масаладжиу, кандидат юридических наук, ведущий эксперт Системы Юрист, преподаватель МГЮУ им. О.Е. Кутафина.
В приказном производстве суд выносит приказ только по документам, которые предоставил взыскатель. Это дает возможность для злоупотреблений. Например, кто-то подделал документы о том, что у компании якобы есть задолженность, и обратился в суд за вынесением судебного приказа. При этом суд может быть в другом регионе. Судья выносит приказ. Должнику неожиданно приходит судебный приказ о взыскании денег. Давайте разберемся, что в этой ситуации делать должнику.
Первое. Не игнорируйте почту, которая приходит по месту регистрации компании. Даже если не верите, что кто-то мог взыскать с вас деньги.
Чтобы отправить возражения, есть всего 10 дней с момента получения письма. Но это не значит, что надо затягивать с получением письма. Пленум Верховного суда РФ указал: риски неполучения почты лежат на должнике. Если письмо 7 дней пролежит на почте, его отправят обратно. Как только пройдут эти 7 дней, начнет течь срок для возражений - 10 дней. Как только эти 10 дней проходят, суд считает, что приказ вступил в силу. После этого взыскатель с этим приказом может идти к приставам или в банк.
Второе. Когда должник получил судебный приказ, есть два способа его обжаловать. Способ зависит от того, вступил в силу приказ или нет.
Судебный приказ еще не вступил в силу - нужно направить возражения тому судье, который вынес приказ. Их необязательно мотивировать, достаточно просто не согласиться с вынесенным приказом, и судья отменит его.
Судебный приказ уже вступил в силу - срок для возражений уже прошел. Тем не менее попытайтесь восстановить его. Укажите уважительные причины, по которым пропустили срок. Дело в том, что отменить приказ возражениями проще, чем обжаловать его в кассацию.
Если с помощью возражений отменить приказ не удалось, нужно идти в кассацию. На это есть два месяца со дня вступления приказа в силу в арбитражном процессе, шесть месяцев - в гражданском процессе.
Главная ошибка в кассации - заявитель указывает в жалобе различные обстоятельства, но не указывает на существенные нарушения закона. Нужно доказать, что суд допустил хотя бы одно из следующих нарушений.
1. Нарушение норм процессуального права. Например, суд не направил должнику копию судебного приказа или нарушил порядок отправки. Но не нужно ссылаться на то, что судья не известил вас о судебном заседании, так как в приказном производстве заседаний нет.
2. Нарушение норм материального права. Например, должник погасил свой долг либо у должника не было правоотношений с взыскателем, а документы поддельные.
Риски взыскателя в приказном производстве. Не забывайте про формальные требования
Взыскателю нужно исходить из того, что есть всего четыре условия, чтобы получить приказ.
1. Суть требования - взыскать деньги (в АПК и в ГПК) или истребовать
движимое имущество (в ГПК).
2. Сумма требований - не больше 400 тыс. руб. в арбитражном процессе и 500 тыс. руб. - в гражданском.
3. Должник не оспаривает требование кредитора.
4. Должник проживает или находится на территории России.
Внимание! Приказное производство обязательно
В приказном порядке можно взыскать основной долг, проценты, неустойку, а также текущие платежи в рамках банкротства.
Судебные приказы не выдают по требованиям о взыскании убытков, возмещении судебных расходов, компенсации морального вреда, расторжении договора, признании сделки недействительной. Такие требования нужно заявлять в исковом порядке.
Кроме того, требования, которые суд рассматривает в приказном порядке, должны быть бесспорными (п. 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 27 декабря 2016 г. № 62, далее - Постановление № 62). Значит, должно выполняться одно из условий.
1. Взыскатель подтвердил требование письменными доказательствами, достоверность которых у суда не вызывает сомнений.
2. Должник признает требование.
Предполагается, что должник признает требование, если иное не вытекает из документов (п. 4 Постановления № 62).
Внимание! Правильно указывайте сумму для взыскания
Три проблемы упрощенного производства
При упрощенном производстве суд не проводит заседания и не вызывает стороны. Он рассматривает дело быстро, только по документам. Поэтому проиграть дело можно легко - достаточно не подать документы в срок.
Под упрощенный порядок попадают дела с ценой иска не более 500 тыс. руб., если ответчик - юридическое лицо. И ценой иска 250 тыс. руб., если ответчик - предприниматель. Эти лимиты планируют поднять до 1 млн и 500 тыс. руб. соответственно. Тогда в упрощенном порядке суды будут рассматривать половину дел, хотя и сейчас под такой порядок попадают уже 40 процентов всех дел.
О том, как выигрывать «упрощенные процессы», рассказал Алексей Солохин, государственный служащий судебной системы, советник юстиции I класса, участник рабочих групп по подготовке постановлений Пленумов Верховного суда РФ по гражданскому и арбитражному процессу, гражданскому праву, преподаватель Российского государственного университета правосудия.
В упрощенном производстве есть три главные проблемы.
1. Бесспорность требований. К примеру, вы обращаетесь в арбитражный суд и рассчитываете представить свои доводы на заседании. Сложность в том, что требование, которое вы считаете спорным, суд может посчитать бесспорным и рассмотреть дело без заседаний, только на основании документов - в упрощенном порядке.
Закон предусматривает открытый перечень документов, которые можно приводить в подтверждение своих доводов. Если нет возражений, то суд считает, что ответчик признает задолженность.
Примеры документов, в которых есть подтверждение ответчиком задолженности:
- расписка, подписанная ответчиком;
- ответ на претензию;
- акт сверки расчетов, подписанный сторонами;
- налоговая декларация, если указанная в ней сумма налога не уплачена в установленный срок.
Если документы бесспорно подтверждают только часть долга, то суд рассмотрит дело в упрощенном порядке, если оставшаяся часть требований не превышает установленных в законе пределов (п. 9 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 апреля 2017 г. № 10).
Практика показывает, что и другие документы могут устанавливать денежные обязательства. Например:
- документы, которые подтверждают факт поставки товара по договору без встречной оплаты (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2017 г. № 13АП-34923/2016 по делу № А56-60309/2016);
- документы, которые подтверждают факт перечисления предоплаты по договору, который не заключен (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 г. № 13АП-4259/2017 по делу № А56-71052/2016);
- подписанные без замечаний товарные накладные (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2016 г. № 17АП-5669/2016 по делу № А60-2386/2016);
- акт приема-передачи нежилых помещений, подписанный без возражений (определение Верховного суда РФ от 20 мая 2015 г. № 308-ЭС15-3731 по делу № А53-2992/2014);
- акт о приемке выполненных работ (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2017 г. № Ф07-7630/2017 по делу № А56-78463/2016);
- акт взаимозачета (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2017 г. № 09АП-30947/2017 по делу № А40-59991/17).
