Хап Ремонт: Как живете, крепостные?
Статья адресована гражданам -
собственникам помещений в МКД и их
взаимоотношениям с «Региональным
оператором» (в дальнейшем - Опера -
тор). Понятие «Фонд капитального ре -
монта» (в дальнейшем - Фонд) в статье
используется как фонд денежных
средств конкретного МКД.
Законодатели России в части
про ведения капитального ремонта мно-
гоквартирных домов, вероятно, натолк-
нулось на какие-то трудности, поэтому
решили, что делать это лучше «по поня-
тиям». В связи с чем, в ЖК РФ были вне -
сены изменения, которые (на мой вз -
гляд) «размывают» имущественные
пра ва граждан и признают ничтожность
решения общего собрания собственни-
ков МКД. Считаю, что многие положе-
ния в ЖК РФ по организации капиталь-
ного ремонта МКД через Оператора на -
писаны с «недомолвками», что бы спе-
циально ввести собственников в
заблуждение.
Ниже я попробую свою позицию
обосновать, не являюсь юристом, рас-
сматриваю ситуацию между хозяйст -
вующими субъектами как экономист.
Кроме собственников помеще-
ний МКД на общем имуществе дома ра -
зрешено порезвится стороннему юри -
дическому лицу - Оператору, под кото-
рого многоквартирники создают нако-
пительные Фонды. Собственников не
спра шивают, нужен ли ему Фонд, мало
ли как граждане хотят капиталить свой
дом. Никто же не запрещает людям за
свои кровные ремонтировать крышу,
ме нять лифт … , но денежный Фонд
будет Оператором создан. Собствен ни -
ков обязывают вносить в него ежемеся -
чный взнос, потому что Фонд - он как 2-й
фронт, раскорячься, но обеспечь.
Никакого решения собственни-
ков по созданию Фонда не требуется,
его подменяет решение общего собра-
ния о выборе способа формирования
Фонда. Законодателя можно понять,
ведь никакое сообщество не может
при нудить человека отдавать свои
личные финансы даже на очень благо-
родное, общественно значимое деяние,
даже если в финале гражданин получит
существенную выгоду. В конце концов, у
нас в России даже Конституция есть.
По этому и сделана подмена, уж если
вы б рали способ, то значит, и против
Фонда возражений нет.
По большому счету, это не име -
ет значения. Если собственники МКД
та кой способ не выбрали, то для накоп-
ления Фонда им будет назначен отдель-
ный субсчет на счете Оператора (ч.5 ст.
175 ЖК РФ). Теперь именно Оператор
будет крышевать этот многоквартир-
ник.
Далее, каждый собственник по -
мещений в МКД обязан заключить с
Оператором договор о формирова-
нии фонда капитального ремонта и
об организации капитального ремо -
н та (ч.1 ст.181 ЖК РФ). Этот договор он
обязан заключить в соответствии с ГК
РФ (ст. 445) исключительно добро-
вольно, руководствуясь собствен-
ным желанием. Ни какое общее
собрание собственников по меще -
ний решения по заключению да н -
ного договора не принимало, и при-
нять не может, поскольку по своему
со держанию он вне компетенции об -
щего собрания собственников МКД.
Если собственники помеще-
ний в МКД, обладающие более чем
50% от общего числа голосов такой до-
говор за к лючили, то они выступают
одной стороной договора. Но это не
значит, что они могут выступать,
сто роной до говора от имени собст-
венников всего МКД, как при заключе-
нии договора уп равления. Нет решения
общего собрания, думаю, что законо-
датель не случайно об этом умолчал.
Такая формулировка вводит собствен-
ников в заблуждение, неважно подпи-
сал, либо не подписал человек договор,
он считает, что платить взнос обязан.
Первая оплата собственни-
ком взноса на капитальный ремонт
признается акцептом - согласием и
подписанием договора. Такую оплату
может сде лать кто угодно, и не обяза-
тельно - собственник, а через пункт
приема на личных платежей это будет
анонимный платеж. У нас повсеместно
так организован сбор платежей - всё
равно кто пла тит на лицевой счет, кото-
рый зак реп лен за собственником.
