Ужасы нашего городка, или О новом виде квартирных мошенников
В комментариях к предыдущему посту bukva2012 привела ссылку и спросила, что я про это думаю. По ссылке находилась статья Дмитрия Блинникова под названием "Продавцы со справкой: новый вид квартирных мошенников". Я ее приведу под катом, пусть полежит здесь, а то на первоисточнике могут и удалить, такое уже не раз бывало.
Квартирный вопрос испортил москвичей настолько, что доводит некоторых до помутнения рассудка. По крайней мере, на бумаге. В столице появились так называемые продавцы со справкой. Сначала они заключают договор с покупателем квартиры, а спустя некоторое время требуют вернуть жилье. Через суд им удается доказать, что на момент продажи они страдали психическими расстройствами. Обычно прозрение наступает сразу после того, как новый владелец сделает ремонт.
Аферисты действуют по совершенно новой и беспроигрышной схеме: выставляют на продажу квартиры, ждут несколько месяцев, а потом требуют назад, объясняя, что в момент заключения договора были "не в себе". И суд с ними каждый раз соглашается. Добросовестных покупателей выставляют на улицу, а жилье потом перепродают.
"Это высокоинтеллектуальная новая схема, разработанная, для того чтобы отнимать у людей те квартиры, которые они купили за реальные деньги, с тем чтобы добросовестные покупатели оказались и без квартиры, и без денег", - комментирует адвокат Оксана Филачева.
Известно уже как минимум о пяти пострадавших семьях. Жительница Измайлова Надежда Крюкова вот-вот лишится своей трехкомнатной квартиры - она купила ее за 5 миллионов рублей у пенсионерки Людмилы Хрусталевой. Продавец будто ждала, пока новая хозяйка сделает в квартире ремонт, обставит мебелью, а потом вдруг заявила: на момент сделки она проходила лечение у психиатра.
А вот Ольгу Хмельницкую суд уже выселил вместе с маленьким ребенком на улицу. Ольга купила двухкомнатную квартиру за 6 миллионов рублей, сделала ремонт за 1,5. Последних денег едва хватило на мебель. Но бывший хозяин заявил, что продавать ничего не собирался, на момент подписания договора был неожиданно сражен психическим заболеванием, а теперь вылечился и требует жилье назад.
"Мотивировал это тем, что не осознавал значение своих действий и можно сказать, был введен в заблуждение", - рассказала потерпевшая.
В этих историях сплошные совпадения. Все дела вел один судья, который безоговорочно верил справкам от психиатров и отказывался проводить новую экспертизу. Каждый раз квартиры возвращали прежним владельцам, при этом возвращать потерпевшим деньги никто не собирался. Им предлагают снова судиться, но сами же иски не принимают - не могут найти продавцов, все они как сквозь землю провалились.
Возможно, продавцы действительно психически больны, но выяснить это на момент заключения сделки в любом случае было невозможно. Больницы и архивы судов, которые принимают решение о недееспособности граждан, хранят врачебную тайну.
Просить у продавцов справки из психоневрологического диспансера тоже бессмысленно. Там могут только сообщить, состоит ли человек на учете. Так и гуляют мнимые больные, высматривая новые квартиры. Полиция дела заводить отказывается. Ответ все тот же: может, они и мошенники, но найти их пока не получается.
Ну что тут можно сказать? Начнем с того, что схема эта стара и хорошо известна, в лихие 90-е такие иски в судах лежали пачками.
В целом в этой конкретной ситуации много странностей. Если верить журналисту, судья в сговоре с мошенниками. Почему все эти продавцы, внезапно оказавшиеся психически больными, сгруппированы в одном районе, и все дела попадают к одному судье? Но если гражданин не согласен с решением суда, он может обратиться в суд более высокой инстанции, там-то уже сидят другие люди.
Покупатели называются добросовестными, но ведь есть постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8, которое разъясняло: «Если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано».
Почему не принимаются иски? "Не могут найти продавцов" - это разве аргумент для отказа принять заявление и возбудить уголовное дело?
Почему при возврате квартир суд не требует возврата денег покупателям? Конечно, это достаточно бесполезное требование, потому что любой из этих мошенников-продавцов скажет, что денег у него уже нет. Был не в себе, куда их потратил, не помнит. Вернуть из зарплаты? Так она у него три копейки. Или ее вовсе нет, а есть только пенсия, тоже копеечная. Но в судебном решении требование возврата все равно должно присутствовать.
Это вопросы, кстати, не к агенту по недвижимости, а к юристам. Наверняка среди моих читателей такие специалисты есть, Хорошо бы кто-нибудь из них профессионально разобрал бы это в комментариях.
Не знаю, как в других регионах, а в Санкт-Петербурге в справках из диспансеров для квартирных сделок давно уже не указывают, состоит ли человек на учете. Их выдают только после беседы с психиатром, и в них фиксируется не наличие карточки в регистратуре, а вменяемость гражданина: понимает ли он смысл своих действий. Журналист, кстати, путает вменяемость и дееспособность.
В общем, ситуация мутная и описана как-то невнятно.
Как от всего этого защититься? Не знаю. Требовать справки о вменяемости к каждой сделке? Так тут есть тонкость. Справка действительна только на день выдачи. Если человек реально болен, завтра у него психическое состояние может резко измениться, и вот вам повод для того, чтобы потребовать свою квартиру обратно. И этим непременно воспользуются мошенники.
Некая слабая, но все-таки защита - проводить сделки в нотариальной форме. Если вы были их участником, то знаете, что в любом нотариальном договоре есть фраза: "Личность проверена, дееспособность установлена". Конечно, нотариус - не врач, но определить, понимает ли человек смысл своих действий, может. И его свидетельство в суде будет иметь некоторый вес. Если, конечно, судья не куплен на корню.
Ну и проводить сделку так, чтобы подпадать под понятие "добросовестного приобретателя", что предполагает, в частности, указание в договоре рыночной стоимости квартиры.