2. Переход в общий порядок. Перейти в общий порядок может быть выгодно, когда к началу процесса еще не готовы все доказательства, нет представителей, которым можно поручить это дело, или когда не получается в полной мере изложить свою позицию письменно.
В таком случае сторона ищет причины, которые не позволят рассмотреть дело в упрощенном порядке. Сложность в том, что такие причины суд может не посчитать достаточными и все-таки рассмотреть дело упрощенно.
Перейти из упрощенного порядка в общий суд может, если он:
1) удовлетворил ходатайство третьего лица о вступлении в дело;
2) принял встречный иск, который нельзя рассмотреть по правилам упрощенного производства;
3) пришел к выводу, что нужно выяснить дополнительные обстоятельства, назначить экспертизу или заслушать свидетелей;
4) решил, что заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам;
5) посчитал, что судебным актом по этому делу можно нарушить права и интересы других лиц;
6) посчитал, что при упрощенном производстве возникает риск разглашения гостайны.
Три частые ошибки, которые допускают представители в попытках перейти из упрощенного порядка в общий:
- не указывают, какие именно дополнительные доказательства нужно исследовать, каких свидетелей опросить и какие существенные обстоятельства дела можно установить в результате (постановление Верховного суда РФ от 15 апреля 2015 г. № 308-АД15-768 по делу № А53-7450/2014);
- не поясняют в достаточной мере, в чем именно суд должен разобраться более тщательно, а просто указывают, что дело имеет сложную техническую специфику (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 мая 2017 г. № Ф01-1770/2017 по делу № А43-25178/2016);
- не заявляют ходатайство об экспертизе и рассчитывают, что суд назначит ее сам (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 августа 2017 г. № Ф08-5454/2017 по делу № А63-14521/2016).
3. Апелляция без вызова сторон. Апелляционный суд не обязан вызвать стороны в заседание, но он вправе это сделать. На практике вызывают редко. Если нужно устно донести суду свои доводы, придется найти весомые аргументы. На практике срабатывали такие основания. Сторона указала, что не получала документы по делу и что доказательства получения подделали. Суд вызвал стороны, чтобы проверить законность принятого решения (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2017 г. по делу № А33-2245/2017). По другому делу сторона попросила проверить обоснованность расчетов взысканных сумм, учесть ее пояснения о периодах оплаты долга. Суд вызвал стороны в заседание (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2017 г. по делу № А33-22841/2016).
Ответственность учредителей становится безграничной
Законодатель долго искал способ, как при банкротстве безнадежных должников привлекать к ответственности конечных бенефициаров. Проблема в том, что всего 1,5 процента банкротных дел оканчивались полным погашением требований кредиторов. В большинстве случаев кредиторы не получали ничего или почти ничего.
Этим летом, чтобы найти деньги кредиторов, ввели расширенную ответственность руководителей должника. По новым правилам отвечать за долги компании-должника могут даже те, кто относился к компании лишь косвенно. В законе о банкротстве появилась новая глава «Ответственность руководителя должника и иных лиц в деле о банкротстве», она заменила статью 10.
О том, как участники будут отвечать по долгам общества, рассказала Татьяна Ситнова, директор по правовым вопросам BIND Therapeutics (RUS).
По новым правилам субсидиарная ответственность участников наступает, если сделки, которые одобрены или совершены к выгоде этих участников, причинили существенный вред кредиторам. При этом понятие «существенность» закон не раскрывает.
Налоговая служба уже выпустила разъяснения, как инспекторы будут взыскивать долги по налогам с участников компаний-банкротов (письмо ФНС России от 16 августа 2017 г. № СА-4-18/16148@). По мнению службы, вред можно считать существенным, если его размер составляет порядка 25 процентов от активов общества-банкрота. При этом закон позволяет суду снижать предел существенности.
Заявление о привлечении участников к субсидиарной ответственности теперь можно подать на любой стадии банкротства, после конкурсного производства и даже если суд откажет в принятии заявления о банкротстве из-за того, что нет финансирования.
Также увеличили сроки, в которые можно потребовать привлечь участника к субсидиарной ответственности.
Кредитор может подать заявление о привлечении к ответственности в течение трех лет со дня, когда узнал или должен был узнать о наличии оснований для ответственности. Но не позднее трех лет со дня, когда должника признали банкротом. Пресекательный срок - 10 лет после действия, которое стало основанием для ответственности.
Если пропустить срок на подачу заявления по уважительной причине, суд может восстановить его в течение двух лет.
Перечень лиц, которых могут привлечь к субсидиарной ответственности, существенно расширили. Суд может с учетом обстоятельств дела сам определить, кого считать ответственным лицом (п. 5 ст. 61.10 Закона о банкротстве).
При этом для номинальных руководителей ввели льготу - закон позволяет избежать субсидиарной ответственности, если «номинал» выдаст реального бенефициара и поможет найти его имущество. Но в таком случае для номинального руководителя возникает риск, что его вместе с бенефициаром могут привлечь к уголовной ответственности за участие в преступном сообществе (ст. 210 УК РФ).
Налоговая служба пояснила, что подозрительными можно считать любые личные отношения. Например, совместное проживание, длительная служба, совместное обучение. То есть могут привлечь супруга, сослуживца, сокурсника.
Лицу, которое привлекают по долгам компании, придется доказывать, что оно не виновно в причинении вреда кредиторам. Такая «презумпция вины» делает процесс взыскания несостязательным, поскольку объем доказательств со стороны кредитора (например, налоговой) и участника становится несопоставимым.
Чтобы уменьшить риск ответственности, остается только снижать риски банкротства компании:
- ввести систему комплаенс;
- разработать систему проверки контрагентов;
- ввести практику направлять запросы в налоговую службу и Минфин России по всем спорным ситуациям.
Больше не стоит рассчитывать на номинальных руководителей и посреднические организации.
Об изменениях в Законе о банкротстве также читайте в материалах Системы Юрист Как взыскать долг с бенефициара компании при банкротстве: новые правила и Субсидиарная ответственность при банкротстве: семь новых правил.
Девять изменений в сфере регистрации недвижимости
С 2017 года изменился порядок регистрации прав на недвижимость. Сократился срок регистрации, подавать документы на регистрацию разрешили из любой точки мира, а Росреестр теперь сам запрашивает учредительные документы в налоговой инспекции.
