О сделках с недвижимостью в Крыму
«После присоединения полуострова к России, недооцененный рынок крымской недвижимости стал пользоваться повышенным спросом!», «Несмотря на значительное увеличение стоимости, покупательский спрос на все виды недвижимости и земельные участки в Крыму бьет все рекорды!» - я, как собственник кусочка Крыма, так всё читал и читал бы с восторгом подобные сообщения СМИ.
Если бы не знал, что всё это враньё, и за последние полгода на полуострове не было заключено ни одной реальной сделки по купле-продаже крымской недвижимости. А те предварительные договора, которые в Крыму заключаются сейчас, являются, по сути, лишь соглашением о намерении сторон совершить реальную сделку в каком-то отдаленном светлом будущем.
.
Последняя реальная сделка с недвижимостью на полуострове была заключена в начале марта, когда Крым еще не вышел из-под украинской юрисдикции. Когда же Киев отключил Крым от украинского реестра, все стали ждать, когда здесь заработает российское юридическое поле, и тут выяснилось, что в сфере недвижимости оно довольно сильно отличается от украинского. Оказалось, что без постановки недвижимости на российский государственный кадастровый учёт, и регистрации прав собственности на крымские дома, квартиры, новостройки и земельные участки по российским правилам, заключение реальных сделок с ними невозможно.
.
В России право собственности на объект недвижимости нельзя зарегистрировать без такой штуки, как «Кадастровый паспорт», о котором крымчане раньше и слыхом не слыхивали. Россияне тоже о ней узнали не так давно - там эту штуку придумали лет пять-шесть назад, возятся с ней до сих пор, и получить этот Кадастровый паспорт в России и в настоящее время не так-то просто.
Из-за многомесячных задержек с оформлением документов, получением многочисленных отказов из-за ранее сделанных и несогласованных с БТИ перепланировок, и различных ошибок в документах, некоторые российские граждане очень страдают, и очень этими нововведениями недовольны.
.
Алгоритм действий для получения Кадастрового паспорта в России такой:
• Надо заказать в местном отделении Федеральной кадастровой палаты Технический план объекта.
• Когда подходит очередь, кадастровый инженер, выезжает на место, делает замер объекта недвижимости, и составляет Технический план. Если это дом с земельным участком, то на объект выезжают два кадастровых инженера: по недвижимости и по земле. Если это квартира в доме, то сначала Кадастровый паспорт должен получить сам многоквартирный дом, и только потом его квартиры.
• Составленный Технический план предоставляется в Кадастровую палату, для включения этого объекта в Государственный кадастр недвижимости, получения им своего уникального кадастрового номера и Кадастрового паспорта.
• И наконец, регистрируется само право собственности, путем предоставления Кадастрового паспорта и других правоустанавливающих документов на объект недвижимости, в местное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для его внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
И только после всего этого, собственник недвижимости в России получает право совершать легальные сделки по её отчуждению.
В России такую выписку из ЕГРП может получить любой потенциальный покупатель,
чтобы убедиться, что он имеет дело с истинным хозяином квартиры
И вот все сели и стали ждать, когда же наконец откроются крымские подразделения Росреестра. И в мае месяце украинский БТИ в Крыму стал считаться российским Росреестром, путем смены вывески. Но там остались те же самые местные крымские специалисты, которые понятия не имели, как составлять эти самые Технические планы, куда что вносить и кому какие документы оформлять. А российские специалисты приехали, рассказали своим новоиспечённым крымским коллегам, что всё очень сложно, покупались в море и уехали.
Поведав, напоследок, что украинские правоустанавливающие документы на крымскую недвижимость (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения украинских судов и т.п.), в России правоустанавливающими документами не являются. И их необходимо сначала легализировать в соответствии с российским законодательством. И что крымские специалисты ни технически, ни профессионально, ни морально, пока не готовы к подключению к общероссийским Государственному кадастру недвижимости и ЕГРП.
.
Отключенные от украинского Госреестра и не подключенные к российским Госреестрам, крымские «специалисты по недвижимости» лишь тупо принимали заказы на выдачу когда-нибудь Технических планов. Пока 17 июля председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев не подписал распоряжение «Об утверждении соглашения между Росреестром и Совмином Крыма о передаче осуществления части полномочий в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета». Этим соглашением было предусмотрено «временное прекращение» так и не начавшейся регистрации прав на недвижимое имущество и ведение государственного кадастрового учёта в Крыму.
Что за «часть полномочий» Росреестр передал Совмину, и как теперь будут осуществляться сделки с недвижимостью в Крыму, никто так и не понял. Понятно стало одно - специалисты российского Росреестра от этого самоустранились, видимо не желая быть втянутым в предполагаемую череду возможных афер.
Может быть они были наслышаны о спикере крымского парламента Константинове, его фирме «Консоль», которых обвиняли в крупных махинациях с недвижимостью по всей Украине, еще задолго до того как Константинов заменил свой пост главы крымской региональной организации «Партии регионов» на пост главы крымской региональной организации партии «Единая Россия».
Правда есть вариант - в случае, если покупатель крымской недвижимости уверен, что он не станет жертвой аферы, и эта недвижимость не продана кроме него еще нескольким покупателям. И если ему не нужен доступ к украинскому реестру о подтверждении права собственности продавца на продаваемую недвижимость, с проверкой правовой чистоты объекта и его истории.
Тогда он может смело платить за него деньги, получать ключи, и ждать пока правовой вакуум в Крыму в этой сфере хоть чем-то наполнится. А затем подавать иск в суд об установлении права собственности на приобретенную недвижимость (потому что продавца потом он вряд ли найдет), после чего самому проходить все вышеперечисленные процедуры общероссийской государственной регистрации .
И тогда, может быть, пройдет не так много лет, и счастливый покупатель крымской недвижимости станет её легитимным собственником. А то, что ни купить, ни продать недвижимость в Крыму сейчас практически невозможно - всё это мелочи чужой жизни, по сравнению с «Крымнаш», правда?