Договор управления многоквартирным домом, что о нем нужно знать потребителю?
Многие жители многоквартирных домов, выбрав способ управления многоквартирным домом уже заключили Договор управления многоквартирным домом со своей жилищной организацией, которая обслуживает дом (ТСЖ, Управляющая компания...). Вместе с тем, некоторые жители до настоящего времени так и не знают своих прав и обязанностей перед жилищной организацией, а также прав и обязанностей своей жилищной организации перед жильцами.
Такая ситуация возможна, когда жилищная организация, обслуживающая многоквартирный дом, не заключила в письменной форме со всеми жителями (в том числе с нанимателями) Договор управления многоквартирным домом либо у жителей на руках имеется подписанный экземпляр Договора, в котором условия отражены нечетко, расплывчато, не конкретно. Возможна ситуация, когда собственник помещения обслуживался в одном ТСЖ, с которым был заключен достаточно четкий, проработанный Договор управления многоквартирным домом, и переехав в другой жилой фонд, обслуживающийся другим ТСЖ, Управляющей компанией, не получил на руки новый договор по причине его отсутствия, либо все-таки получил но гораздо хуже по содержанию, чем имел раньше.Во всех случаях Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области рекомендует потребителям жилищно-коммунальных услуг заключать договор со своей жилищной организацией, а также обращать внимание при заключение такого договора на нижеследующее.
Договор на управление домом - это соглашение, достигнутое и подписанное как минимум двумя сторонами - жилищной организацией и собственником жилья. За нанимателя договор подписывает собственник помещения (представитель органа местного самоуправления). В большинстве случаев условия Договора разрабатывались управляющей организацией, поэтому для потребителя лучшим вариантом будет, когда условия договора четкие и понятные, не содержат общих формулировок, а также условий, ущемляющих установленные законом права потребителей. Договор должен быть составлен грамотно и с максимальным учетом интересов жильцов.
Заключая Договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией потребителю следует помнить, что эта организация - организатор, которая от имени жильцов проводит подбор специалистов для обеспечения предоставления жилищно-коммунальных услуг (проведения ремонта, поставки тепла, электроэнергии, воды и др.), однако по сути дела является посредником между поставщиками (производителями этих услуг) и гражданами- потребителями. Таким образом, этого посредника потребитель также будет содержать за свои деньги (отдельной строкой расходов в платежке). Возникший закономерный вопрос о стоимости посреднических услуг возможно уже отражен в Договоре, причем не в пользу потребителей. Так, в договоре может быть указано, что «услуги управляющей компании будут рассчитываться самой управляющей компанией как произведения тарифов на эти виды работ, установленных постановлением главы муниципального образования в соответствии с действующим законодательством на величину общей площади жилого помещения собственника». В настоящее время государство не устанавливает цены на посреднические услуги таких организаций, следовательно, управляющая компания будет рассчитывать оплату своих услуг наиболее выгодно для себя. Учитывая, что договор - это двустороннее соглашение, и собственник жилья имеет полное право не согласиться с теми расценками, которые представит ему управляющая компания. Однако такое несогласие нужно высказать до подписания договора. Наиболее лучшим вариантом в такой ситуации будет обсуждение расценок на услуги управляющей компании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
Управляющая компания, ТСЖ вправе самостоятельно привлекать сторонние организации для содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома. С одной стороны, это хорошо. Обязанность потребителя - платить деньги, а как и с кем работать (возможно и с недобросовестным подрядчиком), пусть решает управляющая компания. Если Вы не хотите оставаться в стороне от решения вопросов, кто и каким образом будет исполнять условия Договора управления многоквартирным домом, добивайтесь включения в договор пункта об ответственности, управляющей компании, а также обязуйте её периодически отчитываться перед жильцами о проделанной работе.
Действующее законодательство РФ относит изменение тарифов на воду, электроэнергию к компетенции органов местного самоуправления, однако существуют другие договорные отношения, стоимость которых определяют коммунальщики, поэтому фраза в договоре «... организация обязуется информировать собственников об изменении тарифов за 30 дней» не информирует потребителя каких именно тарифов, в каких случаях и на каком основании.
Также следует обратить внимание на ситуацию, когда в Договоре на управление многоквартирным домом в качестве одной из сторон фигурирует некий посредник (уполномоченный представитель собственников, старший по дому, по подъезду) между гражданами и жилищной организацией. Этот посредник находится в непосредственном контакте с жилищной организацией и передает её «волю народа». Как правило, зарплата ему начисляется из денег жильцов, также он получает дополнительные льготы по оплате коммунальных услуг. Заметив в Договоре управления многоквартирным домом пункт о появлении этого посредника, нужно иметь в виду, что этот человек сам по себе не участвует в подписании договора, он не имеет определенного юридического статуса, так как в законодательстве о нем ничего не сказано, его деятельность не регламентируется ни одним нормативно-правовым актом, порядок его избрания не определен, к тому же уполномоченный представитель (старший по подъезду, дому) за последствия своей деятельности не отвечает. Если все-таки услуги такого посредника вы заметили в Договоре управления многоквартирным домом, то помимо его обязанностей и прав следует отдельно оговорить его ответственность за свою деятельность. Кроме того, это будет уже не двусторонний, а трехсторонний договор.
