Не верьте госслужащим, особенно если они - Ваши мужья
Будучи в браке, моя клиентка - владелица собственного бизнеса, приобрела элитную квартиру в новостройке. На момент заключения договора инвестирования ее паспорт весьма странным образом «потерялся», а квартиры у выбранного застройщика дорожали каждую неделю, в силу чего супруги решили срочно оформлять квартиру на мужа (госслужащего, с соответствующей зарплатой).
Увы, семейная жизнь складывалась, но неуспешно.
И вот уже бывшие муж с женой начинают раздел имущества.
Тут и выяснилось, что элитная квартира жены уже давным-давно была уступлена мужем третьему лицу (его другу), и поэтому разделена быть не может. На договоре уступки прав, как положено, проставлено согласие застройщика.
Поскольку разрешение на строительство дома было получено до вступления в силу 214-ФЗ, положения этого закона об обязательной регистрации договора долевого участия и договора уступки в Росреестре к ситуации были не применимы.
Имелся Акт о полной оплате уступки и о передаче оригиналов правоустанавливающих документов.
Застройщик умывает руки: согласие супруги необходимо при продаже НЕДВИЖИМОСТИ , но поскольку квартира на момент уступки прав находилась в только что сданном доме, и право собственности на нее оформлено еще не было, квартира НЕДВИЖИМОСТЬЮ не являлась, и согласие супруги «презюмировалось».Подразумевалось, то есть.Такой вот досадный пробел в праве.
Бывшая супруга идет в Савеловский суд Москвы оспаривать уступку прав.
Адвокаты изначально строят позицию на признании сделки мнимой (п. 1 ст. 170 ГК РФ) - то есть фиктивной, совершенной без намерения создать какие-либо правовые последствия.
С большим трудом собирается аж 12 доказательств мнимости, главные из которых:
1. Мужа не было в России на дату «подписания» уступки.
«Дата» подписания уступки - сентябрь 2009 года. Однако, судя по всему, реально договор делался не раннее 2011 года (когда в семейной жизни появилась первая глубокая трещина).
И надо ж такому случиться, что весь золотой сентябрь 2009 года муж провел "на водах в Форже", о чем имеются соответствующие отметки в его загранпаспорте.
2. Экспертиза текста договора уступки на давность установила, что договор печатался не ранее начала 2011 года.
Здесь пошли в наступление адвокаты бывшего мужа.
Довод 1 разбили в пух и прах на том основании, что договор в силу п. 2 ст. 434 ГК РФ вообще может быть заключен путем обмена письмами. Так что дата здесь не принципиальна - ребята встретились, поговорили, пошли к застройщику составлять договор. Застройщик на составление взял неделю, потом позвонил покупателю - тот приехал и договор подписал. А потом месяц спустя вернулся из поездки муж и тоже договор подписал, вот и вся недолга.
Довод 2 тоже разбили, настояв на повторной «независимой» экспертизе, которая четко ответила: на настоящий момент не существует единого метода определения даты составления документа, если только он не совсем древний - ну, хотя бы 10 лет назад. А тут и 5 лет не прошло. Иными словами, сколько экспертов суд не опросит, у каждого будет свое отличное мнение.
Остальные доказательства фиктивности сделки были многочисленны, но слабы - целиком на усмотрение суда.
Суд подумал-подумал, оценил - и решил прекрасной женщине отказать.
В Мосгорсуде адвокаты бывшей супруги смогли добиться возвращения дела в районный суд - на повторное рассмотрение.
На этом этапе бывшая супруга решила обратиться ко мне.
Что делать? Все ранее собранные доказательства фиктивности сделки оценочны, и вероятность повторного отказа в признании сделки недействительной очень велика.
Поэтому вместе мы дополнили и усилили судебную позицию.
Я предложил новый вектор судебной защиты. Как основное направление было избрано признание сделки недействительной в силу противоречия закону (ст. 168 ГК РФ).
Так, внимательно изучив «уступку», мы отметили, что еще в 2006 году, сразу после ввода дома в эксплуатацию, бывший муж заключил Акт приема-передачи квартиры с Управляющей компанией, и тогда же подписал договор на эксплуатацию квартиры.
В силу статьи 11 214-ФЗ, уступка после подписания передаточного акта на квартиру не допускается. Акт приема-передачи был подписан не с застройщиком, что создало дополнительные сложности, да и 214-ФЗ, как я уже отметил, к правоотношениям сторон не применялся.