Меня вообще удивляет беспо-
мощность Оператора, которому все да -
н ные по собственникам сливает Гос -
Реестр. Обеспечить 100% подписание
собственниками МКД договоров о фор-
мировании фонда капитального ремон-
та и об организации капитального ре -
мо н та не вопрос. Заплати за каждую
ква ртиру по одному рублю на счет Опе -
ратора, и «С добрым утром, крепост-
ные». Чубайс отдыхает! Это тебе не
завод приватизировать, а конкретные
«живые» души на тридцать лет пользо-
вания.
Именно поэтому, никакие 50%
и более процентов голосов МКД,
под писавших такой договор не мо -
гут быть тож дественны решению
общего собрания.
Так что если человек такой
договор заключать (подписывать) не
хочет, то может не подписывать. Во -
з никнет обя занность по оплате факти-
ческого капитального ремонта общего
имущества, в соответствии со своей до -
лей будет эту оплату делать, закон это
позволяет. То, что написано об обязан-
ности собственника заключить договор
(ч.1 ст.181 ЖК РФ) ,…, помнится в зако-
не о приватизации жилья так же была
прописана обязанность властей о про-
ведении капремонта, и что?
Если кто-то сгоряча такой до -
говор в соответствии со статьями ГК
РФ заключил, проведя оплату взно-
са, то точно так же (ст. 450 ГК РФ, и
ст.32 федерального закона №212-ФЗ
«О защите прав потребителей») его мо -
ж но расторгнуть в одностороннем
порядке, направив Оператору уве-
домление.
Хочу очень коротко остановить-
ся на некоторых ситуациях, связанных с
договором «О формировании фонда
капитального ремонта и об организа-
ции капитального ремонта».
1. Большинство собственников
помещений в МКД договор не видели и
не читали.
2. Многие граждане считают,
что это вариант публичного договора,
например, такого как на поставку ком-
мунальных ресурсов. Соответственно,
су ществует обязанность своевремен-
ной оплаты взноса по предъявленной
квитанции, тем более что пеня начисля -
ется.
3. Люди введены в заблужде-
ние названием платежа словом
«взнос», который почему то считает-
ся обязательным платежом.
Работодатели оплачивают взно-
сы в социальные фонды (ПФР, ОМС,
С/Страх), которые по форме и срокам
исполнения приравнены к обязатель-
ным платежам (налоги). Поскольку, это
страховые фонды, то у них два вида
деятельности: обязательное страхова-
ние и добровольное страхование. Вот
этот «компот» со словом «обязатель-
ный» дезориентирует людей, многие
считают, что такой взнос в Фонд являет-
ся налогом.
Обязательность взноса в
Фонд на счета регионального Опе ра -
тора оп ределяется только заклю-
ченным договором между граждани-
ном и Опера тором, как в любом дого-
воре на оказание услуг.
Предлагаю посмотреть содер-
жание типовых региональных догово-
ров «О формировании фонда капиталь-
ного ремонта и об организации капи-
тального ремонта»
Слова в них могут быть разные,
но они схожи. Предлагаю в них выде-
лить две части с точки зрения заказчика
и исполнителя.
1. Собственник помещений в
МКД ежемесячно и в долгосрочном
периоде отдает Оператору в безвоз-
мездное пользование личные денежные
средства, без получения на вложенные
в Фонд средства какого либо дохода.
Оператор обязуется оплатить этими
средствами капитальный ремонт обще-
го имущества МКД собственника, при
необходимости возможно кредитова-
ние, неиспользованные средства под-
лежат возврату собственникам. Обра -
ти те внимание, что собственники не
фи нансируют своими взносами дея-
тельность Оператора.
2. Деятельность Оператора оп -
ре деляется его учредителем и предс -
тавляет собой управленческую деятель-
ность, жестко регламентированную за -
ко нодательством и нормативными до -
ку ментами. То есть Оператор сам капи-
тальный ремонт делать не будет, он обя-
зан выступить заказчиком, привлечь по -
д рядчиков, и обеспечить их финансиро-
вание согласно выполненным работам
и услугам. Деятельность Оператора фи -
нансируется учредителем.
Что из этого следует? Неважно
как называется договор, по сути, дого-
вор между Оператором и собствен-
ником помещений является догово-
ром на безвозмездное оказание фи -
нансовых услуг.
То есть собственник бесплат-
но кредитует Оператора под его ин -
вестиционную деятельность, и в за -
ра нее установленные сроки Оператор
оплачивает капитальные расходы соб -
ственника, правда если Оператор кре-
дитует собственника, то уже под
проценты. Ещё Опе ратор может вер-
нуть собственникам неизрасходован-
ные взносы, только в стране, где раз в
15 лет национальная валюта девальви-
руется в два раза, это можно рассмат-
ривать как плевок в лицо.