Требования ст. 162 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что условия Договора управления многоквартирным домом являются одинаковыми для всех жителей конкретного дома.
Договор между жильцами и жилищной организацией должен содержать следующую информацию:
- адрес дома, который жилищная организация берет на обслуживание;
- перечень общего имущества этого дома;
- список коммунальных услуг, если их оказывает жилищная организация;
- список работ по ремонту и обслуживанию общего имущества, а также порядок внесения изменений в этот список;
- порядок расчета цены договора, взносов за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилого помещения;
- порядок и сроки внесения платежей по договору;
- порядок осуществления контроля за работой жилищной организации.
При заключении договора из предложенного стандартного списка оказываемых услуг и выполняемых работ жильцы могут что-либо вычеркнуть, что позволит уменьшить размер платы. При этом следует помнить, что запрещено исключать из договора услуги и работы, проведение которых необходимо для поддержания в надлежащем состоянии самого строения и имеющихся коммуникаций. В договоре должен быть четко прописан механизм, позволяющий установить факт ненадлежащего оказания услуг. Например, если в холодное время года температура в квартире слишком низкая, отсутствует горячая вода, перенапряжение эл. сети, то следует указать, каким образом это может быть удостоверено (состав комиссии).
Изначально зафиксировать в Договоре все спорные моменты гораздо легче, чем когда такой договор уже подписан большинством собственников помещений многоквартирного дома.
Срок заключения Договора управления многоквартирным домом не может быть менее одного года и более пяти лет. Жилищная организация должна приступить к исполнению своих договорных обязательств в срок не позднее 30 дней с момента подписания договора, если в самом договоре не предусмотрено иное. Каждый год в течение первого квартала жилищная организация должна предоставлять жильцам отчет о проделанной работе за прошедшие 12 месяцев. Такой отчет можно обязать предоставлять чаще, при условии, в Договоре управления имеется соответствующее положение. Первое время будет разумнее требовать от жилищной организации представления ежеквартального отчета о деятельности по управлению многоквартирным домом.
И незабываем, что:
Ввиду безальтернативности предстоящих в 2012 году выборов президента Российской Федерации, считаем, что Навальный А.А. является лучшей кандидатурой на пост президента Р.Ф.
Сбор подписей здесь: НАВАЛЬНЫЙ2012
Такая ситуация возможна, когда жилищная организация, обслуживающая многоквартирный дом, не заключила в письменной форме со всеми жителями (в том числе с нанимателями) Договор управления многоквартирным домом либо у жителей на руках имеется подписанный экземпляр Договора, в котором условия отражены нечетко, расплывчато, не конкретно. Возможна ситуация, когда собственник помещения обслуживался в одном ТСЖ, с которым был заключен достаточно четкий, проработанный Договор управления многоквартирным домом, и переехав в другой жилой фонд, обслуживающийся другим ТСЖ, Управляющей компанией, не получил на руки новый договор по причине его отсутствия, либо все-таки получил но гораздо хуже по содержанию, чем имел раньше.Во всех случаях Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области рекомендует потребителям жилищно-коммунальных услуг заключать договор со своей жилищной организацией, а также обращать внимание при заключение такого договора на нижеследующее.
Договор на управление домом - это соглашение, достигнутое и подписанное как минимум двумя сторонами - жилищной организацией и собственником жилья. За нанимателя договор подписывает собственник помещения (представитель органа местного самоуправления). В большинстве случаев условия Договора разрабатывались управляющей организацией, поэтому для потребителя лучшим вариантом будет, когда условия договора четкие и понятные, не содержат общих формулировок, а также условий, ущемляющих установленные законом права потребителей. Договор должен быть составлен грамотно и с максимальным учетом интересов жильцов.
