Подводя итоги года
Вчера в России праздновали день риелтора. Впрочем, сама я об этом не вспомнила (у меня и так вся жизнь - праздник, ага), а случайно прочитала в интернете. Поэтому сегодня решила написать о рынке недвижимости. Год заканчивается, общая картина уже сложилась.
Начало 2020 года ничем особым не отличалось. Не было ни взлетов, ни падений. А потом началась самоизоляция, и вторичный рынок встал намертво. Сами посудите, чтобы продать квартиру, нужно ее показывать. Все боялись на улицу выходить, а уж открывать двери и впускать в дом незнакомых людей, пусть даже они и носили маски, никто не хотел.
Чтобы купить квартиру, нужно было ходить на просмотры самому. Но, во-первых, заходить в чужие дома было страшно, а во-вторых, там жили люди, которые точно так же боялись тебя. В общем, никто не занимался продажами и покупками, а все вели себя примерно так:
Впрочем, продажи загородных домов оживились, а потом и резко пошли вверх. Не знаю, что тут было причиной. Возможно, народ решил, что самоизолироваться лучше на собственном газоне, чем на унылом линолеуме.
Первичный рынок во время локдауна тоже умирать отказался. Застройщики вспомнили, что за окном 21 век, и открыли онлайн-продажи. В самом деле, если дом только начинает строиться, смотреть там не на что. Все равно кроме строительного забора еще ничего нет. Красивую картинку с 3D-рендером можно получить по интернету, договор подписать по нему же, а деньги перевести через онлайн-банк.
Потом началось лето, и вторичный рынок стал потихоньку оживать. Спрос-то на квартиры никуда не делся, а только отложился. Ну а потом начался шквал. К концу ноября ажиотаж достиг таких размеров, что временами покупатели сами устраивали аукционы прямо на просмотрах. Квартиры рвали из рук.
А теперь немного статистики. По данным Росреестра, количество сделок по договорам купли-продажи по итогам трех кварталов 2020 года выросло более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 2,5 млн. Откуда взялись деньги?
Огромное количество рублей и валюты было снято с банковских счетов после того, как снизились ставки по депозитам. Банки принимали рублевые вклады под 3-4%, при том что уровень инфляции в 2019 году составил 4,42%. Фактически вклады приобрели отрицательную доходность. Да и будущее экономики на фоне бесконечных разговоров о новых локдаунах оптимизма не внушало. За первые 10 месяцев 2020 года россияне изъяли с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов 1,5 трлн рублей, до конца года отток может увеличиться еще на 200-300 млрд. Такой расчет представили аналитики Национального рейтингового агентства.
Пусть некоторая часть этих средств в виде кэша была спрятана в тумбочках в качестве подушки безопасности на черный день, но основную массу куда-то надо было вложить. И их стали вкладывать в недвижимость. Впрочем, гораздо большая часть денег, свалившихсяя на рынок в 2020 году, была взята в долг.
Как указано на сайте ЦБ РФ, объем выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу ноября достиг 3,59 трлн руб. Это больше, чем было выдано за весь 2018 год - рекордный для ипотечного рынка страны, когда россияне взяли кредитов на 3,01 трлн руб. В 2019 году объем выданных ссуд составил 2,85 трлн руб.
При этом примерно 70% ипотечных кредитов были взяты для покупки квартир на вторичном рынке. Кто-нибудь может мне объяснить причины этого удивительного явления?
В мире бушует пандемия, малый и средний бизнес почти умер, экономика катится в пропасть, по данным банка России задолженность по ипотечным кредитам на 1.11.2020 выросла на 11,1% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года, а пока еще благополучные граждане, закрыв глаза, бросились брать в долг безумные суммы, предполагая, что за ближайшие 15-20 лет с ними ничего плохого не случится. Что это? Безудержный оптимизм? Или, как это модно сейчас говорить, слабоумие и отвага - наш девиз?
А что произошло с ценами под давлением такой массы денег, хлынувших на рынок? Естественно, они пошли вверх. Что интересно, ЕМЛС - крупнейший петербургский портал недвижимости, обычно еженедельно публиковавший график изменения цен, остановил обновление данных в сентябре 2020. Бюллетень недвижимости (БН) график приводит:
Средняя цена метра на первичном рынке (пунктирная линия) в ноябре 2019 года была 117,9 тысяч рублей, в ноябре 2020 - 141,1 тысяча. Рост 19,7%.
Средняя цена метра на вторичном рынке (сплошная линия) в ноябре 2020 года была 125,8 тысяч, в ноябре 2020 - 145,3. Рост - 15,5%.
Отличный результат снижения ипотечной ставки, не правда ли? В общем, уходящий год принес столько сюрпризов, что участники рынка недвижимости устали изумляться. Хочется просто пожить спокойно.