Резюме:
Дело в том, что работать по
привлечению денежных средств на -
селения могут только специализи-
рованные ор га низации, там особое
законодательст во, и никакого безбу-
мажного, «коллективной стороны» дого-
вора, да ещё на долгосрочный период
быть не может. Вспомните возню вокруг
ЕРКЦ, которые, всего лишь осуществ-
ляли транзит и распределение денеж-
ных средств потребителей между пос -
тавщиками услуг. Вот если в этом
аспекте смотреть на деятельность
региональных Опера торов, то она
не законна, поскольку противоречит
федеральному законодате льству.
Отсюда напрашивается, что ни-
какого понуждения к заключению
такого договора Оператор приме-
нить не мо жет, и он не имеет права
начислять пе ню, кроме случаев, ко -
гда уже идет капитальный ремонт и
подрядчики понесли расходы.
Экономический смысл пени -
обеспечение своевременности пла-
тежа поставщику товаров, работ, ус -
луг для ко мпенсации понесенных им
убытков ввиду отвлечения средств
из-за нарушения сроков. Оператор не
несет убытков, если собственники не
оп лачивают взносов, его деятельность
финансируется из других источников.
Пеня может быть предусмотрена до -
говором с непосредственным ис по -
л нителем капитального ремонта, но
это уже когда … решение общего
собрания, утверждение сме ты, …
В завершении приведу пример.
Обращалась в Прокуратуру по поводу
то го, что в региональной программе То -
м ской области не установлены виды ре -
монтов и предельные сроки его прове-
дения в разрезе по МКД. Проку ра ту ра
предложила руководствоваться кра т -
косрочными планами капитального ре -
монта Оператора, которые утверждают-
ся и контролируются учредителем.
Прокуратура тут права, меня с
Опе ратором могут связывать только
фи нансовые взаимоотношения, а с
ре ги ональной Администрацией меня
ни чего не связывает, не планируют они
по моему МКД капремонта. Вот я и не
плачУ, и не плАчу...
Ольга Цветкова
собственникам помещений в МКД и их
взаимоотношениям с «Региональным
оператором» (в дальнейшем - Опера -
тор). Понятие «Фонд капитального ре -
монта» (в дальнейшем - Фонд) в статье
используется как фонд денежных
средств конкретного МКД.
Законодатели России в части
про ведения капитального ремонта мно-
гоквартирных домов, вероятно, натолк-
нулось на какие-то трудности, поэтому
решили, что делать это лучше «по поня-
тиям». В связи с чем, в ЖК РФ были вне -
сены изменения, которые (на мой вз -
гляд) «размывают» имущественные
пра ва граждан и признают ничтожность
решения общего собрания собственни-
ков МКД. Считаю, что многие положе-
ния в ЖК РФ по организации капиталь-
ного ремонта МКД через Оператора на -
писаны с «недомолвками», что бы спе-
циально ввести собственников в
заблуждение.
Ниже я попробую свою позицию
обосновать, не являюсь юристом, рас-
сматриваю ситуацию между хозяйст -
вующими субъектами как экономист.
Кроме собственников помеще-
ний МКД на общем имуществе дома ра -
зрешено порезвится стороннему юри -
дическому лицу - Оператору, под кото-
рого многоквартирники создают нако-
пительные Фонды. Собственников не
спра шивают, нужен ли ему Фонд, мало
ли как граждане хотят капиталить свой
дом. Никто же не запрещает людям за
свои кровные ремонтировать крышу,
ме нять лифт … , но денежный Фонд
будет Оператором создан. Собствен ни -
ков обязывают вносить в него ежемеся -
чный взнос, потому что Фонд - он как 2-й
фронт, раскорячься, но обеспечь.
Никакого решения собственни-
ков по созданию Фонда не требуется,
его подменяет решение общего собра-
ния о выборе способа формирования
Фонда. Законодателя можно понять,
ведь никакое сообщество не может
при нудить человека отдавать свои
личные финансы даже на очень благо-
родное, общественно значимое деяние,
даже если в финале гражданин получит
существенную выгоду. В конце концов, у
нас в России даже Конституция есть.