Заключая Договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией потребителю следует помнить, что эта организация - организатор, которая от имени жильцов проводит подбор специалистов для обеспечения предоставления жилищно-коммунальных услуг (проведения ремонта, поставки тепла, электроэнергии, воды и др.), однако по сути дела является посредником между поставщиками (производителями этих услуг) и гражданами- потребителями. Таким образом, этого посредника потребитель также будет содержать за свои деньги (отдельной строкой расходов в платежке). Возникший закономерный вопрос о стоимости посреднических услуг возможно уже отражен в Договоре, причем не в пользу потребителей. Так, в договоре может быть указано, что «услуги управляющей компании будут рассчитываться самой управляющей компанией как произведения тарифов на эти виды работ, установленных постановлением главы муниципального образования в соответствии с действующим законодательством на величину общей площади жилого помещения собственника». В настоящее время государство не устанавливает цены на посреднические услуги таких организаций, следовательно, управляющая компания будет рассчитывать оплату своих услуг наиболее выгодно для себя. Учитывая, что договор - это двустороннее соглашение, и собственник жилья имеет полное право не согласиться с теми расценками, которые представит ему управляющая компания. Однако такое несогласие нужно высказать до подписания договора. Наиболее лучшим вариантом в такой ситуации будет обсуждение расценок на услуги управляющей компании на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
Управляющая компания, ТСЖ вправе самостоятельно привлекать сторонние организации для содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома. С одной стороны, это хорошо. Обязанность потребителя - платить деньги, а как и с кем работать (возможно и с недобросовестным подрядчиком), пусть решает управляющая компания. Если Вы не хотите оставаться в стороне от решения вопросов, кто и каким образом будет исполнять условия Договора управления многоквартирным домом, добивайтесь включения в договор пункта об ответственности, управляющей компании, а также обязуйте её периодически отчитываться перед жильцами о проделанной работе.
Действующее законодательство РФ относит изменение тарифов на воду, электроэнергию к компетенции органов местного самоуправления, однако существуют другие договорные отношения, стоимость которых определяют коммунальщики, поэтому фраза в договоре «... организация обязуется информировать собственников об изменении тарифов за 30 дней» не информирует потребителя каких именно тарифов, в каких случаях и на каком основании.
Также следует обратить внимание на ситуацию, когда в Договоре на управление многоквартирным домом в качестве одной из сторон фигурирует некий посредник (уполномоченный представитель собственников, старший по дому, по подъезду) между гражданами и жилищной организацией. Этот посредник находится в непосредственном контакте с жилищной организацией и передает её «волю народа». Как правило, зарплата ему начисляется из денег жильцов, также он получает дополнительные льготы по оплате коммунальных услуг. Заметив в Договоре управления многоквартирным домом пункт о появлении этого посредника, нужно иметь в виду, что этот человек сам по себе не участвует в подписании договора, он не имеет определенного юридического статуса, так как в законодательстве о нем ничего не сказано, его деятельность не регламентируется ни одним нормативно-правовым актом, порядок его избрания не определен, к тому же уполномоченный представитель (старший по подъезду, дому) за последствия своей деятельности не отвечает. Если все-таки услуги такого посредника вы заметили в Договоре управления многоквартирным домом, то помимо его обязанностей и прав следует отдельно оговорить его ответственность за свою деятельность. Кроме того, это будет уже не двусторонний, а трехсторонний договор.
Требования ст. 162 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что условия Договора управления многоквартирным домом являются одинаковыми для всех жителей конкретного дома.
Договор между жильцами и жилищной организацией должен содержать следующую информацию:
- адрес дома, который жилищная организация берет на обслуживание;
- перечень общего имущества этого дома;
- список коммунальных услуг, если их оказывает жилищная организация;
- список работ по ремонту и обслуживанию общего имущества, а также порядок внесения изменений в этот список;
- порядок расчета цены договора, взносов за коммунальные услуги, за содержание и ремонт жилого помещения;
- порядок и сроки внесения платежей по договору;
- порядок осуществления контроля за работой жилищной организации.
При заключении договора из предложенного стандартного списка оказываемых услуг и выполняемых работ жильцы могут что-либо вычеркнуть, что позволит уменьшить размер платы. При этом следует помнить, что запрещено исключать из договора услуги и работы, проведение которых необходимо для поддержания в надлежащем состоянии самого строения и имеющихся коммуникаций. В договоре должен быть четко прописан механизм, позволяющий установить факт ненадлежащего оказания услуг. Например, если в холодное время года температура в квартире слишком низкая, отсутствует горячая вода, перенапряжение эл. сети, то следует указать, каким образом это может быть удостоверено (состав комиссии).
Изначально зафиксировать в Договоре все спорные моменты гораздо легче, чем когда такой договор уже подписан большинством собственников помещений многоквартирного дома.
Срок заключения Договора управления многоквартирным домом не может быть менее одного года и более пяти лет. Жилищная организация должна приступить к исполнению своих договорных обязательств в срок не позднее 30 дней с момента подписания договора, если в самом договоре не предусмотрено иное. Каждый год в течение первого квартала жилищная организация должна предоставлять жильцам отчет о проделанной работе за прошедшие 12 месяцев. Такой отчет можно обязать предоставлять чаще, при условии, в Договоре управления имеется соответствующее положение. Первое время будет разумнее требовать от жилищной организации представления ежеквартального отчета о деятельности по управлению многоквартирным домом.
И незабываем, что:
Ввиду безальтернативности предстоящих в 2012 году выборов президента Российской Федерации, считаем, что Навальный А.А. является лучшей кандидатурой на пост президента Р.Ф.
Сбор подписей здесь: НАВАЛЬНЫЙ2012