Про изменения, на которые стоит обратить особое внимание, рассказала Лариса Усович, заместитель председателя Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ, член президиума Национальной палаты кадастровых инженеров.
1. Разрешили представлять документы в электронной форме. Однако пока нет определенности, когда нужно подать электронный документ, а когда - электронный образ документа. Из-за этого Росреестр иногда необоснованно отказывает.
Также бывает, что электронные сервисы работают не всегда корректно. Например, заявление, которое заполняется на портале Росреестра, может открепиться. Взаимодействие с нотариусами пока тоже не отработано. Нотариусы по закону должны готовить доверенности в электронной форме и напрямую направлять в Росреестр. Но они делают доверенности на бумаге и присылают электронный образ документа. Поэтому иногда система не видит эту доверенность.
2. Отменили обязанность подавать документы об оплате госпошлины. Но на это положение пока не стоит полностью полагаться. Порядка 300 банков заявили, что готовы подтверждать платежи через электронный сервис, но на практике так делают около 15 банков. В результате Росреестр может не увидеть и отказать.
3. Органы власти обязали представлять документы на регистрацию. Когда право возникает, например, на основании решения местной администрации или сделки с ней, то администрация сама должна подать документы на регистрацию. Органы власти обязаны представить такие документы в течение пяти дней со дня решения или заключения сделки (ст. 19 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее - Закон о регистрации недвижимости).
4. Улучшили взаимодействие органов власти с Росреестром. Большую часть сведений Росреестр вносит в ЕГРН на основе сведений органов власти в течении 15 дней. При этом заявитель вправе сам инициировать внесение сведений - нужно обратиться в Росреестр, и он сам запросит сведения в органах власти (ст. 32, 33 Закона о регистрации недвижимости).
5. Создали комиссии, которые рассматривают жалобы на решения о приостановлении кадастрового учета. При этом решения о приостановлении регистрации комиссии не рассматривают.
Комиссия оценивает основания для приостановления и также может учесть основания, которые не заметил Росреестр. Решение комиссии, если оно не устраивает, можно обжаловать в суде.
Комиссии удовлетворяют в среднем каждое пятое заявление, а в Московской области - каждое третье.
6. Ввели обязательное страхование гражданской ответственности кадастрового инженера. Теперь стоит запрашивать у кадастровых инженеров данные, где и на сколько они застрахованы.
7. Добавили идентификаторы ЕГРН. К ним относят кадастровые номера, номера регистрации и номера границ. Эти идентификаторы обязан использовать не только Росреестр, но и другие госорганы. По идентификатору госоргану легко найти нужные документы - это позволяет ускорить процесс регистрации.
8. Запустили «Личный кабинет кадастрового инженера». Взаимодействие с кадастровым инженером теперь происходит через электронный сервис. Его используют, чтобы предварительно в автоматическом режиме проверить документы. Недостаток сервиса в том, что за каждое действие нужно платить 25 руб.
Если документ есть в электронном хранилище, достаточно указать идентификатор в заявлении и орган регистрации по нему проводит регистрацию или учет.
9. Планируют запустить электронную систему представления документов без участия заявителя. Система ФГИС ЕГРН должна заработать в полной мере в 2018 году. Это позволит заявителям быстро находить сведения о недвижимости.
Законодательство о недвижимости дает больше возможностей, чем кажется
Когда нужно разместить объект на чужом участке, соглашение о сервитуте может оказаться выгоднее, чем договор аренды. Но нужно быть готовым к тому, что владельцы земли часто воспринимают сервитут ограниченно - только как условия прохода. О том, как находить оптимальные решения, несмотря на пробелы в законах, рассказала Мария Джушхинова, руководитель направления Блок по управлению закупками Корпоративного центра (БУЗ КЦ) ПАО «МТС».
Сервитуты - это удобнее и быстрее аренды. Когда нужно разместить линейный объект, у сервитута есть как минимум два преимущества по сравнению с арендой.
Во-первых, сервитут позволяет использовать земли из пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования - дело в том, что пользователи таких участков не могут ими распоряжаться, так как это публичные земли. Но соглашение о сервитуте можно заключить и с такими пользователями.
Во-вторых, зарегистрировать сервитут в 1,5 раза быстрее, чем договор аренды. Кадастровые работы проводят в конце, а не в середине процесса.
Чтобы установить сервитут, нужны всего четыре элемента: заявление, схема границ сервитута, уведомление о возможности заключения, а также кадастровый учет и межевание, если срок сервитута больше трех лет.
Для линейных объектов не нужно менять вид разрешенного использования. Чтобы разместить линейный объект, не нужно менять вид разрешенного использования земельного участка. Раньше этот вопрос был спорным, но правомерность такого вывода в 2017 году подтвердил Верховный суд в постановлении от 12 мая 2017 г. № 31-АД17-5.
Закон предусматривает, что в каждом виде использования уже есть возможность разместить линейный объект (примечание 2 к Классификатору разрешенных видов использования, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540).
Указанное примечание 2 действует даже на старые правила землепользования и застройки, которые еще не привели в соответствие с Классификатором разрешенных видов использования.
Собственнику линейного объекта достаточно заключить договор аренды с собственником земли.
Внимание! Есть риск, что регистратор приостановит кадастровый учет из-за противоречий в законах
3. Каких поправок ждать в будущем
Запись в ЕГРН не имеет значения, если вы не проверили документы, которые стали основанием для нее. Можно понадеяться на реестр, купить недвижимость и затем долго пытаться защитить ее в суде от предыдущих владельцев. Дело в том, что текущая система регистрации не дает гарантий собственникам и реформа не сделала эту систему надежнее. О том, к чему законодательство о недвижимости должно прийти в будущем, рассказал Роман Бевзенко, кандидат юридических наук, профессор РШЧП, партнер, руководитель практики спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп».
Глобальные поправки в закон о регистрации недвижимости, которые внесли в прошлом году, не решили многих проблем. Эти проблемы остаются, и когда-то законодатель должен взяться и за них.
Проблема 1. Запись в ЕГРН не дает гарантий собственнику объекта.
Сейчас покупателю недвижимости нужно проверять не только реестр, но и всю цепочку сделок - документы продавца, документы продавца продавца и т. д. Дело в том, что запись в реестре защищает, только когда сделка, на основании которой внесли запись, действительна. Если покупатель недвижимости проверяет только реестр, он рискует, что сделку оспорят.
Как эта проблема решается в западных странах - в законе есть норма, которая позволяет оспорить запись в реестре в течение шести месяцев после внесения. Если в этот срок запись не оспорили, то уже никто и никогда не может ее оспорить. Это существенно облегчает жизнь покупателю. Подобный «срок бесповоротности записи» стоило бы ввести и в России.