Но сама теоретическая составляющая уступки права на квартиру (передача действительного, еще не реализованного права) и в старом законодательстве, и в новом 214-ФЗ совпадала.
Выглядит она так. В течение всего срока действия договора инвестирования существует право (требование) инвестора к застройщику - о передаче по окончании строительства квартиры.
Его (это право) и уступают по договору уступки.
Если квартира получена по акту - уступать, в общем то, больше и нечего.
В силу ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. И с этого момента любая уступка противоречит действующему законодательству (ст. 168 ГК РФ).
Эта судебная позиция была дополнена ссылками на мнимость (фиктивность) сделки и уже упомянутыми 12 доказательствами.
В результате Савеловский суд признал договор уступки прав недействительным в силу его противоречия нормам действующего законодательства.
- в последнем заседании клиентка для вящей убедительности решила по бумаге зачитать подробное описание всех 12 доказательств фиктивности сделки (18 листов). Через 5 минут с мест адвокатов бывшего мужа, серетаря суда, самого судьи и даже с нашей стороны раздалось тихое посапывание.
- перед входом в суд на очередное заседание девушка-пристав потребовала у меня поднять майку и показать пряжку ремня, пуговицы джинс, а также собственнопалечно достала из моего заднего кармана проездной на метро, заявив, что пищит именно он.
- "я не верю их овечьим мордочкам! и муж, и жена стоят друг-друга! Доверия достойны только дети. А уж вашим овечьим мордочкам, господа адвокаты, я не верю вдвойне!" - заявила как-то судья.
- в протоколе одного из заседаний я с удивлением прочитал, что представитель Истицы (то есть - я) "заявил, что ЕГО бывший муж несколько раз приходил домой выпимши и устраивал битье посуды и ломание шкафов, дебоширил, в силу чего представитель Истицы был вынужден вызывать наряды полиции для успокоения своего бывшего мужа". Пришлось подавать замечания на протокол судебного заседания, в которых пояснять, что мужа, даже бывшего, в соответствии с российским законодательством не имею, гетеросексуален, а супруга моя - девушка, конечно, скандальная, но подобных бесчинств не творила.
PS Паспорт истицы, кстати, нашелся неделю спустя после покупки квартиры: выскользнул из-под сидения авто при резком торможении.
Увы, семейная жизнь складывалась, но неуспешно.
И вот уже бывшие муж с женой начинают раздел имущества.
Тут и выяснилось, что элитная квартира жены уже давным-давно была уступлена мужем третьему лицу (его другу), и поэтому разделена быть не может. На договоре уступки прав, как положено, проставлено согласие застройщика.
Поскольку разрешение на строительство дома было получено до вступления в силу 214-ФЗ, положения этого закона об обязательной регистрации договора долевого участия и договора уступки в Росреестре к ситуации были не применимы.
Имелся Акт о полной оплате уступки и о передаче оригиналов правоустанавливающих документов.
Застройщик умывает руки: согласие супруги необходимо при продаже НЕДВИЖИМОСТИ , но поскольку квартира на момент уступки прав находилась в только что сданном доме, и право собственности на нее оформлено еще не было, квартира НЕДВИЖИМОСТЬЮ не являлась, и согласие супруги «презюмировалось».Подразумевалось, то есть.Такой вот досадный пробел в праве.
Бывшая супруга идет в Савеловский суд Москвы оспаривать уступку прав.
Адвокаты изначально строят позицию на признании сделки мнимой (п. 1 ст. 170 ГК РФ) - то есть фиктивной, совершенной без намерения создать какие-либо правовые последствия.
С большим трудом собирается аж 12 доказательств мнимости, главные из которых:
1. Мужа не было в России на дату «подписания» уступки.
«Дата» подписания уступки - сентябрь 2009 года. Однако, судя по всему, реально договор делался не раннее 2011 года (когда в семейной жизни появилась первая глубокая трещина).
И надо ж такому случиться, что весь золотой сентябрь 2009 года муж провел "на водах в Форже", о чем имеются соответствующие отметки в его загранпаспорте.
2. Экспертиза текста договора уступки на давность установила, что договор печатался не ранее начала 2011 года.
Здесь пошли в наступление адвокаты бывшего мужа.