По этому и сделана подмена, уж если
вы б рали способ, то значит, и против
Фонда возражений нет.
По большому счету, это не име -
ет значения. Если собственники МКД
та кой способ не выбрали, то для накоп-
ления Фонда им будет назначен отдель-
ный субсчет на счете Оператора (ч.5 ст.
175 ЖК РФ). Теперь именно Оператор
будет крышевать этот многоквартир-
ник.
Далее, каждый собственник по -
мещений в МКД обязан заключить с
Оператором договор о формирова-
нии фонда капитального ремонта и
об организации капитального ремо -
н та (ч.1 ст.181 ЖК РФ). Этот договор он
обязан заключить в соответствии с ГК
РФ (ст. 445) исключительно добро-
вольно, руководствуясь собствен-
ным желанием. Ни какое общее
собрание собственников по меще -
ний решения по заключению да н -
ного договора не принимало, и при-
нять не может, поскольку по своему
со держанию он вне компетенции об -
щего собрания собственников МКД.
Если собственники помеще-
ний в МКД, обладающие более чем
50% от общего числа голосов такой до-
говор за к лючили, то они выступают
одной стороной договора. Но это не
значит, что они могут выступать,
сто роной до говора от имени собст-
венников всего МКД, как при заключе-
нии договора уп равления. Нет решения
общего собрания, думаю, что законо-
датель не случайно об этом умолчал.
Такая формулировка вводит собствен-
ников в заблуждение, неважно подпи-
сал, либо не подписал человек договор,
он считает, что платить взнос обязан.
Первая оплата собственни-
ком взноса на капитальный ремонт
признается акцептом - согласием и
подписанием договора. Такую оплату
может сде лать кто угодно, и не обяза-
тельно - собственник, а через пункт
приема на личных платежей это будет
анонимный платеж. У нас повсеместно
так организован сбор платежей - всё
равно кто пла тит на лицевой счет, кото-
рый зак реп лен за собственником.
Меня вообще удивляет беспо-
мощность Оператора, которому все да -
н ные по собственникам сливает Гос -
Реестр. Обеспечить 100% подписание
собственниками МКД договоров о фор-
мировании фонда капитального ремон-
та и об организации капитального ре -
мо н та не вопрос. Заплати за каждую
ква ртиру по одному рублю на счет Опе -
ратора, и «С добрым утром, крепост-
ные». Чубайс отдыхает! Это тебе не
завод приватизировать, а конкретные
«живые» души на тридцать лет пользо-
вания.
Именно поэтому, никакие 50%
и более процентов голосов МКД,
под писавших такой договор не мо -
гут быть тож дественны решению
общего собрания.
Так что если человек такой
договор заключать (подписывать) не
хочет, то может не подписывать. Во -
з никнет обя занность по оплате факти-
ческого капитального ремонта общего
имущества, в соответствии со своей до -
лей будет эту оплату делать, закон это
позволяет. То, что написано об обязан-
ности собственника заключить договор
(ч.1 ст.181 ЖК РФ) ,…, помнится в зако-
не о приватизации жилья так же была
прописана обязанность властей о про-
ведении капремонта, и что?
Если кто-то сгоряча такой до -
говор в соответствии со статьями ГК
РФ заключил, проведя оплату взно-
са, то точно так же (ст. 450 ГК РФ, и
ст.32 федерального закона №212-ФЗ
«О защите прав потребителей») его мо -
ж но расторгнуть в одностороннем
порядке, направив Оператору уве-
домление.
Хочу очень коротко остановить-
ся на некоторых ситуациях, связанных с
договором «О формировании фонда
капитального ремонта и об организа-
ции капитального ремонта».
1. Большинство собственников
помещений в МКД договор не видели и
не читали.
2. Многие граждане считают,
что это вариант публичного договора,
например, такого как на поставку ком-
мунальных ресурсов. Соответственно,
су ществует обязанность своевремен-
ной оплаты взноса по предъявленной
квитанции, тем более что пеня начисля -
ется.
3. Люди введены в заблужде-
ние названием платежа словом
«взнос», который почему то считает-
ся обязательным платежом.
Работодатели оплачивают взно-
сы в социальные фонды (ПФР, ОМС,
С/Страх), которые по форме и срокам
исполнения приравнены к обязатель-
ным платежам (налоги). Поскольку, это
страховые фонды, то у них два вида
деятельности: обязательное страхова-
ние и добровольное страхование. Вот
этот «компот» со словом «обязатель-
ный» дезориентирует людей, многие
считают, что такой взнос в Фонд являет-
ся налогом.