Проблема 2. Регистратор не отвечает за свои действия.
Пример из практики - регистратор с рейдером украли недвижимость, перерегистрировали ее на подставных лиц, чтобы продать. Потерпевший подал иск к казне и потребовал возместить убытки. Суды отказали в иске, так как регистратор не нарушил требования своей должностной инструкции. Они указали, что иск нужно подавать к гражданину, а не к государству.
Вину регистратора доказать практически невозможно. Поэтому взыскать убытки с государства не получается.
Что предстоит сделать законодателю - ввести возмещение потерь (индемнити) со стороны регистратора. Например, регистратор внес в реестр сделку, которую совершили по поддельным документам. Затем имущество истребовали у покупателя. В таком случае регистратор обязан возместить потери. При этом наличие вины со стороны регистратора не имеет значения.
Другой вариант - перенести ответственность на нотариуса, который удостоверяет сделки с недвижимостью.
Проблема 3. Земля - это двухмерный объект.
Сейчас закон рассматривает земельный участок как двухмерный объект - часть земной поверхности (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ). Эта норма не защищает владельцев земли. Например, сосед слева от участка решил перекинуть соседу справа от участка электропровод над вашим участком. Формально провод не находится на вашем участке, но фактически он занимает часть участка - не дает использовать ее в полной мере. Поэтому земельный участок нужно рассматривать как трехмерный объект - он включает в себя саму плоскость земной поверхности, столб воздуха над ней, а также то, что находится под поверхностью земли в разумных пределах.
Проблема 4. Росреестр имеет слишком много полномочий.
Сейчас Росреестр может отказать в регистрации, если считает сделку порочной. Например, стороны заключили договор купли-продажи недвижимости. По закону это крупная сделка и ее нужно согласовать с учредителями. Если согласования нет, сделка оспоримая, но действительная. Росреестр не вправе отказывать в регистрации такой сделки. Возможно, эту сделку не оспорят и она останется действительной. Но Росреестр не вправе решать, действительна сделка или нет, - его полномочия нужно ограничить.
Проблема 5. Выписка из ЕГРН содержит слишком мало сведений.
Сейчас выписка из ЕГРН содержит слишком мало сведений об объекте и правах на него, в частности, об обременении. Например, помещение находится в аренде. В выписке указано «Обременение». Покупатель приобретает это помещение «с арендаторами» и узнает, что арендаторы уже внесли арендную плату бывшему арендодателю за год вперед. Эти условия следовало бы отразить в выписке. Иначе неполные сведения вынуждают проводить углубленную проверку при каждой сделке с недвижимостью.
«Главные правовые события года. Материалы юридического форума в Кремле». Н.М. Чудаков
1. К чему надо готовиться уже сейчас . 2. Как применять последние изменения в законах и практике, чтобы избежать штрафов и заключать выгодные договоры . 3. Каких поправок ждать в будущем
© Материал из ЮСС «Система Юрист».
За прошедший год Верховный суд сформулировал несколько важных правовых позиций, но не все из них оказались бесспорными. Спикеры проанализировали, какие риски влекут новые подходы и что нужно учитывать в работе.
Правовые позиции, которые нужно учитывать в работе.
1. Суд может снизить размер платы за отказ от договора, если считает плату чрезмерной.
2. Стороны могут зачесть спорное требование в счет бесспорного - это допускается.
3. Стороны могут согласовать в договоре любой суд. Даже суд в том регионе, где ни одна из сторон не находится.
4. Третейская оговорка может быть вариативной - либо третейский суд, либо суд, который должен рассматривать дело по общим правилам подведомственности.
5. При аренде земли под строительство у администрации можно не платить арендную плату за тот период, когда администрация незаконно не давала разрешение на строительство.
6. Если сторона подписывала дополнительные соглашения, другие документы, а также исполняла договор, это лишает ее права ссылаться на недействительность договора.
7. Землю и здание на ней нужно рассматривать как единый объект, если стороны не согласовали иное.
8. Не только первый приобретатель недвижимости из муниципальной собственности может воспользоваться льготным правом на выкуп, но и последующие.
9. Чтобы передать в залог безналичные денежные средства, нужно открыть специальный залоговый счет.
10. Арестный залог не дает преимуществ в банкротстве.
Вывод Риски и рекомендации Документ
1
Суд может снизить размер платы за отказ от договора, если считает плату чрезмерной
Если стороны формулируют условие договора о плате за отказ, то лучше эту плату так и называть «плата за отказ от договора». Не стоит называть это штрафом или как-то иначе. Дело в том, что суды могут неверно квалифицировать это условие.
При этом плату лучше делать не слишком большой, тогда будет меньше риск, что суд ее уменьшит.
Нужно иметь в виду, что суд позволяет оспорить условие, на которое сторона раньше согласилась в договоре. Таким образом, условия договора не дают полной гарантии
Определение Верховного суда РФ от 28 июня 2017 г. № 309-ЭС17-1058 по делу № А07-27527/2015
2
Стороны могут зачесть спорное требование в счет бесспорного - это допускается
Чтобы зачесть требования, они необязательно должны быть бесспорными. Тот, кто заявляет о зачете спорного требования, берет на себя риск. При этом зачет будет действительным.
В этом вопросе можно руководствоваться позициями Президиума ВАС РФ в информационном письме от 29 декабря 2001 г. № 65.
Если компания хочет запретить зачет, нужно прописывать это в договоре заранее. Не стоит рассчитывать на то, что потом можно будет отказать контрагенту, который требует зачесть неустойку
Определения Верховного суда РФ:
- от 20 февраля 2017 г. № 306-ЭС15-18494 по делу № 65-19657/2014;
- от 29 августа 2017 г. № 305-ЭС17-6654 по делу А40-112506/2016
3
Стороны могут согласовать в договоре любой суд. Даже суд в том регионе, где ни одна из сторон не находится Есть риск, что суд посчитает это незаконным, так как раньше практика была неоднозначной. В этом случае стоит сослаться на новую позицию Верховного суда. Он защитил свободу договора и указал, что закон устанавливает ограничения только для родовой и исключительной территориальной подсудности Определение Верховного суда РФ от 25 мая 2017 г. № 305-ЭС16-20255 по делу № А40-122145/2016
4
Третейская оговорка может быть вариативной - либо третейский суд, либо суд, который должен рассматривать дело по общим правилам подведомственности
Суды могут посчитать третейскую оговорку несогласованной, так как стороны однозначно не выбрали третейский суд. В этом случае можно сослаться на новую позицию Верховного суда.