Довод 1 разбили в пух и прах на том основании, что договор в силу п. 2 ст. 434 ГК РФ вообще может быть заключен путем обмена письмами. Так что дата здесь не принципиальна - ребята встретились, поговорили, пошли к застройщику составлять договор. Застройщик на составление взял неделю, потом позвонил покупателю - тот приехал и договор подписал. А потом месяц спустя вернулся из поездки муж и тоже договор подписал, вот и вся недолга.
Довод 2 тоже разбили, настояв на повторной «независимой» экспертизе, которая четко ответила: на настоящий момент не существует единого метода определения даты составления документа, если только он не совсем древний - ну, хотя бы 10 лет назад. А тут и 5 лет не прошло. Иными словами, сколько экспертов суд не опросит, у каждого будет свое отличное мнение.
Остальные доказательства фиктивности сделки были многочисленны, но слабы - целиком на усмотрение суда.
Суд подумал-подумал, оценил - и решил прекрасной женщине отказать.
В Мосгорсуде адвокаты бывшей супруги смогли добиться возвращения дела в районный суд - на повторное рассмотрение.
На этом этапе бывшая супруга решила обратиться ко мне.
Что делать? Все ранее собранные доказательства фиктивности сделки оценочны, и вероятность повторного отказа в признании сделки недействительной очень велика.
Поэтому вместе мы дополнили и усилили судебную позицию.
Я предложил новый вектор судебной защиты. Как основное направление было избрано признание сделки недействительной в силу противоречия закону (ст. 168 ГК РФ).
Так, внимательно изучив «уступку», мы отметили, что еще в 2006 году, сразу после ввода дома в эксплуатацию, бывший муж заключил Акт приема-передачи квартиры с Управляющей компанией, и тогда же подписал договор на эксплуатацию квартиры.
В силу статьи 11 214-ФЗ, уступка после подписания передаточного акта на квартиру не допускается. Акт приема-передачи был подписан не с застройщиком, что создало дополнительные сложности, да и 214-ФЗ, как я уже отметил, к правоотношениям сторон не применялся.
Но сама теоретическая составляющая уступки права на квартиру (передача действительного, еще не реализованного права) и в старом законодательстве, и в новом 214-ФЗ совпадала.
Выглядит она так. В течение всего срока действия договора инвестирования существует право (требование) инвестора к застройщику - о передаче по окончании строительства квартиры.
Его (это право) и уступают по договору уступки.
Если квартира получена по акту - уступать, в общем то, больше и нечего.
В силу ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство. И с этого момента любая уступка противоречит действующему законодательству (ст. 168 ГК РФ).
Эта судебная позиция была дополнена ссылками на мнимость (фиктивность) сделки и уже упомянутыми 12 доказательствами.
В результате Савеловский суд признал договор уступки прав недействительным в силу его противоречия нормам действующего законодательства.
- в последнем заседании клиентка для вящей убедительности решила по бумаге зачитать подробное описание всех 12 доказательств фиктивности сделки (18 листов). Через 5 минут с мест адвокатов бывшего мужа, серетаря суда, самого судьи и даже с нашей стороны раздалось тихое посапывание.
- перед входом в суд на очередное заседание девушка-пристав потребовала у меня поднять майку и показать пряжку ремня, пуговицы джинс, а также собственнопалечно достала из моего заднего кармана проездной на метро, заявив, что пищит именно он.
- "я не верю их овечьим мордочкам! и муж, и жена стоят друг-друга! Доверия достойны только дети. А уж вашим овечьим мордочкам, господа адвокаты, я не верю вдвойне!" - заявила как-то судья.
- в протоколе одного из заседаний я с удивлением прочитал, что представитель Истицы (то есть - я) "заявил, что ЕГО бывший муж несколько раз приходил домой выпимши и устраивал битье посуды и ломание шкафов, дебоширил, в силу чего представитель Истицы был вынужден вызывать наряды полиции для успокоения своего бывшего мужа". Пришлось подавать замечания на протокол судебного заседания, в которых пояснять, что мужа, даже бывшего, в соответствии с российским законодательством не имею, гетеросексуален, а супруга моя - девушка, конечно, скандальная, но подобных бесчинств не творила.
PS Паспорт истицы, кстати, нашелся неделю спустя после покупки квартиры: выскользнул из-под сидения авто при резком торможении.