Обязательность взноса в
Фонд на счета регионального Опе ра -
тора оп ределяется только заклю-
ченным договором между граждани-
ном и Опера тором, как в любом дого-
воре на оказание услуг.
Предлагаю посмотреть содер-
жание типовых региональных догово-
ров «О формировании фонда капиталь-
ного ремонта и об организации капи-
тального ремонта»
Слова в них могут быть разные,
но они схожи. Предлагаю в них выде-
лить две части с точки зрения заказчика
и исполнителя.
1. Собственник помещений в
МКД ежемесячно и в долгосрочном
периоде отдает Оператору в безвоз-
мездное пользование личные денежные
средства, без получения на вложенные
в Фонд средства какого либо дохода.
Оператор обязуется оплатить этими
средствами капитальный ремонт обще-
го имущества МКД собственника, при
необходимости возможно кредитова-
ние, неиспользованные средства под-
лежат возврату собственникам. Обра -
ти те внимание, что собственники не
фи нансируют своими взносами дея-
тельность Оператора.
2. Деятельность Оператора оп -
ре деляется его учредителем и предс -
тавляет собой управленческую деятель-
ность, жестко регламентированную за -
ко нодательством и нормативными до -
ку ментами. То есть Оператор сам капи-
тальный ремонт делать не будет, он обя-
зан выступить заказчиком, привлечь по -
д рядчиков, и обеспечить их финансиро-
вание согласно выполненным работам
и услугам. Деятельность Оператора фи -
нансируется учредителем.
Что из этого следует? Неважно
как называется договор, по сути, дого-
вор между Оператором и собствен-
ником помещений является догово-
ром на безвозмездное оказание фи -
нансовых услуг.
То есть собственник бесплат-
но кредитует Оператора под его ин -
вестиционную деятельность, и в за -
ра нее установленные сроки Оператор
оплачивает капитальные расходы соб -
ственника, правда если Оператор кре-
дитует собственника, то уже под
проценты. Ещё Опе ратор может вер-
нуть собственникам неизрасходован-
ные взносы, только в стране, где раз в
15 лет национальная валюта девальви-
руется в два раза, это можно рассмат-
ривать как плевок в лицо.
Резюме:
Дело в том, что работать по
привлечению денежных средств на -
селения могут только специализи-
рованные ор га низации, там особое
законодательст во, и никакого безбу-
мажного, «коллективной стороны» дого-
вора, да ещё на долгосрочный период
быть не может. Вспомните возню вокруг
ЕРКЦ, которые, всего лишь осуществ-
ляли транзит и распределение денеж-
ных средств потребителей между пос -
тавщиками услуг. Вот если в этом
аспекте смотреть на деятельность
региональных Опера торов, то она
не законна, поскольку противоречит
федеральному законодате льству.
Отсюда напрашивается, что ни-
какого понуждения к заключению
такого договора Оператор приме-
нить не мо жет, и он не имеет права
начислять пе ню, кроме случаев, ко -
гда уже идет капитальный ремонт и
подрядчики понесли расходы.
Экономический смысл пени -
обеспечение своевременности пла-
тежа поставщику товаров, работ, ус -
луг для ко мпенсации понесенных им
убытков ввиду отвлечения средств
из-за нарушения сроков. Оператор не
несет убытков, если собственники не
оп лачивают взносов, его деятельность
финансируется из других источников.
Пеня может быть предусмотрена до -
говором с непосредственным ис по -
л нителем капитального ремонта, но
это уже когда … решение общего
собрания, утверждение сме ты, …
В завершении приведу пример.
Обращалась в Прокуратуру по поводу
то го, что в региональной программе То -
м ской области не установлены виды ре -
монтов и предельные сроки его прове-
дения в разрезе по МКД. Проку ра ту ра
предложила руководствоваться кра т -
косрочными планами капитального ре -
монта Оператора, которые утверждают-
ся и контролируются учредителем.
Прокуратура тут права, меня с
Опе ратором могут связывать только
фи нансовые взаимоотношения, а с
ре ги ональной Администрацией меня
ни чего не связывает, не планируют они
по моему МКД капремонта. Вот я и не
плачУ, и не плАчу...
Ольга Цветкова