Закон не предусматривает ограничений на этот счет, стороны могут согласовать те условия, которые считают необходимыми
Определение Верховного суда РФ от 17 января 2017 г. № 92-КГ16-4
5
При аренде земли под строительство у администрации можно не платить арендную плату за тот период, когда администрация незаконно не давала разрешение на строительство
Суд может посчитать, что арендную плату нужно платить, так как договор прямо не предусматривает право не платить в связи с отсутствием разрешения.
Однако в этом случае имеет место просрочка кредитора - администрации. Поэтому арендатор прав. В договоре необязательно должно быть условие о праве не платить при просрочке кредитора. Тем не менее, чтобы уменьшить риски, лучше согласовывать в договоре как можно больше обстоятельств и последствий, в том числе оснований не исполнять обязательство
Определение Верховного суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7
6
Если сторона подписывала дополнительные соглашения, другие документы, а также исполняла договор, это лишает ее права ссылаться на недействительность договора Признать сделку мнимой можно, если стороны на момент совершения не намеревались создавать никаких правовых последствий. Если сторона частично исполняла договор, подписывала документы к нему и совершала другие подобные действия - это лишает ее права ссылаться на мнимость сделки Определение Верховного суда РФ от 17 января 2017 г. № 18-КГ16-160
7
Землю и здание на ней нужно рассматривать как единый объект, если стороны не согласовали иное
Землю и здание на ней нужно рассматривать только совместно. При продаже здания его стоимость включает стоимость земли под ним, если договор не предусматривает иное.
Когда продавец передал по договору здание, он не вправе требовать отдельно плату за землю
Пункт 11 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3, 2016 г. (утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19 октября 2016 г.). Определение № 303-ЭС15-13807
8
Не только первый приобретатель недвижимости из муниципальной собственности может воспользоваться льготным правом на выкуп, но и последующие Чтобы выкупить землю по льготной цене, достаточно установить факт отчуждения недвижимости в процессе приватизации. Из закона не следует, что субъектом приобретения земли по льготной цене может быть только первый приобретатель недвижимости.
Кроме того, граждане могут воспользоваться правом на льготный выкуп земли под зданием так же, как компании и предприниматели Пункт 9 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3, 2016 г. (утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19 октября 2016 г.). Определение № 310-ЭС16-1609
9
Чтобы передать в залог безналичные денежные средства, нужно открыть специальный залоговый счет
Нельзя превратить обычный банковский счет в залоговый, просто направив уведомление о том, что деньги заложены.
Чтобы иметь залоговый счет, нужно открывать именно такой отдельный вид счета - залоговый.
Нужно учитывать, что кредитор может не принять в залог деньги на обычном счете. Верховный суд указал, что обычный счет нельзя воспринимать как залоговый
Определение Верховного суда РФ от 17 октября 2016 г. № 305-ЭС16-7885 по делу № А40-57347/2015
10
Арестный залог не дает преимуществ в банкротстве
Если кредитор добился ареста имущества в процессе взыскания денег, то при банкротстве должника такой арест не даст взыскателю прав залогового кредитора.
Чтобы обезопасить компанию, стоит заранее оформлять обычный залог
Определение Верховного суда РФ от 17 октября 2016 г. № 305-ЭС16-7885 по делу № А40-57347/2015
Риски должника в приказном производстве. Невнимательность может дорого стоить
Облегченность приказного производства позволяет мошенникам красть деньги по поддельным документам. Достаточно не проверять почту, чтобы за месяц потерять несколько сотен тысяч рублей с расчетного счета. Вернуть их, скорее всего, не удастся. О рисках приказного производства рассказал Роман Масаладжиу, кандидат юридических наук, ведущий эксперт Системы Юрист, преподаватель МГЮУ им. О.Е. Кутафина.
В приказном производстве суд выносит приказ только по документам, которые предоставил взыскатель. Это дает возможность для злоупотреблений. Например, кто-то подделал документы о том, что у компании якобы есть задолженность, и обратился в суд за вынесением судебного приказа. При этом суд может быть в другом регионе. Судья выносит приказ. Должнику неожиданно приходит судебный приказ о взыскании денег. Давайте разберемся, что в этой ситуации делать должнику.
Первое. Не игнорируйте почту, которая приходит по месту регистрации компании. Даже если не верите, что кто-то мог взыскать с вас деньги.
Чтобы отправить возражения, есть всего 10 дней с момента получения письма. Но это не значит, что надо затягивать с получением письма. Пленум Верховного суда РФ указал: риски неполучения почты лежат на должнике. Если письмо 7 дней пролежит на почте, его отправят обратно. Как только пройдут эти 7 дней, начнет течь срок для возражений - 10 дней. Как только эти 10 дней проходят, суд считает, что приказ вступил в силу. После этого взыскатель с этим приказом может идти к приставам или в банк.
Второе. Когда должник получил судебный приказ, есть два способа его обжаловать. Способ зависит от того, вступил в силу приказ или нет.
Судебный приказ еще не вступил в силу - нужно направить возражения тому судье, который вынес приказ. Их необязательно мотивировать, достаточно просто не согласиться с вынесенным приказом, и судья отменит его.
Судебный приказ уже вступил в силу - срок для возражений уже прошел. Тем не менее попытайтесь восстановить его. Укажите уважительные причины, по которым пропустили срок. Дело в том, что отменить приказ возражениями проще, чем обжаловать его в кассацию.
Если с помощью возражений отменить приказ не удалось, нужно идти в кассацию. На это есть два месяца со дня вступления приказа в силу в арбитражном процессе, шесть месяцев - в гражданском процессе.
Главная ошибка в кассации - заявитель указывает в жалобе различные обстоятельства, но не указывает на существенные нарушения закона. Нужно доказать, что суд допустил хотя бы одно из следующих нарушений.
1. Нарушение норм процессуального права. Например, суд не направил должнику копию судебного приказа или нарушил порядок отправки. Но не нужно ссылаться на то, что судья не известил вас о судебном заседании, так как в приказном производстве заседаний нет.
2. Нарушение норм материального права. Например, должник погасил свой долг либо у должника не было правоотношений с взыскателем, а документы поддельные.
Риски взыскателя в приказном производстве. Не забывайте про формальные требования
Взыскателю нужно исходить из того, что есть всего четыре условия, чтобы получить приказ.
1. Суть требования - взыскать деньги (в АПК и в ГПК) или истребовать
движимое имущество (в ГПК).
2. Сумма требований - не больше 400 тыс. руб. в арбитражном процессе и 500 тыс. руб. - в гражданском.
3. Должник не оспаривает требование кредитора.
4. Должник проживает или находится на территории России.
Внимание! Приказное производство обязательно
В приказном порядке можно взыскать основной долг, проценты, неустойку, а также текущие платежи в рамках банкротства.
Судебные приказы не выдают по требованиям о взыскании убытков, возмещении судебных расходов, компенсации морального вреда, расторжении договора, признании сделки недействительной. Такие требования нужно заявлять в исковом порядке.
Кроме того, требования, которые суд рассматривает в приказном порядке, должны быть бесспорными (п. 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 27 декабря 2016 г. № 62, далее - Постановление № 62). Значит, должно выполняться одно из условий.
1. Взыскатель подтвердил требование письменными доказательствами, достоверность которых у суда не вызывает сомнений.
2. Должник признает требование.
Предполагается, что должник признает требование, если иное не вытекает из документов (п. 4 Постановления № 62).
Внимание! Правильно указывайте сумму для взыскания
Три проблемы упрощенного производства
При упрощенном производстве суд не проводит заседания и не вызывает стороны. Он рассматривает дело быстро, только по документам. Поэтому проиграть дело можно легко - достаточно не подать документы в срок.
Под упрощенный порядок попадают дела с ценой иска не более 500 тыс. руб., если ответчик - юридическое лицо. И ценой иска 250 тыс. руб., если ответчик - предприниматель. Эти лимиты планируют поднять до 1 млн и 500 тыс. руб. соответственно. Тогда в упрощенном порядке суды будут рассматривать половину дел, хотя и сейчас под такой порядок попадают уже 40 процентов всех дел.
О том, как выигрывать «упрощенные процессы», рассказал Алексей Солохин, государственный служащий судебной системы, советник юстиции I класса, участник рабочих групп по подготовке постановлений Пленумов Верховного суда РФ по гражданскому и арбитражному процессу, гражданскому праву, преподаватель Российского государственного университета правосудия.
В упрощенном производстве есть три главные проблемы.
1. Бесспорность требований. К примеру, вы обращаетесь в арбитражный суд и рассчитываете представить свои доводы на заседании. Сложность в том, что требование, которое вы считаете спорным, суд может посчитать бесспорным и рассмотреть дело без заседаний, только на основании документов - в упрощенном порядке.
Закон предусматривает открытый перечень документов, которые можно приводить в подтверждение своих доводов. Если нет возражений, то суд считает, что ответчик признает задолженность.
Примеры документов, в которых есть подтверждение ответчиком задолженности:
- расписка, подписанная ответчиком;
- ответ на претензию;
- акт сверки расчетов, подписанный сторонами;
- налоговая декларация, если указанная в ней сумма налога не уплачена в установленный срок.
Если документы бесспорно подтверждают только часть долга, то суд рассмотрит дело в упрощенном порядке, если оставшаяся часть требований не превышает установленных в законе пределов (п. 9 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 апреля 2017 г. № 10).
Практика показывает, что и другие документы могут устанавливать денежные обязательства. Например:
- документы, которые подтверждают факт поставки товара по договору без встречной оплаты (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2017 г. № 13АП-34923/2016 по делу № А56-60309/2016);
- документы, которые подтверждают факт перечисления предоплаты по договору, который не заключен (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2017 г. № 13АП-4259/2017 по делу № А56-71052/2016);
- подписанные без замечаний товарные накладные (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2016 г. № 17АП-5669/2016 по делу № А60-2386/2016);
- акт приема-передачи нежилых помещений, подписанный без возражений (определение Верховного суда РФ от 20 мая 2015 г. № 308-ЭС15-3731 по делу № А53-2992/2014);
- акт о приемке выполненных работ (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2017 г. № Ф07-7630/2017 по делу № А56-78463/2016);
- акт взаимозачета (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2017 г. № 09АП-30947/2017 по делу № А40-59991/17).
2. Переход в общий порядок. Перейти в общий порядок может быть выгодно, когда к началу процесса еще не готовы все доказательства, нет представителей, которым можно поручить это дело, или когда не получается в полной мере изложить свою позицию письменно.
В таком случае сторона ищет причины, которые не позволят рассмотреть дело в упрощенном порядке. Сложность в том, что такие причины суд может не посчитать достаточными и все-таки рассмотреть дело упрощенно.
Перейти из упрощенного порядка в общий суд может, если он:
1) удовлетворил ходатайство третьего лица о вступлении в дело;
2) принял встречный иск, который нельзя рассмотреть по правилам упрощенного производства;
3) пришел к выводу, что нужно выяснить дополнительные обстоятельства, назначить экспертизу или заслушать свидетелей;
4) решил, что заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам;
5) посчитал, что судебным актом по этому делу можно нарушить права и интересы других лиц;
6) посчитал, что при упрощенном производстве возникает риск разглашения гостайны.
Три частые ошибки, которые допускают представители в попытках перейти из упрощенного порядка в общий:
- не указывают, какие именно дополнительные доказательства нужно исследовать, каких свидетелей опросить и какие существенные обстоятельства дела можно установить в результате (постановление Верховного суда РФ от 15 апреля 2015 г. № 308-АД15-768 по делу № А53-7450/2014);
- не поясняют в достаточной мере, в чем именно суд должен разобраться более тщательно, а просто указывают, что дело имеет сложную техническую специфику (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 мая 2017 г. № Ф01-1770/2017 по делу № А43-25178/2016);
- не заявляют ходатайство об экспертизе и рассчитывают, что суд назначит ее сам (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 августа 2017 г. № Ф08-5454/2017 по делу № А63-14521/2016).
3. Апелляция без вызова сторон. Апелляционный суд не обязан вызвать стороны в заседание, но он вправе это сделать. На практике вызывают редко. Если нужно устно донести суду свои доводы, придется найти весомые аргументы. На практике срабатывали такие основания. Сторона указала, что не получала документы по делу и что доказательства получения подделали. Суд вызвал стороны, чтобы проверить законность принятого решения (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2017 г. по делу № А33-2245/2017). По другому делу сторона попросила проверить обоснованность расчетов взысканных сумм, учесть ее пояснения о периодах оплаты долга. Суд вызвал стороны в заседание (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2017 г. по делу № А33-22841/2016).
Ответственность учредителей становится безграничной
Законодатель долго искал способ, как при банкротстве безнадежных должников привлекать к ответственности конечных бенефициаров. Проблема в том, что всего 1,5 процента банкротных дел оканчивались полным погашением требований кредиторов. В большинстве случаев кредиторы не получали ничего или почти ничего.
Этим летом, чтобы найти деньги кредиторов, ввели расширенную ответственность руководителей должника. По новым правилам отвечать за долги компании-должника могут даже те, кто относился к компании лишь косвенно. В законе о банкротстве появилась новая глава «Ответственность руководителя должника и иных лиц в деле о банкротстве», она заменила статью 10.
О том, как участники будут отвечать по долгам общества, рассказала Татьяна Ситнова, директор по правовым вопросам BIND Therapeutics (RUS).
По новым правилам субсидиарная ответственность участников наступает, если сделки, которые одобрены или совершены к выгоде этих участников, причинили существенный вред кредиторам. При этом понятие «существенность» закон не раскрывает.
Налоговая служба уже выпустила разъяснения, как инспекторы будут взыскивать долги по налогам с участников компаний-банкротов (письмо ФНС России от 16 августа 2017 г. № СА-4-18/16148@). По мнению службы, вред можно считать существенным, если его размер составляет порядка 25 процентов от активов общества-банкрота. При этом закон позволяет суду снижать предел существенности.
Заявление о привлечении участников к субсидиарной ответственности теперь можно подать на любой стадии банкротства, после конкурсного производства и даже если суд откажет в принятии заявления о банкротстве из-за того, что нет финансирования.
Также увеличили сроки, в которые можно потребовать привлечь участника к субсидиарной ответственности.
Кредитор может подать заявление о привлечении к ответственности в течение трех лет со дня, когда узнал или должен был узнать о наличии оснований для ответственности. Но не позднее трех лет со дня, когда должника признали банкротом. Пресекательный срок - 10 лет после действия, которое стало основанием для ответственности.
Если пропустить срок на подачу заявления по уважительной причине, суд может восстановить его в течение двух лет.
Перечень лиц, которых могут привлечь к субсидиарной ответственности, существенно расширили. Суд может с учетом обстоятельств дела сам определить, кого считать ответственным лицом (п. 5 ст. 61.10 Закона о банкротстве).
При этом для номинальных руководителей ввели льготу - закон позволяет избежать субсидиарной ответственности, если «номинал» выдаст реального бенефициара и поможет найти его имущество. Но в таком случае для номинального руководителя возникает риск, что его вместе с бенефициаром могут привлечь к уголовной ответственности за участие в преступном сообществе (ст. 210 УК РФ).
Налоговая служба пояснила, что подозрительными можно считать любые личные отношения. Например, совместное проживание, длительная служба, совместное обучение. То есть могут привлечь супруга, сослуживца, сокурсника.
Лицу, которое привлекают по долгам компании, придется доказывать, что оно не виновно в причинении вреда кредиторам. Такая «презумпция вины» делает процесс взыскания несостязательным, поскольку объем доказательств со стороны кредитора (например, налоговой) и участника становится несопоставимым.
Чтобы уменьшить риск ответственности, остается только снижать риски банкротства компании:
- ввести систему комплаенс;
- разработать систему проверки контрагентов;
- ввести практику направлять запросы в налоговую службу и Минфин России по всем спорным ситуациям.
Больше не стоит рассчитывать на номинальных руководителей и посреднические организации.
Об изменениях в Законе о банкротстве также читайте в материалах Системы Юрист Как взыскать долг с бенефициара компании при банкротстве: новые правила и Субсидиарная ответственность при банкротстве: семь новых правил.
Девять изменений в сфере регистрации недвижимости
С 2017 года изменился порядок регистрации прав на недвижимость. Сократился срок регистрации, подавать документы на регистрацию разрешили из любой точки мира, а Росреестр теперь сам запрашивает учредительные документы в налоговой инспекции.
Про изменения, на которые стоит обратить особое внимание, рассказала Лариса Усович, заместитель председателя Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ, член президиума Национальной палаты кадастровых инженеров.
1. Разрешили представлять документы в электронной форме. Однако пока нет определенности, когда нужно подать электронный документ, а когда - электронный образ документа. Из-за этого Росреестр иногда необоснованно отказывает.
Также бывает, что электронные сервисы работают не всегда корректно. Например, заявление, которое заполняется на портале Росреестра, может открепиться. Взаимодействие с нотариусами пока тоже не отработано. Нотариусы по закону должны готовить доверенности в электронной форме и напрямую направлять в Росреестр. Но они делают доверенности на бумаге и присылают электронный образ документа. Поэтому иногда система не видит эту доверенность.
2. Отменили обязанность подавать документы об оплате госпошлины. Но на это положение пока не стоит полностью полагаться. Порядка 300 банков заявили, что готовы подтверждать платежи через электронный сервис, но на практике так делают около 15 банков. В результате Росреестр может не увидеть и отказать.
3. Органы власти обязали представлять документы на регистрацию. Когда право возникает, например, на основании решения местной администрации или сделки с ней, то администрация сама должна подать документы на регистрацию. Органы власти обязаны представить такие документы в течение пяти дней со дня решения или заключения сделки (ст. 19 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее - Закон о регистрации недвижимости).
4. Улучшили взаимодействие органов власти с Росреестром. Большую часть сведений Росреестр вносит в ЕГРН на основе сведений органов власти в течении 15 дней. При этом заявитель вправе сам инициировать внесение сведений - нужно обратиться в Росреестр, и он сам запросит сведения в органах власти (ст. 32, 33 Закона о регистрации недвижимости).
5. Создали комиссии, которые рассматривают жалобы на решения о приостановлении кадастрового учета. При этом решения о приостановлении регистрации комиссии не рассматривают.
Комиссия оценивает основания для приостановления и также может учесть основания, которые не заметил Росреестр. Решение комиссии, если оно не устраивает, можно обжаловать в суде.
Комиссии удовлетворяют в среднем каждое пятое заявление, а в Московской области - каждое третье.
6. Ввели обязательное страхование гражданской ответственности кадастрового инженера. Теперь стоит запрашивать у кадастровых инженеров данные, где и на сколько они застрахованы.
7. Добавили идентификаторы ЕГРН. К ним относят кадастровые номера, номера регистрации и номера границ. Эти идентификаторы обязан использовать не только Росреестр, но и другие госорганы. По идентификатору госоргану легко найти нужные документы - это позволяет ускорить процесс регистрации.
8. Запустили «Личный кабинет кадастрового инженера». Взаимодействие с кадастровым инженером теперь происходит через электронный сервис. Его используют, чтобы предварительно в автоматическом режиме проверить документы. Недостаток сервиса в том, что за каждое действие нужно платить 25 руб.
Если документ есть в электронном хранилище, достаточно указать идентификатор в заявлении и орган регистрации по нему проводит регистрацию или учет.
9. Планируют запустить электронную систему представления документов без участия заявителя. Система ФГИС ЕГРН должна заработать в полной мере в 2018 году. Это позволит заявителям быстро находить сведения о недвижимости.
Законодательство о недвижимости дает больше возможностей, чем кажется
Когда нужно разместить объект на чужом участке, соглашение о сервитуте может оказаться выгоднее, чем договор аренды. Но нужно быть готовым к тому, что владельцы земли часто воспринимают сервитут ограниченно - только как условия прохода. О том, как находить оптимальные решения, несмотря на пробелы в законах, рассказала Мария Джушхинова, руководитель направления Блок по управлению закупками Корпоративного центра (БУЗ КЦ) ПАО «МТС».
Сервитуты - это удобнее и быстрее аренды. Когда нужно разместить линейный объект, у сервитута есть как минимум два преимущества по сравнению с арендой.
Во-первых, сервитут позволяет использовать земли из пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования - дело в том, что пользователи таких участков не могут ими распоряжаться, так как это публичные земли. Но соглашение о сервитуте можно заключить и с такими пользователями.
Во-вторых, зарегистрировать сервитут в 1,5 раза быстрее, чем договор аренды. Кадастровые работы проводят в конце, а не в середине процесса.
Чтобы установить сервитут, нужны всего четыре элемента: заявление, схема границ сервитута, уведомление о возможности заключения, а также кадастровый учет и межевание, если срок сервитута больше трех лет.
Для линейных объектов не нужно менять вид разрешенного использования. Чтобы разместить линейный объект, не нужно менять вид разрешенного использования земельного участка. Раньше этот вопрос был спорным, но правомерность такого вывода в 2017 году подтвердил Верховный суд в постановлении от 12 мая 2017 г. № 31-АД17-5.
Закон предусматривает, что в каждом виде использования уже есть возможность разместить линейный объект (примечание 2 к Классификатору разрешенных видов использования, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540).
Указанное примечание 2 действует даже на старые правила землепользования и застройки, которые еще не привели в соответствие с Классификатором разрешенных видов использования.
Собственнику линейного объекта достаточно заключить договор аренды с собственником земли.
Внимание! Есть риск, что регистратор приостановит кадастровый учет из-за противоречий в законах
3. Каких поправок ждать в будущем
Запись в ЕГРН не имеет значения, если вы не проверили документы, которые стали основанием для нее. Можно понадеяться на реестр, купить недвижимость и затем долго пытаться защитить ее в суде от предыдущих владельцев. Дело в том, что текущая система регистрации не дает гарантий собственникам и реформа не сделала эту систему надежнее. О том, к чему законодательство о недвижимости должно прийти в будущем, рассказал Роман Бевзенко, кандидат юридических наук, профессор РШЧП, партнер, руководитель практики спецпроектов юридической компании «Пепеляев Групп».
Глобальные поправки в закон о регистрации недвижимости, которые внесли в прошлом году, не решили многих проблем. Эти проблемы остаются, и когда-то законодатель должен взяться и за них.
Проблема 1. Запись в ЕГРН не дает гарантий собственнику объекта.
Сейчас покупателю недвижимости нужно проверять не только реестр, но и всю цепочку сделок - документы продавца, документы продавца продавца и т. д. Дело в том, что запись в реестре защищает, только когда сделка, на основании которой внесли запись, действительна. Если покупатель недвижимости проверяет только реестр, он рискует, что сделку оспорят.
Как эта проблема решается в западных странах - в законе есть норма, которая позволяет оспорить запись в реестре в течение шести месяцев после внесения. Если в этот срок запись не оспорили, то уже никто и никогда не может ее оспорить. Это существенно облегчает жизнь покупателю. Подобный «срок бесповоротности записи» стоило бы ввести и в России.
Проблема 2. Регистратор не отвечает за свои действия.
Пример из практики - регистратор с рейдером украли недвижимость, перерегистрировали ее на подставных лиц, чтобы продать. Потерпевший подал иск к казне и потребовал возместить убытки. Суды отказали в иске, так как регистратор не нарушил требования своей должностной инструкции. Они указали, что иск нужно подавать к гражданину, а не к государству.
Вину регистратора доказать практически невозможно. Поэтому взыскать убытки с государства не получается.
Что предстоит сделать законодателю - ввести возмещение потерь (индемнити) со стороны регистратора. Например, регистратор внес в реестр сделку, которую совершили по поддельным документам. Затем имущество истребовали у покупателя. В таком случае регистратор обязан возместить потери. При этом наличие вины со стороны регистратора не имеет значения.
Другой вариант - перенести ответственность на нотариуса, который удостоверяет сделки с недвижимостью.
Проблема 3. Земля - это двухмерный объект.
Сейчас закон рассматривает земельный участок как двухмерный объект - часть земной поверхности (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ). Эта норма не защищает владельцев земли. Например, сосед слева от участка решил перекинуть соседу справа от участка электропровод над вашим участком. Формально провод не находится на вашем участке, но фактически он занимает часть участка - не дает использовать ее в полной мере. Поэтому земельный участок нужно рассматривать как трехмерный объект - он включает в себя саму плоскость земной поверхности, столб воздуха над ней, а также то, что находится под поверхностью земли в разумных пределах.
Проблема 4. Росреестр имеет слишком много полномочий.
Сейчас Росреестр может отказать в регистрации, если считает сделку порочной. Например, стороны заключили договор купли-продажи недвижимости. По закону это крупная сделка и ее нужно согласовать с учредителями. Если согласования нет, сделка оспоримая, но действительная. Росреестр не вправе отказывать в регистрации такой сделки. Возможно, эту сделку не оспорят и она останется действительной. Но Росреестр не вправе решать, действительна сделка или нет, - его полномочия нужно ограничить.
Проблема 5. Выписка из ЕГРН содержит слишком мало сведений.
Сейчас выписка из ЕГРН содержит слишком мало сведений об объекте и правах на него, в частности, об обременении. Например, помещение находится в аренде. В выписке указано «Обременение». Покупатель приобретает это помещение «с арендаторами» и узнает, что арендаторы уже внесли арендную плату бывшему арендодателю за год вперед. Эти условия следовало бы отразить в выписке. Иначе неполные сведения вынуждают проводить углубленную проверку при каждой сделке с недвижимостью.
«Главные правовые события года. Материалы юридического форума в Кремле». Н.М. Чудаков
1. К чему надо готовиться уже сейчас . 2. Как применять последние изменения в законах и практике, чтобы избежать штрафов и заключать выгодные договоры . 3. Каких поправок ждать в будущем
© Материал из ЮСС «Система Юрист».